東京建物株式会社（8804） 有価証券報告書 2025年12月期

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

（１）連結経営指標等

（注）１．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２．当社は、第201期より株式給付信託（BBT（＝Board Benefit Trust））を導入しており、株主資本の自己株式として計上されている当該信託が保有する当社株式は１株当たり純資産額の算定上、期末発行済株式数から控除する自己株式に含めております。また、１株当たり当期純利益の算定上、期中平均株式数の計算において控除する自己株式に含めております。

３.「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を第205期の期首から適用しており、第205期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

２【沿革】

　当社は1896年10月１日に初代安田善次郎らの発起により資本金100万円をもって設立され、一般不動産業務、不動産担保貸付を主要業務として営業を開始いたしました。その後横浜支店を設け、さらに海外にも支店、出張所を有するに至りましたが、終戦により在外資産の全てを失うなど多大な影響を受けました。

　戦後、ビル賃貸事業を中心に住宅分譲事業、仲介、鑑定、コンサルティング等、事業の拡大を図り、総合不動産会社としての地歩を固めました。近年は、駐車場事業、体験型施設運営事業（旧クオリティライフ事業）、ファンド事業（旧資産運用事業）、海外事業等を展開するとともに、複数の大規模再開発を推進しております。

　今日までの変遷の概要は以下の通りであります。

1896年10月　　設立（本店を東京市日本橋区呉服町18番地に設置）

1896年10月　　住宅ローンの原型となった割賦販売方式での不動産売買を開始

1896年11月　　横浜支店開設（2000年１月ビルマネジメント第二部横浜営業所に改編、2022年11月廃止）

1903年３月　　天津支店開設（1945年８月廃止）

1907年９月　　㈱東京株式取引所に株式を上場

1928年８月　　関口台町分譲地にて宅地分譲事業開始

1929年11月　　本店を東京建物ビルヂング（旧東京建物本社ビル）に移転

1947年６月　　大阪営業所開設（現関西支店）

1949年５月　　東京証券取引所に株式再上場

1952年９月　　宅地建物取引業者免許を取得

1956年３月　　一級建築士事務所登録

1956年11月　　東京不動産管理㈱設立（2013年３月連結子会社化）

1958年３月　　旧東京建物本社ビル新館増築工事竣工、戦後のビル事業を本格化

1959年10月　　東京不動産清掃㈱設立（現東京ビルサービス㈱）（2013年３月連結子会社化）

1962年８月　　東建商事㈱設立（現㈱東京建物アメニティサポート）

1963年８月　　府中市中河原にて住宅地開発を開始。戦後の住宅事業を本格化

1964年６月　　新宿営業所開設（現ビルマネジメント第二部新宿営業所）

1965年３月　　不動産鑑定業者登録

1968年９月　　藤沢市にてマンション分譲事業を開始

1974年２月　　特定建設業許可

1979年11月　　「新宿センタービル」竣工

1980年５月　　東建住宅サービス㈱営業開始（現東京建物不動産販売㈱）（2015年７月完全子会社化）

1984年11月　　共同ビル管理㈱設立（現東京建物不動産投資顧問㈱）

1987年６月　　河口湖リゾート開発㈱設立（現東京建物リゾート㈱）

1987年11月　　札幌営業所開設（1992年10月札幌支店に昇格、2021年３月廃止）

1995年11月　　不動産特定共同事業許可

1998年11月　　SPC 法（現資産流動化法）の国内第１号登録取得

2000年４月　　㈱東京リアルティ・インベストメント・マネジメント設立（現㈱東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメント）（2016年12月連結子会社化、2023年４月完全子会社化）

2001年２月　　㈱イー・ステート・オンライン設立

2002年10月　　福岡支店開設（現九州支店）

2003年４月　　マンションブランドを「Brillia（ブリリア）」に統一

2005年10月　　名古屋支店開設

2005年10月　　㈱プライムプレイス設立

2006年11月　　東京建物(上海)房地産咨詢有限公司設立

2007年９月　　「霞が関コモンゲート」竣工

2008年11月　　「SMARK（スマーク）伊勢崎」開業

2011年２月　　日本パーキング㈱の株式を取得（連結子会社化、2011年６月完全子会社化）

2012年５月　　「中野セントラルパーク」竣工

2013年３月　　「東京スクエアガーデン」竣工

2013年10月　　「Brillia多摩ニュータウン」竣工

2014年２月　　Tokyo Tatemono Asia Pte. Ltd.設立

2014年４月　　「大手町タワー」竣工

2015年３月　　日本初の区本庁舎一体型高層マンション「Brillia Tower 池袋」竣工

2017年３月　　西新サービス㈱の株式を追加取得（連結子会社化、2019年12月完全子会社化）

2020年５月　　東京建物八重洲ビルに本社事務所を移転

2020年５月　　「Hareza Tower（ハレザタワー）」竣工

2021年８月　　エキスパートオフィス㈱の株式を取得（連結子会社化、2022年１月完全子会社化）

2023年10月　　Tokyo Tatemono US Ltd.設立

2024年１月　　「フォーシーズンズホテル大阪」と「Brillia Tower 堂島」を一体的に開発した「ONE DOJIMA PROJECT」竣工

2024年２月　　Tokyo Tatemono (Thailand) Ltd.設立

2025年６月　　WonderScape㈱設立

３【事業の内容】

　当社及び当社の関係会社98社（うち、連結子会社44社、持分法適用関連会社41社）が営んでいる主な事業の内容、当該事業に係る主要な会社名及び位置付けは以下の通りであり、各事業の区分は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項(セグメント情報等)」に記載のセグメント情報の区分と同一であります。

（１）ビル事業

　当社は、オフィスビル・商業施設・物流施設等の開発、販売、賃貸及び運営等を行っております。

　連結子会社である名駅２丁目開発特定目的会社及び㈲東京プライムステージを営業者とする匿名組合ほか５社並びに持分法適用関連会社である霞が関開発特定目的会社は、オフィスビル等の賃貸・運営を行っております。

　連結子会社である東京不動産管理㈱、新宿センタービル管理㈱、東京ビルサービス㈱及び西新サービス㈱は、建物管理等を行っております。

　連結子会社であるエキスパートオフィス㈱は、サービスオフィス・コワーキングスペースの運営を行っております。

　連結子会社である㈱プライムプレイスは、商業施設の管理・運営を行っております。

（２）住宅事業

　当社は、マンション等の開発、販売、賃貸等を行っております。

　連結子会社である㈱東京建物アメニティサポートは、マンション管理等を行っております。

　当社及び連結子会社であるかちどきGROWTH TOWN㈱は、マンションの賃貸・運営を行っております。

　連結子会社である㈱イー・ステート・オンラインほか２社は、マンション分譲等におけるWEBプロモーションに関連するサービス等を行っております。

（３）アセットサービス事業

　連結子会社である東京建物不動産販売㈱は、不動産の仲介・コンサルティング・買取再販を行っております。

　連結子会社である日本パーキング㈱は、駐車場の開発・運営等を行っております。

（４）その他事業

（体験型施設運営事業（旧クオリティライフ事業））

　連結子会社である東京建物リゾート㈱は、ホテル、温浴施設及びゴルフ場の運営を行っております。

　当社及び連結子会社である㈱河口湖カントリークラブほか１社は、ゴルフ場の運営を行っております。

（ファンド事業（旧資産運用事業））

　連結子会社である東京建物不動産投資顧問㈱は、不動産投資に関するコンサルティング及び不動産ファンドの組成・運用を行っております。

　連結子会社である㈱東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメントは、「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づく資産運用会社として投資法人の資産運用を行っております。
（海外事業）

　当社及び連結子会社であるTokyo Tatemono Asia Pte. Ltd.、Tokyo Tatemono US Ltd.、Tokyo Tatemono (Thailand) Ltd.、TT Investment Holdings Australia Pty Limited及びTokyo Tatemono UK Ltd.は、連結子会社５社・持分法適用関連会社37社を通じて、米国、豪州、タイ及び中国等において不動産の開発等を行っております。
　連結子会社である東京建物(上海)房地産咨詢有限公司は、中国において不動産コンサルティングを行っております。

（その他）

　当社は、不動産の鑑定評価を行っております。

　連結子会社であるTokyo Legacy Parks㈱は、都立明治公園においてPark-PFI事業を行っております。

　連結子会社であるTokyo Sports Wellness Village㈱は、複合型スポーツレジャー施設「有明アーバンスポーツパーク（通称名：livedoor URBAN SPORTS PARK）」の整備・運営を行っております。

　連結子会社であるWonderScape㈱は、都市空間における大型デジタルサイネージの企画・開発・運営等を行っております。

　以上の事項を事業系統図によって示すと次の通りであります。

４【関係会社の状況】

（注）１．主要な事業の内容欄には、セグメントの名称を記載しております。

２．役員の兼任欄の当社社員には執行役員を含んでおります。

３．CMS（キャッシュマネジメントシステム）によるものであります。

４．特定子会社であります。

５【従業員の状況】

（１）連結会社の状況

（注）１．従業員数は就業人員数（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。）であり、臨時従業員数は [　] 内に年間の平均人員を外数で記載しております。

２．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できないコーポレート部門等に所属しているものであります。

（２）提出会社の状況

（注）１．従業員数は就業人員数（当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。）であり、臨時従業員数は [　] 内に年間の平均人員を外数で記載しております。

２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

３．全社（共通）として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できないコーポレート部門等に所属しているものであります。

（３）労働組合の状況

当社の労働組合の概要は以下の通りであります。

名称　　　　　　　　東京建物労働組合

結成年月日　　　　　1946年７月21日

組合員数　　　　　　435名

他団体との関係　　　単独組合で他団体との関係はありません。

なお、当社グループ全体での労働組合は組織されておりません。

（４）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

① 提出会社

（注）１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したもので、2025年12月31日時点のものであります。

２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の６第１号における育児休業等の取得割合を算出したもので、対象期間は2025年１月１日から2025年12月31日であります。

３．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したもので、対象期間は2025年１月１日から2025年12月31日であります。

４．役職や成果に応じた給与体系としており、性別の違いによる処遇の差はないものの、雇用形態や資格等級毎に人員構成等に違いがあるため、差異が生じております。

② 連結子会社

（注）１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したもので、2025年12月31日時点のものであります。

２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の６第１号における育児休業等の取得割合を算出したもので、対象期間は2025年１月１日から2025年12月31日であります。

３．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の６第２号における育児休業等及び育児目的休暇の取得割合を算出したもので、対象期間は2025年１月１日から2025年12月31日であります。

４．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したもので、対象期間は2025年１月１日から2025年12月31日であります。

第２【事業の状況】

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下の通りであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（１）経営方針、経営環境及び対処すべき課題等

① グループ長期ビジョン

　当社グループは、持続的成長と中長期的な企業価値の向上を目指すため、2030年を見据えた長期ビジョン「次世代デベロッパーへ」を策定しております。長期ビジョンでは、事業を通じて「社会課題の解決」と「企業としての成長」をより高い次元で両立していくことで、2030年に連結事業利益1,200億円を達成するとともに、SDGs達成への貢献を果たすことを掲げております。

〈当社グループ長期ビジョン〉

※１ 長期ビジョンの目標時期について、2025年度から2027年度までのグループ中期経営計画策定時(2025年１月)より「2030年頃」から「2030年」へ変更

※２ 固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、本中期経営計画期間より事業利益の定義を変更

変更前 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益

変更後 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益等＋固定資産売却損益（持分法投資損益等には、海外事業における受取配当金、受取利息及び投資ビークルへの出資持分の売却損益を含む）

※３ 今後の事業利益の構成変化の見通しを踏まえ、本中期経営計画期間より記載内容を変更

②グループ中期経営計画

　長期ビジョン公表以降、新型コロナウイルス感染症による人々の行動変容、地政学リスクの高まり、異次元の金融緩和政策からの転換、インフレ等による建築費の急激な高騰など、当社グループがおかれている事業環境の不確実性は一層高まっており、変化のスピードも加速しております。

このような認識のもと、当社グループは、長期ビジョンの実現に向けたマイルストーンとして、2025年に2025年度から2027年度までの３年間を対象とするグループ中期経営計画を策定しております。

a. 基本方針

「強靭かつしなやかな事業ポートフォリオの構築により、成長加速・資本効率向上を実現する」ことを掲げ、「資産回転型事業の加速・拡大」、「安定収益基盤の強靭化」及び「規律あるバランスシートコントロール」に重点的に取り組むとともに、「成長を支える経営インフラの高度化」を推し進めてまいります。

b. 重点戦略

本中期経営計画の基本方針に基づき６つの重点戦略を定めるとともに、“BASE（成長の礎）”をコンセプトとし

て各重点戦略に係る取り組み方針を策定・実行することにより、各事業をより一層強化してまいります。

c. 事業ポートフォリオ戦略

事業ポートフォリオを「賃貸」「分譲・売却」「サービス」の３つに分類のうえ適切に管理していくとともに、分類ごとの特性を踏まえた取り組み方針に基づき各種取り組みを推進してまいります。

本中期経営計画期間における事業利益の構成については「賃貸：分譲・売却：サービス＝30％：60％：10％」を維持しながら、成長投資のためのキャッシュ創出と資本効率の向上を図ってまいります。また、2030年の利益構成は、従来の想定から「賃貸」の割合を減少、「分譲・売却」の割合を増加する方向へ変更し、事業環境の変化に適応しながら、高水準の資本効率と利益成長の実現を目指してまいります。

d. キャッシュアロケーション

本中期経営計画の３年間において、前中期経営計画対比で年平均２倍となる１兆1,400億円の回収と同1.8倍となる１兆2,800億円の投資による資産回転の加速によって、資本効率向上と持続的・安定的な利益成長の両立を目指してまいります。

③ マテリアリティ

当社グループは、長期ビジョンの達成に向けて、事業を通じて実現すべき社会との共有価値を意識し、「社会価値創出」と「価値創造基盤」の観点から14のマテリアリティ（重要課題）を特定しております。事業を通じてマテリアリティの解決に取り組み、長期ビジョンを達成するとともに、持続可能な社会の実現に貢献してまいります。

〈当社グループマテリアリティ〉

（２）目標とする経営指標

　グループ中期経営計画（2025～2027年度）において、固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、連結営業利益に固定資産売却損益や持分法投資損益等を加えた「連結事業利益」を利益指標として採用しております。本中期経営計画における定量目標については、最終年度である2027年度の利益指標として「連結事業利益950億円」、本中期経営計画期間における資本効率指標として「ROE10％」を掲げております。

　また併せて、2027年度における財務指針として「D/Eレシオ2.4倍程度」、「有利子負債/EBITDA倍率12倍程度」、さらに2027年度末時点における政策保有株式の純資産比率「10％以下」、固定資産及び政策保有株式をあわせた売却「1,300億円以上」を掲げており、財務健全性の維持と適切なバランスシートコントロールを図りながら資本効率の向上と利益目標の達成を目指してまいります。

２【サステナビリティに関する考え方及び取組】

　当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、以下の通りであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

　当社グループは、2030年を見据えた長期ビジョン「次世代デベロッパーへ」において、事業を通じて「社会課題の解決」と「企業としての成長」をより高い次元で両立することで、すべてのステークホルダーにとっての「いい会社」を目指すことを掲げております。また、その実現に向けて、事業を通じて実現する社会との共有価値を意識し、「社会価値創出」と「価値創造基盤」の観点から、サステナビリティの取り組みにつながる14のマテリアリティ（重要課題）を特定するとともに、グループ中期経営計画（2025～2027年度）では、基本方針において「成長を支える経営インフラの高度化」を掲げ、その要素の一つとして「サステナビリティ（環境・社会・ガバナンス）」を特定しております。さらに、当社グループが将来にわたり推進する主なサステナビリティの取り組みとそれらを通じて実現すべき事項を掲げた「東京建物グループ サステナビリティ方針」を制定しており、これらに基づき様々なサステナビリティの取り組みを推進しております。

　なお、上記の長期ビジョン、マテリアリティ及びグループ中期経営計画（2025～2027年度）の詳細については、「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（１）経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」をご参照ください。

(１）ガバナンス

　当社は、気候変動への対応をはじめとするサステナビリティの取り組みを当社グループ全体で横断的かつ継続的に推進するため、当社社長を委員長とするサステナビリティ委員会を設置するとともに、下部組織としてコーポレート部門各部や各事業本部で構成されるサステナビリティ推進協議会及び人権分科会を設置しております。

　サステナビリティ委員会は、グループ経営会議、リスクマネジメント委員会、内部統制委員会と並ぶ当社社長直轄の会議体と位置付けられ、原則として年２回以上開催しており、当社グループが推進するサステナビリティの取り組みに関する方針の策定、体制の整備、指標や目標の設定、進捗状況のモニタリング及び情報の開示等について審議及び報告しております。気候変動に関しては、リスクと機会の特定、温室効果ガス排出削減等の脱炭素社会の推進に関する目標の設定やその達成に向けた具体的な対応策等の重要事項について審議及び報告しております。

　サステナビリティ推進協議会では、本委員会での審議及び報告事項の共有や事前協議、当社グループが推進するサステナビリティの取り組みの進捗状況の報告等を行っております。また人権分科会では、「東京建物グループ 人権方針」に基づく取り組みの推進や取り組み状況の報告等を行っております。

　なお、サステナビリティ委員会での審議及び報告事項のうち重要な事項は取締役会に付議又は報告され、取締役会は、当社グループが推進するサステナビリティの取り組みに関する重要な事項の決定、対応状況のモニタリング等を通じて、当該取り組みの推進を監督しております。

＜サステナビリティ推進体制＞

(２）戦略

① 気候変動への対応

　脱炭素社会の推進はグローバルでの対応が求められる社会課題であり、不動産業界としても、保有不動産や事業活動に由来する温室効果ガス排出の削減が求められております。当社グループでは、温室効果ガスの排出が引き起こす風水害等の自然災害の激甚化・頻発化は、当社グループの保有資産に大きく影響を及ぼす可能性があると考えており、その観点からも優先的に取り組むべき課題だと認識しております。

　当社は、気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）提言に賛同しており、気候変動に関するリスク及び機会の特定、重要度の評価、並びに当社グループの事業利益に与える影響について、設定したシナリオを用いてシナリオ分析を行っております。

（a）シナリオの設定

　シナリオ分析にあたり、将来の世界観（シナリオ）の設定をしております。国際気候変動に関する政府間パネル（IPCC）や国際エネルギー機関（IEA）が発表したシナリオを用いて、現行シナリオとして2100年時点で産業革命前の水準と比べて平均気温が４℃以上上昇する「４℃シナリオ」、移行シナリオとして平均気温の上昇を２℃未満に抑える「２℃シナリオ」、さらに1.5℃に抑える「1.5℃シナリオ」を設定しております。

（b）リスク・機会の特定/重要度評価

　当社グループの財務に与える影響の大きさを考慮し、主力事業であるビル事業と住宅事業を対象として、建物を開発・保有するエリアや、開発、運営・管理、販売・売却の各事業フェーズの実態を踏まえ、それぞれで想定される気候変動に関するリスク・機会を特定したうえで、その影響度と発生可能性から重要度評価を行っております。なお、影響を受ける期間を、短期（１～５年）、中期（５～10年）、長期（10年超）に分けて整理しております。

＜特定した気候変動リスク・機会及び重要度＞

（c）事業インパクトの試算

　特定した気候変動に関するリスクと機会が当社グループの2030年度の財務に与える影響を定量的に評価しております。なお、定量的な予測・分析が困難なリスク・機会については、定性的な分析を実施しております。

＜当社グループ事業利益に与える影響＞

（d）対応策

　当社は、当社グループのマテリアリティの一つとして「脱炭素社会の推進」を特定するとともに、事業を通じてこの課題解決に取り組むため、温室効果ガス排出の削減に関する中長期目標として、「2030年度までに、Scope1・2のCO2排出量を2019年度対比46.2%削減^※１、Scope3^※２のCO2排出量を2019年度対比40%削減」及び「2050年度までに、Scope1・2・3のCO2排出量ネットゼロ」を設定しております。また、当該目標を達成するためのプロセス目標として、「ZEB・ZEHの開発推進」、「再生可能エネルギーの導入」及び「グリーンビルディング認証の取得」を設定し、それらに関する取り組みを推進しております。加えて、気候変動に伴い頻発する風水害等の自然災害に強いレジリエンスを意識したまちづくりや不動産の開発にも力を入れております。

※１ 世界の平均気温の上昇を産業革命前と比較して1.5℃に抑える水準

※２ 対象はカテゴリ11・13

＜温室効果ガス排出削減目標の達成（CO2排出削減）に向けた当社の取り組み＞

ⅰ．自社開発物件における再生可能エネルギーの創出及びその有効活用

　当社が開発するオフィスビル、分譲マンション及び物流施設の一部では、屋上に設置した太陽光発電設備により再生可能エネルギー由来の電力を創出し、各施設で使用（自家消費）しております。特に、当社が開発する物流施設「T-LOGI」シリーズでは、各施設で意図的に自家消費量を上回る再生可能エネルギー由来の電力を創出し、余剰分を当社が保有する商業施設やオフィスビルに送電する「自己託送・コーポレートPPA」を複数のエリアで実施・計画しております。この取り組みを通じて、電力需要が大きい反面、再生可能エネルギー由来の電力を創出する空間が限られる都心部における脱炭素を推進しております。

ⅱ．ZEB・ZEH の更なる開発推進

　当社は以前よりZEB・ZEHの開発を積極的に進めており、現在、「原則として新築するすべてのオフィスビル、物流施設、分譲マンション、賃貸マンションにおいてZEB・ZEHを開発する」という目標を設定し、開発を推進しております。

② 人的資本

　当社は、人材こそが当社グループの価値創造と持続的な成長を実現する源泉であり、経営の最も重要な基盤の一つであると認識しております。長期ビジョンの実現に向けて、マテリアリティとして「従業員の成長と働きがいの向上」「ダイバーシティ＆インクルージョン」を掲げ、人事理念及び人事方針に基づき、人材育成や職場環境の整備に取り組んでいます。また、グループ中期経営計画（2025～2027年度）では、企業価値の持続的な向上に向け、事業戦略と連動した人材戦略として「当社ならではの企業風土・文化」を土台に、「人材ポートフォリオの構築」及び「多様な人材の活躍」に取り組む方針としており、当方針に基づく様々な施策を実施しております。

人事理念及び人事方針

ⅰ．人事理念　「会社は社員の貢献に応え、社員の成長を会社の成長につなげる」

ⅱ．人事方針　・求める人材像　「信頼」される人、「未来」を切り拓く人

　　　　　　　・社員が成長を実感できる「働きがいのある」職場の実現

中期経営計画における人的資本

人材価値の最大化に向けた人材育成・社内環境整備の取り組み

ⅰ．人材ポートフォリオの構築

　当社は、事業戦略を達成するため、適切な人材の採用・育成・配置を行うことが重要であると認識しております。採用においては、新卒採用と併せてキャリア採用を積極的に行っており、専門性の高い人材やデジタル化・グローバル化を推進できる人材の獲得にも注力しております。育成については、デベロッパーの社員として幅広い見識と経験を積むことを目的に、入社後10年間で３部署程度の職務を経験する人事ローテーションを施策の柱としながら、ある分野に高い適性が見られる場合は、その分野のプロ人材として育成しています。加えて、成長ステージに応じた役割の認識や能力開発を目的とした階層別の研修体系を整備するとともに、自己啓発支援制度や外部派遣型研修等社員本人が必要な知識や能力について考え、選択できる仕組みを整えるなど「自ら学ぶ」風土の醸成に力を入れております。配置については、全社員を対象とした定期面談によって本人のキャリア観や興味のある領域を把握し、タレントマネジメントシステムを活用することで、一人ひとりのWILL・MUST・CANが整った適切な人材配置となるよう努めております。

　上記のような採用・育成・配置に係る取り組みを通して、成長・注力分野へ人材をシフトさせ、経営陣が当社の人材ポートフォリオにおける在るべき姿とのギャップを把握・モニタリングし、迅速に意思決定できる体制を整備することで、人材の質と量の向上を目指してまいります。

ⅱ．多様な人材の活躍

　当社は、着実な利益成長と社会課題の解決を高い次元で両立するためには従業員がポテンシャルを最大限発揮することが求められるものと考えております。多様な経験やスキルを持つ個人がそれぞれの強みを最大限に発揮し、健康的で心理的安全性が確保された職場において付加価値やシナジーが創出されることを、多様な「強い個」の活躍と「チーム力」の最大発揮の相乗効果と定義し、その実現に向け、「働きがい」と「働きやすさ」を感じながら活躍できる環境の整備に注力しております。人材の成長の土壌となる働きがいのある職場づくりの一環として、職場の状況を客観的に把握することを目的とした従業員エンゲージメントサーベイを定期的に実施し、本調査に基づき課題を抱える部室店が専門家の支援を得て改善に取り組むPDCAサイクルを実践することで、従業員エンゲージメントの継続的な強化に努めております。また、「働きやすさ」を感じられる環境づくりとして、以下の各種制度を整備、運用しております。なお、健康経営及び女性活躍推進、仕事と育児の両立支援等に関する取り組みについては、高い水準で実施していることが評価され、「健康経営優良法人^※１」「えるぼし^※２」及び「くるみん^※３」の認定を取得しております。

・「グループ健康経営宣言」に基づくグループ役職員一人ひとりの健康維持・増進に向けた各種施策の実施

・柔軟な働き方を実現するフレックスタイム制度、テレワーク制度、時短勤務制度

・性別を問わず利用できる妊娠・出産・育児・介護のための休業制度や退職者再雇用制度

・配偶者の海外転勤に同行して海外で生活する場合に最長３年間の休業を認める制度

・シニア世代のこれまでのキャリアを活かした活躍推進

・障がい者の適性や障がいの状況に応じた柔軟な勤務形態による活躍推進

※１ 健康経営優良法人認定制度：優良な健康経営を実践している法人を顕彰する制度。

※２ えるぼし認定：女性活躍推進法に基づく一般事業主行動計画の策定・届出を行った企業のうち、女性の活躍推進に関する取り組みの実施状況が優良である等の一定の要件を満たした企業に与えられる認定。

※３ くるみん認定：次世代育成支援対策推進法に基づく一般事業主行動計画の策定・届出を行った企業のうち、目標の達成など一定の基準を満たした子育てサポート企業に与えられる認定。

ⅲ．当社ならでの企業風土・文化

　当社では、企業風土・文化及び価値観の共有が人材戦略実行の基盤になると考えております。チームでの成果が重視され、質の高いチームプレーや円滑なコミュニケーションがとれる風土・価値観が当社には根付いており、これにより競争優位性が発揮されると捉え、社内SNSを活用した従業員情報の可視化や全社交流パーティーの開催、ビル事業本部や住宅事業本部において事業の理念に沿った取り組みを表彰する場を設けるなど従業員同士のコミュニケーション機会を創出する様々な施策を実施しております。

　また、カルチャーデザインプログラム「TASUKI」は、「温故知新のタスキリレー」をコンセプトに、当社の歴史や文化を継承し、当社ならではの価値創造の連鎖をさらに深化・進化させることを目的とした研修プログラムであり、これまでのプロジェクト担当者による経験談や参加者同士の意見交換を通じて、社員一人ひとりが当社のカルチャーについて考える機会を創出しています。昨今の人員の増加や事業領域の拡大に対応するべく、引き続き企業文化・価値観の再浸透及び一体感の醸成に取り組んでまいります。

(３）リスク管理

　当社は、当社グループにおけるリスクを統括的に管理するため、当社社長を委員長とするリスクマネジメント委員会を設置しております。リスクマネジメント委員会では、当社グループのリスク管理に関する年度計画の策定、経営上重要なリスク（対策優先リスク）の評価及び分析、予防策ならびに対応策の策定、対応状況の定期的なモニタリングを実施しております。また、当社の各部室店におけるリスクを「リスク管理責任者」である各部室店長が管理するとともに、当社におけるリスク全般を「リスク管理統括責任者」である当社社長が統括的に管理する体制を構築しております。

さらに、３ラインモデルの考え方を取り入れることにより、リスク管理における実効性の維持及び向上を図っております。なお、リスク管理体制の詳細については、「３　事業等のリスク（１）リスクマネジメント体制」をご参照ください。

なお、サステナビリティに関するリスク管理については、サステナビリティ委員会が関係部門と連携して実施するとともに、その実施状況のうち重要な事項をリスクマネジメント委員会に報告することとしております。なお、リスクマネジメント委員会における審議事項のうちリスク管理に関する体制、方針、年度計画等の重要な事項、リスク管理に関する状況等は取締役会に付議又は報告され、取締役会はサステナビリティに関するリスクを含む当社グループのリスク管理の有効性を監督しております。

(４）指標及び目標

① 気候変動への対応

当社は、当社グループのマテリアリティの一つとして特定した「脱炭素社会の推進」に関する指標及び目標（KPI・目標）を設定し、各年度の状況を定量的にモニタリングしながら、各種施策に取り組んでおります。

（注）１．対象はカテゴリ11・13

２．各目標に対する進捗状況の詳細については、「東京建物グループ　サステナビリティレポート」をご参照ください。

② 人的資本

当社は、当社グループのマテリアリティとして特定した「従業員の成長と働きがいの向上」「ダイバーシティ＆インクルージョン」に関する指標及び目標（KPI・目標）を設定し、各年度の状況を定量的にモニタリングしながら、各種施策に取り組んでおります。

（注）各目標に対する進捗状況の詳細については、「東京建物グループ　サステナビリティレポート」をご参照ください。

３【事業等のリスク】

　当社グループは、企業価値の安定的な向上に向け、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性のあるリスクを適切に管理するため、関連規程を整備するとともに、リスクマネジメント体制を構築し、継続的なリスクのモニタリング・コントロールを実行しております。

（１）リスクマネジメント体制

　当社は、リスクマネジメントの推進にあたり、「リスク管理規程」に基づき、社長を「リスク管理統括責任者」として定めるとともに、当社グループのリスク管理を統括するため、社長を委員長とする「リスクマネジメント委員会」を設置しております。

　リスクマネジメント委員会では、リスクマネジメントに関する年次計画の策定、当社グループの経営上重要なリスク（対策優先リスク）に係る評価及び分析、予防策並びに対応策の策定、対応状況の定期的なモニタリングを実施するとともに、その内容を取締役会に対して定期的に付議・報告を行っております。

　また、対策優先リスク以外のリスク（部門管理リスク）については、リスク管理規程に定める「リスク管理責任者」である各部室店長のほか、各会議体がリスク対応組織（リスクオーナー）として、リスクの予防及び管理を適切に実施しております。

　さらに、リスクマネジメント活動に係る実効性の維持・向上のため、リスクガバナンス（３ラインモデル）体制を構築しており、コーポレート部門及び各事業本部企画部門（第２線）は、各部室店等（第１線）のリスク管理に関して、モニタリング、支援、指導を行い、内部監査室（第３線）は、これらのコーポレート部門及び各事業本部企画部門による各部室店等のリスク管理に対する対応について、監査、助言を行うこととしております。

（当社グループリスクマネジメント体制図）

（２）事業等のリスク

　当社グループでは、リスクを「当社グループにおける業務遂行に伴い生じるすべての不確実性」と定義し、当社グループにおけるリスクに関して、影響度（財務損失・人的損失等）、発生可能性、事業環境の変化及び企業の価値観の観点からリスクアセスメントを実施し、リスクマネジメント委員会において、同委員会が直接モニタリングするべき「対策優先リスク」を特定しております。

　対策優先リスクを含む、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性のある主なリスクを、以下に記載しております。なお、以下に記載したリスクは当社グループに係る全てのリスクを網羅したものではなく、その他のリスクも存在し、投資家の判断に影響を及ぼす可能性があります。

　文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において入手可能な情報に基づき、当社グループが判断した内容であります。

① 不動産開発に関するリスク

　当社グループは、不動産開発事業で想定されるリスクを、主にグループ経営会議において、あらかじめ把握・分析し、対策を講じたうえで事業を推進しておりますが、天候不順、自然災害の発生、許認可の取得の遅延、土壌汚染や埋設物の判明その他の予期し得ない事象等の影響により、事業におけるスケジュールの遅延、コストの増加等が発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

② 金利の変動に関するリスク

　当社グループは、有利子負債の大部分を長期の借入等とする安定的な資金調達を行うとともに、ほぼ全ての長期借入について金利を固定化し、金利変動による影響を極力少なくするべく対処しておりますが、金利が上昇した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼし、また当社グループ所有資産の価値低下につながる可能性があります。

③ 物価変動に関するリスク

当社グループは、各事業における原価の動向を常に把握・分析するなど、収益性への影響を注視しておりますが、大幅かつ急激な物価変動が発生し、コスト上昇分を必ずしも賃料や販売価格に反映することができない場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

④ 不動産市況の動向に関するリスク

　当社グループは、国内外の景気動向や不動産市況を常に把握・分析し、経営への影響を注視しておりますが、急速又は大幅な景気や市況の変動により、賃貸オフィス市場における企業業績悪化に伴うオフィスニーズの減退、分譲住宅市場における顧客の購入意欲の低下、不動産投資市場における投資需要の低下等が生じた場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

⑤ 保有株式に関するリスク

　当社グループは、取引関係の維持・強化等により、中長期的な企業価値の向上に資すると判断される他社株式を純投資目的以外の株式（政策保有株式）として保有しております。個別の政策保有株式については、「コーポレートガバナンス・コード（原則１－４）」に則り、取締役会へ取引実績等を定期的に報告し、保有意義の適否を検証するなど、縮減に向けて適切に管理しておりますが、株式の市場価格が下落するなど、保有する株式の価値が大幅に下落した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

⑥ 情報漏洩・セキュリティに関するリスク

当社グループは、各事業において個人情報を含む機密情報を取り扱い、社内業務や顧客サービスの基盤として情報システムを活用しております。このため、「情報管理規程」等を整備し、文書・データ管理の強化、端末のセキュリティ対策、リスクを想定した訓練の実施など、適切な情報管理とシステム運用に努めるとともに、必要に応じてサイバー保険も付保しております。しかし、サイバー攻撃やシステム障害、自然災害、委託先事故、役職員の不注意等により情報漏洩が発生した場合や情報システムが正常に利用できない事態が生じた場合には、業務停滞、顧客サービス低下、追加コストの発生、社会的信用の失墜や損害賠償などを招き、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

⑦ 環境問題・気候変動に関するリスク

　当社グループは、気候変動や生物多様性の損失に伴う政策・法規制の強化や異常気象の頻発・激甚化等は、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があると考えております。そのため、当社社長を委員長とするサステナビリティ委員会における審議を経て「気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）提言」に賛同し、TCFD提言に沿ったシナリオ分析を行うことで、気候変動に関するリスク及び機会の特定、重要度の評価、並びに当社グループの事業利益に与える影響を検証しております。また、当社は「自然関連財務情報開示タスクフォース（TNFD）提言」に賛同し、TNFD Adopterに登録するとともに、TNFDが推奨する「LEAPアプローチ」に沿って、当社グループの自然との接点の特定、自然への依存と影響の診断、自然関連のリスクと機会の評価及び対応と報告を整理しています。そのうえで、マテリアリティ（重要課題）として特定した「脱炭素社会の推進」及び「循環型社会の推進」に関する目標を設定し、目標の達成に向けた取り組みを推進しております。しかし、今後、気候変動や生物多様性の損失に伴う政策・法規制の更なる強化等が生じた場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

⑧ 自然災害・人災等に関するリスク

　当社グループでは、地震、暴風雨、洪水その他の自然災害、戦争、暴動、テロその他の人災が発生した場合に備え、各種規程やマニュアルの整備、定期的な訓練の実施など、有事の際における事業継続のための対策を講じておりますが、自然災害や人災等が発生した場合には、従業員の被災による事業活動への支障や、当社グループが保有、管理、運営する不動産の価値低下等を招くおそれがあり、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

⑨ 法令遵守に関するリスク

　当社グループは、会社法、金融商品取引法、労働基準法、宅地建物取引業法、建築基準法をはじめとする法規制のもとで事業活動を行っております。また、「コンプライアンス憲章」及び「コンプライアンス規程」に基づく法令遵守のための体制を整備し、当社グループとその役職員に対し、定期的な研修をはじめとする教育等を実施しておりますが、当社グループとその役職員が法令等に違反した場合、当社グループの社会的信用の失墜、罰金・罰則等が課されることにより、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

⑩ 法制、税制、政策の制定・改定に関するリスク

　当社グループの事業は、各種法令のほか、各自治体が制定した条例、税制等の規制に影響を受けているため、関係当局、業界団体及び専門家等より、適時情報を収集し適切な対応を図ったうえで事業を推進しておりますが、将来において、関連する法令、条例、税制等が制定・改定等された場合には、新たな義務の発生、費用負担の増加、権利の制限等により、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼし、また当社グループ所有資産の価値低下につながる可能性があります。また、税務申告において税務当局との見解に相違が生じた場合は、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

⑪ 海外展開におけるカントリーリスク

　当社グループは、グループ中期経営計画の重点戦略「海外事業の拡大」に基づき、米国、豪州、タイ及び中国等において事業展開を行っております。海外での事業にあたっては、進出国における政治・経済情勢や法規制等に精通した現地企業との連携等を通じて必要かつ適切な情報収集に努めておりますが、進出国における政治・経済情勢の悪化、法規制の変更、治安の悪化等により、事業の休停止、スケジュールの遅延、コストの増加等が発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

⑫ 感染症に関するリスク

　わが国においては、新型コロナウイルス感染症の再拡大やインフルエンザの流行等により、経済が停滞又は悪化した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループが海外事業を展開している国（米国、豪州、タイ及び中国等）においても同様の懸念があり、経済が停滞又は悪化した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（１）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下の通りであります。

① 経営成績の状況

　当連結会計年度のわが国経済は、米国の通商政策による影響等が見られたものの、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により、景気は緩やかに回復しました。

　当不動産業界におきましては、賃貸オフィス市場については、採用強化や従業員間のコミュニケーション促進等を目的としたオフィス環境整備の需要を受け、引き続き好立地かつ高スペックなビルへの選好が強まり、都心部においては空室率の低下と賃料の上昇基調が継続するなど、好調に推移しました。分譲住宅市場については、開発用地の取得難や建築費の高騰等に伴い供給戸数が減少するなか、金利の先高感等はあるものの世帯年収の増加等による購買力の高まりに支えられ、特に都心部においては分譲価格の上昇が継続するなど、全般に堅調に推移しました。また、不動産投資市場については、日本銀行による政策金利の引き上げはあったものの、国内外の投資家の旺盛な投資意欲を背景に、好調を維持しました。

　このような事業環境のもと、当社グループは、2030年を見据えた長期ビジョンの実現に向けて、2025年１月に公表したグループ中期経営計画に基づく６つの重点戦略の推進に注力してまいりました。重点戦略の一つである「大規模再開発の着実な推進」については、「東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業（A地区・B地区）」（東京都中央区）の街区名称を「TOFROM YAESU」に決定し、2026年の竣工に向けて事業を順調に進めたほか、YNKエリア、渋谷エリア等における他の再開発事業を着実に推進いたしました。

　「分譲マンション事業の更なる成長」については、「Brillia 深沢八丁目」（東京都世田谷区）を環境性能最高ランク『ZEH-M』に適合する大規模建築物として日本で初めて竣工させるなど、住みやすさに加えて環境にも配慮した良質な住まいを提供いたしました。また、老朽化が進む集合住宅の再開発・建替案件等、社会課題の解決に寄与する開発にも取り組みました。

　「投資家向け物件売却事業の加速」については、物流施設「T-LOGI」シリーズとして東北エリアに、また中規模オフィスビル「T-PLUS」シリーズとして東海エリアにそれぞれ初進出するなど、エリアを拡大して多様なアセットタイプの開発を推進いたしました。用地取得環境が激化するなか、厳選投資の姿勢を堅持しながら価格競争力を確保した投資実績を着実に積み上げるとともに、ホテル、物流施設、賃貸マンション等、多様なアセットの売却に注力いたしました。

　「海外事業の拡大」については、これまで事業を展開していたアジアに加え、中長期的な利益成長ドライバーとして位置付けている先進国市場での事業展開を推進いたしました。具体的には、米国において、更なる事業展開の加速に向けて現地法人「Tokyo Tatemono US Ltd.」の営業を開始し、複数の開発案件に参画いたしました。このほか、当社として初めて英国における事業に参画するとともに、オーストラリアにおいてアセットタイプの多様化に取り組むなど、積極的に事業展開いたしました。

　「サービス事業の拡大」については、アセットサービス事業において、不動産売買市場の旺盛な需要を確実に取り込むことにより過去最高の不動産仲介収益を達成したほか、ファンド事業（旧資産運用事業）においては、グループAUM（運用資産残高）の拡大と運用受託報酬の収益向上を実現いたしました。また、体験型施設運営事業（旧クオリティライフ事業）においては、愛犬同伴型ラグジュアリーリゾートホテル「レジーナリゾート山中湖」（山梨県南都留郡）及び「レジーナリゾート由布院」（大分県由布市）が順次開業いたしました。

　「新規事業の確立」については、「WonderScape㈱」を設立し、都市空間における大型デジタルサイネージの企画・開発・運営と、設置したデジタルサイネージと連動したプロモーションイベント等の実施支援を行う「空間メディア事業」へ参入いたしました。

　当連結会計年度におきましては、住宅事業における分譲売上が減少した一方、ビル事業及び住宅事業における投資家向け物件売却が増加いたしました。この結果、営業収益は4,745億８千６百万円（前期4,637億２千４百万円、前期比2.3％増）、営業利益は957億６千３百万円（前期796億７千万円、前期比20.2％増）、事業利益は894億１千９百万円（前期793億２千６百万円、前期比12.7％増）、経常利益は781億８千７百万円（前期717億２千２百万円、前期比9.0％増）となりました。また、前期に政策保有株式を売却した反動等により、親会社株主に帰属する当期純利益は588億７千９百万円（前期658億８千２百万円、前期比10.6％減）となりました。

（注）当連結会計年度より、固定資産の機動的売却や海外事業における投資スキームの多様化への対応のため、事業利益の定義を以下の通り変更しております。

変更前：事業利益＝営業利益＋持分法投資損益

変更後：事業利益＝営業利益＋持分法投資損益等＋固定資産売却損益（持分法投資損益等には、海外事業における受取配当金、受取利息及び投資ビークルへの出資持分の売却損益を含む）

なお、前連結会計年度の事業利益は、変更後の算定方法に基づき作成しております。

　各セグメントの業績は以下の通りであります。

イ．ビル事業

　大規模再開発プロジェクトについては、「東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業（A地区・B地区）」（東京都中央区）において、街区名称を「TOFROM YAESU」に、建物名称をA地区は「TOFROM YAESU THE FRONT」、B地区は「TOFROM YAESU TOWER」にそれぞれ決定し、2026年の竣工に向けて事業を順調に進めました。投資家向け売却用物件等については、物流施設「T-LOGI 相模原」（相模原市中央区）を竣工させたほか、地域密着型商業施設「minanoba 相模原」（相模原市南区）が開業いたしました。また、中規模オフィスビル「T-PLUS」シリーズ、都市型・リゾート型のホテル等、多様なアセットタイプの開発を積極的に推進するとともに、「グランフロント大阪」（大阪市北区）、「ホテルグレイスリー浅草」（東京都台東区）等を売却し、収益に計上いたしました。
　当連結会計年度におきましては、ビル賃貸・施設運営が堅調に推移するとともに、不動産売上において、上記投資家向け売却用物件を収益計上した結果、営業収益は2,201億７千７百万円（前期1,765億７千３百万円、前期比24.7％増）、営業利益は670億５千９百万円（前期413億９千９百万円、前期比62.0％増）、事業利益は673億６千３百万円（前期419億３千万円、前期比60.7％増）となりました。

（注）１．当連結会計年度より、「ビル賃貸」から「ビル賃貸・施設運営」に区分名称を変更しております。

２．当連結会計年度より、自社保有床で行うホテル等の施設運営収益の計上区分を、「管理受託等」から「ビル賃貸・施設運営」に変更しております。なお、上記は建物賃貸面積には含めておりません。

３．前連結会計年度の実績値については、新区分に組み替えて表示しております。

ロ．住宅事業

　分譲マンションについては、環境性能最高ランク『ZEH－M』に適合する大規模建築物として日本で初めて竣工した「Brillia 深沢八丁目」（東京都世田谷区）、箕面船場阪大前駅ペデストリアンデッキ直結のタワーマンション「Brillia Tower 箕面船場 TOP OF THE HILL」（大阪府箕面市）等を収益に計上するとともに、乃木坂駅直結のタワーマンション「Brillia Tower 乃木坂」（東京都港区）等の販売を開始いたしました。また、投資家向け売却用物件等については、賃貸マンション「Brillia ist」シリーズの開発を推進し、「Brillia ist 池尻大橋」（東京都目黒区）、「Brillia ist 墨田曳舟」（東京都墨田区）等を竣工させるとともに、「（仮称）白金台５丁目マンション計画」（東京都港区）、「Brillia ist 町屋」（東京都荒川区）等を売却し、収益に計上いたしました。

　当連結会計年度におきましては、住宅分譲において、上記の収益計上物件のほか「HARUMI FLAG」（東京都中央区）、「Brillia 聖蹟桜ヶ丘 BLOOMING TERRACE」（東京都多摩市）等を収益に計上した一方で、前期に大型マンションを収益計上した影響等により、前期比で減収減益となりました。この結果、営業収益は1,651億３千９百万円（前期2,114億８千１百万円、前期比21.9％減）、営業利益は255億６千９百万円（前期381億５千万円、前期比33.0％減）、事業利益は255億６千９百万円（前期376億３千６百万円、前期比32.1％減）となりました。

ハ．アセットサービス事業

　東京建物不動産販売㈱が展開する仲介事業については、リテール仲介において都心マンションの取引価格上昇を背景に収益が拡大しました。法人仲介では投資家向け取引等の拡大により収益が順調に伸長しました。また、同社によるアセットソリューション事業については、仲介事業との連携強化等により販売用不動産の取得が順調に推移するとともに、売却においては不動産投資市場の旺盛な需要に支えられ高い利益率を確保いたしました。日本パーキング㈱が展開する駐車場事業については、更なる収益向上のため大型駐車場を中心とした新規施設の開発・受託を推進するとともに、コールセンター業務の強化や会員サービスの導入など、利用者サービスの品質向上に努めました。

　当連結会計年度におきましては、上記の結果、営業収益は634億５千４百万円（前期547億４千２百万円、前期比15.9％増）、営業利益は114億８千２百万円（前期115億３千７百万円、前期比0.5％減）、事業利益は114億９千４百万円（前期115億３千７百万円、前期比0.4％減）となりました。

（注）取得した不動産の付加価値を向上させて再販する買取再販業務を主に行っております。

ニ．その他事業

　体験型施設運営事業（旧クオリティライフ事業）については、東京建物リゾート㈱において、愛犬同伴型ラグジュアリーリゾートホテル「レジーナリゾート山中湖」（山梨県南都留郡）及び「レジーナリゾート由布院」（大分県由布市）を新規開業するとともに、新たにゴルフ場「小山ゴルフクラブ」（栃木県小山市）を取得し、運営を開始いたしました。また、新たな取り組みとして、「おふろの王様 志木店」の隣接地でゴルフ練習場「SHOT BASE志木」（埼玉県志木市）を開業いたしました。そのほか温浴施設においては、リノベーション工事など将来の成長に向けた投資を実施いたしました。ファンド事業（旧資産運用事業）については、㈱東京建物リアルティ・インベストメント・マネジメントが資産運用を行う日本プライムリアルティ投資法人が、「グランフロント大阪」（大阪市北区）及び「FUNDES蒲田」（東京都大田区）等を含む複数物件を取得したほか、東京建物不動産投資顧問㈱が外部の投資顧問会社と共同で組成した私募ファンドが、当社の開発した物流施設を取得するなど、グループAUM（運用資産残高）の拡大と運用受託報酬の収益向上に注力いたしました。海外事業については、米国における事業展開の加速に向け６月に現地法人「Tokyo Tatemono US Ltd.」の営業を開始し、サンディエゴの賃貸住宅開発事業「Campanile at SDSUプロジェクト」など８プロジェクトに参画いたしました。このほか、オーストラリアのメルボルンでは賃貸住宅開発事業「899 Collins Streetプロジェクト」に、タイのバンコクでは分譲マンション開発事業「スティル スクンヴィット20プロジェクト」に、また英国のロンドンではオフィス大規模改修事業「125 Shaftesbury Avenueプロジェクト」に参画するなど、積極的に事業展開いたしました。一方、中国事業に係る持分法適用関連会社が保有する一部の債権において、回収可能性が低下していることから、当該債権に貸倒引当金を認識したうえで、持分法による投資損失を計上いたしました。
　当連結会計年度におきましては、上記の結果、営業収益は258億１千４百万円（前期209億２千６百万円、前期比23.4％増）、営業利益は41億７千２百万円（前期13億８千８百万円、前期比200.5％増）、事業損失は25億１千２百万円（前期　事業利益10億２千８百万円）となりました。

② 財政状態の状況

（資産）

　当連結会計年度末における資産合計は２兆2,727億２千万円となり、前連結会計年度末比で1,914億９千３百万円の増加となりました。これは、投資有価証券、建設仮勘定の増加があったこと等によるものであります。

（負債）

　当連結会計年度末における負債合計は１兆6,695億８千２百万円となり、前連結会計年度末比で1,358億７千９百万円の増加となりました。これは、有利子負債の増加があったこと等によるものであります。なお、有利子負債残高（リース債務除く。）は１兆3,454億９千７百万円となり、前連結会計年度末比で1,331億５千２百万円の増加となりました。

（純資産）

　当連結会計年度末における純資産合計は6,031億３千７百万円となり、前連結会計年度末比で556億１千３百万円の増加となりました。これは、利益剰余金の増加があったこと等によるものであります。

③ キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、営業活動により321億６百万円増加、投資活動により974億８百万円減少、財務活動により1,041億６千６百万円増加したこと等により、前連結会計年度末比で411億５千２百万円増加し、1,522億９千２百万円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は以下の通りであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度における営業活動による資金の増加は、321億６百万円（前期比132億１千２百万円増加）となりました。これは主に、棚卸資産の増加による資金の減少があった一方で、税金等調整前当期純利益による資金の増加があったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度における投資活動による資金の減少は、974億８百万円（前期比446億８千１百万円増加）となりました。これは主に、投資有価証券の売却による資金の増加があった一方で、固定資産の取得による資金の減少があったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度における財務活動による資金の増加は、1,041億６千６百万円（前期比14億６千９百万円減少）となりました。これは主に、長期借入れによる資金の増加があったことによるものであります。
 

④ 生産、受注及び販売の実績

　生産、受注及び販売の実績については、「① 経営成績の状況」における各セグメント業績に関連付けて示しております。

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下の通りであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

　当社グループは、グループ長期ビジョン「次世代デベロッパーへ」における「社会課題の解決」と「企業としての成長」をより高い次元で両立していくことで、2030年に連結事業利益1,200億円の達成とSDGs達成への貢献を目指しております。グループ中期経営計画（2025～2027年度）における定量目標については、最終年度である2027年度の利益指標として「連結事業利益950億円」、本中期経営計画期間における資本効率指標として「ROE10％」を掲げております。

　また併せて、2027年度における財務指針として「D/Eレシオ2.4倍程度」、「有利子負債/EBITDA倍率12倍程度」を掲げており、財務健全性の維持と適切なバランスシートコントロールを図りながら資本効率の向上と利益目標の達成を目指してまいります。

当連結会計年度における達成状況は次の通りであります。

なお、2026年度通期業績予想において、本中期経営計画で掲げている主要な定量目標（2027年度目標：連結事業利益950億円、ROE10％）はいずれも１年前倒しで達成する見通しであります。

② 経営成績の分析

　当連結会計年度における当社グループの連結業績については、住宅事業における分譲売上が減少した一方、ビル事業及び住宅事業における投資家向け物件売却が増加いたしました。この結果、営業収益は4,745億８千６百万円（前期4,637億２千４百万円、前期比2.3％増）、営業利益は957億６千３百万円（前期796億７千万円、前期比20.2％増）、事業利益は894億１千９百万円（前期793億２千６百万円、前期比12.7％増）、経常利益は781億８千７百万円（前期717億２千２百万円、前期比9.0％増）となりました。また、前期に政策保有株式を売却した反動等により、親会社株主に帰属する当期純利益は588億７千９百万円（前期658億８千２百万円、前期比10.6％減）となりました。

　各セグメントの業績概要については、「（１）経営成績等の状況の概要　① 経営成績の状況」に記載の通りであります。

③ 資本の財源及び資金の流動性

　当社グループの資金需要は主に不動産の取得・開発資金であり、これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行等により資金調達を行っております。また、当社及び主要な連結子会社は、キャッシュマネジメントシステム（CMS）を導入することにより、各社の余剰資金を当社へ集約し、一元管理を行うことで、資金の効率化を図っております。

　なお、資本の財源及び資金の流動性についての分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要　③ キャッシュ・フローの状況」に、財政状態の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要　② 財政状態の状況」に記載の通りであります。

④ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載の通りであります。

６【研究開発活動】

　該当事項はありません。

第３【設備の状況】

１【設備投資等の概要】

　当連結会計年度の当社グループは、ビル事業において、大規模再開発プロジェクトへの投資を中心として、合計593億4百万円の設備投資を行っております。

　セグメント別の設備投資の内訳は、以下の通りであります。

　（投資額には、有形固定資産・無形固定資産の金額を含んでおります。なお、金額には消費税等は含まれておりません。）

２【主要な設備の状況】

　当社及び連結子会社の主要な設備は、以下の通りであります。

（１）ビル事業

（注）１．土地等面積には借地権面積を含んでおります。なお、［　］内は借地権面積であります。

２．土地等面積及び建物延床面積は当社及び連結子会社の持分面積を記載しております。

３．帳簿価額のうち、土地等は土地及び借地権の合計額、その他は土地、建物及び構築物以外の有形固定資産及び借地権以外の無形固定資産の合計額を記載しております。

なお、帳簿価額は連結財務諸表の数値を記載しております。

４．上記のほか、当社の賃借している主要な転貸用建物は下記の通りであります。

（２）住宅事業

（注）１．土地等面積には借地権面積を含んでおります。なお、［　］内は借地権面積であります。

２．土地等面積及び建物延床面積は当社及び連結子会社の持分面積を記載しております。

３．帳簿価額のうち、土地等は土地及び借地権の合計額、その他は土地、建物及び構築物以外の有形固定資産及び借地権以外の無形固定資産の合計額を記載しております。

なお、帳簿価額は連結財務諸表の数値を記載しております。

（３）アセットサービス事業

（注） 帳簿価額のうち、土地等は土地及び借地権の合計額、その他は土地、建物及び構築物以外の有形固定資産及び借地権以外の無形固定資産の合計額を記載しております。

なお、帳簿価額は連結財務諸表の数値を記載しております。

（４）その他事業

（注）１．土地等面積には借地権面積を含んでおります。なお、［　］内は借地権面積であります。

２．帳簿価額のうち、土地等は土地及び借地権の合計額、その他は土地、建物及び構築物以外の有形固定資産及び借地権以外の無形固定資産の合計額を記載しております。

なお、帳簿価額は連結財務諸表の数値を記載しております。

３【設備の新設、除却等の計画】

（１）新設

（注）１．東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業（A地区・B地区）は、当社が権利者かつ特定業務代行者として参画しており、予算金額は当社が取得予定の保留床の金額を記載しております。

２．八重洲一丁目北地区第一種市街地再開発事業は、当社が権利者かつ参加組合員として参画しており、予算金額は当社が取得予定の保留床の金額を記載しております。

３．今後必要な資金は自己資金、借入金及び社債等によりまかなう予定であります。

（２）改修

（注） 今後必要な資金は自己資金及び借入金によりまかなう予定であります。

（３）売却

　特記事項はありません。

（４）除却

　特記事項はありません。

（５）【所有者別状況】

（注）自己株式41,508株は、「個人その他」に415単元及び「単元未満株式の状況」に８株含めて記載しております。

なお、株式給付信託（BBT）が保有する当社株式330,500株は自己株式に含めておらず、「金融機関」に3,305単元含めて記載しております。

②　【自己株式等】

（注）株式給付信託（BBT）が保有する当社株式330,500株は、上記の自己株式等には含まれておりません。

（８）【役員・従業員株式所有制度の内容】

　当社は、2018年３月28日開催の第200期定時株主総会の決議（以下、「本株主総会決議」という。）に基づき、中長期的な企業価値の増大に貢献する意識を高めることを目的として、当社の取締役（社外取締役を除く。）及び取締役を兼務しない執行役員（以下、総称して「取締役等」という。）を対象とする株式報酬制度「株式給付信託（BBT）」（以下、「本制度」という。）の内容を一部変更したうえで継続導入しております。

イ．本制度の概要

　本制度は、当社が拠出する金銭を原資として当社株式が信託（以下、本制度に基づき設定される信託を「本信託」という。）を通じて取得され、取締役等に対して、当社が定める役員株式給付規程に従って、当社株式及び当社株式を時価で換算した金額相当の金銭（以下、「当社株式等」という。）が本信託を通じて給付される株式報酬制度です。なお、取締役等が当社株式等の給付を受ける時期は、原則として取締役等の退任時となります。

　取締役等には、各事業年度に、役員株式給付規程に基づき役位を勘案して定まる数のポイントが付与され、当社株式等の給付に際し、１ポイント当たり当社普通株式１株に換算されます。取締役等に付与される１事業年度当たりのポイント数の合計は、10万ポイント（うち取締役（社外取締役を除く。）分として４万ポイント。）を上限とします。なお、当社は、2026年３月26日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、「取締役に対する株式報酬制度の一部改定の件」を上程しており、当該議案が原案通り承認可決されますと、取締役等に付与される１事業年度当たりのポイント数の合計は、20万ポイント（うち取締役（社外取締役を除く。）分として10万ポイント。）が上限となる予定です。

＜本制度の仕組み＞

①当社は、本株主総会決議で承認を受けた範囲内において、役員株式給付規程を制定します。

②当社は、本株主総会決議で承認を受けた範囲内で金銭を信託します。

③本信託は、②で信託された金銭を原資として当社株式を、取引市場等を通じて取得します。

④当社は、役員株式給付規程に基づき取締役等にポイントを付与します。

⑤本信託は、当社から独立した信託管理人の指図に従い、本信託内の当社株式に係る議決権を行使しないこととします。

⑥本信託は、取締役等を退任した者のうち役員株式給付規程に定める受益者要件を満たした者（以下、「受益者」という。）に対して、当該受益者に付与されたポイント数に応じた当社株式を給付します。ただし、同規程に定める要件を満たす場合は、一定割合について、当社株式の給付に代えて、当社株式の時価相当の金銭給付を受けます。なお、金銭給付を行うために、本信託により当社株式を売却する場合があります。

ロ．株式給付信託（BBT）が当社株式を取得する予定の株式総数又は総額

　当社は、2018年12月末日で終了する事業年度から2020年12月末日で終了する事業年度までの３事業年度（以下、「当初対象期間」といい、当初対象期間及び当初対象期間の経過後に開始する３事業年度毎の期間を、それぞれ「対象期間」という。）及びその後の各対象期間を対象として本制度を導入し、本信託は、取締役等への当社株式等の給付を行うため、当社が拠出する資金を原資として、当社株式を取得します。

　本制度に基づき取締役等に対して付与するポイントの上限数は、上記の通り、１事業年度当たり10万ポイント（うち取締役（社外取締役を除く。）分として４万ポイント。）であるため、本制度が終了するまでの間、当社は、原則として対象期間毎に、本制度に基づく取締役等への給付を行うために必要な株式数を合理的に見込み、本信託が先行して取得するために必要と認める資金を、本信託に追加拠出することといたします。ただし、係る追加拠出を行う場合において、信託財産内に残存する当社株式及び金銭があるときは、本制度に基づく給付の原資に充当することとし、当該残存株式等を勘案したうえで、以後の対象期間に関する追加拠出額を算出するものといたします。なお、当社は、2026年３月26日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、「取締役に対する株式報酬制度の一部改定の件」を上程しており、当該決議が原案通り承認可決されますと、取締役等に付与される１事業年度当たりのポイント数の合計は、20万ポイント（うち取締役（社外取締役を除く。）分として10万ポイント。）が上限となる予定です。

　本信託による当社株式の取得は、以上により拠出された資金を原資として、取引市場等を通じてこれを実施するものとします。

ハ．株式給付信託（BBT）による受益権その他の権利を受けることができる者の範囲

　取締役等のうち役員株式給付規程に定める受益者要件を満たす者