住友不動産株式会社（8830） 有価証券報告書 2025年3月期

 

【表紙】
【提出書類】	有価証券報告書
【根拠条文】	金融商品取引法第24条第１項
【提出先】	関東財務局長
【提出日】	2025年６月26日
【事業年度】	第92期(自　2024年４月１日　至　2025年３月31日)
【会社名】	住友不動産株式会社
【英訳名】	Sumitomo Realty & Development Co., Ltd.
【代表者の役職氏名】	代表取締役社長　仁　島　浩　順
【本店の所在の場所】	東京都新宿区西新宿二丁目４番１号
【電話番号】	03(3346)1221
【事務連絡者氏名】	会計課長　飯　島　知　之
【最寄りの連絡場所】	東京都新宿区西新宿二丁目４番１号
【電話番号】	03(3346)1221
【事務連絡者氏名】	会計課長　飯　島　知　之
【縦覧に供する場所】	住友不動産株式会社関西支店 (大阪市中央区北浜四丁目４番９号) 株式会社東京証券取引所 (東京都中央区日本橋兜町２番１号) (注)　上記の関西支店は、金融商品取引法に規定する縦覧場所ではありませんが、投資家の便宜を考慮して、縦覧に供する場所としております。

 

 

E03907 88300 住友不動産株式会社 Sumitomo Realty & Development Co., Ltd. 企業内容等の開示に関する内閣府令 第三号様式 Japan GAAP true cte cte 2024-04-01 2025-03-31 FY 2025-03-31 2023-04-01 2024-03-31 2024-03-31 1 false false false E03907-000 2025-06-26 E03907-000 2025-06-26 jpcrp030000-asr_E03907-000:HasegawaNaokoMember E03907-000 2025-06-26 jpcrp030000-asr_E03907-000:KatayamaHisatoshiMember E03907-000 2025-06-26 jpcrp030000-asr_E03907-000:KatoHiroshiMember E03907-000 2025-06-26 jpcrp030000-asr_E03907-000:KemoriNobumasaMember E03907-000 2025-06-26 jpcrp030000-asr_E03907-000:KobayashiMasatoMember E03907-000 2025-06-26 jpcrp030000-asr_E03907-000:NakamuraYoshifumiMember E03907-000 2025-06-26 jpcrp030000-asr_E03907-000:NishimaKojunMember E03907-000 2025-06-26 jpcrp030000-asr_E03907-000:OdaiYoshiyukiMember E03907-000 2025-06-26 jpcrp030000-asr_E03907-000:OnoderaKenichiMember E03907-000 2025-06-26 jpcrp030000-asr_E03907-000:SakaiTakashiMember E03907-000 2025-06-26 jpcrp030000-asr_E03907-000:TamuraHakaruMember E03907-000 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第一部 【企業情報】

 

第１ 【企業の概況】

 

１ 【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

 

回次		第88期	第89期	第90期	第91期	第92期
決算年月		2021年３月	2022年３月	2023年３月	2024年３月	2025年３月
売上高	(百万円)	917,472	939,430	939,904	967,692	1,014,239
経常利益	(百万円)	209,949	225,115	236,651	253,111	268,323
親会社株主に帰属する 当期純利益	(百万円)	141,389	150,452	161,925	177,171	191,681
包括利益	(百万円)	225,376	151,408	187,599	278,226	165,184
純資産額	(百万円)	1,503,021	1,634,049	1,799,372	2,050,582	2,168,107
総資産額	(百万円)	5,673,666	5,806,040	6,365,436	6,678,390	6,722,422
１株当たり純資産額	(円)	3,171.34	3,447.81	3,796.64	4,326.69	4,606.43
１株当たり当期純利益	(円)	298.33	317.45	341.66	373.83	405.11
潜在株式調整後 １株当たり当期純利益	(円)	―	―	―	―	―
自己資本比率	(％)	26.5	28.1	28.3	30.7	32.3
自己資本利益率	(％)	10.1	9.6	9.4	9.2	9.1
株価収益率	(倍)	13.09	10.68	8.73	15.51	13.81
営業活動による キャッシュ・フロー	(百万円)	225,947	192,967	165,112	232,033	253,171
投資活動による キャッシュ・フロー	(百万円)	△336,682	△209,984	△489,799	△310,694	△143,616
財務活動による キャッシュ・フロー	(百万円)	102,086	△21,917	355,555	△3,655	△116,847
現金及び現金同等物 の期末残高	(百万円)	187,281	150,309	184,052	103,125	98,234
従業員数 [外、平均臨時雇用者数]	(名)	13,530	13,040	12,957	12,898	13,844
		[3,426]	[3,319]	[3,555]	[3,886]	[3,783]

 

(注) １　潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。　

２　「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第89期の期首から適用しており、第89期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

 

(2) 提出会社の経営指標等

 

回次		第88期	第89期	第90期	第91期	第92期
決算年月		2021年３月	2022年３月	2023年３月	2024年３月	2025年３月
売上高	(百万円)	816,333	814,453	808,024	828,893	863,139
経常利益	(百万円)	200,764	194,285	207,287	218,476	257,288
当期純利益	(百万円)	140,342	122,864	140,560	147,152	195,566
資本金	(百万円)	122,805	122,805	122,805	122,805	122,805
発行済株式総数	(株)	476,085,978	476,085,978	476,085,978	476,085,978	476,085,978
純資産額	(百万円)	1,460,838	1,561,762	1,700,063	1,915,734	2,035,706
総資産額	(百万円)	5,215,609	5,407,297	5,928,668	6,247,125	6,226,723
１株当たり純資産額	(円)	3,082.33	3,295.28	3,587.10	4,042.16	4,325.13
１株当たり配当額 (内１株当たり 中間配当額)	(円)	40.00	45.00	52.00	60.00	70.00
	(円)	( 19.00)	( 22.00)	( 24.00)	( 29.00)	( 35.00)
１株当たり当期純利益	(円)	296.12	259.24	296.58	310.49	413.32
潜在株式調整後１株当たり当期純利益	(円)	－	－	－	－	－
自己資本比率	(％)	28.0	28.9	28.7	30.7	32.7
自己資本利益率	(％)	10.3	8.1	8.6	8.1	9.9
株価収益率	(倍)	13.19	13.07	10.05	18.67	13.53
配当性向	(％)	13.5	17.4	17.5	19.3	16.9
従業員数	(名)	5,877	5,732	5,757	5,793	5,773
株主総利回り	(％)	149.8	131.8	118.4	227.5	222.4
(比較指標:TOPIX(配当込み))	(％)	( 142.1)	( 145.0)	( 153.4)	( 216.8)	( 213.4)
最高株価	(円)	4,101	4,222	3,792	5,873	6,358
最低株価	(円)	2,388	3,057	2,854.5	2,939.5	3,692

 

(注) １　潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。　

 ２　最高株価及び最低株価は、2022年４月３日以前は東京証券取引所市場第一部におけるものであり、2022年４月４日以降は東京証券取引所プライム市場におけるものであります。

 ３　「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第89期の期首から適用しており、第89期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

 ４　2025年３月期の１株あたり配当額70円00銭のうち、期末配当額35円00銭については、2025年６月27日開催予定の定時株主総会の決議事項となっております。

 

２ 【沿革】

1949年12月	財閥解体により株式会社住友本社を継承する会社として設立 (当時は泉不動産株式会社と称する)
1957年５月	住友不動産株式会社に商号変更
1963年４月	清算中の株式会社住友本社を吸収合併
1964年４月	大阪支店を開設
1964年８月	「浜芦屋マンション」(兵庫県神戸市)分譲 (マンション分譲事業に進出)
1970年10月	東京・大阪証券取引所に株式上場
1972年５月	住友不動産カリフォルニア(連結子会社)設立
1973年７月	住友不動産建物サービス株式会社(連結子会社)設立
1974年３月	「新宿住友ビル」(東京都新宿区)竣工
1974年６月	本社を東京住友ビル(東京都千代田区)から新宿住友ビルに移転
1975年３月	住友不動産販売株式会社(連結子会社)設立
1978年２月	株式会社琵琶湖リゾートクラブ(現：住友不動産ヴィラフォンテーヌ株式会社)(連結子会社)設立
1980年８月	住友不動産シスコン株式会社(連結子会社)設立
1982年９月	「新宿NSビル」(東京都新宿区)竣工
1982年10月	本社を新宿住友ビルから新宿NSビルに移転
1982年11月	「広尾ガーデンヒルズ」(東京都渋谷区)分譲開始 (共同事業)
1984年12月	住友不動産ファイナンス株式会社設立 (2022年３月吸収合併)
1986年９月	住友不動産フィットネス株式会社(現：住友不動産エスフォルタ株式会社)(連結子会社)設立
1995年10月	規格住宅「アメリカンコンフォート」事業を開始
1996年４月	新建替えシステム「新築そっくりさん」事業を開始
1998年６月	住友不動産販売株式会社(連結子会社)が東京証券取引所に株式上場
1999年３月	不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化ファンド「SURFシリーズ」発売 ※2019年10月事業終了
1999年６月	商業用不動産で国内初の公募証券化実施 (サムクエスト社債)
2002年10月	「泉ガーデンタワー」(東京都港区)竣工
2003年４月	定価制都市型住宅「J・URBAN」シリーズ発売開始
2004年５月	「WORLD CITY TOWERS」(東京都港区)分譲開始
2008年４月	住友不動産ベルサール株式会社(連結子会社)設立
2011年10月	「総合マンションギャラリー」新規開設(秋葉原・新宿・渋谷・池袋・田町) ※現在12か所
2014年12月	分譲マンションで初の年間供給戸数日本一達成 (2014年～2019年まで６年連続)
2015年４月	「東京日本橋タワー」(東京都中央区)竣工
2015年９月	「新築そっくりさん」事業の累計受注棟数10万棟突破
2016年10月	「住友不動産六本木グランドタワー」(東京都港区)竣工
2017年２月	住友不動産商業マネジメント株式会社(連結子会社）(2020年１月商号変更)設立
2017年６月	住友不動産販売株式会社上場廃止 (完全子会社化)
2019年１月	インド事業会社 Goisu Realty Pvt. Ltd.設立
2019年７月	インド・ムンバイ 新都心「BKC地区」でオフィスビル用地第１号取得
2020年６月	「新宿住友ビル」(東京都新宿区)リニューアル・全天候型イベント空間「三角広場」完成
2020年８月	大規模複合街区「有明ガーデン」(東京都江東区)まちびらき
2021年６月	「新築そっくりさん」事業25周年(４月)、累計受注棟数15万棟突破
2021年９月	住友不動産販売株式会社の不動産仲介新サービス「ステップオークション」を開始
2022年４月	東京証券取引所の市場区分の見直しにより、市場第一部からプライム市場へ移行
2022年11月	インド・ムンバイ 新都心「BKC地区」でオフィスビル用地第２号取得
2023年１月	羽田空港直結複合施設「羽田エアポートガーデン」(東京都大田区)全面開業
2023年２月	「住友不動産東京三田ガーデンタワー」(東京都港区)竣工
2023年10月	インド・ムンバイ中心部 「ワーリー地区」で延床100万㎡超の大規模複合開発用地取得
2025年４月	「新築そっくりさん」、「注文住宅」事業を会社分割(吸収分割)により、住友不動産ハウジング株式会社(新規設立)に承継・分社化　※2026年３月期より連結予定
2025年４月	住友不動産販売株式会社を住友不動産ステップ株式会社に商号変更

 

 

３ 【事業の内容】

当社の企業集団は、当社および連結子会社48社ほかにより構成され、その主要な事業および当該各事業における当社および主要企業の位置づけは次のとおりです。

 

(1) 不動産賃貸事業

当社（ビル事業本部および都市開発事業本部）は、主としてオフィスビルならびに高級賃貸マンション等の開発・賃貸事業を行っております。また、住友不動産ヴィラフォンテーヌ㈱がホテル事業を、住友不動産ベルサール㈱がイベントホール・会議室等の賃貸事業を、住友不動産商業マネジメント㈱が商業施設等の運営・管理を行っております。

 

(2) 不動産販売事業

当社（住宅分譲事業本部および用地開発事業本部）は、マンション、戸建住宅、宅地等の開発分譲事業を行っております。なお、マンション分譲後の管理業務については、当社（住宅分譲事業本部）および住友不動産建物サービス㈱が行っております。

 

(3) 完成工事事業

当社（新築そっくりさん事業本部および注文住宅事業本部）は、主として建替えの新システムである新築そっくりさんならびに戸建住宅等の建築工事請負事業を行っております。また、住友不動産シスコン㈱がインテリアの販売等を行っております。

 

(4) 不動産流通事業

住友不動産販売㈱は、不動産売買の仲介、住宅等の販売代理および賃貸仲介を行っております。

 

(5) その他の事業

住友不動産エスフォルタ㈱がフィットネスクラブ事業を、泉レストラン㈱が飲食業を、いずみ保険サービス㈱が保険代理店業を、泉カントリー倶楽部㈱がゴルフ場運営を行っております。

 

　

 

 

 

４ 【関係会社の状況】

 

名称	住所	資本金 又は出資金 (百万円)	主要な事業 の内容	議決権の 所有割合 (％)	関係内容
(連結子会社)
住友不動産販売㈱（注２）	東京都新宿区	2,970	不動産流通事業	100	当社分譲物件の販売を委託しております。また、同社に事務所を賃貸しております。 職員の兼任　１名
住友不動産建物サービス㈱	東京都新宿区	300	不動産賃貸事業	100	当社分譲・賃貸物件の管理を委託しております。また、同社に事務所を賃貸しております。 職員の兼任　２名
住友不動産シスコン㈱	東京都新宿区	70	完成工事事業	100	当社分譲・賃貸物件の内外装工事を発注しております。また、同社に事務所を賃貸しております。 職員の兼任　３名
住友不動産 ヴィラフォンテーヌ㈱	東京都新宿区	50	不動産賃貸事業	100	同社にホテル・事務所を賃貸しております。 職員の兼任　１名
住友不動産ベルサール㈱	東京都新宿区	50	不動産賃貸事業	100	同社にイベントホール・会議室・事務所を賃貸しております。 職員の兼任  ２名
住友不動産商業マネジメント㈱	東京都新宿区	50	不動産賃貸事業	100	同社に商業施設・事務所を賃貸しております。 職員の兼任　１名
住友不動産エスフォルタ㈱	東京都新宿区	50	その他の事業 (フィットネスクラブ)	100	同社に店舗・事務所を賃貸しております。 職員の兼任　１名
住友不動産 カリフォルニアインク(注３)	California U.S.A.	US.$ 162,771千	不動産賃貸事業	100	職員の兼任  ３名
エスエフ目黒開発特定目的 会社(注３)	東京都新宿区	15,265	不動産賃貸事業	－	同社から賃貸住宅・事務所を賃借しております。また、同社に優先出資をしております。
その他39社

 

(注) １　主要な事業の内容欄には、セグメントの名称を記載しております。

　　 ２　2025年４月１日に「住友不動産ステップ㈱」へと商号変更しております。

３　特定子会社に該当しております。

 

 

５ 【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

2025年３月31日現在

セグメントの名称	従業員数(名)
不動産賃貸事業	4,856	［1,277］
不動産販売事業	802	［2］
完成工事事業	3,826	［720］
不動産流通事業	3,261	［879］
その他の事業	442	［897］
全社	657	［8］
合計	13,844	［3,783］

 

(注) 従業員数は就業人員数であり、臨時従業員数は［　］内に当連結会計年度の平均人員を外数で記載しております。

 

(2) 提出会社の状況

2025年３月31日現在

従業員数(名)	平均年齢(歳)	平均勤続年数(年)	平均年間給与(円)
5,773	42.63	8.83	7,492,898

 

(注) １　従業員数は就業人員数であります。

２　平均年間給与は、賞与および基準外賃金を含んでおります。

2025年３月31日現在

セグメントの名称	従業員数(名)
不動産賃貸事業	628	[12]
不動産販売事業	802	[2]
完成工事事業	3,685	[716]
その他の事業	1	[0]
全社	657	[8]
合計	5,773	[738]

 

(注) 従業員数は就業人員数であり、臨時従業員数は［　］内に当連結会計年度の平均人員を外数で記載しております。

 

(3) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりません。

 

 

(4) 管理職に占める女性労働者の割合

   2025年３月31日現在

連結会社（％）	提出会社（％）
10.5	11.7

 

 

(5) 男性労働者の育児休業取得率

当連結会計年度(2024.4.1-2025.3.31)

会社の名称	育児休業取得率（％）
住友不動産㈱	50
住友不動産販売㈱	42
住友不動産建物サービス㈱	105
住友不動産ヴィラフォンテーヌ㈱	133
住友不動産エスフォルタ㈱	100
泉レストラン㈱	50

 

(注) １　従業員300人超の会社について記載しております。

２　育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則第71条の６第２号に定める方法により算出しております。

 

 

(6) 労働者の男女の賃金の差異

　提出会社および各連結子会社においては、多数ある専門職種（主要なものだけでも約30職種）ごとに採用・昇給を行っており、各専門職種内において各人の能力（職責）と成果のみで評価する公正な給与制度となっております。かかる実態に即して管理系職種、営業・企画系職種、技術系職種、アシスタント系職種に4分類した差異を記載しております。

　当社の人事制度については、後掲「第2 [事業の状況] 2 [サステナビリティに関する考え方及び取組] (2)②人的資本に関する取組み」をご参照ください。

当連結会計年度(2024.4.1-2025.3.31)

会社の名称	管理 （％）	営業・企画（％）	技術 （％）	アシスタント（％）
住友不動産㈱	77.0	88.5	80.7	97.6
住友不動産販売㈱	88.2	72.9	－	121.4
住友不動産建物サービス㈱	－	81.3	81.5	116.4
住友不動産ヴィラフォンテーヌ㈱	89.2	91.1	－	93.0
住友不動産エスフォルタ㈱	90.1	92.1	－	86.4
泉レストラン㈱	91.3	75.1	－	－

 

(注) １　従業員300人超の会社について記載しております。

２　「-」は、対象なし、男性のみ、女性のみのいずれかに該当。

 

 

（参考）なお、正規・非正規の区分では以下の通りです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　当連結会計年度(2024.4.1-2025.3.31)

会社の名称	全労働者 （％）	正規雇用労働者（％）	非正規雇用労働者（％）
住友不動産㈱	61.3	71.2	52.4
住友不動産販売㈱	51.5	52.3	62.9
住友不動産建物サービス㈱	83.4	53.5	104.4
住友不動産ヴィラフォンテーヌ㈱	81.8	81.4	94.7
住友不動産エスフォルタ㈱	86.7	87.1	78.7
泉レストラン㈱	74.5	79.7	68.0

 

(注) 従業員300人超の会社について記載しております。

第２ 【事業の状況】

 

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

 

文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2025年３月31日)現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1)会社の経営の基本方針

当社は、430年以上の歴史を刻む住友グループの総合不動産会社であり、「信用を重んじ、浮利を追わず」という住友の事業精神を受け継ぎ、従業員、顧客、取引先、債権者、株主等のステークホルダーに対し、当社の企業姿勢を示すスローガンとして「信用と創造」を掲げております。これには、何よりも「信用」を大切にして「浮利を追わず」に、開拓精神を持って新しい企業価値を創り出す、デベロッパーとしての矜持を込めております。

このスローガンのもと、「よりよい社会資産を創造し、それを後世に残していく」ことを基本使命とし、各事業を通じて、環境をはじめとする様々な社会課題の解決に貢献しつつ、企業価値の最大化を目指すことを経営の基本方針としております。

 

(2)中長期的な経営戦略、目標とする経営指標及び対処すべき課題

 

①住友不動産グループの持続的成長戦略

　当社は、市況の変化に強く利益が下振れしにくい強固な事業基盤を築くとともに、常に成長のための投資を怠らず、一過性の利益に頼らない持続的な成長を成し遂げ、その果実として持続的な賃上げと持続的な株主還元を可能にするという「持続的成長戦略」を経営の根本としております。

 

持続的成長戦略の現在地

■賃貸事業という強固な事業基盤を核に、リーマンショック、コロナ禍を乗り越え、しかも一過性の利益に依存しない『質の高い利益成長』を実現

■今後も成長投資を継続。投資資金は借入せずとも営業ＣＦで賄えるようになった

⇒成長投資を継続しながら、株主還元強化の段階へ

 

 

 

②「持続的成長戦略」の推進、「第十次中期経営計画」スタート

本年３月28日に持続的成長戦略の長期展望と、「第十次中期経営計画」（計画期間：2026年３月期～2028年３月期）を、本年５月13日に「持続的成長戦略の着実な進展と株主還元強化、経営体制改革推進について」を公表いたしました。内容は、以下の通りです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

APPENDIX-補足-