香陵住販株式会社（3495） 有価証券報告書 2025年9月期

第一部 【企業情報】

第１ 【企業の概況】

１ 【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

(注) １．従業員数は就業人員であり、臨時従業員数は年間の平均雇用者数を〔 〕に外数で記載しております。

　　 ２．2023年４月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。第40期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益を算定しております。

　   ３.「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年３月31日)等を第41期の期首より適用しており、第41期以降に係る各数値については、当該会計基準等を適用した後の数値となっております。

　　 ４．「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」（企業会計基準第27号 2022年10月28日。以下「2022年改正会計基準」という。）等を当連結会計年度の期首から適用しています。

　　　　 法人税等の計上区分（その他の包括利益に対する課税）に関する改正については、2022年改正会計基準第20-３項ただし書きに定める経過的な取扱い及び「税効果会計に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第28号 2022年10月28日。以下「2022年改正適用指針」という。）第65－２項(2)ただし書きに定める経過的な取扱いに従っています。なお、当該会計方針の変更による連結計算書類への影響はありません。

(2) 提出会社の経営指標等

(注) １．従業員数は就業人員であり、臨時従業員数は年間の平均雇用者数を〔　〕に外数で記載しております。

２．第40期の１株当たり配当額64円00銭には、創立40周年記念配当10円00銭を含んでおります。

３．2023年４月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。第40期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益を算定しております。なお、１株当たり配当額については、当該株式分割前の実際の配当金の額を記載しております。

４．第40期まで、株主総利回りの比較指標にJASDAQ INDEXを用いておりましたが、2022年４月４日の東京証券取引所の市場再編に伴い廃止されました。このため第41期から比較指標を、継続して比較することが可能な配当込みTOPIXに変更しております。

５. 最高・最低株価は、東京証券取引所スタンダード市場(2022年４月３日までは東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ(スタンダード)市場）におけるものであります。なお、第42期の株価については株式分割後の最高株価及び最低株価を記載しており、( )内に株式分割前の最高株価及び最低株価を記載しております。

６. 「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年３月31日)等を第41期の期首より適用しており、第41期以降に係る各数値については、当該会計基準等を適用した後の数値となっております。

７．第44期の１株当たり配当額55円00銭のうち、期末配当額28円00銭については、2025年12月25日開催予定の定時株主総会の決議事項になっております。

８.「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」（企業会計基準第27号 2022年10月28日。以下「2022年改正会計基準」という。）等を当事業年度の期首から適用しています。

　　法人税等の計上区分（その他の包括利益に対する課税）に関する改正については、2022年改正会計基準第20-３項ただし書きに定める経過的な取扱い及び「税効果会計に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第28号 2022年10月28日。以下「2022年改正適用指針」という。）第65－２項(2)ただし書きに定める経過的な取扱いに従っています。なお、当該会計方針の変更による財務諸表への影響はありません。

２ 【沿革】

当社は1981年10月５日に、現代表取締役会長である薄井　宗明により、地域に根ざした不動産会社として茨城県水戸市南町に設立を致しました。当社の変遷は次のとおりであります。

３ 【事業の内容】

当社グループは当社、子会社（ジャストサービス株式会社）計２社で構成しており、茨城県、千葉県及び東京都において、不動産の売買、賃貸、仲介、管理を中心にその他不動産に関わる事業を展開しております。主な業務内容においては、不動産の仲介(賃貸・売買)及び販売を主とする「不動産流通事業」と賃貸不動産の管理業務及び不動産賃貸を主とする「不動産管理事業」を報告セグメントとしております。詳細は次のとおりです。

以上述べた事項を事業系統図で示すと次のとおりです。

  ＜事業系統図＞

４ 【関係会社の状況】

(注) １．「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

　　 ２．特定子会社に該当しております。

３．有価証券届出書または有価証券報告書を提出している会社はありません。

５ 【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

2025年９月30日現在

(注) １．従業員数は就業人員であり、臨時従業員数(パートタイマー、契約社員を含む。)は、最近１年間の平均人員を(　)内に外数で記載しております。

２．全社(共通)は、総務及び経理等の管理部門の従業員であります。

(2) 提出会社の状況

2025年９月30日現在

(注) １．従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。)であり、臨時従業員数(パートタイマー、契約社員を含む。)は、最近１年間の平均人員を(　)内に外数で記載しております。

２．全社(共通)は、総務及び経理等の管理部門の従業員であります。

(3) 提出会社の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

(4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

　① 連結会社

(注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。

２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の６第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。

　② 提出会社

(注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。

２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の６第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。

第２ 【事業の状況】

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営方針について

当社グループは、「お客様満足度」の向上、「働く私たちの幸福」の追求及び「社会との調和を重んじ地域発展に貢献するとともに、関係する人々に信頼される企業」を目指すことを企業理念に掲げ、より質の高い不動産商品作り、不動産業としての幅広い提案力によって地域社会の発展に貢献し、地域で愛される企業となることを、経営の方針としております。

(2) 経営環境及び経営戦略等について

当社グループを取り巻く経営環境としましては、雇用・所得環境の改善による個人消費の持ち直しや、インバウンド需要の回復等を背景に緩やかな景気回復の動きが見られました。しかしながら、長期化するロシアによるウクライナ侵攻等の地政学的リスクや世界的な物価上昇、金融引締政策、円安等により、景気の先行きは依然として不透明な状況となっております。
　このような環境の中、当社グループは、不動産売上高に過度に依存せず、売上高を着実に拡大すること、また継続可能な収益の積み上げにより、利益率の向上に取り組むことを基本方針として経営にあたってまいります。セグメント別の経営戦略については以下の通りであります。

① 不動産流通事業

不動産売上高については、当社グループの強みである企画力を生かし、立地環境に合わせた自社企画投資用不動産レーガベーネシリーズの安定的な商品化を継続することで、セグメントの垣根を越えた企業の物件力を強化してまいります。また、投資用物件、土地、戸建、区分所有物件の買取再販についても積極的に仕入れを行います。仲介事業については、リアル店舗での仲介を強化し、収益アップを図るとともに既存店舗の魅力向上への取り組みについても強化してまいります。

不動産ファンド事業については現在、運用中となっているプロジェクトに続き、今後は開発型ファンドへの取り組みを行うことにより、投資家の幅広いニーズに応えてまいります。

② 不動産管理事業

不動産賃貸物件の管理戸数については、自社企画投資用不動産による増加及び、リアル店舗における地域オーナーへの提案力と仲介力を当社の大きな武器として、請負による物件の企画やリノベーションを中心とした物件力の強化と入居率の向上により、確実に増加をさせることで、賃貸管理を中心とした管理事業収益の安定的な確保を目指します。コインパーキング事業においても全社的に地域オーナーへの提案に努め、運営台数の増加を図ります。賃貸事業においては安定的な収益確保に努め、魅力ある商品については継続的に仕入れを行ってまいります。また、太陽光売電事業については、自社企画投資用不動産「レーガベーネ」の屋根へ太陽光パネルの設置を拡大する一方、メガソーラー施設においては保有リスクの検証を実施し、継続して売却の検討を行います。

(3) 目標とする経営指標

当社は永遠に続く会社(倒産しない会社)であるためには持続的な成長とともにストックビジネスの強化による安定収益の拡大が重要であると考えております。目標とする指標に関しては、次に掲げる項目についてバランスを取りながら継続的な企業価値の向上を目指すとともに、株主重視の経営を行ってまいります。

① 経営の健全性の向上

　自己資本比率を重要な経営指標の一つと捉え、30%以上を維持し、40%を目指します。

② 積極的・戦略的な事業投資

　将来の成長、安定収益の拡大に繋がる事業投資は積極的に行い、その他M&A等の事業投資は戦略的に行うことに

よって持続的な成長を図ります。

③ 経営の効率性の向上

　自己資本利益率を重要な経営指標の一つと捉え、10%以上を維持します。

④ 持続的・安定的な株主還元

　株主資本配当率2.8%以上を当面の目標として、累進配当を実施します。

(4) 対処すべき課題について

当社グループの対処すべき課題について、その内容と対処方針等は以下のとおりです。

　① 自社企画投資用不動産の強化

　当社グループは、自社企画投資用不動産であるレーガベーネの継続的な商品化を行っております。今後においても商品の販売、仲介、販売後の管理により売上の確保と管理戸数の拡大を目指してまいりますが、借主や投資家双方に魅力ある商品作りをするにあたり、建築費から受ける影響は大きく、広いエリアにおいて商品化ができていないことが課題であると認識しております。この課題を克服するために、当社グループは、エリアの店舗を中心に地域に根ざした営業活動を通じて商品開発用地の情報収集に努めるほか、金融機関等との関係を強化し、自社企画投資用不動産の用地の確保を致します。

　② ＩＴ技術の積極的な導入と活用

　事業におけるＤＸの強化は、事業戦略の重要方針の１つであり、消費者のデジタル化に伴い、顧客満足はもちろん、従業員の業務効率化や労働生産性の向上に繋がり、働き方改革の実現も可能となります。当社グループが既に導入しているシステムに満足せず、常により利便性の高い技術の導入について見直しを進め、高い品質のサービス、業務の実現を進めてまいります。

　③ ドミナント出店による拡大

　当社グループは、茨城県内に18店舗、千葉県柏市と東京都台東区にそれぞれ１店舗の計20店舗での営業展開を行っておりますが、ドミナント展開のされていないエリアがあり、広域的な顧客へのニーズに十分に対応されていないことが課題であります。この課題を克服するために、エリアの出店予定地の情報を入手し、各地域において、ドミナント出店を確立し、エリアでの市場占有率の向上を目指します。

　④ 提案営業の強化

　国内においては、人口減少から空き家が増加しており、今後世帯数の減少が予測される中、空き家問題はますます深刻になると考えられます。また、遊休地の活用においては、地域、立地により様々なニーズに応じて多様な提案が必要となります。これらの問題を克服するため、当社グループではエリアの店舗を中心に地域に根ざした営業活動を通じて顧客の所有不動産に対し、リースバック、買取や各商品（投資用不動産、宅地造成、コインパーキング、トランクルーム、太陽光等）による有効活用提案、及びジャストサービス株式会社によるリノベーションでの資産価値の向上等、多角的な提案営業により、不動産の遊休化の防止と流通促進を目指してまいります。

　⑤ 人材の確保と育成

　当社グループは、今後のエリア及び事業拡大に合わせ、優秀な人材を継続的に採用、教育することが課題であると認識しております。この課題を克服するために、当社グループは、事務や営業スタッフの業務の標準化により効率的な業務遂行を可能とすると共に、社内外の教育や研修の充実により従業員の資質向上を図っております。また、他部署間での異動やグループ間の出向制度を利用し、不動産に関する総合的な提案型営業スタッフの育成及び店舗格差を無くしサービスを平準化することを推進しております。

　⑥ コーポレート・ガバナンスの充実とコンプライアンスの強化

　当社グループの継続的な事業の発展及び信頼性の向上のためには、コーポレート・ガバナンスの充実とコンプライアンスの強化に取り組むことが課題であると認識しております。これらの課題を克服するために、内部統制システムに係る基本方針の着実な運用に加えて、コーポレートガバナンス・コードに沿った企業体制の構築に積極的に取り組んでまいります。また、コンプライアンスの強化については、コンプライアンス委員会における法令遵守に対する意識向上維持に努めるとともに今後も更なるコーポレート・ガバナンスの充実を図るべく、最善の経営体制を目指して強固な内部統制機能の構築とコンプライアンスの強化に取り組んでまいります。

　⑦ リスク管理体制の強化

　当社グループが、事業を継続し、成長するために、自然災害や感染症の流行、情報セキュリティの不備等、多岐にわたる事業に関するリスクの回避、迅速な対応や再発防止が重要な課題であると認識しております。これらの課題を克服するため、リスク管理委員会は想定しうるリスクへの対応策を事前に検討し、リスクが財政状態及び経営成績に与える影響を最小限に抑える体制の強化を図ってまいります。

　⑧ サステナビリティ経営の推進

　当社グループは、企業の社会的責任に対する要請が一層高まっていることを踏まえ、SDGsを見据えた持続可能な社会と事業成長の両立の実現に向け、取り組むことが課題であると認識しております。この課題を克服するために、自社企画投資用不動産「レーガベーネ」シリーズの屋根部分への太陽光発電を設置拡大、ジェンダー平等を実現するためのキャリアパスの構築、不動産業における多様な「柱」により、地域の方々を含むステークホルダーの福利に継続して貢献する等、サステナビリティ経営の推進に努めてまいります。加えて、世界的に提唱されている2050年カーボンニュートラルの実現を見据えた環境対応も重要な課題と考えており、2027年９月期までに社用車のエコカー（ハイブリッド、EV）化を目指し、自社のCO2排出量削減に向けた取り組みも強化してまいります。

２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】

　　当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

＜サステナビリティ基本方針＞

　私たちは、企業理念の実現に向けて、当社グループを取り巻く事業環境における課題等に取り組むと共に、持続的な企業価値の向上に努め、すべてのステークホルダーから信頼される企業を目指します。

＜企業理念＞

一、私たちは、お客様満足度 No.1 企業を目指します。

一、私たちは、働く私たちの幸福 No.1 企業を目指します。

一、私たちは、社会との調和を重んじ地域発展に貢献するとともに、関係する人々に信頼される企業を目指します。

(1) ガバナンス及びリスク管理

当社グループは、「継続的な企業の実現」がサステナビリティの根幹となると考えております。そのような考えのもと「サステナビリティ基本方針」及び「企業理念」に基づき具体的な企画・実行・管理の統括を行うことを目的とした「サステナビリティ委員会」を設置しており、代表取締役を委員長、役員・従業員を委員として構成しております。本委員会は、当社グループを取り巻く事業環境における課題等を検討し、当社グループ各部門、関係会社、リスク管理委員会等と連携しながら、サステナビリティ関連の協議を進めております。この委員会で協議された事項は、取締役会に報告され、取締役会はサステナビリティ関連の対応方針の決定をするとともに取り組みについての管理、監督をしております。

(2) 戦略

上記、ガバナンス及びリスク管理を通して当社グループが設定したサステナビリティテーマ及びその対応方針は、以下の通りです。

サステナビリティテーマ	対応方針	関連するＳＤＧｓ
総合不動産会社として、多様性のあるまちづくりに寄与し、快適な居住空間を提供し続ける。	◆「不動産売買」「賃貸管理」「建物の建築・リフォーム・リノベーション事業」「土地の有効活用」「収益不動産のコンサルティング」など不動産における多様な事業展開(「柱」)により、地域の方々を含むステークホルダーの福利に継続して貢献する。
「太陽光発電システム」（KORYOエコパワー）の運営により、持続可能なエネルギー供給に寄与する。また、太陽光発電の利用促進を目指す。	◆太陽光発電システム「KORYOエコパワー」の運営 ◆アパート・マンション・店舗などの未利用スペースの有効活用により太陽光発電を促進
社内における環境改善を行い、環境保全に寄与する。	◆「茨城エコ事業所」登録を継続、環境にやさしい取り組みを実践 ◆社用車のエコカー(ハイブリッド、EV)化を進め、2027年9月末までに100%エコカー化を目指す。
性別・年齢・障がい・人種・民族などに関わりなく活躍できる職場環境を醸成することで、働く私たちの幸福No.1企業を目指す。	◆「いばらき健康経営推進事業所」の登録を継続し従業員の健康に配慮した取り組みを実践 ◆職場環境改善策及び新たな働き方の検討 ◆性別に関わりなく活躍することができるキャリアパスを構築 ◆能力開発を目的としたジョブローテーションを実施する。

 

　上記のサステナビリティテーマに対する具体的な取り組み内容と進捗状況は、以下の通りです。なお、人的資本に関連する内容は、(3)人的資本をご参照ください。

(3)人的資本

＜人材の育成に関する方針及び社内環境整備について＞

当社グループは、事業領域や事業エリアの拡大に伴い、専門性を有した人材の育成と確保が必要であると認識しております。制定された人材育成方針・社内環境整備方針に基づき、人材育成に関しては、法令や業務知識の向上を目的とし、資格取得への支援や各種専門領域の研修等への参加を積極的に行うとともに、資格取得支援の拡充により、幅広い分野におけるプロフェッショナルな人材の育成と確保に努めております。また、人材の多様性に関する取り組みの一環として女性管理職比率を向上させるため、育児・介護における時間外労働等の制限、及び、短時間勤務の要件を養育する子が小学校３年生となるまでに延長することで対象者を拡大する等、ライフステージの変化においても、安心して働ける社内環境の整備に取り組んでおります。

当社グループでは、上記の人材の多様性及び、社内環境整備に関する取り組みについて、以下の指標を用いて管理しており、これらの目標の実現に向けて、サスティナビリティ委員会で全社員のアンケート結果や女性委員の意見を参考に議論を重ねてまいりました。それらの結果から、女性管理職については、幅広い業務において女性従業員を管理職に登用できることを目的とし、女性従業員の職種の多様化を積極的に推進してまいります。育児休業については、定期的な説明会及び、対象者と上席者への随時説明の継続実施を行い、より取得しやすい社内環境の整備に推進してまいります。

３ 【事業等のリスク】

　本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。また、必ずしもそのようなリスク要因には該当しない事項につきましても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項につきましては、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に記載しております。
　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生する可能性のあるリスクのすべてを網羅するものではありません。

(1)　市場環境の変化について

当社グループの事業のうち、不動産売上高と仲介事業収益(売買)については、景気、金利、地価、税制及び政策等によって、投資用物件、土地、中古住宅に対する顧客の売却・購入意欲が大きく左右されます。

当社グループにおいては、需要の高い不動産をタイムリーに提供出来るようにするために、これらの外部動向について市場分析を行い、あわせて地域の特性と需要に応じた不動産のタイムリーな仕入れ、魅力ある商品作りを行っております。しかしながら、今後の景気の悪化、所得の低下、金利の上昇、地価の上昇、税制及び政策の変更、不動産投資に対する金融機関の融資姿勢の変化があった場合は、顧客の売却・購入意欲の減退につながり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(2)　競合について

　 当社グループが茨城県内を中心に展開している不動産流通事業及び不動産管理事業は、免許業種であるものの、事業運営に必要な設備が少なく参入障壁が低いため、競合他社による新規参入やエリア拡大などにより、競争が激化する可能性があります。当社は水戸・ひたちなかエリアにおいてドミナント戦略を展開し、不動産情報の収集力強化に努めるとともに、その他のエリアへの展開を図っておりますが、競合状況によっては、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
① 不動産販売
　不動産販売事業においては、戸建用地、中古建物の仕入れや販売に関し、資金力に加え、不動産情報の収集力が鍵となります。これに対して当社グループは、仲介の事業プロセスにおいて不動産情報(売却、購入の顧客情報)を収集し、投資用物件についても、来店顧客から地域のニーズをしっかりと聞き取って、時代にあった商品作りに努めておりますが、競合他社が当社グループと同様の戦略で事業を展開してきた場合等は、当社グループの差別化要因が薄れ、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 ② 仲介事業
　仲介事業においては、商圏の賃貸管理戸数(売買においては売買物件数)と集客数が、売上数値の構成の鍵となります。これに対して当社グループは、茨城県内の水戸・ひたちなかエリアにおいてドミナント戦略を展開し、顧客、物件数の囲い込みを行っております。しかし、その他のエリアにおいては未だ成長段階にあり、それらエリアへの拡大が進展せず、また、水戸・ひたちなかエリアへの競合他社の多店舗展開における参入等により、顧客、物件の確保ができなくなる等の状況が生じた場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 ③ 不動産管理事業
　不動産管理事業においては、商圏内で一定規模の賃貸管理戸数を確保することに加え、リーシング力、集客数、賃貸不動産における資産価値維持向上のための提案力が鍵となります。当社グループは、ドミナント戦略を展開している水戸・ひたちなかエリアにおいて、顧客、物件数の囲い込みを実現して競争力の強化を図っておりますが、強力な提案力等を背景に多数の賃貸管理戸数を獲得する競合他社が出現した場合、競合他社へ当社の管理が移行し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(3)　需要減少リスク

わが国の人口は今後減少が見込まれております。世帯数についても、現時点では単身者世帯の増加により世帯数は増加しているものの、今後は減少していく見込みです。その結果、入居者獲得競争が激化し、家賃相場が全体的に下落した場合、当社グループの不動産管理事業については、賃貸事業収益及び管理手数料の減少が想定されます。また、不動産流通事業においては、家賃相場の下落による仲介事業収益(賃貸)の減少、人口の比例に伴う不動産購買層の減少による不動産売上高、仲介事業収益(販売)の減少の可能性が考えられます。その結果、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(4)　自然災害等について

当社グループの各事業においては、台風や地震等の自然災害等により中古住宅の購入に対する顧客の購入意欲が減退する可能性、あるいは引き渡し前の不動産商品が破損又は倒壊する恐れがあります。

当社は、茨城県水戸市を中心に業を行っておりますが、先の東日本大震災のように、今後当社の営業地域において不測の自然災害が発生した場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

なお、新型コロナウイルスの影響について、当社グループへの影響は軽微であったものと認識しております。しかし、新たな変異株の出現により再度、感染が拡大するような事態となった場合、当社グループの事業及び業績に重要な影響を及ぼす可能性があります。

(5)　販売用不動産の仕入れ及び工事原価について

当社グループの不動産売上高の商品構成は、土地・中古住宅と自社企画投資用不動産等で成り立っており、この不動産売上高に係る商品企画においては、投資家ニーズに合わせた商品作りが重要となり、主として賃貸用不動産の商品作りを継続事業としてまいりました。今後も、管理戸数の拡大に寄与する鉄筋コンクリート造の物件及び、小型の木造賃貸住宅を商品化したいところではありますが、先の東日本大震災でもあったように自然災害、競争激化や経済環境の変化に伴う建築費高騰における、仕入価格、建材価格の上昇等があった場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(6)　在庫リスクについて

当社グループは、自社商業エリアにおいて需要予測、近隣地域環境、お客様のニーズ等を慎重に分析調査を行ったうえで、物件の仕入れ、リフォーム、販売を行っております。しかし、不動産市況の悪化等によって物件の販売が滞った場合、物件保有期間の長期化に繋がる可能性があります。当社のビジネスモデルとして、長期在庫となった場合は販売価格等を見直しての売却処分や、棚卸資産の評価損処理が必要となる場合があるほか、滞留在庫の増加により有利子負債が増加する等、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(7)　契約不適合責任について

当社グループの自社不動産販売事業においては、宅地建物取引業法及び住宅の品質確保の促進等に関する法律の規定に基づき、中古住宅については引き渡し後２年間、新築住宅については引き渡し後10年間の契約不適合責任を負っております。

当社グループにおいては、仕入れ時に入念な現況調査を行い、基礎部分で致命的な欠陥がある等、再生に適さないと判断した場合には買取の対象から除外する、あるいは建屋を解体して平地にすることにより、当社の提供する中古住宅の品質を一定に維持しております。

しかしながら、引き渡し後の不動産に何らかの契約不適合があった場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(8)　収益の季節変動性リスク

当社グループの賃貸仲介事業及び管理事業収益(賃貸不動産の管理業務等)の売上高は、日本の慣習である２月から４月にかけての入学、入社や人事異動の転居に伴い集中する傾向があります。また、不動産売上高においては、商品の売却の時期、売却額により四半期の売上高に大きな影響を与えることがあります。これらにより、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

なお、第44期連結会計年度における四半期ごとの売上高、経常利益は以下の通りであります。

(9)　有利子負債への依存と金利変動の影響について

当社グループの財務状況として、不動産商品の仕入れや太陽光売電設備等の設備投資により有利子負債比率が高くなる傾向にあります。そのため、当社グループでは棚卸資産の回転期間を重要な経営指標としており、原則として６ヶ月間(大型分譲開発行為を伴うものについては１年間)での販売計画を実施し、適正な在庫水準を維持することに重点を置いて、財務の安定を図っております。しかし、新たな投資用不動産の開発資金の借り入れを行う場合、金融機関の融資姿勢や金利の動向により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響が及ぶ可能性があります。

　(10)　固定資産の減損について

当社グループは、賃貸事業として賃貸用不動産を所有するほか、コインパーキングを営んでおります。また、太陽光売電事業として太陽光発電設備等を所有しております。これらの資産及び展開する営業店舗について、収益性の低下、地価の下落等の影響により固定資産の減損損失を計上することとなった場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　(11)　人材の確保及び育成について

当社グループが行う不動産業には、専門的かつ高度な知識や資格を有した人材が不可欠であります。また、新しい地域に事業拠点を拡大していくためには営業人員等の増強が不可欠であります。さらに管理部門においても、法令遵守や財務報告の適正性と正確性を確保するために有能な人材を配置する必要があります。今後、人材の育成に努めるとともに良質な人材の確保を急ぐ予定でありますが、これらが不調に終わった場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響が及ぶ可能性があります。

　(12)　特定人物への依存について

当社代表取締役会長である薄井　宗明は、当社創業者であり、当事業年度の末日（2025年９月30日）において筆頭株主として発行済株式総数2,764,800株に対し932,700株(持株比率33.73％)を所有し、代表取締役として経営方針や経営戦略の決定等、当社の事業活動上の重要な役割を果たしております。当社においては、同人に対して過度に依存しないよう、合議制や権限委譲を推進することにより意思決定の合理化を図っております。しかしながら、現時点において、同人が何らかの理由により経営者として業務を遂行できなくなった場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　(13)　法的規制について

当社グループは、宅地建物取引業の免許、賃貸住宅管理業の登録、建設業の許可及び、建築士法に基づく登録等を行って不動産販売や建築請負の事業を展開しておりますが、これらの事業は宅地建物取引業法、都市計画法、建築基準法その他、多くの法令や自治体の定める条例等による法規制を受けております。そのため当社グループでは法令遵守を徹底し、免許等の取消事由や更新欠格事由が発生しないように努めており、継続に支障を来たす要因は発生しておりませんが、将来当社グループの免許等が何らかの理由により取消し等になった場合には、当社グループの事業活動が大幅に制約されることとなり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響が及ぶ可能性があります。なお、当社グループの主要な業務である宅地建物取引業及び、賃貸住宅管理業について、その有効期限やその他の期限が法令、契約書により定められているものは下表のとおりです。

（許認可の状況）

（注）宅地建物取引業者免許について、2025年３月31日をもって有効期限を迎えておりますが、同日までに宅地建物取引業法第３条第３項に基づき更新申請を行っております。提出日現在、更新手続きの審査中であり、同法第３条第４項に基づき従前の免許は引き続き有効となっております。

　(14)　個人情報の保護について

当社グループは、土地・住宅・投資用不動産の購入顧客や管理賃貸住宅の入居者等の個人情報、従業員や一部取引先の個人番号等を保有しております。これらの情報については、「個人情報の保護に関する法律」(個人情報保護法)や「行政手続きにおける特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」(番号法)等に基づいてデータへのアクセス権限を制限したり、外部からの侵入防止を図る等の対策を講じたりするとともに、従業員等に対して個人情報保護法や番号法に係る啓蒙活動を実施して、その漏洩や不正使用の未然防止に努めております。しかしながら、人為的なミスや何らかの不正な方法等により当社グループが保有する個人情報等が漏洩等した場合には、信用力の低下や損害賠償の請求等によって当社グループの経営成績及び財政状態に影響が及ぶ可能性があります。

(15)　訴訟等について

当社グループは、本書提出日現在において業績に重要な影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありません。しかしながら、販売した不動産における契約不適合や債権未回収等の権利関係をめぐった顧客等との間でトラブルが発生した場合、又は、リフォーム工事期間中に近隣からの騒音クレーム等が発生した場合等は、これらに起因する訴訟が発生し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

  (16)　ストック・オプション行使による株式価値の希薄化について

当社グループは、当社及び当社子会社の取締役及び従業員に対し、当社グループの業績向上に対する貢献意欲や士気をよりいっそう高めるとともに、株主との価値共有の推進により、企業価値向上に資することを目的として、ストック・オプションとしての新株予約権を付与しております。提出日の前月末現在、新株予約権による潜在株式数は81,400株であり、これは発行済株式総数の2.94％に相当しております。今後、これらの新株予約権が行使されることで、当社の１株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。

(17)　太陽光発電設備の操業リスク

　当社グループが運営する太陽光発電設備においては、安全操業及び設備の安定運転を心がけております。保守・保安作業については当社グループ従業員のみならず、発電設備メーカー及びメンテナンス会社と協議を重ねた上で実施しておりますが、これら太陽光売電設備において、故障や盗難等の想定外の設備不良により、計画通りの操業ができなくなった場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　(1)　経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

① 財政状態及び経営成績の状況

　当社グループが属する不動産業界におきましては、賃貸市場は、社会・経済活動とともに需要は活発化しているものの、貸家の住宅着工戸数は減少傾向が続いております。販売市場は、住宅ローンへの先高観や資材や物価コストの上昇により、持家の住宅着工戸数は減少傾向が続いております。

　このような中、当社の自社企画投資用不動産のレーガベーネシリーズにおいて、鉄筋コンクリート造の物件に加え、小型の木造賃貸住宅の用地取得、建設、販売に注力し、11棟（122戸）が完成し12棟（142戸）を販売、現在建築中（建築準備を含む）の物件が18棟（203戸）あることから、安定的な商品の供給と管理物件の増加サイクルが強化されました。また、不動産ファンド事業については新規に６つのプロジェクト、うち１つは第１号となる開発型ファンドとして募集をいたしました。今後も幅広い商品作りを継続し、不動産投資の魅力を発信してまいります。

　当社グループにおいては、全体の賃貸管理戸数が増加したことにより、安定収益基盤が強化され、茨城県を中心とした、物件情報の収集、仲介件数の拡大、管理物件の入居率向上及び管理戸数の更なる拡大が可能となっております。

　この結果、売上高11,532,888千円（前期比14.9％増）、営業利益1,071,264千円（同7.0％増）、経常利益1,035,943千円（同5.8％増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,015,589千円（同40.6％増）となりました。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

　　　不動産流通事業

不動産売上高においては、自社企画投資用不動産のレーガベーネシリーズは、レーガベーネ東上野（東京都台東区）やレーガベーネ長堀Ⅱ（茨城県ひたちなか市）を含む12棟が販売となり、当社の主力商品として、安定的な商品づくりと供給が可能となりました。また、練馬区関町土地（東京都練馬区）、サンステージ茅ケ崎（神奈川県茅ケ崎市）、ひたちなか市長堀土地（茨城県ひたちなか市）が売上に大きく寄与する形となっております。その他、戸建、区分所有建物の仕入れ、販売においても計画に対し好調に推移しました。賃貸仲介は、ネットを中心とした仲介契約が順調に推移し、前年実績を上回る結果となりました。売買仲介は、住宅ローンへの先高感や物価上昇による消費者心理の低下の影響はあるものの、前年を上回る結果となりました。

　これらの結果、不動産流通事業の売上高は8,577,718千円(前期比15.3％増）、セグメント利益は871,038千円(同13.1％増)となりました。 　

不動産管理事業

不動産管理事業については、当社の安定的な収益基盤であり、賃貸管理戸数が24,481戸、駐車場台数が9,743台となりました。自社の賃料収入は、物件の新規取得により前年実績を大きく上回る形となりました。また、コインパーキング事業は、運営台数が1,577台となり、稼働率が計画を上回ったことから、前年実績を大きく上回る結果となりました。太陽光売電事業については、前連結会計年度に茨城県石岡市の太陽光発電施設「ＫＯＲＹＯエコパワー石岡」、第１四半期連結会計期間に茨城県水戸市の太陽光発電施設「ＫＯＲＹＯエコパワー高田町」を売却したことにより前年実績を下回る結果となりました。

  これらの結果、不動産管理事業の売上高は2,979,208千円(前期比13.2％増)、セグメント利益は970,870千円(同0.4％減)となりました。

当連結会計年度末における総資産は17,837,116千円となり、販売用不動産の増加等によって前連結会計年度末に比べて1,422,901千円増加致しました。当連結会計年度末における負債合計は11,638,376千円となり、長期借入金等の増加によって前連結会計年度末に比べて487,962千円増加致しました。当連結会計年度末における純資産合計額は6,198,740千円となり、前連結会計年度末に比べて934,938千円増加致しました。

② キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の期末残高は、前連結会計年度末に比べて16,067千円増加し、1,391,571千円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況及び増減の要因は、次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動により使用した資金は646,443千円（前期は712,222千円の支出）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益1,431,466千円の計上があったものの、棚卸資産の増加1,678,701千円によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動により獲得した資金は552,816千円（前期は7,299千円の収入）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出65,368千円及び定期預金の増加による支出30,188千円があったものの、有形固定資産の売却による収入657,132千円によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動により獲得した資金は109,694千円（前期は1,083,061千円の収入）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出3,746,519千円があるものの、長期借入れによる収入3,998,500千円によるものであります。

③ 生産、受注及び販売の実績

　　a.生産実績

　該当事項はありません。

  　b.仕入実績

　当連結会計年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

　(注) １. 不動産管理事業の仕入実績については金額的重要性が乏しいため記載を省略しております。

　２．金額は、仕入価格によっております。

３. 主な増加の要因は、自社企画投資用不動産レーガベーネシリーズの仕入から販売にいたる一連の事業活動によるものであります。

 　c.受注実績

不動産流通事業においては、受注販売を行っておりませんので、受注実績は記載しておりません。

不動産管理事業の修繕及びリフォームについて受注を行っておりますが、いずれも受注から売上高計上まで期間が短期であるため、受注実績は省略しております。

 　d.販売実績

 当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

　　（注）内部売上高を控除する前の数値で記載しております。

　(注) １．主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合

 　(2)　経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　　　　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

　① 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりましては、財政状態及び経営成績に影響を与える会計上の見積りを行う必要があります。当社グループはこの見積りを行うにあたり、過去の実績等を勘案して合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。

当社グループが連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。

  ａ.販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価

正味売却価額は、見積売却価格から見積追加投資額及び見積直接経費を控除して算出しております。正味売却価 額のうち、見積売却価格については、不動産市況のほか近隣物件及び同種物件の実際の成約価格及び現時点における販売状況等を勘案して見積りを行っております。また、見積追加投資額及び見積直接経費については、契約書又は見積書等の金額を基礎に見積りを行っております。

正味売却価額の見積りに用いた仮定は、実際の売却価格、追加投資額及び直接経費とは異なる可能性があり、その実現には不確実性があります。また、正味売却価額の見積りに用いた仮定について見直しが必要となった場合、翌連結会計年度の連結財務諸表において、棚卸資産評価損を計上する可能性があります。

   b.固定資産の減損処理

減損の兆候があると認められた固定資産については、当該固定資産から得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額と帳簿価額とを比較し、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には減損損失の認識が必要と判断し、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。

減損の兆候の把握や減損損失の認識の判断において用いた仮定は、実際のキャッシュ・フローとは異なる可能性 があり、その実現には不確実性があります。また、減損損失の認識の判断に用いた仮定について見直しが必要となった場合、翌連結会計年度の連結財務諸表において、減損損失を計上する可能性があります。

   c.繰延税金資産

繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異を計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。

　② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　ａ.売上高の分析

当連結会計年度における売上高は、11,532,888千円（前期比14.9%増）となりました。これは、レーガベーネ駒込や大型の土地の売却等により不動産売上高が6,818,808千円（同16.7％増）、期中に仕入れた鉄筋コンクリート造マンションやレーガベーネ守谷等の賃料収入により、自社物件の賃貸事業収益が587,260千円（同16.9％増）、また、ストックビジネスのメインである管理事業収益については、管理戸数の積み上げにより、1,545,167千円（同28.1％増）となったことによるものであります。

以上の結果、事業セグメント別売上高は、不動産流通事業の売上高が8,577,718千円（同15.3％増）、不動産管理事業の売上高が2,979,208千円（同13.2％増)となりました。

　ｂ.売上原価、売上総利益の分析

 当連結会計年度における売上原価は、7,400,022千円（前期比20.6%増）となりました。これは主に不動産売上高に付随する不動産売上原価が増加したこと及び賃料収入がある販売用不動産の増加に伴う、減価償却費の増加によるものであります。

 以上の結果、事業別セグメント売上原価は、不動産流通事業の売上原価が6,002,818千円（同18.8％増）、不動産管理事業の売上原価は1,408,999千円（同28.1％増）となりました。

 その結果、当連結会計年度における売上総利益は、4,132,866千円（同6.0％増）となりました。

　ｃ.販売費及び一般管理費、営業利益の分析

当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、3,061,601千円（前期比5.6%増）となりました。これは主に人件費が増加したことによるものであります。

 その結果、当連結会計年度における営業利益は、1,071,264千円（同7.0%増）となりました。

　ｄ.営業外損益、経常利益の分析

当連結会計年度における営業外収益は、32,577千円(前期比15.4％減)となりました。これは主に受取保険金の減少によるものであります。また、営業外費用は、67,898千円（同13.2%増）となりました。これは主に借入金の増加や金利の上昇による支払利息の増加によるものであります。

その結果、当連結会計年度における経常利益は、1,035,943千円（同5.8%増）となりました。

　ｅ.特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益の分析

当連結会計年度における特別利益は、410,688千円(前期比90.2％増)となりました。これは主に太陽光発電施設「ＫＯＲＹＯエコパワー高田町」の譲渡に伴う固定資産売却益が計上されたためであります。また、特別損失は、15,165千円（同89.1%減）となりました。これは主に減損損失の減少によるものであります。また、法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額をあわせた税金費用は、415,877千円（同24.4％増）となりました。

その結果、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、1,015,589千円（同40.6%増）となりました。

　③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析

当社の資金需要のうち主なものは、運転資金、販売用不動産購入資金、自社企画投資用不動産プロジェクト資金、設備資金であります。　

　　 運転資金は、基本的に手許資金で賄っております。

販売用不動産購入資金は、小型物件については手許資金、大型物件については、物件毎の販売計画に基づいて金融機関からの長期借入金又は短期借入金で調達しております。

自社企画投資用不動産プロジェクト資金は、物件毎の企画書に基づいて金融機関からの長期借入金又は短期借入金で調達しております。

　　 設備資金は、設備投資計画に基づき手許資金で賄っております。

なお、当連結会計年度末における有利子負債の残高は、7,512,897千円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、1,391,571千円となりました。

　④ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社グループは、2021年３月16日に資本政策を制定し、自己資本比率は30％台を維持し40％を目指す、ROEは10％以上を維持するとしております。また、株主還元につきましては、これまで配当性向30％以上を目標としておりましたが、長期安定的な利益還元と「累進配当」の継続をより明確にするため、DOE（株主資本配当率）2.8％以上を新たな目標として設定致しました。なお、年間管理戸数増加目標は1,000戸としております。

当連結会計年度における実績につきましては、自己資本比率34.7％ 、ROE（自己資本利益率）17.7％ 、連結配当性向14.9％ 、年間管理戸数810戸増加 となっております。配当につきましては、DOE採用の新方針に基づき、前期比増配となる年間55円の累進配当を実施致します。

また、中期経営計画「ＫＯＲＹＯ2027」につきましては、足元の成長ペースと第44期の好調な業績を踏まえ、最終年度である2027年９月期の目標数値を上方修正致しました。修正後の目標は、売上高130億円以上（変更前120億円以上）、営業利益13.0億円以上（変更前11.5億円以上）としております 。上記達成に向け、自社企画投資用不動産「レーガベーネ」シリーズの展開や建設請負事業の拡大等を進め、ストックビジネスの強化による安定収益をより強固なものにしつつ、人的資本の強化を行い成長を目指してまいります。

５ 【重要な契約等】

(1) 重要な資産の譲渡に関する事項

当連結会計年度の末日後、重要な資産の譲渡（固定資産の譲渡契約）が行われることが業務執行を決定する機関により決定されました。

当該契約の概要及び損益に与える影響については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (１) 連結財務諸表 注記事項」の（重要な後発事象）をご参照ください。

(2) その他の重要な契約等及び法令改正に伴う開示事項

連結会社において、事業の全部若しくは主要な部分の賃貸借、技術援助契約その他の重要な契約を締結している場合には、その概要を記載しております。

なお、企業内容等の開示に関する内閣府令の改正により、当連結会計年度より開示が求められることとなった「企業・株主間のガバナンスに関する合意」及び「企業・株主間の株主保有株式の処分・買増し等に関する合意」、並びに「ローン契約と社債に付される財務上の特約」については、いずれも該当事項はありません。

６ 【研究開発活動】

該当事項はありません。

第３ 【設備の状況】

１ 【設備投資等の概要】

当連結会計年度において実施致しました設備投資の総額は119,877千円であります。主な内訳は、店舗用車両の増加44,678千円、賃貸事業の賃料収入増加を図るための茨城県ひたちなか市他の駐車場設備の取得24,412千円であります。

また、当連結会計年度において、太陽光発電施設「ＫＯＲＹＯエコパワー高田町」を売却したことにより、固定資産売却益398,450千円を計上しております。

なお、当社グループは資産をセグメントに配分していないため、セグメント別の記載を省略しております。

２ 【主要な設備の状況】

(1) 提出会社

2025年９月30日現在

(注) １．現在休止中の主要な設備はありません。

２. 従業員数の〔 〕は外数であり、臨時従業員数であります。

３. 資産を事業セグメント別に配分しておりませんので、セグメントごとの設備の内容については省略しております。

(2) 国内子会社

2025年９月30日現在

(注) １．現在休止中の主要な設備はありません。

２. 従業員数の〔 〕は外数であり、臨時従業員数であります。

３. 資産を事業セグメント別に配分しておりませんので、セグメントごとの設備の内容については省略しております。

３ 【設備の新設、除却等の計画】

　重要な設備の売却

　2025年10月17日開催の当社取締役会において、当社が保有する太陽光発電施設「ＫＯＲＹＯエコパワー森戸町」の売却について決議しております。

(注) 資産はセグメントごとに配分しておりません。

第４ 【提出会社の状況】

１ 【株式等の状況】

(1) 【株式の総数等】

① 【株式の総数】

② 【発行済株式】

(注)　 提出日現在発行数には、2025年12月１日からこの有価証券報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は、含まれておりません。

(2) 【新株予約権等の状況】

① 【ストックオプション制度の内容】

 2017年５月16日臨時株主総会取締役会決議(第１回新株予約権)

※　当事業年度の末日(2025年９月30日)における内容を記載しております。当事業年度の末日から提出日の前月末現在(2025年11月30日)にかけて変更された事項については、提出日の前月末現在における内容を〔　〕内に掲載しており、その他の事項については当事業年度の末日における内容から変更はありません。

(注) １．新株予約権１個につき目的となる株式数は、100株であります。

但し、新株予約権の割当日後、当社が株式分割、株式併合を行う場合は、次の算式により付与株式数を調整、調整の結果生じる１株未満の端数は、これを切り捨てる。

２．新株予約権の割当日後、当社が株式分割、株式併合を行う場合は、次の算式により払込金額を調整し、調整により生ずる１円未満の端数は切り上げる。

また、新株予約権の割当日後に時価を下回る価額で新株式の発行または自己株式の処分を行う場合は、次の算式により払込金額を調整し、調整により生ずる１円未満の端数は切り上げる。

３．組織再編に際して定める契約書または計画書等の条件に従って、以下に定める株式会社の新株予約権を交付する旨を定めた場合には、当該組織再編の比率に応じて、以下に定める株式会社の新株予約権を交付するものとする。

ⅰ 合併(当社が消滅する場合に限る。)

 合併後存続する株式会社または合併により設立する株式会社

ⅱ 吸収分割

 吸収分割をする株式会社がその事業に関して有する権利義務の全部または一部を承継する株式会社

ⅲ 新設分割

 新設分割により設立する株式会社

ⅳ 株式交換

 株式交換をする株式会社の発行済株式の全部を取得する株式会社

ⅴ 株式移転

 株式移転により設立する株式会社

４．2018年４月17日開催の取締役会により、2018年５月31日付で普通株式１株を５株とする株式分割を行っております。これにより「新株予約権の目的となる株式の種類、内容及び数」、「新株予約権の行使時の払込金額」及び「新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行価格及び資本組入額」が調整されております。

５．2023年３月16日開催の取締役会により、2023年４月１日付で普通株式１株を２株とする株式分割を行っております。これにより「新株予約権の目的となる株式の種類、内容及び数」、「新株予約権の行使時の払込金額」及び「新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行価格及び資本組入額」が調整されております。

2022年１月14日取締役会決議(第２回新株予約権)

※　当事業年度の末日(2025年９月30日)における内容を記載しております。当事業年度の末日から提出日の前月末現在(2025年11月30日)にかけて変更された事項については、提出日の前月末現在における内容を〔　〕内に掲載しており、その他の事項については当事業年度の末日における内容から変更はありません。

(注) １．新株予約権１個につき目的となる株式数は、200株であります。

ただし、新株予約権の割当日後、当社が株式分割、株式無償割当て又は株式併合を行う場合は、次の算式により付与株式数を調整し、調整により生じる１株未満の端数は、これを切り捨てる。

調整後付与株式数＝調整前付与株式数×株式分割、株式無償割当て又は株式併合の比率

２．新株予約権の割当日後、当社が株式分割、株式無償割当て又は株式併合を行う場合は、次の算式により払込金額を調整し、調整により生じる１株未満の端数は切り上げる。

ⅰ 当社が株式分割又は株式併合を行う場合

ⅱ 当社が時価を下回る価額で募集株式の発行又は自己株式の処分（株式の無償割当てによる株式の発 行及び自己株式を交付する場合を含み、新株予約権（新株予約権付社債も含む。）の行使による場合及び当社の普通株式に転換できる証券の転換による場合を除く。）を行う場合

ただし、算式中の既発行株式数は、上記の株式の発行の効力発生日前日における当社の発行済株式総数から、当該時点における当社の保有する自己株式の数を控除した数とし、自己株式の処分を行う場合、新規発行株式数を処分する自己株式の数、募集株式発行前の株価を自己株式処分前の株価にそれぞれ読み替えるものとする。また、算式中の募集株式発行前の株価は、当社株式に市場価格がない場合、調整前行使価額とし、当社株式に市場価格がある場合、直前の当社優先市場における最終取引価格とする。

ⅲ 当社が吸収合併存続会社となる吸収合併を行う場合、当社が吸収分割承継会社となる吸収分割を行う場合、又は当社が完全親会社となる株式交換を行う場合、その他これらの場合に準じて行使価額の調整を必要とする場合、当社は必要と認める行使価額の調整を行う。

３．組織再編に際して定める契約書または計画書等の条件に従って、以下に定める株式会社の新株予約権を交付する旨を定めた場合には、当該組織再編の比率に応じて、以下に定める株式会社の新株予約権を交付するものとする。

ⅰ 合併(当社が消滅する場合に限る。)

合併後存続する株式会社または合併により設立する株式会社

ⅱ 吸収分割

吸収分割をする株式会社がその事業に関して有する権利義務の全部または一部を承継する株式会社

ⅲ 新設分割

新設分割により設立する株式会社

ⅳ 株式交換

株式交換をする株式会社の発行済株式の全部を取得する株式会社

ⅴ 株式移転

株式移転により設立する株式会社

４．新株予約権を行使した新株予約権者に交付する株式の数に１株に満たない端数がある場合には、これを切り捨てるものとする。

５．2023年３月16日開催の取締役会により、2023年４月１日付で普通株式１株を２株とする株式分割を行っております。これにより「新株予約権の目的となる株式の種類、内容及び数」、「新株予約権の行使時の払込金額」及び「新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行価格及び資本組入額」が調整されております。

② 【ライツプランの内容】

 該当事項はありません。

③ 【その他の新株予約権等の状況】

 該当事項はありません。

(3)  【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

　　　  該当事項はありません。

(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】

(注)　１．2020年10月１日から2021年９月30日までの間に、新株予約権の行使により、資本金が14,547千円及び資本

　　　　　準備金が14,547千円増加しております。

２．2021年10月１日から2022年９月30日までの間に、新株予約権の行使により、資本金が4,048千円及び資本準

　　備金が4,048千円増加しております。

３．2022年10月１日から2023年３月31日までの間に、新株予約権の行使により、資本金が1,467千円及び資本準

　　備金が1,467千円増加しております。

４．株式分割（１：２）によるものであります。

５．2023年４月１日から2023年９月30日までの間に、新株予約権の行使により、資本金が3,187千円及び資本準

　　備金が3,187千円増加しております。

６．2023年10月１日から2024年９月30日までの間に、新株予約権の行使により、資本金が14,209千円及び資本

　　準備金が14,209千円増加しております。

７．2024年10月１日から2025年９月30日までの間に、新株予約権の行使により、資本金が6,812千円及び資本準

　　備金が6,812千円増加しております。

８．2025年10月１日から2025年11月30日までの間に、新株予約権の行使により、資本金が931千円及び資本準備

　　金が931千円増加しております。

(5) 【所有者別状況】

2025年９月30日現在

（注）　自己株式303株は、「個人その他」に３単元、「単元未満株式の状況」に３株含まれております。

(6) 【大株主の状況】

2025年９月30日現在

(7) 【議決権の状況】

① 【発行済株式】

2025年９月30日現在

（注）「単元未満株式」欄の普通株式には、当社所有の自己株式３株が含まれております。

② 【自己株式等】

2025年９月30日現在

２ 【自己株式の取得等の状況】

(1) 【株主総会決議による取得の状況】

 該当事項はありません。

(2) 【取締役会決議による取得の状況】

 該当事項はありません。

(3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】

(注) 当期間における取得自己株式には、2025年12月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。

(4) 【取得自己株式の処理状況及び保有状況】

(注) 当期間における保有自己株式数には、2025年12月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。

３ 【配当政策】

当社は、持続的な成長を可能とする収益力の強化と突然の波乱要因に耐えうる財務基盤を築くことが株主への期待に応えることと考えております。

株主への利益還元につきましては、経営の重要課題と位置付け、配当原資確保のための収益力を強化し、持続的かつ安定的な配当を行うことを基本方針としております。また、これまで配当性向30％以上を目標としておりましたが、長期安定的な利益還元をより明確にするため、DOE（株主資本配当率）2.8％以上を目安に累進配当を続けることとしております 。

なお、当社は、取締役会の決議により、毎年３月31日を基準日として、中間配当を行うことができる旨を定款に定めており、当事業年度につきましては、中間配当として１株当たり27円の配当を実施しております。

また、期末配当につきましては、１株当たり28円の配当の実施を2025年12月25日開催予定の定時株主総会に付議することとしております。

内部留保資金につきましては、今後の事業展開への備えと企業価値の向上に充当していくこととしております。

　基準日が当事業年度に属する剰余金の配当は、以下のとおりであります。

４ 【コーポレート・ガバナンスの状況等】

(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】

①　コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方

当社のコーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方は、以下のとおりであります。

当社は、急速に変化する経営環境のなか、経営基盤の確立、競争力の追求の強化を実現するため、取締役による意思決定の迅速化を図るとともに、責任の明確化、内部統制システムを整備・運用し、コーポレート・ガバナンスの拡充を進めております。また、会社法に基づいた株主総会、取締役会及び監査役会の運営を徹底するほか、全社プロセス及び業務プロセス上の統制活動を充実させることによって、コーポレート・ガバナンスの強化に取り組むとともに、株主、投資家の皆様に公正な経営情報の開示の適正性を確保してまいります。

②　企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由

イ　企業統治の体制の概要

当社の2025年12月24日（有価証券報告書提出日）現在の企業統治の体制は次のとおりであります。

ａ．取締役会

当社は、取締役９名(うち社外取締役１名)全員をもって構成される取締役会を設置しております。取締役会は当社の業務執行を決定し、取締役の職務の執行を監督する権限を有しております。取締役会では、法令及び定款で定められた事項及び経営方針・政策に関する重要事項について審議し、効率的で迅速な意思決定を図るとともに、コンプライアンス委員会、リスク管理委員会を監督し、重要な問題の審議等を行っております。

取締役会は、原則として毎月１回開催しており、構成員等については次のとおりであります。

議　長：代表取締役社長　金子　哲広
  構成員：代表取締役会長  薄井　宗明

　　　　取締役　　　　　菅原　敏道、神長　春美、中野　大輔、須能　享、菊池　秀一、

　　　　　　　　　　　　鳴尾　嘉人

　　　　社外取締役　　　加藤　雅之

当社は、2025年12月25日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として「取締役８名選任の件」を提案しており、当該議案が承認可決されますと、当取締役会の構成員等は、次のとおりとなる予定であります。

なお、当該定時株主総会の直後に開催予定の取締役会の決議事項の内容（役職名等）も含めて記載しております。

議　長：代表取締役社長　金子　哲広
  構成員：代表取締役会長  薄井　宗明

　　　　取締役　　　　　菅原　敏道、神長　春美、中野　大輔、須能　享、鳴尾　嘉人

　　　　社外取締役　　　加藤　雅之

ｂ．監査役会

当社は、会社法関連法令に基づく監査役会設置会社制度を採用しており、監査役３名(うち社外監査役２名)全員をもって構成される監査役会を設置しております。監査役会では、取締役会に上程される議案に対する議論、ならびに取締役の職務の執行が法令・定款を遵守して行われているかどうかを監査する業務監査ならびに計算書類及びその附属明細書を監査する会計監査を行い、それら監査結果の情報の共有化及び監査計画の進捗確認を行っております。

監査役会は、原則として毎月１回開催しており、構成員等については次のとおりであります。

議　長：常勤監査役　木村　好広
  構成員：社外監査役　星出　光俊、倉谷　祐治

当社は、2025年12月25日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として「監査役３名選任の件」を提案しており、当該議案が承認可決されますと、当監査役会の構成員等は、次のとおりとなる予定であります。

なお、当該定時株主総会の直後に開催予定の監査役会の決議事項の内容（役職名等）も含めて記載しております。

議　長：常勤監査役　木村　好広
  構成員：社外監査役　星出　光俊、倉谷　祐治

ｃ．内部監査室

当社は、代表取締役より直接任命された内部監査人(２名)を配置した、組織上独立している内部監査室を設置しております。内部監査人は、当社グループの年間内部監査計画を策定し、業務及び会計に関わる経営活動を全般的に監査しております。

ｄ．経営者会議

経営者会議は、原則として毎月１回開催し、当社の経営上の重要な執行方針及び経営全般にわたる重要事項を審議しております。構成員等については次のとおりであります。

議　長：代表取締役社長　金子　哲広
  構成員：代表取締役会長　薄井　宗明

　　　　取締役　　　　　菅原　敏道、神長　春美、中野　大輔、須能　享、菊池　秀一、

　　　　　　　　　　　　鳴尾　嘉人

　　　　常勤監査役    　木村　好広、その他執行役員・ブロック長・部長16名

当社は、2025年12月25日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として「取締役８名選任の件」及び「監査役３名選任の件」を提案しており、当該議案が承認可決されますと、当経営者会議の構成員等は、次のとおりとなる予定であります。

なお、当該定時株主総会の直後に開催予定の取締役会及び監査役会の決議事項の内容（役職名等）も含めて記載しております。

議　長：代表取締役社長　金子　哲広
  構成員：代表取締役会長　薄井　宗明

　　　　取締役　　　　　菅原　敏道、神長　春美、中野　大輔、須能　享、鳴尾　嘉人

　　　　常勤監査役    　木村　好広、その他執行役員・ブロック長・部長17名

ｅ．会計監査人

第44期の会計監査につきましては、かなで監査法人と監査契約を締結しております。

ｆ．コンプライアンス委員会・リスク管理委員会

当社グループのリスク管理の推奨及び、情報の共有化を図ることで、当社グループ全体のコンプライアンス体制を強化するため、コンプライアンス委員会・リスク管理委員会を設置しております。両委員会は、事案の発生毎に開催することとしているほか、定例会として、原則としてコンプライアンス委員会は毎月１回、リスク管理委員会は３ヶ月に１回開催し、議事内容については取締役会に報告をし、取締役会はその内容を精査し、監督をしております。両委員会の構成員等については次のとおりであります。

委員長：取締役　鳴尾　嘉人

構成員：取締役　中野　大輔、常勤監査役　木村　好広、その他従業員９名

当社は、2025年12月25日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として「取締役８名選任の件」及び「監査役３名選任の件」を提案しており、当該議案が承認可決されますと、両委員会の構成員等は、次のとおりとなる予定であります。

なお、当該定時株主総会の直後に開催予定の取締役会及び監査役会の決議事項の内容（役職名等）も含めて記載しております。

委員長：取締役　鳴尾　嘉人

構成員：取締役　中野　大輔、常勤監査役　木村　好広、その他従業員９名

ｇ．サステナビリティ委員会

当社グループの「サステナビリティ基本方針」に基づき、具体的な企画・実行・管理の統括を行い、持続的な企業価値向上に繋げていくことを目的として、サステナビリティ委員会を設置しております。同委員会は、原則として四半期に１回開催し、取締役会に報告するとともに重要と判断された事案については、小部会・プロジェクトチームを設置し、部門横断的な推進を図っております。構成員等については次のとおりであります。

委員長：代表取締役社長　金子　哲広

構成員：取締役　中野　大輔、鳴尾　嘉人、その他従業員６名

当社は、2025年12月25日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として「取締役８名選任の件」及び「監査役３名選任の件」を提案しており、当該議案が承認可決されますと、当サステナビリティ委員会の構成員等は、次のとおりとなる予定であります。

なお、当該定時株主総会の直後に開催予定の取締役会及び監査役会の決議事項の内容（役職名等）も含めて記載しております。

委員長：代表取締役社長　金子　哲広

構成員：取締役　中野　大輔、鳴尾　嘉人、その他従業員６名

ロ　企業統治の体制図

当社企業統治の概要図は次のとおりであります。

ハ　当社が現体制を採用する理由

当社は、株主総会のほか、会社法の規定する機関として取締役会、監査役、監査役会及び会計監査人を設置しております。当社の取締役会は、業界や社内の状況に精通した社内取締役８名を中心とし、そこに、客観的・専門的見地からの助言が期待できる社外取締役１名を加え構成されております。これにより、迅速かつ的確で効率的な意思決定と、それに対する幅広い視野と客観性、公正性を併せ持った実効性の高い監督が実現できると考え、現在の体制を採用しております。さらに、当社では監査役１名に社外監査役２名を加えた監査役会による監査役会設置会社制度を採用しております。取締役会には監査役３名が出席しており、取締役の業務執行に関する監督を行うとともに適宜、提言及び助言などを行い、透明性のある公正な経営体制及び効果的にガバナンスが機能するよう努めております。

③  企業統治に関するその他の事項

イ　内部統制システムの整備の状況

当社の内部統制システムにつきましては、業務の適正性を確保するための体制として、2017年３月17日の取締役会において、内部統制システムの構築に関する基本方針を決議し、これを定期的に見直すこととしております。整備に係る具体的な取組みと致しましては、内部統制の整備・運用に係る計画のもと、その計画を推進する組織である「内部統制プロジェクト」を設置し、各業務における職務権限や業務分掌に係る規程及び業務フローを整備しております。また、金融商品取引法における内部統制報告制度への対応として、内部統制システム構築の基本方針に則り、財務報告に係る内部統制の整備・運用及び評価並びにその報告に係る体制の充実に努めております。

ロ　当社の子会社の業務の適正を確保するための体制整備の状況

当社の子会社の業務の適正を確保するための体制整備の状況といたしましては、「関係会社管理規程」に基づき、関係会社の管理は、経営管理本部長が統括し、毎月、職務執行のモニタリングを行い、必要に応じて取締役会への報告を行っております。

ハ　責任限定契約の内容の概要

当社は、会社法第427条第１項の規定に基づき、取締役(業務執行取締役等である者を除く。)及び監査役との間において、会社法第423条第１項の損害賠償責任を限定する契約を締結することができる旨を定款において定めており、当該契約に基づく損害賠償責任の限度額は、法令が規定する額としております。

なお、当該責任限定が認められるのは、当該取締役(業務執行取締役等である者を除く。)及び監査役が責任の原因となった職務の遂行について善意でかつ重大な過失でないときに限られます。

当該定款に基づき、当社は取締役(業務執行取締役等である者を除く。)及び監査役の全員と責任限定契約を締結しております。

二　役員等賠償責任保険契約の内容の概要

当社は、会社法第430条の３第１項に規定する役員等賠償責任保険契約を保険会社との間で締結しております。当該保険契約の被保険者の範囲は、当社及び当社子会社の取締役、監査役であり、被保険者は保険料を負担しておりません。補填の対象は、法律上の損害賠償金、訴訟費用としております。なお、被保険者の職務の執行の適正性が損なわれないようにするための措置として、被保険者による犯罪行為等については、補填の対象外としております。

ホ　取締役会で決議出来る株主総会決議事項

(剰余金の配当及び中間配当)

株主への機動的な利益還元を行うため、会社法第454条第５項の規定により、取締役会の決議によって剰余金の配当及び中間配当ができる旨を定款に定めております。

(取締役等の責任免除)

取締役及び監査役が期待される役割を十分に発揮することができるよう、会社法第426条第１項の規定により、任務を怠ったことによる取締役(取締役であった者を含む。)及び監査役(監査役であった者を含む。)の損害賠償責任を、法令の限度において、取締役会の決議によって免除することができる旨を定款に定めております。

(自己株式の取得)

当社は自己の株式の取得について、機動的な資本政策を遂行できるように、会社法第165条第２項の規定に基づき、取締役会の決議によって市場取引等により自己株式を取得することができる旨を定款で定めております。

ヘ　取締役の定数

当社の取締役は10名以内とする旨を定款で定めております。

ト　取締役の選任の決議の要件

当社は、取締役の選任決議は、議決権を行使することが出来る株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨を定款に定めております。また、取締役の選任決議は、累積投票によらないものとしています。

チ　株主総会の特別決議要件

会社法第309条第２項に定める決議は、議決権を行使することが出来る株主の議決権の３分の１を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上にあたる多数をもって行う旨を定款に定めております。

これは、株主総会における特別決議の定足数を緩和することにより、株主総会の円滑な運営を目的とするものであります。

④　取締役会の活動状況

　当事業年度における活動状況は次のとおりです。

取締役会における具体的な検討内容としては、株主総会付議事項の決定、代表取締役の選定、取締役報酬額の決定、執行役員の選任、経営計画の策定、計算書類の承認、決算短信等の開示書類の承認、株主総会の招集、規程改定等であります。また、毎月の業務執行状況についての報告等を行ったほか、当社グループにおけるサステナビリティをめぐる課題について審議検討致しました。

(2) 【役員の状況】

①　役員一覧

 a．2025年12月24日（有価証券報告書提出日）現在の当社の役員の状況は以下のとおりであります。

  男性12名　女性0名(役員のうち女性の比率0％)

(注) １．取締役　加藤　雅之は、社外取締役であります。

２．監査役　星出　光俊、倉谷　祐治は、社外監査役であります。

３．取締役の任期は、2025年９月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

４. 監査役の任期は、2025年９月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

５. 当社では、取締役会の一層の活性化を促し、取締役会の意思決定・業務執行の監督機能と各事業部の業務執行機能を明確に区分し、経営効率の向上を図るために執行役員制度を導入しております。

執行役員は６名で、第四営業本部長 小林　康弘、ＰＭ事業本部長 鈴木　正雄、財務部長 友部　栄、

ひたちなかブロック長 兼 ひたちなか・市毛東海・日立ブロック 賃貸管理推進マネージャー 大内　敦、東京支社長 兼 東京千葉ブロック長 山廣　雅志、ソリューション事業本部長 前嶋　公夫で構成されております。

b．2025年12月25日開催予定の定時株主総会の議案(決議事項)として、「取締役８名選任の件」及び「監査役３名選

 任の件」を提案しており、当該議案が承認可決されますと、当社の役員の状況は以下のとおりとなる予定でありま

 す。なお、役員の役職等につきましては、当該定時株主総会の直後に開催が予定される取締役会及び監査役会の決

 議事項の内容（役職等）を含めて記載しております。

   男性11名　女性0名(役員のうち女性の比率0％)

(注) １．取締役　加藤　雅之は、社外取締役であります。

２．監査役　星出　光俊、倉谷　祐治は、社外監査役であります。

３．取締役の任期は、2025年９月期に係る定時株主総会終結の時から2027年９月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

４. 監査役の任期は、2025年９月期に係る定時株主総会終結の時から2029年９月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

５. 当社では、取締役会の一層の活性化を促し、取締役会の意思決定・業務執行の監督機能と各事業部の業務執行機能を明確に区分し、経営効率の向上を図るために執行役員制度を導入しております。

　　執行役員は７名で、不動産開発事業本部長 菊池　秀一、第四営業本部長 小林　康弘、

　　ＰＭ事業本部長 鈴木　正雄、財務部長 友部　栄、ひたちなかブロック長 兼 ひたちなか・市毛東海・

　　日立ブロック 賃貸管理推進マネージャー 大内　敦、東京支社長 兼 東京千葉ブロック長 山廣　雅志、

　　ソリューション事業本部長 前嶋　公夫で構成されております。

②　社外役員の状況

　2025年12月24日現在、当社の社外取締役は１名、社外監査役は２名であります。

当社においては、社外取締役又は社外監査役を選任するための会社からの独立性に関する基準「社外役員独立性判断基準」を定めております。

（社外取締役）

（社外監査役）