株式会社ストレージ王（2997） 有価証券報告書 2025年1月期

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

（注）１．当社は連結財務諸表を作成しておりませんので、連結会計年度に係る主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、第11期は、潜在株式は存在するものの、当社株式は非上場であるため期中平均株価を把握できないため、また、１株当たり当期純損失であるため記載しておりません。第12期は、潜在株式は存在するものの、当社株式は非上場であるため期中平均株価を把握できませんので記載しておりません。

３．当社は、2021年12月24日開催の臨時取締役会の決議により、2022年１月12日付で普通株式１株につき500株の株式分割を行っております。第11期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益又は１株当たり当期純損失（△）を算定しております。

４．第13期の期首より「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号2020年３月31日）等を適用しており、第13期以降の主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の数値を記載しております。

５．持分法を適用した場合の投資利益については、関連会社が存在しないため記載しておりません。

６．１株当たり配当額及び配当性向は配当を実施していないため記載しておりません。

７．第11期及び第12期の株価収益率については、当社株式は非上場であるため記載しておりません。

８．第11期及び第12期の株主総利回り及び比較指標、最高株価、最低株価、第13期の株主総利回り及び比較指標については、2022年４月27日に東京証券取引所グロース市場に上場したため、記載しておりません。第14期及び第15期の株主総利回り及び比較指標は、第13期の末日における株価及び株価指数を基準として算出しております。

９．最高株価及び最低株価は、東京証券取引所（グロース市場）におけるものを記載しております。なお、2022年４月27日に同取引所へ株式を上場したため、第11期から第12期の株価については記載しておりません。

２【沿革】

　当社は2008年５月に東京都中央区において、株式会社デベロップの子会社として、トランクルームの運営、管理を目的に設立されました。2007年２月創業の株式会社デベロップは、コンテナ建築を祖業とする会社で、トランクルームに適した借地案件を探し、土地所有者との借地契約と同時に、資金力のある投資家にトランクルーム投資事業を提案し、建設、完成後売却することで投資回収をする事業を展開しており、当社はそのトランクルームの運営会社として事業を拡大してまいりました。

　その後、岡山県岡山市の株式会社アイトランク山陽と合併し、関東地方の拠点に加え、岡山県の拠点を運営するようになりました。

　2019年以降、在来建築型トランクルームの需要の高まりから、当社は都心における在来建築型トランクルームの企画、開発を開始し、コンテナ型の比重の低下に伴い、親会社への依存度も下がり、トランクルームの運営会社という位置づけから、トランクルームの企画、開発、運営会社へと成長して参りました。これに伴い、デベロップグループ内でセグメントを見直し、株式会社デベロップはトランクルームの企画、開発を停止し、当社に移管しました。ビジネスモデルとしても従来のトランクルーム運営受託に加え、土地を自社で購入、建築の上で、完成したトランクルームを投資家に売却した上で借上げ、自社運営する事業の比率を高めて参りました。

　当社は、2022年４月27日付で東京証券取引所グロース市場に当社株式を上場するにあたり、当社株式の公募増資及び株式会社デベロップが当社株式の売出しを行ったこと等により株式会社デベロップは当社の親会社に該当しないこととなりました。

設立以降の当社に係る経緯は次のとおりであります。

３【事業の内容】

　当社は、「顧客資産の持続的な価値向上を通じて、人々の暮らしや社会の未来を共創する」を経営理念に掲げ、セルフストレージ方式のトランクルームの企画、開発、運営、管理を行う事業を展開しております。

　当社は、トランクルームの運営・管理を担うことにより規模の拡大を図って参りましたが、トランクルームはアパートや賃貸マンションに比して、面積当たりの区画数が多く、居住用の施設やオフィスに比べて、契約手続き件数が多く煩雑になりがちなことから、地主や物件オーナーにとってトランクルームの運営・管理を自身で遂行することは多くの手間がかかります。この煩わしい運営・管理を一手に引き受けることで、地主や物件オーナーにとって利便性をもたらすとともに、当社にとっても受託件数の増加による安定的な収入につながると考え事業をスタートいたしました。

　管理室数の増加に伴い事業経験を積んでいく中で、当社は2015年７月に株式会社アイトランク山陽との合併に伴い、首都圏のみではなく、岡山を中心とする西日本での物件管理を視野に入れて、岡山支店（現岡山営業所）を設け、規模を拡大し事業を展開して参りました。またソーラーエナジーインヴェストメント株式会社との合併により会社としての財務基盤を強化いたしました。

　当社の基本的なビジネスモデルは、トランクルームとして利用可能な不動産を賃借や自社開発で確保した上で、トランクルームとしての貸し出し、清掃を含む維持管理により利用者から利用料を徴収し、その収益で不動産コストや販売管理費を回収し利益を上げる単一のセグメントから成り立っておりましたが、当事業年度において事業戦略の方向性として、「トランクルーム運営管理事業」「トランクルーム開発分譲事業」「その他不動産取引事業」の３区分に変更しております。セグメントの中で、トランクルームの自社開発を行い、収益不動産として投資家に売却する際に計上する利益を開発分譲による利益、開業後のトランクルームの運営による利益を運営管理の利益、トランクルーム以外の不動産取引による利益と区分しておりますが、2024年１月期では「トランクルーム開発分譲事業」による利益が86％、2025年１月期では82％を占めております。トランクルーム開発分譲後に当該物件を固定家賃でマスターリースする場合には、部屋の稼働が上がるまでの稼働率リスクは当社が負っております。稼働率の上昇が緩やかなため、開業後数年は当該物件のトランクルーム運営管理利益がマイナスとなる場合もあります。

　トランクルームを建物の建築様式で大きく分類しますとコンテナ型とビルイン型に分けられます。

・コンテナ型

　駐車場が確保できる道路沿いの敷地に建築用コンテナを設置しトランクルーム利用者が荷物を収納します。建築用コンテナは輸送の都合上、貨物用コンテナと同じサイズですが、柱と梁で強度を確保した建築専用の部材を使用しており、日本の建築基準法において建物として建築することが出来ます。コンテナを連結あるいはコンテナ内を仕切ることにより部屋サイズを調整することが出来ます。コンテナ自体を外気の環境に置くため、扉は雨風を通さない堅牢な作りとなっております。

・ビルイン型

　在来建築（一部建築部材としてコンテナモジュールを利用したものを含む）による建物内に、間仕切りをすることで各部屋を構成するものです。在来建築の建物自体で雨風を遮断する構造になっており、建物の入口は電子錠等で施錠されており、トランクルーム利用者以外入館することが出来ません。各利用者の部屋の入口、間仕切りはコンテナ型に比べて簡易なもので、開け閉めが容易です。近年は、女性の利用者の増加や衣類や家財保管のために空調付施設へのニーズの高まりもあり、ビルイン型の増加率が高くなっております。

　なお、2024年１月末時点でコンテナ型及びビルイン型を併せて165店舗、2025年１月末時点で195店舗でございます。

　また、当社の事業は以下の３つに分類されます。以下は事業による分類ですので、上記の建築様式で分類したコンテナ型とビルイン型が併存します。

　当社は前期までトランクルーム事業の単一セグメントでありましたが、事業活動の実態を適切に表すとともに事業内容を明瞭に表現する目的で、当事業年度より、セグメントを「トランクルーム運営管理」「トランクルーム開発分譲」「その他不動産取引」の３区分に変更し、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数字で比較分析しております。また、「その他不動産取引」は、当期より新たに取り組むトランクルーム以外の不動産を扱うセグメントであります。

(1）トランクルーム運営管理事業

　トランクルーム運営管理事業は、トランクルームを利用者に貸し出すことにより利益を得るものです。利用者から受領するトランクルームの利用料金が収入であり、当社がトランクルームを所有、あるいは賃借することでかかるコスト、トランクルーム運営管理に必要なコストが原価となり、その差額が当社の利益（又は損失）となります。

　トランクルーム運営管理事業は、ア．固定家賃型とイ．変動家賃型に分けられます。

ア．固定家賃型は、当社が事業主体となり、物件を所有すること、あるいは固定家賃で賃借することにより不動産コストが固定的に発生し、トランクルーム稼働状況により受領する利用料金の多寡が直接的に当社の利益（又は損失）に影響します。損益分岐稼働率は物件により異なりますが、概ね60％～70％程度であります。

イ．変動家賃型は、当社が、事業主体である不動産所有者もしくは投資家からビルを賃借もしくは管理を受託し、当社は利用者からトランクルームの利用料を受領します。賃借の場合は、トランクルーム利用料を売上高とし、契約に定めた料率（10％程度の場合が多い）を差し引いた額を原価賃料として、不動産所有者もしくは投資家に賃料を支払います。管理受託の場合は、トランクルーム利用料を当社が預かり、当社の管理料（10％程度の場合が多い）を差し引いた金額を不動産所有者もしくは投資家に支払います。変動家賃型の場合、当社は稼働状況によるリスクを直接的には負わずトランクルーム利用者からの収入の増減による売上もしくは管理手数料の増減は、当社の収支に影響を与えますが、物件の所有、事業リスクは不動産所有者もしくは投資家が負うこととなります。

　運営面においては、インターネット広告だけでなく、セルフストレージ専用ポータルサイトも利用して、集客の窓口を広げるとともに、Ｗｅｂ決済システムを導入して、契約手続きの簡素化と期間短縮により契約獲得増を図っております。

(2）トランクルーム開発分譲事業

　トランクルーム開発分譲事業は、トランクルームを投資家へ売却する事により利益を得るものです。トランクルーム開発分譲事業は、ウ．用地購入、ビルイン型建築の場合とエ．土地賃借、コンテナ型建築の場合に分けられます。

ウ．当社が用地購入、ビルイン型建物の建築後、土地建物として売却します。

エ．当社が借地上にコンテナ型建物の建築後、建物部分を売却します。

　その他にトランクルームの内装部分のみを売却する場合もあります。

　2019年以降は、在来建築によるビルイン型のトランクルーム開発に注力する過程で、トランクルームの企画、開発機能を株式会社デベロップから当社が引き継ぐこととなりました。在来建築によるビルイン型トランクルームの用地取得とその後の建築業務も当社自らが施主となり、設計事務所、ゼネコンに外注して建築することを中心とするようになり、株式会社デベロップからの独立性を高めて参りました。

　旺盛な需要がある首都圏エリアを中心として、借地の上にコンテナ型のトランクルームを設置する屋外タイプの開発と、土地を取得しそこに在来建築によるビルイン型の建物を建ててトランクルームとするビルイン型の物件開発共に注力してまいります。

　2019年12月に当社ビルイン型初店舗として梶が谷トランクルーム（神奈川県川崎市高津区　184室、2024年１月末時点214室）を開店いたしました。同トランクルームは用地買収から当社が行い、当社が施主として建物を建設、完成後に投資家に売却の上、建物を賃借して自社運営しております。以降、2020年８月に上石神井トランクルーム（東京都練馬区　100室、2024年１月末時点113室）、2021年１月に中板橋トランクルーム（東京都板橋区　119室）、2021年10月に中野沼袋トランクルーム（東京都中野区　160室）、2021年11月にときわ台トランクルーム（東京都板橋区　199室）、2022年１月に東浅草トランクルーム（東京都台東区　260室）、2023年１月に江戸川橋トランクルーム（東京都新宿区　190室）、尾山台トランクルーム（東京都世田谷区　165室）、本八幡トランクルーム（千葉県市川市　169室）、新大塚トランクルーム（東京都豊島区　160室）、2023年10月に那覇泉崎トランクルーム（沖縄県那覇市　130室）、2024年１月に下目黒トランクルーム（東京都目黒区　149室）、西大井トランクルーム（東京都品川区　194室）、東長崎トランクルーム（東京都豊島区　187室）、2024年12月に天王町トランクルーム（神奈川県横浜市　118室）、2025年１月に南砂トランクル－ム（東京都江東区　101室）、亀戸トランクル－ム（東京都江東区　137室）、幡ヶ谷トランクル－ム（東京都渋谷区　134室）、杉並宮前トランクル－ム（東京都杉並区　89室）を開店しております。

　在来建築によるビルイン型のトランクルームは堅固な建物を建築するため、借地では無く所有権のある土地の上に建築することが求められ、一か所当たりの初期投資も土地建物を合わせおおむね３～６億円以上となっております。

　梶が谷トランクルームを開発、売却するにあたり大口の投資家（法人）を開拓して参りました。当該投資家は、年間10億円以上の不動産購入意向のある投資家を含みます。当社のトランクルーム開発分譲事業は、売却先の目途があることから、開発当初の用地購入の際の銀行借入もスムーズに進むなどいわゆる投資のパイプラインが構築されております。

　当社では、企画・調査、開発、保守・管理を一貫して事業展開しており、不動産物件としての診断、事業性評価、不動産オーナーとの契約、その後のトランクルームの管理受託をスムーズに行うことができるため、不動産オーナーとの信頼関係に基づいた安定した事業基盤を構築しております。またコンテナ型でのトランクルームでは、可搬性・再活用といった特性があり、物件移動により市場を再選択して事業性を再構築することができることも大きな特徴だと考えています。

(3）その他不動産取引事業

　トランクルーム開発以外の不動産に関するコンサルティングフィーの受領、トランクルーム以外の不動産の売買を行った場合の収入、トランクルーム以外の不動産賃料収入等により利益を得るものです。また、普段から不動産事業者、不動産を使用するテナント候補とも接点があり、トランクルーム以外の業態であっても売買やコンサルティングを行う可能性があります。なお、トランクルーム用地として土地を購入した場合でも土地に対して引き合いがあった場合や開発のスケジュールが遅延した場合には不動産事業者として土地のまま売買をする可能性もあります。トランクルーム以外の不動産収益に該当した不動産に要したコストが原価となります。

　事業系統図は次の通りであります。ただし、(3)その他不動取引事業に関して図式は記載しておりません。

＜(1）運営管理事業　ア．固定家賃型＞

①　当社は、不動産所有者から建物を賃借し、あるいは土地を賃借の上、借地上に当社コンテナを設置します。

②　当社は、不動産所有者に建物賃借料もしくは地代を支払います。

③　当社は、利用者にトランクルームを貸し出します。

④　当社は、トランクルーム利用者から利用料を受領します。

＜(1）運営管理事業　イ．変動家賃型＞

①　当社は、不動産所有者もしくは投資家からトランクルームを賃借し、あるいは管理受託します。

②　当社は、利用者にトランクルームを貸し出します。

③　当社は、トランクルーム利用者から利用料を受領します。

④　当社は、不動産所有者もしくは投資家に当社の管理料を差し引いて、残りを事業収益として支払います。

＜(2）開発分譲事業　ウ．用地購入、ビルイン型建築の場合＞

①　当社は、土地所有者から土地（不動産）を購入します。

②　当社は、購入用地上にビルイン型トランクルームを建築し、土地建物を投資家に売却し、売却後、建物を賃借（リースバック）します。

＜(2）開発分譲事業　エ．土地賃借、コンテナ型建築の場合＞

①　当社は、土地所有者と借地契約をします。

②　当社はその借地上にコンテナ型建物の建築後、建物部分を投資家に売却します。

③　②と同時に当社が土地所有者と締結している借地契約を土地所有者、投資家間の借地契約に切替えます。

※　その他、内装部分のみ売却の場合も同じです。

５【従業員の状況】

(1）提出会社の状況

（注）１．従業員数は就業人員であります。

２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

３．報告セグメントはトランクルーム運営管理事業とトランクルーム開発分譲事業とその他不動産取引事業に区分しておりますが、３事業は従業員数を明確に区分できないため一括して記載しております。

(2）労働組合の状況

　当社には労働組合はありません。なお、労使関係については円満に推移しております。

(3）男女の平均勤続年数の差異

第２【事業の状況】

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、下記のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

　トランクルームは、海外では「セルフストレージ」と呼ばれ、最も普及が進んでいるアメリカでは1970年代にその数が一気に増え、トランクルームを利用する世帯普及率が現在では、10％超となっています。

　また、トランクルームの世界市場規模は、約380億ドル（約５兆円）となっています。

（出典： Self-storage：How warehouses for personal junk become a $38billion industry-Curbed）

　一方、日本は年々認知度が向上、収納サービス利用者が増加傾向ではありますが、全国で１世帯あたりのレンタル収納スペース数は0.0044室（2022年１月１日時点での「住民基本台帳に基づく人口」の総世帯数で換算）、コンテナ収納スペースは0.0060室となっており、両者を合わせて1.04％の世帯普及率となります。日本の世帯普及率はアメリカの約10分の１程度であり、生活様式の違いなどはありますが、まだ日本における普及率には伸長の余地があるものと推測されます。世帯数の伸び率は鈍化する中、東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）の人口は3,670万6,866人（前年比７万3,650人減）で、全国人口に占める割合は29.15％（前年比0.11ポイント増）となり、依然として東京圏集中の構図となっています。また、東京圏の部屋数は増加が続いており、１世帯当たりのレンタル収納スペース数は今後も拡大傾向を見込むことができます。

　2021年度の収納ビジネスの市場規模（レンタル収納＋コンテナ収納）は、805.1億円、2022年度の同市場規模は836.5億円、2023年度は867.7億円（前期比3.6％増）、2024年度は918.7億円（前期比5.8％増）と予想されています。2023年度以降は、大手事業者を中心に新規出店のペースが加速していくとみられ、これまで以上の供給状況になるとみられます。（出典：矢野経済研究所「2025年版拡大する収納ビジネス市場の徹底調査」）

　日本におけるサービスの認知度・世帯普及率はまだ高いとは言えず、今後のさらなる市場拡大を見込むことができると考えています。また近年においては不動産価格が右肩上がりで上昇してきたため、ライフステージの変化に伴う住居（特にマンション）の買い替えを行うことができましたが、今後の不動産価格の大幅な上昇が期待できなくなったため、住居の買い替えが進まず一つの物件に長く住むケースが増えてきています。このため、それぞれのライフステージにおいて必要な荷物・家財等を外部のトランクルームを利用することにより、住まいの限られたスペースを調整することが増えてきています。新型コロナウイルス感染症による在宅勤務の増加に対応して室内を広くすることや、いわゆる巣ごもり消費の増加により家庭内に食品などの在庫が増えたことなどもトランクルーム業界にとっては追い風となってきていると考えています。

　またトランクルームを不動産投資物件として考えた場合、トランクルームは水回り等がないため、建築費を通常の建物と比べて低く抑えることができるとともに、大規模修繕の頻度も低くなります。さらにアパート・マンションと比較しても経年による賃料の減少幅が小さいため投資物件としては優位性を持っています。これらのトランクルームの特性を活かして事業を発展、強化させるため、当社では以下の事項を重要な課題と認識し、その対応に引き続き取り組んでまいります。

(1）会社の経営の基本方針

　当社は、「顧客資産の持続的な価値向上を通じて、人々の暮らしや社会の未来を共創する」を経営理念に掲げ、「不動産所有者の資産価値の向上と、トランクルーム利用者の利便性の向上と満足感を通じて、人々の暮らしや社会の未来を豊かにする」を経営理念に基づくミッションとして、セルフストレージ方式のトランクルームの企画、開発、運営及び管理を行う事業を展開しております。

　上記の経営理念・ミッションを達成するために下記の戦略を推し進めてまいります。

①　旺盛な需要があるエリアへ、不動産物件開発力、建築企画力を通じて優良な収益不動産を建設する。また並行して対象地域でのトランクルーム利用者の利便性を高めるサービスを提供する。

②　オペレーション能力の向上を通じて、管理受託物件の拡大を図る。

③　セルフストレージ専用ポータルサイト・Ｗｅｂ決済システム等の開発・連携を図り、業務効率向上と販売機会の拡大により、当社の認知度を向上させる。

④　複数の大型案件の投資家に加え、小規模案件の投資家開拓も行い、多様な売却先を確保することにより安定的に投資資金が回収できるようにする。

(2）目標とする経営指標

　当社は、下記の指標を重要な経営指標と考えております。

①　各物件開業後の稼働率

　トランクルームは一般的に、開設当初は稼働率が高くはありませんが、そのマーケットでの認知度の向上等により時間を経るごとに徐々に稼働率が高まっていく特性があります。当社では、稼働率と経過年数に注目して物件ごとの管理を行っています。経過年数のわりに稼働率が上がっていない物件に対しては、稼働率を向上させる対策をとっています。

②　管理する物件の物件数と部屋数

　当社は、当社が管理する物件数とその部屋数を特に意識しております。物件数と部屋数が増加することにより、ユーザー顧客に対する信頼感が獲得できると同時に、トランクルーム業界内での当社の地位向上に役立つものと考えております。

③　物件への問合せ数と契約の成約率

　物件に対する問合せがなければトランクルームの新規契約は進まないことから、問合せ数とその推移に注目しておりますが、それと同時にこれらの問合せが実際の契約に至る成約率も重要な指標と考えております。

（注）　稼働率は、稼働室数÷総室数で算出しております。経過年数は建築２年以上経過物件を既存稼働率、２年未満を新規稼働率として区別しております。

（今後の戦略）

　収益力強化、事業拡大のためには、トランクルーム利用者獲得、不動産物件開発力強化、運営力の強化と効率化が必要となります。

　トランクルーム利用者獲得のためには、店舗内覧会の開催やチラシ、看板などにより店舗そのものの認知度を上げることに加え、新規にトランクルームを利用するお客様にトランクルームの利便性についてご理解頂くことが重要となります。そのため、ホームページを活用したトランクルームの利便性、利用方法の説明や問い合わせを頂いた際に、実際に施設を見学頂くご案内などにより新たなお客様の獲得に努めてまいります。

　また、トランクルーム利用者の利便性を高めるため、清潔な環境の維持、温度・湿度管理などの通常の家財保管のための設備管理に加え、宅配ボックスの設置や荷物運搬サービスの提供などお客様がトランクルームをより利用しやすいサービスに努めてまいります。

　不動産物件開発力強化のためには、不動産会社、金融機関などからの情報収集力を強化していくとともに、マンション用地を購入後、開発を見合わせている住宅系開発会社からの情報取得にも努めてまいります。また、2023年１月に提携したクリアル株式会社との協業により、新規物件開発の強化に加え、既存の事務所ビルなどの改装案件開拓にも努めてまいります。同時に物件開発に伴う資金調達力強化のため、金融機関との関係を強化してまいります。

　また、安定的に物件開発を進めるため、従来の建築工事の実績を踏まえ設計・施工を工夫することによりコスト抑制を図るとともに、ゼネコン、設計事務所との協力関係構築により工事体制を強化してまいります。

　運営力の強化、効率化については、2022年11月に提携した株式会社パルマとの協業により、お客様との契約手続きの効率化、内覧会開催の充実などを図り、店舗数、部屋数の増加に対し、運営コストが比例して増加しないように工夫し、安定的、効率的な運営体制を整備してまいります。

(3）中期的な経営戦略と会社の対処すべき課題

　当社が対処すべき課題と致しましては以下の課題であると認識しております。

①　物件開発力の強化

　既存事業拡大のためには、出店用地の確保及び建設コストの抑制が必要となります。出店用地の確保については、不動産業界における住宅系の新規開発が一部消極的になる中、既存の住宅系開発会社や仲介会社との連携などを密にしてまいります。建設仕入れ価格の高騰により、コストの抑制は容易ではありませんが、設計・施工を工夫することで検討・推進してまいります。また、新規物件獲得、開発力強化に向けて開発部の人員強化を進めております。

②　既存物件、新規物件の稼働率向上策

　新規物件の集客力の強化については、建設時の現地看板、チラシ、トランクルームまとめサイトへの掲載及び内覧会の開催等により、物件周辺での認知度を高める策を講じております。また開店後期間が経過した既存物件で稼働率が不十分な場合は、利用料や手数料を一定期間に限り割り引くキャンペーンの実施や部屋サイズの変更を行うことで集客の強化を推進し、稼働率向上に努めております。また、物件全般について、ホームページの活用やWEB広告の実施、トランクルームまとめサイトへの掲載及びGBP(Google Business Profile)を活用して認知度を向上させてまいります。

③　財務体質の改善と資金調達力の強化

　新規物件の開発にあたっては、必要な資金を安定的に調達することが重要となります。そのため複数の金融機関と親密な取引関係を維持し、資金調達の安定性と財務基盤の安全性を高めるように努めております。

　なお、今後は、資金調達の多様化を図り、収益不動産であるトランクルーム開発に長期的に対応できる資金調達を行うことで企業としての財務体質強化を目指してまいります。

④　新規事業（サービス）の拡大

　新規事業としては、2025年１月より一部の対象店舗において、株式会社トーハン様との共同キャンペーンを実施いたしました。これは、本を購入したいが収納スペースに限りがあり、新しい本を購入できないという書店のお客様の収納課題への対応としてトランクルームの活用を提案するサービスとなります。

　梶が谷、東浅草、ときわ台、新大塚、中板橋の各トランクルームにおいては、2023年６月から開始しました家財等を分類整理するためのスチールラック付部屋の提供を継続しております。

　また、2024年９月に大型オフィスビル（新宿フロントタワー）の２階フロアを改装し、屋内型のトランクルームとしてオープンいたしました。これに伴い、2024年10月には、株式会社サマリー様との営業連携により、都心でいつでもすぐに取り出せる当社のトランクルームと配送サービスを組み合わせて、より良いサービスの提供に努めております。

　このほか、バイク収納が人気であることを受けて、屋外型だけでなく屋内型にもバイク専用の駐車場を併設したトランクルームを増やしております。このように、既存建物の有効活用や様々な形態で出店することにより、利用者に身近で利便性の高いトランクルームの提供に努めてまいります。

⑤　新規参入者・同業他社に対する施策

　当社ビジネスモデルは特許権等により法的に他社を排除できる参入障壁を持っておらず、ビジネスモデル自体もシンプルなものであるため、新規参入者・同業他社による競争激化が起こる可能性があります。これに対し、当社としては、これまで作り上げた不動産仲介業者や各種金融機関との情報連携や物件情報に対する迅速な投資判断などで開発力を強化してまいります。

　不動産投資家のニーズへの対応としては、トランクルーム以外の不動産を投資対象とする不動産投資家も当社の取引先に多くみられることから、投資家のニーズに合わせて、トランクルーム以外の不動産の販売、仲介を行っていくことを目指しております。また、若者の車離れや高齢者の利用に備え、運送業者との連携による荷物の集配サービスの強化などお客様の利便性を高める取組みを強化してまいります。

２【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社のサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。

文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものとなります。

　当社は「顧客資産の持続的な価値向上を通じて、人々の暮らしや社会の未来を共創する」を経営理念として、「不動産所有者の資産価値の向上とトランクルーム利用者の利便性向上と満足感を通じて、人々の暮らしや社会の未来を豊かにする」ことを会社のミッションとして掲げております。

この経営理念を踏まえ、当社の持続的な成長のためには、環境経営と成長戦略の一体化は不可欠であると考えています。経営資源や蓄積したノウハウなど、当社の強みを活かしながら、環境課題の解決と業績の向上を目指します。

　具体的な取組としては、次のとおりであります。

(1）ガバナンス

　当社は、事業を通じて地域社会に貢献しつつ、株主の皆様を始め投資家、顧客、取引先等全てのステークホルダーの皆様の信頼に応え、持続的成長と発展を遂げていくことが重要であるとの認識に立ち、コーポレート・ガバナンスの強化に努めております。

　また、当社の事業モデルを健全に拡大させることが、環境及び社会における貢献に繋がるものと考えており、今後とも持続可能な社会の現実と当社の継続的な企業価値の向上を目指しております。

(2）戦略

　当社は、人的資本が持続的な企業価値向上の推進に最も重要な経営資源と考えており、優秀な人材を継続的に確保し、育成することが経営の重要な課題と認識しております。

①　人材の育成に関する方針

　当社は、少数精鋭でプロフェッショナル集団を目指します。そのために、不動産開発・運営管理等に係る従業員に対し不動産に関する専門知識の習得を求めるだけでなく、全ての業務に携わる従業員に対し、それぞれの担当分野で高い専門性を身につけるために自己研鑽や自律的キャリアの形成を推奨しています。具体的には、ＯＪＴや上長との定期的な面談に加え、社外セミナー、オンライン学習サービスの活用、資格取得支援等により、従業員の能力向上を図り、人材のレベルアップに努めております。

②　社内環境整備に関する方針

　当社は、多様なバックグラウンドを持つ人材が、企業の成長と革新を促進すると考えおります。そのため、専門性や経験、感性、価値観の異なる人材を積極的に取り込むことが必要であり、国籍・宗教・年齢・性別等に関係なく、様々な人材が活躍できる環境や仕組みを整備し、多様な人材が意欲をもって活躍する活力ある組織の構築を推進し、従業員が仕事と私生活のバランスを取れるように、安全で健康的な職場環境、育児や介護のための休暇及び短時間勤務に関する制度等、さまざまな支援策を提供し、働きやすい環境と風通しのよい社内環境整備に取り組んでおります。

(3）リスク管理

　当社は、リスク・コンプライアンス委員会を設置し、リスク管理を行うための体制を構築しております。当委員会において事業を推進していく上で発生し得るリスクに対し、その内容を把握し、分析・評価した上で優先的に対処すべきリスクを抽出し、全社的リスクの低減を図っております。

(4）指標及び目標

　当社では、上記(2)戦略において記載した、人材育成、人材の多様性の確保及び社内整備環境における方針に関する指標として次の指標を用いております。当該指標に関する目標及び実績は、次のとおりであります。

※一人当たり営業利益は、期末時点における「営業利益÷従業員」により算出

３【事業等のリスク】

　本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。なお、本項の記載内容は当社株式の投資に関するすべてのリスクを網羅しているものではありません。当社は、これらのリスクの発生可能性を認識したうえで、発生の回避及び発生した場合の迅速な対応に最大限の努力をする方針であります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

(1）顧客ニーズや不動産市況等事業を取り巻く経営環境リスクについて

　当社が属する不動産業界は、景気動向、金利水準、地価の水準等のマクロ経済要因の変動と企業業績が強く関連しております。こうした経済状況の変化は、当社が貸し出すトランクルームの賃料及び稼働率、土地の購入代金、建築費等の変動要因となり、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　当社は、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともにエリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット状況の把握、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ります。

(2）開発用地仕入れリスクについて

　当社は、不動産市況の動向により、開発用地の価格が変動することで取得が計画どおりに進まない場合や、様々な調査を行い開発用地取得の意思決定をしたものの予想がつかない土壌汚染や地中埋設物等の瑕疵の発見による追加費用が発生した場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　当社は、当該リスクへの対応策として、開発用地の仕入れに際して立地条件、面積、地盤、周辺環境及び仕入れ価格等について事前に十分調査し、それらを勘案のうえ用地仕入れを行ってまいります。

　また、用地の仕入れに際し、他社と競合し、価格が上がった場合には、当社売却時の利益が減少することとなりますが、トランクルーム用地は鉄道の駅からの距離よりも自動車によるアクセスを重要視致しますので、可能な限りマンション開発業者と競合の少ない物件を探し、購入価格を抑える工夫をして参ります。さらに、信託銀行などから、不動産所有者により近い情報を入手することにより競合の少ない段階での用地開発を行うことで価格上昇リスクを低減いたします。

(3）販売用不動産が売却できないあるいは売却が遅延するリスクについて

　当社は、開発分譲事業で利益の８割程度を確保しておりますので、開発分譲事業において、販売用不動産が売却できない、あるいは売却が遅延した場合には、経常赤字となる可能性があります。

　開発分譲事業において、当社のマーケティングが不十分で、結果として想定の利用料や稼働率が確保できない場合、外部環境が変化し需要が減少する場合、あるいは周辺の賃料相場及び不動産価格相場が大きく変動した場合等は、想定した価格で売却できず、当社で保有する等により、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　当社は、当該リスクへの対応策として、建築確認申請が完了した時点で、納期が制約を受けやすい建築資材の先行手配や、建築会社と綿密なスケジュールの打ち合わせを行うなどの対策を行い、建築工事を発注して、物件完成の目途が立った段階から当該物件の販売活動を開始致します。加えて、複数の買主候補に対し、並行して商談を行うことで、より当社に有利な売却条件を模索するなど、物件が売却できないリスクを低減して参ります。

(4）マスターリース契約のリスクについて

　当社が開発したトランクルームは、完成後に投資家へ売却した際に、当社と物件取得先との間でマスターリース契約を締結することがあります。この場合当社には、物件についてリース債務が発生いたします。

　このマスターリース契約を締結した物件について、当初の計画より稼働率が低迷しマスターリース期間内で投資回収を見込めない場合には引当金を計上する可能性があります。その結果、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。（マスターリース契約に基づくリース取引残高については、第５「経理の状況」に記載した注記（リース取引関係）をご参照下さい。）

(5）建築費の高騰、建築資材の供給不足のリスクについて

　建築費の高騰、建築資材の供給不足も利益の減少あるいは売却遅延リスクとなり、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　当社は、これらのリスクを回避するために、複数の建設業者、コンテナ製造者との付き合い、取引先を拡大すること等で対処してまいります。また、工事遅延その他の要因により販売遅延となった場合には、金融機関に対し、融資期間の延長などを事前に打診することによりリスクの軽減を図ります。

(6）資金調達について

　当社は、物件の取得及び建築等の事業資金のため、金融機関から短期及び長期の有利子負債を調達しています。今後は、市場金利が上昇する局面において支払利息等の増加により、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　資金調達に当たっては、現地取得の商談が始まった時点から金融機関と協議し、必要な資金の確保に努めてまいります。また、手元資金の活用による十分な日程調整を踏まえて、調達活動により十分な流通性を確保し、安定的な資金の確保に努めてまいります。

(7）小規模組織であるリスクについて

　当社は、少数の人員体制であり、効率性を重視した運営組織となっております。今後、急速な事業の拡大、新規事業への進出等があった場合や、突発的な事故や退職等による従業員の減少があった場合は、すみやかに適切かつ十分な組織的対応ができず、当社の事業の展開速度や社会的信用、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(8）自然災害・不測の事故・感染症のリスクについて

　火災、落雷、水災、地震、津波、その他偶然不測の事故並びに暴動、騒乱、テロ等の災害により、当社が保有又は運営する物件が滅失、劣化又は毀損し、トランクルームの事業運営に支障をきたした場合、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、新型コロナウイルス感染症を含め感染症などで経済活動が停滞した場合も当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(9）個人情報の管理について

　当社では、見込み客情報、取引顧客情報、事業を通して取得した個人情報を保有しており、個人情報の保護に関する法律等による規制を受けております。これらの個人情報については、当社にて細心の注意を払って管理しておりますが、万が一、外部漏洩等の事態が発生した場合、損害賠償や社会的信用の失墜等により、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(10）競合激化のリスクについて

　トランクルームの開発、運営等に関する事業は、特許権等により法的に他社を排除できる参入障壁を持っているものではなく、また事業自体も比較的シンプルなものであり参入障壁が高いとは言えませんので、他業種からの参入或いは同業他社間の競合激化により当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　一方、トランクルーム事業は地域に密着した事業であり、顧客が利用する商圏も物件から半径２キロメートル程度と狭く、飲食店や一般消費財のような競争関係には通常なりません。当社としては、可能な範囲で近隣の他社物件の価格帯を下回る水準で価格設定ができるように、物件確保に係るコストの圧縮、空調、セキュリティなどで他の競合に勝る環境の提供を行うことでリスク回避に努めております。

(11）システムトラブルについて

　当社は、ホームページを通じた店舗紹介、問合せ管理、決済サービスを行っております。またトランクルームの契約についてもシステムを利用して管理しております。当社ではセキュリティ対策やシステムの安定性確保に取り組んでおりますが、何らかの原因でシステムトラブルが発生した場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(12）保有株式に関するリスクについて

　当社は、中長期的な企業価値の向上に資すると判断される他社株式を純投資目的以外の株式（政策保有株式）として保有しております。個別の政策保有株式については、「コーポレートガバナンス・コード（原則１－４）に則り、取締役会へ定期的に報告し保有意義の適否を検証するなど、適切に管理しておりますが、株式の市場価格が下落するなど、保有する株式の価値が大幅に下落した場合には、当社の経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

(13）その他の関係会社との関係について

①　特定の法人への依存について

　当社が2022年４月27日付で東京証券取引所グロース市場に上場する前は、現在、その他の関係会社に該当する株式会社デベロップの子会社でありました。当社と同社及び同社グループとは主力事業が異なり、事業の棲み分けがなされており、現在競合となりうる状況は発生しておらず、今後発生する見込みも現時点ではありません。しかしながら、今後、同社及び同社グループ各社の事業ならびに取引形態の見直しによっては、当社の事業に影響を及ぼす可能性があります。

　2025年１月期における株式会社デベロップとの主な取引は、［関連当事者情報］に記載の通りです。

(14）当社株式の流動性に関するリスク

　上場後、初回の上場維持基準に係る審査は、2023年１月末の基準日をもって行われました。当社の上場維持基準への適合状況は、株主数、流通株式数、流通株式比率については適合しておりましたが、流通株式時価総額については適合しておりませんでした。その後、2024年１月末で上場維持基準に適合しており、2025年１月末においても上場維持基準への適合を維持しております。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

①　財政状態及び経営成績の状況

　当事業年度（2024年２月１日～2025年１月31日）における日本経済は、雇用・所得環境の改善などにより個人消費の持ち直しによる景気の緩やかな回復の兆しが見られたものの、物価高に伴う個人消費や設備投資などの内需減少により、回復基調までは届かない足踏み状態とみられます。日本銀行の金利政策、為替リスクや地政学リスクによるエネルギーや原材料価格の高止まりが懸念されるなど、景気の先行きは依然として不透明な状況であります。

　このような環境下において、当社は2024年２月に茨城県結城市に「結城」、栃木県鹿沼市に「新鹿沼」、同年３月に千葉県八街市に「八街」、栃木県真岡市に「真岡久下田」、群馬県伊勢崎市に「伊勢崎連取」、同年４月に静岡県沼津市に「沼津下香貫」、同県富士市に「富士津田」、同県菊川市に「菊川」、同年５月に栃木県宇都宮市に「宇都宮御幸町」、同年６月に千葉県木更津市に「木更津畔戸」、同年７月に茨城県土浦市に「土浦第２」、群馬県伊勢崎市に「伊勢崎赤堀」、同年９月に群馬県桐生市に「桐生広沢」、宮崎県児湯郡に「高鍋」、滋賀県甲賀市に「甲賀水口」、同年10月に東京都新宿区に「新宿フロントタワー」、三重県鈴鹿市に「鈴鹿玉垣」、茨城県日立市に「日立滑川」、茨城県水戸市に「水戸石川第２」、同年11月に茨城県ひたちなか市に「ひたちなか田彦」、群馬県前橋市に「前橋関根」、同年12月に栃木県大田原市に「大田原」、静岡県焼津市に「焼津八楠」、岡山県倉敷市に「倉敷中庄第２」、千葉県大網白里市に「大網白里」、神奈川県横浜市に「天王町」、2025年１月に東京都江東区に「南砂」及び「亀戸」、東京都渋谷区に「幡ヶ谷」、東京都杉並区に「杉並宮前」、千葉県八街市に「八街第２」、茨城県土浦に「土浦荒川沖」の各トランクルームを開業致しました。

　また、2024年2月には、バリュークリエーション株式会社と業務提携契約を締結いたしました。同社が運営する「解体の窓口」を利用される空き家・古家の所有者に対し、集合住宅や事務所という不動産に加え、トランクルームという新たな土地活用の選択肢を提供することで、「空き家問題」等の解決に貢献するとともに、市場における双方の競争力強化に向け、連携して取り組んでまいります。

　トランクルーム運営管理事業については、既存店舗の稼働室数増加と新規出店32店舗により増収となりました。トランクルームの開発分譲事業については、首都圏６店舗の開発案件「天王町」「世田谷池尻」「幡ヶ谷」「亀戸」「南砂」「杉並宮前」の各トランクルームは売却売上を計上しております。トランクルーム用コンテナ及び内装部分売却売上、新規出店７物件売却売上、不動産仲介手数料売上等を計上しております。

　その他不動産取引事業については、レジデンス１物件、ホテル１物件及び事務所１物件の賃料売上を計上しております。

　以上の結果、当事業年度の売上高は4,262,911千円（前年同期比28.2％増）、営業利益は171,987千円（前年同期比13.9％増）、経常利益は170,929千円（前年同期比8.6％増）となりました。当期純利益は、2024年11月に発生した資金流失事案等による特別損失75,493千円の計上により75,392千円（前年同期比31.4％減）となりました。

　各セグメントの経営成績は以下のとおりであります。

（トランクルーム運営管理事業）

　トランクルーム運営管理事業では、トランクルームを利用者に貸し出し、運営・管理を行うことにより利益を得ております。利用者から受領するトランクルーム利用料及びプロパティマネジメント受託収入が売上であり、トランクルームを所有あるいは賃借するコスト及び運営に必要なコストが原価となります。

　当事業年度は、既存店舗の稼働室数維持・拡大、新規契約者の獲得に努めて参りました。また、コンテナ型トランクルームの新規自社保有物件を増やしたことによるトランクルーム販管費が増加しました。

　この結果、トランクルーム運営管理事業の売上高は889,101千円（前年同期比18.7％増）、セグメント損失は53,224千円（前年同期はセグメント損失75,525千円）となりました。

（トランクルーム開発分譲事業）

　トランクルーム開発分譲事業では、トランクルームを企画、開発し、不動産投資家に売却することで利益を得ております。売却代金が主な収入であり、開発に要したコストが原価となります。

　当事業年度は、開発物件仕入の獲得に努めて参りました。また、10物件（コンテナ型トランクルーム）のコンテナ部分及び６物件（ビルイン型トランクルーム）並びに１物件（販売用不動産）を投資家へ売却いたしました。

　この結果、トランクルーム開発分譲事業の売上高は3,313,916千円（前年同期比36.4％増）、セグメント利益は447,529千円（前年同期比11.5％増）となりました。

（その他不動産取引事業）

　その他不動産取引事業では、トランクルーム以外の不動産を不動産投資家へ仲介、再販することなどで利益を得ております。仲介手数料または売却代金が主な収入であり、不動産の仲介または仕入に要したコストが原価となります。

　当事業年度は、自社所有の不動産賃料収入が増加しましたが、その他不動産取引事業の売上高は、59,893千円（前年同期比59.0%減）、セグメント利益は17,327千円（前年同期33.0%減）となりました。

（資産）

　当事業年度末における流動資産は、前事業年度末に比べて608,261千円増加し2,770,293千円となりました。これは、現金及び預金が532,857千円と前事業年度末に比べて414,568千円減少したものの、開発分譲事業の販売用不動産が1,983,325千円と前事業年度末に比べて845,121千円増加したこと等によるものです。固定資産は、前事業年度末に比べて178,902千円増加し、861,550千円となりました。これは、有形固定資産が4,919千円減少、無形固定資産が19,011千円増加、投資その他の資産が164,810千円増加したことなどによるものです。

　この結果、資産合計は前事業年度末に比べて787,164千円増加し、3,631,843千円となりました。

（負債）

　流動負債は、前事業年度末に比べて596,192千円増加し、1,225,425千円となりました。これは、開発７物件等に伴い短期借入金が前事業年度末から376,000千円増加したことなどによるものです。固定負債は、前事業年度末に比べて103,825千円増加し1,286,851千円となりました。これは、長期借入金が前事業年度末から54,184千円減少したものの長期未払金が145,867千円増加したことなどによるものです。

　この結果、負債合計は前事業年度末に比べて700,018千円増加し、2,512,277千円となりました。

（純資産）

　純資産合計は、前事業年度末に比べて87,145千円増加し、1,119,566千円となりました。これは、利益剰余金が650,336千円と前事業年度末に比べて75,392千円増加したことなどによるものです。

②　キャッシュ・フローの状況

　当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は、前事業年度末に比べ420,568千円減少し、525,856千円となりました。

　当事業年度における各キャッシュ・フローの状況及びこれらの要因は以下のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　当事業年度における営業活動の結果、使用した資金は632,718千円（前年同期は459,479千円の支出）となりました。これは主に税引前当期純利益95,436千円、棚卸資産の増加847,119千円、法人税等の支払い71,626千円等によるものです。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　当事業年度における投資活動の結果、使用した資金は151,613千円（前年同期は216,044千円の支出）となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出5,043千円、無形固定資産の取得による支出23,850千円、敷金の差入による支出117,520千円等によるものです。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　当事業年度における財務活動の結果、得た資金は364,951千円（前年同期は790,441千円の収入）となりました。これは主に長期借入れによる収入626,600千円等によるものです。

③　生産、受注及び販売の実績

ａ　生産実績

　当社は生産を行っていないため、生産実績の記載はしておりません。

ｂ　受注実績

　当社は受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

ｃ　販売実績

　当事業年度の販売実績を示すと、以下の通りです。

（注）１．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、以下のとおりであります。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末において当社が判断したものであります。

①　重要な会計方針及び見積り

　当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りと異なる場合があります。

　財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５　経理の状況　１財務諸表等　(1）財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

②　当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・結果内容

（売上高、売上原価）

　当事業年度における売上高は、4,262,911千円となりました。

　その主な要因は、天王町トランクルーム、世田谷池尻トランクルーム、幡ヶ谷トランクルーム、亀戸トランクルーム、南砂トランクルーム及び杉並宮前トランクルームの完成、売却等によるものです。

　また、売上原価は3,631,519千円となりました。これは、売上高同様開発事業の順調な開発によるものです。

　その結果、売上総利益は、631,391千円となりました。

（販売費及び一般管理費）

　当事業年度における販売費及び一般管理費は、459,404千円となりました。

　その主な要因は、開発部、営業部共に従業員増加による人件費の増加と、株主優待制度の開始による優待費用の発生によるものです。

　その結果、営業利益は、171,987千円となりました。

（営業外損益）

　当事業年度における営業外収益は、33,117千円となりました。これは、主に太陽光売電収入による収益25,701千円を計上したことによります。営業外費用は、34,174千円となりました。これは、主に太陽光売電原価による費用21,667千円を計上したことによります。

　その結果、経常利益は、170,929千円となりました。

（特別損益及び当期純利益）

　当事業年度における特別損失は、75,493千円となりました。これは、資金流失事案に伴う損失を計上したことによります。

　以上の結果、税引前当期純利益は、95,436千円、当期純利益は、75,392千円となりました。

③　経営成績に重要な影響を与える要因について

　経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「３事業等のリスク」に記載のとおりであります。

④　資金の財源及び資金の流動性

ａ．キャッシュ・フローの状況

　「(1）経営成績等の状況の概要　②　キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

ｂ．資金の需要

　当社における資金需要は、主として売上原価となります販売用不動産の仕入れ資金であります。これらは、短期借入れ資金として銀行等の金融機関から調達を行っております。

　今後も事業活動を支える資金調達については、低コストかつ安定的、機動的な資金の確保を主眼として多様な資金調達方法に取り組んでまいります。

　なお、事業拡大に伴う多額の先行投資が見込まれる場合は、これらの資金需要に対応するため自己資金、金融機関からの借入れ及びエクイティファイナンス等で調達することを予定しております。

⑤　経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的指標

ａ．当社の経営目標

　当社は、個人及び企業がユーザーとなるトランクルームの企画、開発、運営をしております。そのため下記の指標を経営上の管理目標としております。

・トランクルーム利用者の成約、解約の状況及び現在稼働している室数、全体室数に対する稼働室数（稼働率）

・トランクルーム開発及び売却時の、不動産としての物件の仕入れ高と完成後の売却金額による物件売却利益率

ｂ．当社の経営方針

イ．トランクルーム開発後の完売による利益率の確保及び向上を図る

ロ．既存物件及び大型マスターリース案件の稼働率アップによる収益拡大を図る

ハ．コンプライアンスの徹底による管理・運営体制の強化を図る

ニ．オフィスビルへの出店や商業施設等への出店等新たな営業戦略を推進する

６【研究開発活動】

　該当事項はありません。

３【設備の新設、除却等の計画】

　該当事項はありません。

②【発行済株式】

（注）提出日現在の発行数には、2025年４月１日からこの有価証券報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は、含まれておりません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

　該当事項はありません。

（５）【所有者別状況】

（６）【大株主の状況】

②【自己株式等】

　該当事項はありません。

３【配当政策】

　当社は、株主に対する利益還元を重要な課題として認識しており、中長期的な視点で、利益の再投資を通じた株主価値向上を図るとともに、事業環境や業績、財務状況などを総合的に勘案したうえで、配当を決定することを基本方針としております。

　当社は、定款の定めにより、会社法第459条第１項各号に定める事項について、法令に別段の定めのある場合を除き、株主総会の決議によらず、取締役会の決議によって定めることとしております。また、剰余金の配当については、毎年１月31日を基準日とする期末配当及び毎年７月31日を基準日とする中間配当のほか、基準日を定めて剰余金の配当を行うことができる旨を定款に定めており、配当金の決定機関は取締役会であります。

　内部留保資金の使途につきましては、今後の事業展開に応じて投入していくこととしております。

（注）　基準日が当事業年度に属する剰余金の配当は、行っておりません。

４【コーポレート・ガバナンスの状況等】

（１）【コーポレート・ガバナンスの概要】

①　コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方

　当社は、コーポレート・ガバナンスの整備・強化を最も重要な経営課題のひとつと位置づけており、このコーポレート・ガバナンスの強化によって、当社の経営理念の実現と経営計画の達成、中長期的な企業価値の向上を果たすことを目指しております。また、経営の透明性、客観性の確保に努めるとともに、効率的かつ健全な経営のために、適切かつ迅速な意思決定の実行、意思決定に対する監視機能の強化、内部統制システムの充実・強化など、活力と柔軟性を軸としたマネジメントシステムの構築を進めております。

②　企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由

　当社は会社法に基づく機関として、株主総会、取締役会、監査役会及び会計監査人を設置しています。取締役会が迅速かつ適正に重要業務の執行の決定と個々の取締役の職務執行の監督を行い、監査役会は公正かつ独立の立場から監査しております。

　当社は、この体制が当社の持続的発展、持続的な株主価値の向上に有効であると考えております。

イ．取締役会

　当社の取締役会は、荒川滋郎（議長・代表取締役社長執行役員）、坂口亮一（取締役執行役員営業部長）、佐藤芳紀（取締役常務執行役員開発部長兼経営企画室長）、兼平愼（社外取締役）、田中公子（社外取締役）の５名で構成され、毎月１回の定時取締役会のほか、必要に応じて随時、臨時取締役会を開催し、相互に取締役としての職務執行を監督し、経営判断の原則に基づき迅速に意思決定を行っております。当該取締役会には監査役３名（社外監査役）も出席し、職務の執行状況について、法令・定款に違反しないかのチェックを行うとともに、必要に応じて意見を述べております。

当事業年度において当社は取締役会を月１回と臨時の開催を合わせて合計17回開催しており、各取締役の出席状況は以下のとおりです。

ロ．監査役会

　当社の監査役会は、水村健次（常勤監査役）が議長を務め、井上真一郎（社外監査役）及び岩渕光尚（社外監査役）の社外監査役２名を含む３名で構成されております。原則として月に１回監査役会を開催するほか、必要に応じて臨時監査役会を開催し、監査に関する重要事項の報告、協議及び決議、並びに監査実施状況等の監査役相互の情報共有を図っております。具体的には、コーポレート・ガバナンスの運営状況を監督し、取締役の職務執行を含む日常活動の業務監査および会計監査を行っております。また、内部監査担当者の報告を聴取し、代表取締役社長執行役員とも原則として年２回以上意見交換を行うことにより、常時重要項目の協議を行うよう努めております。

ハ．内部監査

　当社は、小規模な組織体制であるため、独立した内部監査担当部署は置かず、管理部が内部監査を担当しております。管理部担当業務についての監査は、自己監査とならないよう管理部内クロス監査による内部監査を行っております。内部監査担当者は、業務監査を計画的に実施し、監査結果については代表取締役社長執行役員及び取締役会並びに監査役に報告するとともに、監査対象部署に対して改善を要請し、改善結果報告書の提出を求め、業務の適正な運営・改善を図っております。

　また、内部監査担当者、監査役会及び監査法人は、適宜情報交換を行い、適正かつ効率的な監査に努めております。

ニ．リスク・コンプライアンス委員会

　リスク・コンプライアンス体制の基本として「リスク・コンプライアンス管理規程」を制定しております。また、代表取締役社長執行役員が委員長となり、リスク・コンプライアンス規程に定められた委員によって構成されるリスク・コンプライアンス委員会を四半期に１回開催しております。また、リスク・コンプライアンス委員会は、その活動報告を少なくとも半期に１回以上取締役会に報告します。これにより、リスク及びコンプライアンスに関する全社的方針、体制の維持・管理、コンプライアンスの推進を図っております。

ホ．会計監査人

　当社は、有限責任大有監査法人と監査契約を締結し、会計監査を受けております。

へ．指名・報酬諮問委員会

　指名・報酬諮問委員会の委員は、取締役会で選任された役員（委員総数の過半数は社外役員）で構成され、当社取締役の指名、報酬及び報酬制度等について、取締役会の諮問に応じ助言及び提言を行い、公平性、透明性、客観性を強化しております。取締役田中公子（社外取締役）を委員長とし、監査役井上真一郎（社外監査役）、代表取締役社長執行役員荒川滋郎の２名を委員としております。なお、2025年１月期における指名・報酬諮問委員会は、５回開催し、各委員は、すべての委員会に全員出席し、取締役及び監査役人事に関する指名・報酬諮問委員会としての取締役会への答申内容について審議し、取締役会へ答申を行いました。

　当社のコーポレート・ガバナンス体制の概要は以下のとおりであります。

③　企業統治に関するその他の事項

ａ．内部統制システムの整備状況

　当社は、法令及び定款を遵守し、社内規程並びに倫理規範を尊重する企業として、以下を内部統制システムに関する基本方針とします。

イ．取締役及び使用人（以下「取締役等」という）の職務の執行が法令及び定款に適合することを確保するための体制

・取締役等の職務の執行が法令及び定款に適合し、企業倫理を重んじ、かつ、社会的責任を果たすため「リスク・コンプライアンス管理規程」を取締役等に周知徹底する。

・コンプライアンス管理の主管部門は管理部とする。また、当社のリスク・コンプライアンス体制を適切に運営管理するためにリスク・コンプライアンス委員会を設置する。

・リスク・コンプライアンス委員会は、四半期に１回開催し、少なくとも半年に年１回以上リスク及びコンプライアンスに関する問題を取りまとめて取締役会へ報告する。この報告の中で、問題となった事項等については、必要に応じコンプライアンスに関する研修を行い意識の共有を図る。

・組織、職制、指揮命令系統及び業務分掌等を定めた「業務分掌規程」、及び各職位の責任体制の運用に関する基本的事項を定めた「職務権限規程」に基づき、これらの規程に従い職務の執行がなされる体制を整備し、経営環境の変化に対応する。

・連絡先を社内窓口は管理部、社外窓口は顧問弁護士に設定した「内部通報窓口」を設置し、社内の法令違反について適切な情報供給がなされる体制を構築する。内部通報窓口の存在の周知と、運用方法については「リスク・コンプライアンス管理規程」によって社内に周知し、相談者・通報者に対して不利益な取扱いは行わないこととする。

・内部監査が実効的に行われることを確保するための体制を整備し実施する。

ロ．取締役の職務の執行が効率的に行われることを確保するための体制

・「取締役会規則」に基づき、月１回の定時取締役会並びに、随時行う臨時取締役会において重要事項の決定並びに取締役の業務執行状況についての情報を共有する。

・予算制度に基づき、月次業績をタイムリーに把握し、必要に応じて対応策を検討・実施する。

ハ．取締役の職務の執行に係る情報の保存及び管理に関する体制

・取締役の職務執行状況の報告は、取締役会議事録等の文書（関連資料および電子媒体等に記録されたものを含む以下「文書」という）に保存され、その情報の管理については、「文書管理規程」の定めるところによる。

二．損失の危険の管理に関する規程その他の体制

・リスク管理担当責任者は管理部長とし、リスク管理の統括部門は管理部とする。リスク管理担当責任者並びに管理部は、「リスク・コンプライアンス管理規程」に基づき、事業全体のリスクを網羅的に把握・管理する体制（以下「リスク管理体制」という）の構築を行い、社会環境の変化に対応する。

ホ．財務報告の信頼性を確保するための体制

・社長は、財務報告の信頼性を確保するための内部統制システムの整備を経営上の最重要項目のひとつと位置づけ、財務報告の信頼性確保を推進する。

・財務報告における虚偽記載リスクを低減し、未然に防ぐよう管理することで、内部統制が有効に機能する体制構築を図る。

・財務報告の信頼性を確保するために、内部監査人による業務プロセスのリスク評価を継続的に実施するとともに、評価結果を社長に報告する。

へ．監査役監査の実効性を確保するための体制

・取締役等は、法定事項の他以下の事項を監査役に報告する。

①　当社の経営・業績に影響を及ぼす重要な事項

②　当社の内部監査部門の活動概要

③　当社の内部統制に関する活動概要

④　リスク・コンプライアンスホットラインの運用・通報の状況

・監査役は、重要な意思決定の過程及び業務の執行状況を把握するため、取締役会その他の重要な会議に出席し、必要に応じて意見を述べる。

・監査役の職務の執行について生ずる弁護士、公認会計士等に対する費用の前払その他の当該職務の執行について生ずる費用又は債務の処理は、監査役の職務に必要でないと認められる場合を除き、会社がこれを負担する。

・監査役は、代表取締役、会計監査人、内部監査人と定期的な会議等をもち、また監査役と内部監査人・会計監査人との十分な連携を図ることにより、監査が実効的に行われるための体制を整備する。

・監査役は稟議書その他業務執行に関する重要な文書を閲覧し、必要に応じ取締役等に対し、その説明を求めることができる。

ト．反社会的勢力の排除に向けた基本的な考え方及び反社会的勢力排除に向けた整備状況

　当社は、社会の秩序や安全に脅威を与える反社会的勢力および団体とは一切の関わりを持たないことを方針とするとともに、不当な要求等を受けた場合は警察等と連係し、毅然とした態度で臨み、断固として拒否する。

ｂ．リスク管理体制の整備状況

　当社は、各部門からの情報収集をもとに、リスク・コンプライアンス委員会がこれらを取りまとめ取締役会でリスク情報を共有することにより、リスクの顕在化の未然防止に努めております。また、不祥事を未然に防止するために内部通報制度を設け、社内及び社外に内部通報窓口を設置することで、潜在的なリスクの早期発見及び未然防止に努めております。

ｃ．取締役会で決議できる株主総会決議事項

イ．剰余金の配当等の決定機関

　当社は、会社法第459条第１項各号に定める事項について、法令に別段の定めがある場合を除き、株主総会の決議によらず取締役会の決議により定める旨を定款で定めております。これは、株主への機動的な利益還元を可能とするためであります。

ロ．自己株式の取得

　当社は、会社法第165条第２項の規定により、取締役会の決議によって自己の株式を取得することができる旨を定款で定めております。

　これは、経営環境の変化に対応した機動的な資本政策を可能にすることを目的とするものであります。

ハ．取締役及び監査役の責任免除

　当社は、会社法第426条第１項の規定により、取締役（取締役であった者を含む。）及び監査役（監査役であった者を含む。）の会社法第423条第１項の損害賠償責任を、善意でかつ重大な過失がない場合は、法令の定める限度額の範囲内において、取締役会の決議をもって免除することができる旨を定款に定めております。これは、取締役及び監査役が期待される役割を十分に発揮できる環境を整備する事を目的とするものであります。

ｄ．その他の当社定款規程等について

イ．取締役の定数

　当社の取締役は10名以内とする旨を定款に定めております。

ロ．取締役の選任決議要件

　当社は、取締役の選任決議について、株主総会において議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、出席した当該株主の議決権の過半数を持って行い、かつ累積投票によらないものとする旨を定款に定めております。

ハ．責任限定契約の内容の概要

　当社と社外取締役及び社外監査役は、会社法第427条第１項の規定に基づき、同法第423条第１項の行為に関する損害賠償責任を限定する契約を締結しております。当該契約に基づく損害賠償責任の限度額は、法令が定める額としております。

　なお、当該責任限定契約が定められるのは、当該社外取締役（業務執行取締役等であるものを除く。）または社外監査役が責任の原因となった職務の遂行について善意でかつ重大な過失がないときに限られます。

ニ．株主総会の特別決議要件

　当社は、株主総会の円滑な運営を行うことを目的として、会社法第309条第２項に定める特別決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨を定款に定めております。

ホ．役員等賠償責任保険契約の内容の概要

　当社は、会社法第430条の３第１項に規定する役員等賠償責任保険（Ｄ＆Ｏ保険）契約を保険会社との間で締結しております。当該保険契約の被保険者の範囲は当社の取締役、監査役であり、被保険者は保険料を負担しておりません。当該保険契約により保険期間中に被保険者に対して提起された損害賠償請求にかかる訴訟費用及び損害賠償金等が補填されることとなります。

　ただし、被保険者の職務の執行の適正性が損なわれないようにするため、当該被保険者が法令違反の行為であることを認識して行った行為に起因して生じた損害の場合には補填の対象とならないなど、一定の免責事由があります。

（２）【役員の状況】

①　役員一覧

男性　7名　女性　1名　（役員のうち女性の比率12.5％）

（注）１．2025年１月期の定時株主総会終結の時から１年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

２．2025年１月期の定時株主総会終結の時から４年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

３．取締役兼平愼及び田中公子は、社外取締役であります。

４．監査役井上真一郎及び岩渕光尚は、社外監査役であります。

５．所有株式数には、ストレージ王役員持株会（以下「役員持株会」という。）における各自の持分を含めた実質所有株式数を記載しております。なお、提出日現在（2025年４月28日）の役員持株会による取得株式数は確認ができないため、2025年４月２日現在の実質所有株式数を記載しております。

②　社外役員の状況

　当社は、知識・経験・能力・専門性及びその独立性などを総合的に勘案し、社外取締役２名、社外監査役２名を選任しております。

　なお、社外取締役及び社外監査役を選任するための独立性に関する基準または方針として明確に定めたものはありませんが、会社法に定める社外役員の要件及び東京証券取引所の独立性に関する基準を参考に、経歴や当社との関係を踏まえて、当社経営陣から独立した立場で社外役員としての職務を遂行できる十分な独立性が確保できることを前提に選任しております。

　社外取締役兼平愼は、企業経営における豊富な経験と幅広い見識により当社の経営に対して監督、助言等を行っております。なお、当社との間に人的、資本的または取引関係その他の特別の利害関係は存在しておりません。

　社外取締役田中公子は、他社での要職を歴任される中で培われた豊富な経験と幅広い見識を活かすことで、独立した立場から、当社の経営全般に対する様々な助言・提言をいただけるものと判断したため社外取締役への就任をお願いしております。なお、当社との間に人的、資本的又は取引関係その他の特別の利害関係は存在しておりません。

　社外監査役井上真一郎は、弁護士としての豊富な経験と専門的で幅広い知識を有しており、当社の業務執行の監査を行っております。なお、当社との間に人的、資本的または取引関係その他の特別の利害関係は存在しておりません。

　社外監査役岩渕光尚は、公認会計士として会計監査等の業務に従事し、企業会計・監査・内部統制の分野において豊富な経験と深い見識を有しており、当社において独立した立場から、監査において職務を適切に遂行いただけるものと判断したため、社外監査役への就任をお願いしております。なお、当社との間に人的、資本的または取引関係その他の特別の利害関係は存在しておりません。

③　社外取締役又は社外監査役による監督、監査と内部監査、監査役監査及び会計監査人との相互連携並びに内部統制部門との関係

　社外取締役は、取締役会に出席し決議事項に関する審議や決定に参加するほか、業務執行等の報告を受ける等の監督を行っております。

　また、社外監査役は、取締役会に出席し決議事項に関する審議や決定に参加するほか、業務執行等の報告を受ける等の監督を行っております。

　また、社外監査役は、取締役会及び監査役会において、専門知識及び豊富な経験に基づき意見・提言を行っております。

　更に、社外監査役は、内部監査担当者及び会計監査人と連携をとり情報及び意見交換を行い、法令等の遵守及びリスク管理等に関する内部統制システムの有効性を確認するとともに監査の実効性を確保しております。

（４）【役員の報酬等】

①　役員の報酬等の額又はその算定方法の決定に関する方針に係る事項

　当社は役員の報酬等の額の決定に関する方針を定めており、その内容は報酬総額の限度内において、経営内容、世間水準、社員給与等のバランス及び責任の度合等を考慮して定めることとしております。また、その決定方法は、取締役の報酬は株主総会が決定する報酬総額の限度内において指名・報酬諮問委員会（2021年11月設置）で取締役の責務や会社業績等を踏まえて報酬等を審議し、取締役会に答申し、取締役会において決定しております。監査役の報酬は株主総会が決定する報酬総額の限度内において監査役会で決定することとしております。

　なお、役員の報酬等の総額は、2019年７月１日開催の臨時株主総会にて年額75,000千円以内、2022年１月７日開催の臨時株主総会により監査役報酬年額は、25,000千円以内と決議されております。

②　役員区分ごとの報酬等の総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数

③　役員ごとの報酬等の総額等

　報酬等の総額が１億円以上である者が存在しないため、記載しておりません。

④　使用人兼務役員の使用人給与のうち、重要なもの

　該当事項はありません

（５）【株式の保有状況】

①　投資株式の区分の基準及び考え方

　当社は、専ら株式の価値の変動または株式に係る配当によって利益を受けることを目的とする純投資株式は、保有いたしません。純投資目的以外の目的である投資株式（政策保有株式）のみ保有しています。

②　保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式（政策保有株式）

ａ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容

１）政策保有に関する方針

　当社は、政策保有株式について、その保有の意義が認められる場合を除き、保有しないことを基本方針としています。既に、保有している株式については、保有意義や合理性が認められない限り、売却を進めていきます。

　なお、保有の意義が認められる場合とは、当社事業に係わるトランクルームの開発、販売、賃貸及び運営管理の全ての過程において様々な協力関係が不可欠な不動産及び建設業界等において、事業戦略、取引先との事業上の関係の構築・維持・強化、地域や社会発展への貢献・協力などを総合的に勘案して、中長期的観点から企業価値の向上に資すると判断される場合をいいます。

　また、政策保有株式の保有に係わる上限を株主資本合計額の10％以内とします。

２）政策保有の適否の検証

　当社は、経営環境の変化を踏まえ、保有意義や合理性が認められるか、保有に伴う便益やリスクが資本コストに見合っているか等を具体的に精査して、保有の適否について取締役会にて毎年検証しています。

ｂ．銘柄数及び貸借対照表計算上額

（当事業年度において株式数が増加した銘柄）

　該当事項はありません。

（当事業年度において株式数が減少した銘柄）

ｃ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報

特定投資株式

（注）１．定量的な保有効果については、取引先との関係性を考慮し記載しておりませんが、②ａ．に記載の通り、保有の合理性を検証しており、直近では2024年８月19日の定時取締役会にて検証結果の確認を行っております。

２．㈱パルマは当社株式を保有しております。

みなし保有株式

　該当事項はありません。

③　保有目的が純投資目的である投資株式

　該当事項はありません。

④　当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的から純投資目的以外の目的に変更したもの

　該当事項はありません。

⑤　当事業年度中に投資株式の保有目的を純投資目的以外の目的から純投資目的に変更したもの

　該当事項はありません。

第５【経理の状況】

１　財務諸表の作成方法について

　当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づいて作成しております。

２　監査証明について

　当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、事業年度（2024年２月１日から2025年１月31日まで）の財務諸表について、有限責任大有監査法人の監査を受けております。

３　連結財務諸表について

　当社は子会社がありませんので、連結財務諸表は作成しておりません。

４　財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みについて

　当社は、財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。具体的には会計基準等の内容を適切に把握できる体制を整備するため、公益財団法人財務会計基準機構へ加入し、監査法人等が主催するセミナーへ参加等積極的な情報収集に努めております。

１【財務諸表等】

（１）【財務諸表】

①【貸借対照表】

②【損益計算書】

③【株主資本等変動計算書】

前事業年度（自　2023年２月１日　至　2024年１月31日）

当事業年度（自　2024年２月１日　至　2025年１月31日）

④【キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（重要な会計方針）

１．有価証券の評価基準及び評価方法

その他有価証券

市場価格のない株式等以外のもの

　時価法（評価差額は、全部純資産直入法により処理し、売却原価は、移動平均法により算定）を採用しております。

２．デリバティブ等の評価基準及び評価方法

時価法を採用しております。

３．棚卸資産の評価基準及び評価方法

(1)商品　　　　　移動平均法による原価法（貸借対照表価額については、収益性の低下に基づく簿価切下げの方法による算定）を採用しております。

(2)販売用不動産　個別法に基づく原価法（貸借対照表価額については、収益性の低下に基づく簿価切下げの方法による算定）を採用しております。

なお、賃貸中の販売用不動産については固定資産に準じて減価償却を行っております。

４．固定資産の減価償却の方法

(1）有形固定資産（リース資産を除く）

　定額法を採用しております。ただし、機械及び装置並びに2016年３月31日以前に取得した建物附属設備及び構築物につきましては、定率法を採用しております。なお、主な耐用年数は以下のとおりであります。

建物　　　　　　　 10～22年

機械及び装置 　　　　　17年

工具、器具及び備品 ２～17年

(2）無形固定資産

　定額法を採用しております。なお、自社利用のソフトウェアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。

(3）リース資産

　所有権移転外ファインナンス・リース取引に係るリース資産は、リース期間を耐用年数とし、残存価格を零とする定額法を採用しております。

５．引当金の計上基準

(1）貸倒引当金

　売上債権等の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。

(2）賞与引当金

　従業員の賞与支給に備えるため、支給見込額に基づき計上しております。

(3）株主優待引当金

　将来の優待制度の利用の見込みに備えるため、当事業年度末における利用見込額を計上しております。

(4）退職給付引当金

　従業員の退職給付に備えるため、退職金規程に基づき期末自己都合要支給額を退職給付債務とする方法を用いた簡便法を適用しております。

(5）転貸損失引当金

　マスターリースにおける転貸損失に備えるため、転貸差損が将来にわたり発生する可能性が高い物件について、翌事業年度以降の損失見込額を計上しております。

６．収益及び費用の計上基準

　当社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。

　当社では、収益不動産の賃貸をおこなう不動産賃貸業務、保有物件の建替及び都心部の好立地において開発をおこなう不動産開発・建替業務等をおこなっております。不動産の取得、建替及び開発によって賃貸ポートフォリオを拡充し、不動産賃貸収入を増強すると共に、販売用として保有する収益不動産については、外部顧客に販売する事で不動産売却収入を得ております。収入の種類別の主な履行義務の内容等は以下のとおりであります。

(1）トランクルーム運営管理事業収入

　トランクルーム運営管理事業は、不動産所有者との管理委託契約又は業務委託契約に基づき、プロパティマネジメント業務及びその他の管理サービスを提供しております。

　トランクルーム運営管理業務を受託した賃貸物件の管理手数料収入は履行義務が一定の期間にわたり充足されるため、契約期間にわたり収入を認識しておりますが、その他の不動産管理業務にかかる履行義務はそれぞれのサービスが提供される一時点で充足されるものであり、サービスの提供が完了した時点において収益を計上しております。不動産賃貸収入については、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号　2007年３月30日）等に従い収益を認識しております。

(2）トランクルーム開発分譲事業収入

　トランクルーム開発分譲売却収入については、顧客に不動産を引渡す義務を負っており、引渡しの時点で収益を認識しております。

(3）その他不動産取引事業収入

　トランクルーム以外の不動産開発分譲売却収入については、顧客に不動産を引渡す義務を負っており、引渡しの時点で収益を認識しております。

　なお、顧客との契約に係る対価は、履行義務の充足時点から、通常１年以内に支払いを受けており、対価の金額に重要な金融要素は含まれておりません。

７．ヘッジ会計の方法

(1）ヘッジ会計の方法

　繰延ヘッジ処理によっております。また、金利スワップの特例処理の要件を満たす場合は特例処理を採用しております。

(2）ヘッジ手段とヘッジ対象

ヘッジ手段・・・・金利スワップ取引

ヘッジ対象・・・・変動金利の借入金

(3）ヘッジ方針

　内部規程である「デリバティブ取引に関するリスク管理方針」に従い、金利変動リスクをヘッジするために金利スワップ取引を行っております。

(4）ヘッジ有効性評価の方法

　一定期間内における金利スワップ適用後の実質金利の変動幅が一定範囲内で固定化されていることを判断基準としております。

８．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

　手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

９．その他財務諸表作成のための基礎となる事項

　支払利息の原価算入

　事業規模が、おおむね２億円以上で、かつ、開発期間が10カ月を超える不動産開発事業に係る支払利息は、取得原価に算入することとしております。