ダイビル株式会社 有価証券報告書 2024年3月期

第一部 【企業情報】

第１ 【企業の概況】

１ 【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

(注) １　潜在株式調整後１株当たり当期純利益は、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２ 「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を2021年度の期首から適用しており、2021年度以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

３　当社は2022年４月26日付で上場廃止となったため、2022年度以降の株価収益率は記載しておりません。

４　当社は、2022年４月28日付で普通株式22,929,680株につき普通株式１株の割合で株式併合を行っております。2020年度の期首に当該株式併合が行われたと仮定して１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を算定しております。

(2) 提出会社の経営指標等

(注) １　潜在株式調整後１株当たり当期純利益は、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２ 「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を2021年度の期首から適用しており、2021年度以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

３　当社は、2022年４月26日付で上場廃止となったため、2022年度以降の株価収益率、2023年度の最高株価及び最低株価は記載しておりません。また2022年度の最高株価及び最低株価は、2022年４月３日以前は東京証券取引所市場第一部におけるものであり、2022年４月４日以降は東京証券取引所スタンダード市場におけるものであり、最終取引日である2022年4月26日までの株価について記載しております。

４　当社は、2022年４月28日付で普通株式22,929,680株につき普通株式１株の割合で株式併合を行っております。2020年度の期首に当該株式併合が行われたと仮定して１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を算定しております。

２ 【沿革】

３ 【事業の内容】

当社グループ（当社及び関係会社）が営んでいる主な事業内容と、各関係会社等の当該事業に係る位置付けは、次のとおりであります。なお、セグメントと同一の区分であります。（2024年３月31日現在）

以上に述べた事項を事業系統図に示すと次のとおりであります。

４ 【関係会社の状況】

(1) 親会社

(注)　有価証券報告書を提出しております。

(2) 連結子会社

(注) 　１　議決権の所有割合の(　)内は間接所有割合であり、内数を記載しております。

※２　商船三井興産㈱は営業収益（連結会社相互間の内部営業収益を除く）の連結営業収益に占める割合が10％を超えており、主要な損益情報等は以下のとおりです。

（１）営業収益　　       8,984百万円
（２）経常利益    　　     240百万円
（３）当期純利益       　  197百万円
（４）純資産額           3,682百万円
（５）総資産額    　     5,532百万円

※３　特定子会社であります。

５ 【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

2024年３月31日現在

(注) 従業員数は就業人数であります。

(2) 提出会社の状況

2024年３月31日現在

2024年３月31日現在

(注) １　従業員数は就業人数で、関係会社への出向者13名を含んでおりません。

２　臨時従業員は(　)内に年間の平均人数を外数で記載しております。

３　平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

(3) 労働組合の状況

労使関係については特に記載すべき事項はありません。

(4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

　①　提出会社

(注) １　「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。

     ２　労働者の男女の賃金の差異については、公表義務がないため記載を省略しております。

②　連結子会社　　

(注) １　「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。

２　上記の連結子会社以外は、表中に記載の各項目に関する公表義務がないため、記載を省略しております。

第２ 【事業の状況】

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

　(1) 経営の基本方針

  当社グループは、オフィスビルの賃貸を主な事業とし、「ビルを造り、街を創り、時代を拓く」という経営理念のもと、誠実を旨に顧客重視の良質なオフィススペースを提供し、経済社会の発展に貢献するとともに、収益の向上に努め企業価値を高めていくことを目指しております。上記の理念の具現化に向け、「ミッションステートメント」、「グループメッセージ」、「グループ行動規準」を制定し、グループ社員全員が掲げる使命及び行動指針を明確にしています。

　(2) 中長期的な経営戦略

  当社グループは、2023年度を初年度とする「ダイビルグループ中長期経営計画2035 BUILD NEXT.」(2023年度～2035年度）を策定いたしました。本経営計画は、2023年10月に当社創立100周年を迎え、当社グループの次なる100年を見据え、2035年をゴールとする経営ビジョン・方向性を示すものです。

＜2035年のビジョン・ありたい姿＞

・オフィス賃貸事業の安定的な成長に加えて、アセットタイプの多様化や事業の多角化による一層の成長を実現し、人々がもっと愉しさと誇りを感じる“街創り”を推進していきたい。

・街創りや新たな価値創造により、顧客やグローバル・ローカル社会とともに社会課題の解決に向けて“時代を拓いて”いきたい。

●３つの事業戦略
　①国内事業戦略
 （a）新規物件の取得
　　　都心・地方大型オフィス、都心型商業ビル、都心中小型オフィス、SPC・エクイティ出資
 （b）既存物件の建替・リニューアル推進
　　　八重洲ダイビル、御堂筋ダイビル　　
 （c）アセットタイプ拡充の検討
　　　オフィス、都心型商業ビル、ホテルに加え、物流施設、データセンター、レジデンス、シニア施設　等
 （d）再開発・街創り
　　　札幌PIVOT再開発、既存物件の建替・周辺地域を巻き込んだ再開発
　②海外事業戦略
　 (a)既投資国への投資拡大
　　　ベトナム、豪州
　 (b)新規投資国への投資
　　　東南アジア、インド等成長地域への投資
   (c)海外新規投資（手法・取組）
 　　 海外オフィスファンドへの投資
　 (d)商船三井との協業
 　　 地域ネットワークの活用、海運ビジネスとの連携
　③新規事業戦略
　 (a)新規ビジネス
　　　シェアオフィス、CVC（㈱MOL PLUS（商船三井100％子会社のCVC）との協業）
　 (b)ノンアセット事業
 　　 PM・BM等のフィービジネス拡大
　 (c)ビジネスモデルの多角化
　　　ファンド・AM事業等
 

●戦略促進のための触媒
　　①商船三井グループとのシナジー
 　 ②環境・サステナビリティ
 　 ③DX
●５つの事業基盤
 　 ①テナントリレーション（営業力）
　　②安心・安全の追求
　　③財務戦略
　　④組織・制度・ガバナンス
　　⑤人材開発・育成

　(3) 目標とする経営指標

上記戦略を推進する上で不可欠な物件取得機会を逸することがないよう、機動的な資金調達を可能とする一定の財務規律を維持しつつ、中長期的視点に基づくキャッシュ・フロー拡大と資産効率向上を通じ、更なる業績拡大を目指してまいります。経営計画におきましては以下の経営指標を目標に掲げております。

2035年度　税引前利益　250億円

総資産目安　1兆円（計画期間中の総投資額目安7,000億円）

　(4) 優先的に対処すべき課題

●目下の経営環境についての認識

  わが国経済は、経済社会活動の正常化が一層進み、個人消費の回復やインバウンド需要の拡大などにより、景気の回復が継続することが期待されるものの、物価高の影響、賃上げや金利の動向、世界経済の減速リスク等を

　　　引き続き注視する必要があり、先行きは不確実性の高い状況が続くものと思われます。

オフィスビル業界におきましては、国内における不動産価格の高騰や少子化によるオフィスワーカーの減少懸念といった予てからの認識に加え、ポストコロナ時代における人々の価値観や行動の変容、DXの進展、テレワークの普及等の働き方の多様化、サステナビリティ課題解決への社会的要請の高まり等を踏まえ、ポストコロナ時代の顧客ニーズを捉えたオフィスを提供していくことが更に重要になってまいります。また、投資においてもこれまで以上に今後の環境変化やニーズの動向を見据えた的確な判断が求められます。

かかる環境下にあるものの、当社が今後も成長し企業価値を向上させていくためには、適切な投資を継続することが不可欠であり、現経営計画で掲げる各施策につき、慎重を期しつつ着実に進めてまいります。

   ●優先的に対処すべき課題

　以上のような経営環境の認識にたち、経営計画において掲げた施策の遂行のため、以下①～④を特に優先的に対処すべき課題ととらえ、取り組みに注力しております。

　　①国内事業戦略の推進　　

　当社グループの国内における保有アセットは東京・大阪に集中し、また、大半が大型のオフィス用途となっております。経営計画における国内事業戦略では、新規物件の取得、既存物件の建替・リニューアル、アセットタイプの拡充、再開発・街創りに注力する方針を掲げております。新規物件取得では、2022年度の「大手町ファーストスクエア」、「大手門タワー・ENEOSビル」の一部持分取得に続き、2023年度は交換による「楽天クリムゾンハウス青山」の一部持分取得や「虎ノ門ダイビルイースト」の取得を行いました。引続き、規模・用途・地域について投資対象を広げることにより、投資の実現性を向上させるとともに、取得・開発した物件の収益性を最大限に高めてまいります。既存物件の建替・リニューアルでは、2024年1月に御堂筋ダイビルを竣工しました。足許では八重洲ダイビルの建替えプロジェクトを推進中です。アセットタイプの拡充では、当社のメインビジネスであるオフィスビルや商業ビル、ホテルに加え、物流施設やデータセンター事業、レジデンス、シニア施設への参入を検討しております。再開発・街創りでは、札幌ダイビル再開発プロジェクトの他、既存物件の隣地を巻き込んだ再開発に継続的に取組んでおります。

②海外事業戦略の推進

　国内においては上記①のとおり、対象を拡充することで投資実現性を高める戦略を掲げる一方で、海外においては既存投資国への投資拡大に加え、新規投資国への投資による成長戦略を描いております。

　既存投資国であるベトナムにおいては、2012年にホーチミン市の「サイゴン・タワー」、2014年にハノイ市の「コーナーストーン・ビルディング」と、ベトナム2大都市における好立地Aグレード・オフィスビルを取得し、当社社員を現地のビル保有・運営会社に派遣し日本国内に準じたオフィス賃貸サービスを提供することでテナント及び市場から高い評価を受けております。2023年度にはハノイ中心地区Aグレードビル「63 Ly Thai To」のメジャー持分を取得するなど、ベトナムにおける日系オフィスビル事業者のパイオニアとして同国で着実に事業基盤を築いております。

　ベトナムに続く当社海外事業の第二の軸が豪州となります。豪州は先進国でありながら安定した経済成長・人口増加が期待でき、不動産マーケットの透明性・流動性も高いことから当社は同国を投資有望国と位置づけ、2018年にシドニー「275 George Street」開発プロジェクトを取得いたしました。2019年には現地駐在員を派遣し、2020年に完工した「275 George Street」の運営を行うとともに新規投資案件の開拓を進めてきました。2023年5月に豪州大手不動産開発会社Mirvac Limitedがメルボルン中心地区で推進しているオフィスビル開発プロジェクトへの参画を決定し、同社との間で共同事業契約を締結いたしました。2025年末のオフィスビル竣工を目指し、同社と共同でAグレード・オフィスビルの開発を進めております。また、同年8月には同社が運営するオフィスビルファンド「Mirvac Wholesale Office Fund」に出資しており、同社との協業深化を通じ、当社豪州事業を強化してまいります。

　海外事業の推進は経営計画において主要戦略の一つであり、当社の100％株主である株式会社商船三井の海外ネットワークも活用し、インドなどの新規投資国への進出を推進することで、これまで以上に海外投資を加速させてまいります。

　　③新規事業戦略の推進

　上記の国内・海外事業戦略の推進に加え、将来的に新たな事業の柱となる新規事業戦略にも積極的に取組んでおります。具体的にはファンドやAM事業立ち上げなどビジネスモデルの多角化を検討するほか、テナントリーシングのノウハウを生かしたPM・BMフィービジネスの拡大に注力いたします。

　また、シェアオフィスやCVCといった新規ビジネスにも積極的に取組んでまいります。シェアオフィスについては、2024年5月に当社初のシェアオフィス「ouno御堂筋」を開業することを決定しました。CVC事業では、商船三井CVC（MOL PLUS）と当社CVCの協働運営を開始し、「MOL PLUSダイビルデスク」を新たに設置しました。ダイビルデスクでは不動産テック、スマートシティ、環境サステナビリティ、DX等のスタートアップ企業への出資・支援を通じた不動産事業のアップグレード・新規事業創出で「新しい街創り」を目指します。

　　④事業基盤の維持・強化

　　　　経営計画では、上述の3つの事業戦略を促進するための触媒として、商船三井グループとのシナジーの創出、環境・サステナビリティ、DX推進を位置付けております。

　　　　商船三井グループとのシナジーにおいては、商船三井グループの経営資源を活用することで、当社の強みである国内オフィス賃貸事業の成長投資のみならず、オフィスマーケット拡大が期待される海外地域での事業拡大に取組み、持続的な企業価値向上に努めてまいります。

　環境・サステナビリティへの取組においては、2021年９月に策定・公表したマテリアリティを踏まえ、国内及びベトナムに保有するすべてのビルにCO₂フリー電力(注)を導入するなど、事業を通じて脱炭素社会の実現に寄与し、もって差別化を図る取組を進めております。

　DX推進においては、オフィス賃貸事業やビル管理事業でのDXツールの導入を検討するほか、当社グループの働き方改革に活用する方針です。

　また、事業戦略を支える事業基盤として、テナントリレーションの強化、安心・安全の追求、財務戦略、組織・制度・ガバナンスの強化、人材開発・育成を掲げております。

（注）非化石証書の使用による実質的に再生可能エネルギー由来の電力。なお、建替予定ビル及び当社が電力需給契約を締結していないビルを除く。

２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりです。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものです。

当社グループは、サステナビリティを企業として取り組むべき最も重要なミッションの一つと考えており、「グループ行動規準（※１）」においてもその一端を具現化しています。経営理念の実現に向け、「グループ行動規準（※１）」を遵守して企業活動を行うことに、我々は最大限の努力を尽くし、社会とともに持続的発展を目指していきます。

また、社会の持続的発展に貢献するため、「グループ環境方針（※２）」 に則り、広く顧客・地域社会・事業パートナーなどのステークホルダーと協力し、環境負荷の少ない、みどり豊かなまちづくりに取り組み、自然環境との共生を進めていきます。

　（※１）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 

　　（※２）

(1) ガバナンス

当社グループは、2021年4月に、環境や社会が抱える課題の解決並びに当社グループの持続的成長に資する方策を全社体制で積極的に推進するため、経営会議の下に「環境・サステナビリティ委員会」を設置しました。従来から「ＣＳＲ・環境委員会」が設置されていましたが、サステナビリティに係る社会的要請の高まりを踏まえ、これを発展的に改組したものです。

「環境・サステナビリティ委員会」（原則、年4回以上開催）では、気候変動をはじめとするサステナビリティに関する情報の収集、および、サステナビリティ推進のための各種方策立案・検討を行います。「環境・サステナビリティ委員会」の審議事項は、内容の重要度等に鑑み、必要に応じて「経営会議」に付議するなどして実行に移します。

　　　なお、「環境・サステナビリティ委員会」における、これまでの主な審議項目としては次のとおりです。

・国内外保有オフィスビル（当社が直接電力需給契約を締結していないものを除く。）へのCO₂フリー電力の導入

・グリーンボンド発行

・「RE100」への加盟

・環境省主催「自然共生サイト」への新ダイビル堂島の杜の登録申請など

(2) 戦略

　①サステナビリティに関する戦略

当社グループでは、社会が抱える様々な課題を事業視点で評価し、社会とともに成長するために、短・中・長期の時間軸それぞれにおいてビジネスチャンス（機会）やリスクとなり得る重要課題をダイビルグループのマテリアリティとして特定しています。特定したマテリアリティは「Ⅰ.社会への価値提供（または社会資本の毀損低減）」に関する３項目、および、「Ⅱ.価値提供の基盤強化」に関する４項目の計７項目です。

　②人的資本に関する戦略

当社グループにおける、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び環境整備に関する方針は、以下のとおりです。

　●人材育成方針

当社では、長期的な顧客との関係を大切に、変化を恐れず創造する人材に広く活躍の機会を提供し、永続的に発展していきたいとの想いから「４DIMENSIONS（４次元）DEVELOPER～長期目線で変化を起こせる人材～」を目指す人材像として掲げています。

少数体制の当社において、長期目線で変化を起こせる人材には４つのポイントが必要であると考えています。すなわち、自ら問題意識を持ち積極的に取り組んでいくことのできる「主体性」、本質を見いだすことのできる「発見力」、様々な環境や関係者を考慮に入れソリューションを形にする「企画力」、そして、目標達成に向け粘り強くやり抜くことができる「実行力」です。当社は、人となりや性別、年齢、性格、特技、趣味、専攻等個々の多様性を重んじ、「４ DIMENSIONS DEVELOPER」になり得る人材を求め、育てていきます。

　●環境整備

少数で事業を行う当社にとって、人材は貴重で重要な資本です。すべての従業員がポジティブな感情を持ち、充実した状態で業務に取り組める環境を整えることで、最大限の価値を引き出すことができると考えています。

・オフィスリニューアル

　　　2023年度において、本社オフィス及び東京オフィスをリニューアルしました。本社オフィスは、若手社員を中心としたプロジェクトチームにて、「Spiral up！あした、もっと行きたくなるオフィス」というコンセプトのもと、全面リニューアルしました。オフィス事業者として、オフィスが起点となり、人・企業・社会が「あした、もっと」良い方向へ向かう」との想いで、センターオフィス（本社・支社等の機能を持つオフィス）のあり方を追求しました。また、働く場としてコミュニケーション活性化・生産性向上を最大限促すため、自宅やサテライトオフィスにはない「オフィスならでは」の施策を多数実施しています。

オフィスビル事業者として、まずは自社オフィスを見直すことで、オフィスのあり方を追求していきます。

　　・オフィスカジュアルの導入

　　　職場における社員のコミュニケーション活性化、自由な発想や自律的な思考が生まれやすい職場風土づくりを目指し、オフィスカジュアルを導入しました。

　　・エンゲージメント向上施策

　　　✓育児休業制度改定

　　　　育児に関する男女共同参画の理念の実現に向け、育児休業中の収入面での不安を緩和し安心して育児に専念してもらう環境を整えたいという考えから、4週間（28日間）に到達するまでの育児休業（出生時育児休業を含む）期間中は有給とし給与を支給、またその期間は賞与の算定対象期間に含めるよう、規程を改定しました。

　　　✓奨学金返還支援制度

　　　　約半数の大学生・大学院生が利用している奨学金制度は、その返済が大きな負担となっており、結婚や出産時期等人生設計へも影響を及ぼす深刻な社会的課題になっています。本制度により、入社後返済能力の低い時期における返済を免除する他、従前融資に伴う利息額を経済的利益に対する課税額に留める等、従前奨学金借入に対し返済負担を緩和しています。

　　　✓健康サポートアプリの導入

　　　　社員の健康管理、健康リテラシー向上に向けた取り組みとして、AI健康アドバイスアプリ「カロママ プラス」を導入しました。

　　　✓ヘルスケアを軸としたダイバーシティ・エクイティ＆インクルージョン(DE＆I)推進支援サービス「Cradle」を導入

　　　　働きやすい環境作りの一環として、DE＆Iに関するオンラインセミナーや課題解決動画、ヘルスケアサポートを提供するサービス「Cradle」を導入しました。

　　・研修制度

✓階層別研修

　　　入社後の新人研修のほか、入社2年目、6年目、新任管理職、中堅管理職、経営幹部層の階層ごとに必要なスキルに関する研修を用意しています。

✓英語研修

　　　一定のTOEICスコアを有する社員、業務上英語が必要な社員が語学学校に通い、マンツーマンの英会話やミーティング・プレゼンテーションを想定したグループ授業に参加できます。

　　　✓通信講座

　　　ビジネススキル、英語、資格取得講座（宅地建物取引士、簿記、ビジネス法務）等、100以上ある講座から選択し、受講できます。自身のペースで隙間時間を活用しながらスキルアップを図ります。

　　✓カフェテリア研修

　　　ビジネススキル、コミュニケーションスキル、マネジメントスキル等自分が強化したい分野のセミナーを選択し、受講できます。

✓ビル経営管理講座

　　　ビル経営に関する知識全般を体系化した講座が受講できます。講座、資格試験を経て、「ビル経営管理士」の資格取得を目指します。

✓不動産証券化協会認定マスター養成講座

　　　不動産証券化・不動産投資に関する講座が受講できます。講座、資格認定試験を経て、「不動産証券化協会　認定マスター」の資格取得を目指します。

(3) リスク管理

当社グループでは、リスク管理規程に基づき、経営会議をサステナビリティ関連を含む包括的なリスク管理にかかる統括組織と位置付け、リスク管理体制の整備、方針及び施策の策定並びにこれらのモニタリングを行っています。また、経営会議の下部組織として「リスクマネジメント会議」を設置し、全社的に対応すべき重要リスクや各部室におけるリスク管理の取り組みや課題を共有し議論したうえで、リスク管理の実効性向上を図っています。

なお、リスクマネジメント会議で選定した全社重要リスクとしては次のとおりです。

・有事対応ルールの継続的運用

・人的リスクへの対応

・グループ会社管理の強化

(4) 指標及び目標

　　①サステナビリティに関する指標及び目標

当社グループは、2021年度に特定したマテリアリティを踏まえ、課題の実現・解決への取り組みを実効性のある形で推進していくため、2022年度に各マテリアリティに基づくKPIを設定しました。2023年度は、対象範囲をグループ全体、国内外保有ビルへと拡大したほか、グループ全体として持続的な成長を目指し定量目標の具体化や目標達成へのアクションプラン策定を行いました。

Ⅰ.社会への価値提供（または社会資本の毀損逓減）に関する重要課題

　ⅰ.時代の変化に対応した最適なオフィスの提供

　ⅱ.地域に根付き、街とともに発展する

　ⅲ.環境にやさしいビルを次世代へ

Ⅱ.価値提供の基盤強化に関する重要課題

　ⅰ.人材・組織力の強化

　ⅱ.高品質なサービスの基盤となる知的資本の蓄積

　ⅲ.ステークホルダーとの協創による価値提供

　ⅳ.持続的な企業価値向上を支えるコーポレートガバナンスの進化

②人的資本に関する指標及び目標

　　当社グループでは、変化の激しい社会環境の中、成長し続けるためには性別・国籍・年齢、障がいの有無に関わらず、様々な属性の人材が活躍することが不可欠であるとの認識から、女性社員のさらなる活躍に向けてテレワーク制度、在宅勤務制度等の柔軟な働き方を推進するとともに、農業を活用した雇用支援サービスを通じ、障がい者雇用を積極的に行っています。そのような多様性の一つの指標として、「ダイバーシティ＆インクルージョンの推進」に関する指標及び目標を設定しております。

　　当社の当該指標に関する目標は「①サステナビリティに関する指標及び目標」表内の「Ⅱ.価値提供の基盤強化に関する重要課題　人材・組織力の強化」項目のうち、「全従業員における女性割合」、「管理職における女性割合」、「男性育休取得率」、「育児休業復職率」、「離職率（自己都合）」に記載のとおりです。

　　なお、当該指標について、当社及び一部の連結子会社においては、関連する指標のデータ管理とともに、具体的な取組みが行われているものの、連結グループに属する全ての会社では行われてはいないため、連結グループにおける記載が困難であります。このため、上記の指標に関する目標及び実績は、提出会社のものを記載しております。

３ 【事業等のリスク】

　当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性のあるリスクについて、主な事項を以下に記載しております。

　なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める所存であります。本項における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

　当社グループの主な収入は、当社グループが第三者との間で締結する賃貸借契約に基づく賃料収入であり、不動産の賃料収入に影響を与える主なリスクについては、以下のとおりであります。

(1) 不動産の稼働率の低下に関するリスク

当社グループでは、契約期間中の解約リスクの低減のため、新規テナントに対しては、一般的に契約期間中の解約が不可能な定期建物賃貸借契約の締結を基本とし、また、既存テナントのうち普通建物賃貸借契約を締結しているところに対しては、定期建物賃貸借契約への転換を進めております。

　しかしながら、残存している普通建物賃貸借契約が解約される場合や、定期建物賃貸借契約の期間満了時に新たな定期建物賃貸借契約が締結されない場合には、後継テナントの入居までの間、一時的に稼働率が低下し賃料収入が減少する可能性があります。

　当社グループは、予期せぬ解約を防ぎ、また解約に至った場合でも早期に対応できるよう、テナントとのリレーション強化に注力しております。

(2) 賃料の減額に関するリスク

マーケットの賃料水準が低下した場合には、新規入居テナントの賃料が従前テナントの賃料に比べて低下するとともに、既存テナントの賃料減額の可能性も大きくなり、賃料収入が減少する可能性があります。

また、普通建物賃貸借契約の場合、テナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約期間中・更新時にかかわらず、テナントとの合意により減額される可能性があります。さらに、テナントが借地借家法に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もあります。

当社グループでは、契約期間中の賃料減額リスクの低減のため、新規テナントに対しては定期建物賃貸借契約の締結を基本とし、既存テナントのうち普通建物賃貸借契約を締結しているところに対しては定期建物賃貸借契約への転換を進め、それぞれ契約期間中の賃料を固定し賃料減額請求権の行使を不可とする特約を付しております。

　(3) 契約面積の大きいテナントに関するリスク

賃貸借契約における契約面積の大きいテナントにおいて、上記(1)(2)のリスクが顕在化した場合、賃料収入が大きく減少する可能性があります。また、このようなテナントが退去する場合には、一度に多額の預り金の返還が生じ、加えて後継テナントの誘致には時間を要する場合や賃貸条件を緩和する場合もあり、その誘致期間と入居条件によっては、当社グループの収益等に悪影響を及ぼすおそれがあります。

当社グループは、予期せぬ退去を防ぎ、また退去に至った場合でも早期に対応できるよう、テナントとのリレーション強化に注力しております。

(4) 感染症等の発生に関するリスク

新型コロナウイルス感染症のような世界的感染症の拡大に伴い、政府等による指示・要請に基づき休業を余儀なくされたテナントに対する賃料の減額や、建設請負事業者の営業自粛等に伴い建設プロジェクトが計画通り進行しないことにより、当社グループの業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループ役職員に感染症が拡大した場合、ビル運営に支障をきたすおそれがあります。

当社グループは、役職員の健康管理の徹底や、時差出勤の推奨、在宅勤務体制の整備、ビル管理現場におけるシフト制導入など、感染症への対応策を講じております。

(5) 災害等による建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク

建物の全部または一部は、突発的な事故や地震、風水害等の災害により、毀損、滅失または劣化する可能性があり、被災の程度が大きい場合は、一定期間建物が不稼働となる可能性があります。

当社グループでは建物の安全性を確保するため、新築・建替等に際しては信頼のおける設計会社による一定の耐震性を備えた設計とし、施工に際しても信頼のおける施工会社を起用しております。また、既存物件の取得においても耐震性能をはじめとする安全性を重視しております。竣工・取得後も、計画的な修繕や防災訓練などを通じ、ハード・ソフト両面での対策を講じております。

(6) 不動産資産の偏在に関するリスク

当社グループは、東京、大阪の都心部にオフィスビルを主体として不動産資産を保有しておりますが、それぞれの偏在する地域における地震その他の災害、マーケットの悪化による稼働率の低下、賃料水準の下落等が当社グループの収益等に悪影響を及ぼすおそれがあります。

また、これら賃料収入に直結するリスク以外の主なリスクについては、以下のとおりであります。

(1) 金利の変動に関するリスク

当社グループの事業では、土地・建物等の取得、開発及び改修のために設備資金を自己資金または借入等で調達しておりますが、金融市場の環境変化、当社の格付の低下等が当社グループの資金調達に影響を及ぼす可能性があります。なお、有利子負債の大半は固定金利でありますが、運転資金等一部の変動金利で調達している資金については金利の変動の影響を受けます。また、金利の変動により、将来の資金調達コストが影響を受ける可能性があります。

こうしたリスクを踏まえ、当社グループでは金利環境に関する情報収集に努めるとともに安定した経営成績の実現を図り、長期・固定金利を基本とする安定した資金調達を実施しております。

(2) 為替の変動に関するリスク

当社グループでは海外における土地建物賃貸事業を行っており、為替の変動が当社グループの損益や純資産に影響を及ぼす可能性があります。また、当社の円建て連結貸借対照表の作成においては、外貨建ての資産や負債等は円換算されており、換算時の為替レートにより、元の現地通貨における価値が変わらなかったとしても、円換算後の価値が影響を受ける可能性があります。

当社グループでは為替相場に関する情報収集に努めるとともに一部には為替予約を行うなどの対応策を取っております。

(3) 不動産関連税制などの法改正に関するリスク

不動産関連税制や建築基準法・都市計画法及び金融商品取引法など当社グループの事業に関連する法制が変更された場合には、資産取得・資産売却時のコスト増加や新たな費用負担の増加等により、当社グループの事業に悪影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは税制や法改正を把握し、それらに対する適切な対応を行っております。

(4) 資産価格の変動に関するリスク

当社グループが保有する資産（土地、建物、投資有価証券等）について、経済状況、需給関係等の要因により資産価格が著しく変動した場合、当該資産の売却等に伴う実現損益及び金融商品会計、固定資産の減損会計に基づく会計処理等が、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは保有資産の価格の著しい変動の有無を定期的に把握し、必要に応じそれに伴う会計処理を適宜実施しております。

当社では、事業のリスクを軽減するため、「リスク管理規程」を定め、これに基づきリスクマネジメント会議を開催し、リスクの管理体制を定期的にモニタリングしております。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度の経営成績につきましては、営業収益は44,340百万円と前連結会計年度に比べ1,657百万円（3.9％）の増収、営業利益は10,500百万円と前連結会計年度に比べ591百万円（6.0％）の増益となりました。

営業外損益では支払利息は増加いたしましたが、受取利息と受取配当金の増加及び営業利益の増益を受け、経常利益は10,757百万円と前連結会計年度に比べ394百万円（3.8％）の増益となりました。

特別損益につきましては、当連結会計年度は特別利益として投資有価証券売却益494百万円、特別損失として固定資産交換差損及び建替関連損失等を863百万円計上いたしました。一方、前連結会計年度は特別利益として固定資産売却益2,571百万円、特別損失として建替関連損失及び固定資産除却損等を1,509百万円計上いたしました。

この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は7,577百万円と前連結会計年度に比べ1,269百万円（14.3％）の減益となりました。

　セグメントごとの業績は次のとおりであります。

 a 土地建物賃貸事業

連結営業収益の79.1％を占める当セグメントでは、「大手門タワー・ENEOSビル」、「虎ノ門ダイビルイースト」及び「大手町ファーストスクエア」等の収益寄与等により、営業収益は35,085百万円と前連結会計年度に比べ1,610百万円（4.8％）の増収となりました。また、固定資産税及び修繕費の増加等により営業費用は増加し、営業利益は12,544百万円と前連結会計年度に比べ899百万円（7.7％）の増益となりました。

 b ビル管理事業

連結営業収益の18.6％を占める当セグメントでは、一部受託契約の解約等の影響により、営業収益は8,228百万円と前連結会計年度に比べ283百万円（3.3％）の減収となりました。また、営業利益は182百万円と前連結会計年度に比べ86百万円（32.1％）の減益となりました。

 c その他

連結営業収益の2.3％を占める当セグメントでは、工事請負高の増加等により、営業収益は1,026百万円と前連結会計年度に比べ330百万円（47.4％）の増収となりました。また、営業利益は271百万円と前連結会計年度に比べ38百万円（16.7％）の増益となりました。

(注)１　セグメントごとの業績の営業収益については、セグメント間の内部取引を含んでおりません。

２　「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産仲介等を含んでおります。

当連結会計年度末の財政状態につきましては、資産合計は前連結会計年度末に比べ99,248百万円増加し、545,792百万円となりました。負債合計は前連結会計年度末に比べ82,157百万円増加し、348,721百万円となりました。純資産合計は前連結会計年度末に比べ17,091百万円増加し、197,071百万円となりました。

②キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は13,482百万円となり、前連結会計年度末に比べ5,900百万円増加いたしました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において営業活動により得られた資金は18,421百万円となりました。未払又は未収消費税等の増減額等の増加等により、得られた資金は前連結会計年度に比べ2,478百万円増加いたしました。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において投資活動により使用した資金は90,692百万円となりました。これは主に、　　　　　「虎ノ門ダイビルイースト」及び「大手町ファーストスクエア」取得に伴う信託受益権の取得による支出等であり、使用した資金は前連結会計年度に比べ31,485百万円増加いたしました。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において財務活動により得られた資金は77,538百万円となりました。これは主に、長期借入れによる収入等であり、得られた資金は前連結会計年度に比べ37,200百万円増加いたしました。

③営業収益の状況

ａ セグメントごとの営業収益

当連結会計年度における営業収益をセグメントごとに示すと次のとおりであります。

ｂ 土地建物賃貸事業による営業収益

営業用の建物及び土地の利用状況は、次のとおりであります。

（a）建物

(注)　貸室収益(総額)は、当連結会計年度中に発生した室料のほか、貸室附帯収益として借室者の負担に属する電気料、冷暖房料、清掃料等を含んでおります。

（b）土地

（c）貸駐車場収益

ｃ ビル管理事業による営業収益

ｄ その他による営業収益

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ 経営成績等

（a）財政状態

当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ99,248百万円増加し、545,792百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ12百万円増加し、17,568百万円になりました。固定資産は、前連結会計年度末に比べ99,235百万円増加し、528,224百万円になりました。これは主に、「虎ノ門ダイビルイースト」及び「大手町ファーストスクエア」の取得並びに「御堂筋ダイビル」の竣工に伴う有形固定資産の増加等によるものであります。

当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べ82,157百万円増加し、348,721百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ137百万円減少し、30,503百万円になりました。固定負債は、前連結会計年度末に比べて82,294百万円増加し、318,217百万円になりました。これは主として、長期借入金及び関係会社長期借入金の増加等によるものであります。なお、有利子負債の合計額は、前連結会計年度末に比べ77,630百万円増加し276,712百万円となりました。

当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ17,091百万円増加し197,071百万円となりました。これは主として、利益剰余金及びその他有価証券評価差額金が増加したこと等によるものであります。

（b）経営成績

　（営業収益）

当連結会計年度の営業収益は44,340百万円と前連結会計年度に比べ1,657百万円（3.9％）の増収となりました。

営業収益の79.1％を占める土地建物賃貸事業セグメントは、35,085百万円と1,610百万円（4.8％）の増収となりました。2024年３月末の当社東阪平均空室率は、大阪2.0％、東京0.3％、大阪・東京合計1.3％であります。営業収益の18.6％を占めるビル管理事業セグメントは、一部受託契約の解約等の影響により、8,228百万円と前連結会計年度に比べ283百万円（3.3％）の減収となりました。営業収益の2.3％を占めるその他セグメントは、工事請負高の増加等により、1,026百万円と前連結会計年度に比べ330百万円（47.4％）の増収となりました。

　（営業原価、販売費及び一般管理費）

当連結会計年度の営業原価は、土地建物賃貸事業セグメントにおいて固定資産税及び修繕費が増加したこと等により28,408百万円と前連結会計年度に比べ700百万円（2.5％）増加しました。また、営業収益に対する営業原価の比率は64.1％と前連結会計年度に比べ0.8％減少しました。

当社グループの販売費及び一般管理費は、大部分が一般管理費に属する費用でありますが、当連結会計年度は5,431百万円と前連結会計年度に比べ364百万円（7.2％）増加しました。また、営業収益に対する販売費及び一般管理費の比率は12.2％と前連結会計年度に比べ0.4％増加しました。

　（営業利益）

当連結会計年度の営業利益は10,500百万円と前連結会計年度に比べ591百万円（6.0％）の増益となりました。また、営業収益に対する営業利益の比率は23.7％と前連結会計年度に比べ0.5％増加しました。

なお、土地建物賃貸事業セグメントの営業利益は、12,544百万円と899百万円（7.7％）の増益となりました。ビル管理事業セグメントの営業利益は182百万円と前連結会計年度に比べ86百万円（32.1％）の減益、その他セグメントの営業利益は271百万円と前連結会計年度に比べ38百万円（16.7％）の増益となりました。

　（営業外損益）

営業外損益は、前連結会計年度の454百万円の収入（純額）から、当連結会計年度は257百万円の収入（純額）となり、197百万円減少しました。このうち、金融収支は、前連結会計年度の28百万円の費用（純額）に対し、204百万円の費用（純額）と176百万円費用が増加しました。また、金融収支以外の営業外損益は、前連結会計年度の483百万円の収入（純額）に対し、462百万円の収入（純額）と21百万円減少しました。

　（経常利益）

当連結会計年度の経常利益は10,757百万円と前連結会計年度に比べ394百万円（3.8％）の増益となりました。また、営業収益に対する経常利益の比率は24.3％と前連結会計年度に比べ増減ありませんでした。

　（税金等調整前当期純利益）

前連結会計年度は、特別利益として固定資産売却益2,571百万円、特別損失として建替関連損失及び固定資産除却損等を1,509百万円計上しましたが、当連結会計年度においては、特別利益として投資有価証券売却益494百万円、特別損失として固定資産交換差損490百万円、建替関連損失326百万円及び固定資産除却損46百万円を計上いたしました。この結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は、10,388百万円と1,036百万円（9.1％）の減益となりました。

　（法人税等）

当連結会計年度の法人税等調整額を含めた税効果計算後の法人税等合計は、2,805百万円と前連結会計年度に比べ296百万円（11.8％）増加しました。

　（親会社株主に帰属する当期純利益）

当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は7,577百万円と前連結会計年度に比べ1,269百万円（14.3％）の減益となりました。

（c）キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

ｂ 経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

当連結会計年度のわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の5類移行や水際対策の撤廃等により、緩やかに景気持ち直しの動きが見られましたが、ロシアのウクライナ侵攻の長期化や、世界的な物価上昇・金融引締めなどにより、依然として先行き不透明な状況が続いております。

オフィスビル業界におきましては、働き方改革が進みテレワークが定着した一方、従業員のコミュニケーションの重要性が再認識され、コミュニケーションスペースの拡充や人材確保、BCPを狙いとした好立地、ハイグレードビルへの移転等、前向きなオフィス回帰の動きも広がり、空室率は昨年度に比べ低下傾向となりました。不動産売買マーケットにおきましては、欧米を中心とした海外における不動産市況悪化等の影響を受け、従来の有力な買い手である海外投資家の投資需要は一時に比べ落ち着きを見せているものの、優良物件についての投資需要は依然旺盛で、取得競争の厳しさは継続しております。

こうした状況の下、当社グループは、お客様の安心・安全を第一に、ビル管理品質向上活動を継続しながら、環境問題にも積極的に取組み、国内・海外の保有ビルにC02フリー電力の導入を進める等、競合ビルとの差別化を図ってまいりました。顧客目線に立ったテナントサービスを提供し続けることで、高水準の稼働率を保ちつつ、賃料水準の適正化を図り、営業収益の維持拡大に努めました。これに新規取得ビルの収益寄与が加わったこと等により、営業収益約443億円、営業利益約105億円、税金等調整前当期純利益約103億円、親会社株主に帰属する当期純利益約75億円、総資産営業利益率は2.1％、自己資本利益率は4.1％、D/Eレシオは1.4倍となりました。

当社グループでは、昨年５月に2023年から2035年度までを対象期間とする新中長期経営計画「ダイビルグループ中長期経営計画2035 BUILD NEXT.」を策定いたしました。同計画では、「国内事業戦略」、「海外事業戦略」、「新規事業戦略」の3つの事業戦略、「商船三井グループとのシナジー」、「環境・サステナビリティ」、「DX」といった戦略促進のための触媒、「テナントリレーション」、「安心・安全の追求」、「財務戦略」、「組織・制度・ガバナンス」、「人材開発・育成」の５つの事業基盤の充実を計画の中心に据え、今後これらの施策を推し進めてまいる所存です。

本計画の下、初年度にあたる本年度においては、「国内事業戦略」における「新規物件取得」として、「虎ノ門ダイビルイースト（旧名称：虎の門三井ビルディング）」（地上17階、地下２階、延床面積23,606㎡）を対象とした信託受益権を新規取得するとともに、「楽天クリムゾンハウス青山」（地上17階、地下２階、延床面積20,959㎡）の信託受益権の一部を「新ダイビル」、「土佐堀ダイビル」の一部と交換することで取得いたしました。

また、「国内事業戦略」における「再開発・街創り」については、札幌市で開発を進めている「札幌ダイビル再開発プロジェクト」（竣工2027年1月末予定、地上19階、地下２階、延床面積約42,000㎡）の計画概要を発表いたしました。加えて、札幌駅南口で進められている「北４西３地区第一種市街地再開発事業」（地上32階、地下７階、延床面積約203,290㎡）において参加組合員に選定され、本事業に参画することを決めました。

「国内事業戦略」における「建替」については、「御堂筋ダイビル」（地上20階、地下１階、延床面積  20,276㎡）が2024年1月に竣工し、満室稼働でスタートを切りました。

「海外事業戦略」に掲げる「既投資国への投資拡大」では、ベトナム・ハノイ市の業務中心地区であるホアンキエム区に所在する「63 Ly Thai To」のメジャーシェアを取得いたしました。

また、同戦略「海外新規投資」では、豪州大手不動産開発会社Mirvac Limited（マーバック社）が運営するオフィスビルファンド「Mirvac Wholesale Office Fund」に出資いたしました。

「新規事業戦略」における「新規ビジネス」では、コーポレートベンチャーキャピタル事業を開始し、商船三井のCVC「株式会社MOL PLUS」と協働運営する「MOL PLUSダイビルデスク」を開設しております。MOL PLUSと連携し、第一号投資案件の実現に向けて具体的に検討を進めております。「御堂筋ダイビル」においては、当社初のシェアオフィス「ouno(オウノ)御堂筋」の開業準備を進めてまいりました。

その他、経営計画において掲げた戦略促進の触媒のひとつ「環境・サステナビリティ」については、「新ダイビル 堂島の杜」が環境省の「自然共生サイト」に認定された他、生態系への貢献を評価する「JHEP 認証」でも西日本初となる最高ランク「AAA」評価を取得いたしました。また、資金調達面からもサステナビリティを推進するべくグリーンファイナンス・ フレームワークを策定し、グリーンボンドを発行いたしました。

今後のわが国経済は、米国大統領選や中東地域の紛争激化等世界的な政治動向のほか、為替や金利、物価の変動など、多くの不確定要素はあるものの、雇用・所得環境に改善の兆しが見られるなど、緩やかな回復が期待されます。

オフィスビル業界においては、働き方改革や人材確保などに向けた新たなオフィスニーズへの柔軟な対応や他社との差別化が課題となっております。また、脱炭素等環境への一層の取り組みが世界的に求められる中、当社グループは、より環境に配慮したオフィスビルの提供に注力し、社会課題の解決に貢献してまいります。

当社グループといたしましては、経営環境の変化を見極めつつ、経営計画の事業戦略を推し進め、業容の拡大に努めてまいります。これまでは、長期保有によるインカムゲインを主として投資を行ってまいりましたが、これに加えて比較的短期間のうちに利益を確保するキャピタルゲインを狙う投資も増やしてまいります。海外事業においては、出資を決定した豪州・メルボルンの開発案件を推進させるとともに、成長著しいインドをはじめとした新規投資先の調査・検討を進めてまいります。また、現在進行中の既存ビルの建替え・再開発については、「八重洲ダイビル」（竣工2025年６月予定、地上11階、地下3階、延床面積約22,700㎡）の新築工事とテナント・リーシングの遂行に加え、「札幌ダイビル再開発プロジェクト」についても、竣工に向けた準備を着実に進めてまいります。

②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

a キャッシュ・フロー関連指標の推移

(注)　自己資本比率：自己資本／総資産

キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い

（補足）

１　各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

２　キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。

３　有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。また、利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。

b 財務政策

当社グループの資金需要の主なものは、新規ビルの取得、開発費及び既存ビルの改修工事代等の設備資金であります。これらの資金は、自己資金、借入金及び社債により調達することとしております。このうち、借入による資金については、2024年３月31日現在長期の借入金等（1年以内返済含む）の残高は276,712百万円で、金融機関からの借入金81,612百万円、関係会社からの借入金118,100百万円及び社債77,000百万円で構成されており、この大半は固定金利であります。また、当社の事業は資金回収に長期間を要するため、返済・償還期限を比較的長めに設定しております。

上記以外の運転資金は、コマーシャル・ペーパー、金融機関からの短期借入金及び商船三井グループのキャッシュマネジメントシステムで調達しておりますが、コマーシャル・ペーパーについては、35,000百万円の発行枠を設定し、その範囲内で運用しております。

当社グループは、健全な財政状態を維持しながらキャッシュ・フローの拡大を目指すため、有利子負債営業キャッシュ・フロー倍率及びデット・エクイティ・レシオの中長期的見通しを重視して資金調達を考えております。

③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。

５ 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

６ 【研究開発活動】

該当事項はありません。

第３ 【設備の状況】

１ 【設備投資等の概要】

当連結会計年度は79,679百万円の設備投資を行いました。その内訳は次のとおりであります。

このうち、土地建物賃貸事業の設備投資としては、所有建物の量的拡大のため新規物件開発及び取得を、所有ビルの質的向上のため既存ビルのリニューアル工事及び所有建物改修工事を実施しました。

当連結会計年度において実施した、土地建物賃貸事業に係る主要な設備の取得の内容は以下のとおりであります。

（提出会社）

 (注) ※１　大手町ファーストスクエアは不動産信託受益権であります。なお、建物は区分所有及び共同所有であり、当社単独所有部分及び当社持分面積の合計を記載しております。

※２　虎ノ門ダイビルイーストは不動産信託受益権であります。

※３　楽天クリムゾンハウス青山は不動産信託受益権であります。建物及び土地にかかる信託受益権は準共有であり、当社の準共有持分面積を記載しております。

当連結会計年度において実施した、土地建物賃貸事業に係る主要な設備の除却の内容は次のとおりであります。

（提出会社）

２ 【主要な設備の状況】

(1) 提出会社

提出会社は、次の設備を主に土地建物賃貸事業の用に供しております。

大阪地区

2024年３月31日現在

2024年３月31日現在

東京地区

2024年３月31日現在

2024年３月31日現在

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2024年３月31日現在

(注) ※１　中之島三丁目共同開発区域内における当社の所有地について記載しております。

　　 ※２　新ダイビル、土佐堀ダイビル及び三田日東ダイビルは共同所有ビルであり、当社持分面積を記載しており　

　　　　　 ます。

　　 ※３　虎ノ門ダイビルイーストは不動産信託受益権であります。

※４　青山ライズスクエアは主に不動産信託受益権であります。なお、建物は区分所有及び共同所有であり、当社単独所有部分及び当社持分面積の合計を記載しております。また、土地は共同所有であり、当社持分面積を記載しております。

※５　大手門タワー・ENEOSビルは不動産信託受益権であります。なお、建物及び土地は共同所有であり、当社持分面積を記載しております。

※６　大手町ファーストスクエアは不動産信託受益権であります。なお、建物は区分所有及び共同所有であり、当社単独所有部分及び当社持分面積の合計を記載しております。

※７　楽天クリムゾンハウス青山は不動産信託受益権であります。建物及び土地にかかる信託受益権は準共有であり、当社の準共有持分面積を記載しております。

※８　従業員数の配置状況は本社68人、大阪営業部19人、東京営業部23人、札幌事業部４人であります。

(2) 連結子会社

在外子会社であるDaibiru Saigon Tower Co.,Ltd.、Daibiru CSB Co.,Ltd.、Doan Ket International Co., Ltd.及びDaibiru Australia Pty Ltdは、次の設備を主に土地建物賃貸事業の用に供しております。

2024年３月31日現在

(注) ※１　土地使用権に係る面積であります。

※２　土地使用権を含めて記載しており、土地使用権の帳簿価額は無形固定資産の「その他」に含めて計上し
　ております。

３ 【設備の新設、除却等の計画】

土地建物賃貸事業の拡大のため、重要な設備計画として次の計画を進めております。

(1) 新設

（提出会社）

（連結子会社）

(2) 取得

（提出会社）

（注）※１　大手町ファーストスクエアは不動産信託受益権であります。物件の一部持分について全５回の段階的

            な取得を予定しており、面積（㎡）は取得対象の合計を記載しております。

            なお、建物は区分所有及び共同所有であり、当社単独所有部分及び当社持分面積の合計であります。

　　　※２　札幌駅南口「北４西３地区第一種市街地再開発事業」の土地及び建物の面積については権利変換計画の

　　　　　　内容が、投資予定金額については建設工事費等が未確定であるため、それぞれ未定としております。

(3) 改修

（提出会社）

(4) 資金調達方法

今後所要額は、自己資金、借入金及び社債により賄う予定であります。

第４ 【提出会社の状況】

１ 【株式等の状況】

(1) 【株式の総数等】

① 【株式の総数】

② 【発行済株式】

(注)１　当社は単元株制度を採用しておりません。

　　２　当社の株式を譲渡により取得するには、取締役会の承認を要する旨定款に定めております。

　  ３　発行済株式のうち１株は現物出資(関係会社株式５百万円)によるものであります。

(2) 【新株予約権等の状況】

① 【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

② 【ライツプランの内容】

該当事項はありません。

③ 【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】

(注)１　自己株式の消却による減少であります。

　　２　株式併合（22,929,680：１）によるものであります。

３　発行済株式総数増減数の１株については、株式会社商船三井を割当先とした現物出資を通じた有償第三者割当による新株発行（発行価格５百万円　資本組入額126百万円）であります。なお、当社と当該現物出資財産の給付をする者は、会社計算規則第14条第１項第２号イに定める共通支配下関係にあるため、現物出資財産の価格と増加する資本金及び資本準備金の合計額は一致しません。本件現物出資等により、商船三井興産㈱及びダイビル・ファシリティ・マネジメント㈱は当社直接保有の完全子会社となりました。

(5) 【所有者別状況】

2024年３月31日現在

(6) 【大株主の状況】

2024年３月31日現在

(7) 【議決権の状況】

① 【発行済株式】

2024年３月31日現在

② 【自己株式等】

該当事項はありません。

２ 【自己株式の取得等の状況】

(1) 【株主総会決議による取得の状況】

該当事項はありません。

(2) 【取締役会決議による取得の状況】

該当事項はありません。

(3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】

該当事項はありません。

(4) 【取得自己株式の処理状況及び保有状況】

該当事項はありません。

３ 【配当政策】

配当政策につきましては、完全親会社である株式会社商船三井と協議のうえ決定してまいります。

(注)　基準日が当該事業年度に属する剰余金の配当は、以下のとおりであります。

　　　該当事項はありません。

４ 【コーポレート・ガバナンスの状況等】

(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】

①コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方

当社は、「ビルを造り、街を創り、時代を拓く」という経営理念のもと、当社グループが持続的かつ安定的に成長し長期的な企業価値の向上を図る観点から、公正・透明かつ迅速・果断な意思決定を行うことがコーポレート・ガバナンスの要諦であると考えております。この考えに基づき、「コーポレートガバナンスに関する基本方針」を策定しており、これに沿ってその充実に取り組んでおります。

②企業統治の体制の概要・当該体制を採用する理由

　a　取締役会

　当社は取締役会を、株主からの委託を受け、効率的かつ実効的なコーポレート・ガバナンスを実現し、当社が持続的かつ安定的に成長し、長期的な企業価値の最大化を図ることに責任を負うものと位置付けており、提出日時点で代表取締役 丸山卓、代表取締役 林洋一、取締役 太田威彦、取締役 對中秀樹、取締役 山田一彦で構成されております。原則として毎月１回開催し、必要に応じて臨時に開催し、会社経営全般の基本方針を決定するほか、取締役の職務及び執行役員の業務の執行を監督します。経営の重要事項はここに全て付議し審議決定しております。併せて業務執行状況についても随時報告されております。
　

　b　業務執行体制

当社は業務執行レベルでの意思決定の迅速化、業務遂行能力強化を図ることを狙いとして、2007年より執行役員制度を導入しております。執行役員は取締役会で選任され、社長執行役員から権限の委譲を受け、担当部門の責任者として業務執行を行います。また、原則毎月３回、社長執行役員 丸山卓を議長とし、副社長執行役員、専務執行役員、常務執行役員を構成メンバーとする「経営会議」を開催し、取締役会において決定した経営全般の基本方針に基づき、業務執行に関わる個々の重要案件の意思決定にあたり、十分な審議を行っております。提出日時点での経営会議は、社長執行役員 丸山卓、専務執行役員 林洋一、専務執行役員 太田威彦、常務執行役員 對中秀樹、常務執行役員 山田一彦、常務執行役員 関口健一で構成されています。
　また、経営会議の事前審議等機関として、４つの委員会を設置しており、経営会議に付議される重要案件や部門を跨る案件などの検討・審議を行っています。

　c　監査体制

監査役が、取締役会への出席、重要な書類の閲覧、事業所の調査等を通じた監査を行っております。提出日時点での監査役は、武田俊明であります。
　

③企業統治に関するその他の事項

(ⅰ)内部統制システムの構築については、2006年５月施行の会社法に基づき、業務の適正を確保するための体制（内部統制システムの構築に関する基本方針）を取締役会で決議しております。
また、金融商品取引法に基づく財務報告に係る内部統制の整備及び運用への対応についても、適切に取り組んでおります。

(ⅱ)当社は、コンプライアンスはコーポレート・ガバナンスの基本要素であるとの認識のもと、「法令及び規則を遵守し、社会の一員として、社会規範、企業倫理に照らして品位ある行動をします。」を『グループ行動規準（２．法令遵守）』に掲げるとともに、コンプライアンス体制を推進する機関として「コンプライアンス委員会」を設置し、日常の業務活動においてもその徹底を図っております。

(ⅲ)事業のリスクを軽減するため、「リスク管理規程」に基づきリスクマネジメント会議を開催し、リスク管理体制を定期的にモニタリングしている他、重要な投融資案件については、各関係部室間において十分検討するとともに、経営企画部においてリスクの把握、分析及び評価等について十分な審議を経た上で業務執行レベルの最高意思決定機関である経営会議に付議しております。
また、「安全・危機対策委員会」を設置し、万一の災害に備え、災害時の対策マニュアルを策定しており、防災訓練等を実施しております。

(ⅳ)グループ会社の経営管理については、経営企画部（国内）及び海外事業部（海外）を管理担当部室と定め、「グループ会社管理規程」に基づき、グループ会社から適時必要な報告を受け、経営状態及び事業リスクを適切に把握するとともに、重要経営事項については、当社の承認を得てこれを実行するよう求めております。

(ⅴ)当社は、会社法第430条の３第１項に規定する役員等賠償責任保険を、取締役及び監査役を被保険者として付保しており、費用は当社が全額負担しております。同保険は、業務につき行った行為（不作為を含む）に起因して損害賠償請求がなされたことにより支払った損害賠償金及び争訟費用を補填するものであります。 

(ⅵ)当社は、取締役の丸山卓、林洋一、太田威彦、對中秀樹、山田一彦及び監査役の武田俊明と会社法第430条の２第１項に規定される会社補償契約を締結しており、同項第１号の費用及び同項第２号の損失を法令の定める範囲内において当社が補償することとしております。

 ④取締役会の活動状況

　　　当事業年度において、当社は取締役会を計14回開催しており、個々の取締役の出席状況については次のとおりです。

（注） 2023年３月27日の臨時株主総会において、山田一彦は、取締役に新たに選任され、就任いたしました。

　　　　　　取締役会の具体的な検討内容は、新規投資案件、コーポレート・ガバナンス、コンプライアンス、資金調達に関わる事項等です。

　　　 ⑤ガバナンス諮問委員会の活動状況

　　　当事業年度において、当社は取締役会の任意の諮問機関として設置するガバナンス諮問委員会を計２回開催し、全委員が出席のうえ、取締役及び執行役員について、その選任及び報酬に関する事項を審議いたしました。

⑥役員報酬の内容

(注) １　監査役には、2023年6月27日開催の2022年度定時株主総会終結の時をもって退任した1名を含んでおります。

     ２　非金銭報酬等については、株式会社商船三井株式を対象とする譲渡制限付株式報酬の当事業年度の費用計上額を記載しております。

⑦取締役の定数

当社の取締役は14名以内とする旨定款に定めております。

⑧取締役の選任決議要件

当社は、取締役の選任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨、また、累積投票によらない旨定款に定めております。

⑨中間配当

当社は、取締役会の決議によって、毎年９月30日を基準日として、会社法第454条第５項の規定に従い中間配当を行うことができる旨定款に定めております。これは、株主への機動的な利益配分を行うことを目的とするものであります。

⑩株主総会の特別決議要件

当社は、会社法第309条第２項に定める決議は、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。これは、株主総会の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。

(2) 【役員の状況】

①役員一覧

男性6名　女性－名　（役員のうち女性の比率－％）