セントラル総合開発株式会社（3238） 有価証券報告書 2024年3月期

第一部 【企業情報】

第１ 【企業の概況】

１ 【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

(注) １  潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２  「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号  2020年３月31日)等を第63期の期首から適用しており、第63期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

(2) 提出会社の経営指標等

(注) １  潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２  「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号  2020年３月31日)等を第63期の期首から適用しており、第63期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

３  最高株価及び最低株価は、2022年４月３日以前は東京証券取引所市場第二部におけるものであり、2022年４月４日以降は東京証券取引所スタンダード市場におけるものであります。

２ 【沿革】

３ 【事業の内容】

当社グループは、当社(セントラル総合開発㈱)及び連結子会社(セントラルライフ㈱)により構成されており、分譲マンション・戸建住宅及びビル等不動産の販売を行う不動産販売事業、オフィスビル等の賃貸及びビル・マンション等の管理を行う不動産賃貸・管理事業と保険代理業等を行うその他の事業を営んでおります。

当社グループの事業における位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、事業の区分内容は、セグメントと同一の区分であります。

(1) 不動産販売事業

当社は、主にマンション分譲のデベロッパー事業を全国展開しており、ファミリータイプやコンパクトタイプの自社ブランド『クレア』シリーズマンションの販売を行っております。

当社は、立地条件並びにライフスタイルの進化に伴うお客様のニーズをマンション企画に反映し、地域社会に溶けこんだ快適な生活空間を提供しております。

入居後のアフターサービスについても、１年点検・２年点検並びに長期修繕計画等における資産価値の維持、災害時に備えた保険商品の提供、管理費の資金管理、積立金等の運用方法の助言、家族構成の変化に伴うリニューアル等「良質な総合管理サービス」の提供を行っております。

(2) 不動産賃貸・管理事業

当社は、主にオフィスビルや賃貸コンパクトマンション「クレアグレイス」の賃貸事業を行っております。

また、連結子会社は、ビル・マンションの管理事業を行っております。

(3) その他

当社は、主にマンション購入者を販売先として保険代理事業を行っております。

（事業系統図）

４ 【関係会社の状況】

(注) 「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

５ 【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

2024年３月31日現在

(注) １  従業員数は、当社グループ外から当社グループへの出向者を含む就業人員であります。

２  従業員数欄の［  ］内は外書きで、臨時従業員の年間平均雇用人員であります。

３  全社(共通)は、提出会社の総務部門等管理部門の従業員であります。

(2) 提出会社の状況

2024年３月31日現在

(注) １  従業員数は、当社から他社への出向者を除き、他社から当社への出向者を含む就業人員であります。

２  従業員数欄の［  ］内は外書きで、臨時従業員の年間平均雇用人員であります。

３  平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

４  全社(共通)は、総務部門等管理部門の従業員であります。

(3) 労働組合の状況

セントラル総合開発労働組合と称し、1998年６月26日に結成され、2024年３月31日現在組合員数80名であり、労使関係は結成以来円満に推移しており特記すべき事項はありません。また、連結子会社であるセントラルライフ㈱には、労働組合はありませんが、労使関係は円満に推移しております。

第２ 【事業の状況】

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

当社の主力事業である新築分譲マンション事業においては、建築コストを中心とした販売原価上昇を主因とするマンション価格の値上がり、少子高齢化社会の進展、ライフスタイルの多様化等に対し機敏に対応する必要があると認識しております。これらの課題に対しては、次の①～③の対策を継続的に実施しております。

①  事業用地の仕入れ段階から建設会社と連携をとり、積極的に情報交換を行うことで構造面を中心に安心・安全を最優先にした上で極力原価を抑えること及び地域ごとのお客様の「価格吸収力・追随性」を慎重に見極め、お客様にご納得いただける価格設定を行うことに注力しております。

②  少子高齢化が進む中で各地域の郊外から中心部への住み替えニーズ等に応えるべく、地方中核都市での新築分譲マンションの展開を推し進めております。需給バランスを見極めた上で、既に供給実績のある都市に加え、これまで供給実績のない都市へも進出・展開を図り、新たな需要の掘り起こしに注力しております。当連結会計年度には福島県郡山市・兵庫県川西市に初進出いたしました(竣工・引渡しベース)。これにより当社のマンション供給都市数は78都市となりました。

③  ライフスタイルの多様化に対しては、少子高齢化、シングル・ディンクス世帯の増加という社会的背景の中で少人数向けのコンパクトマンションの開発を首都圏・関西圏をはじめ、地方中核都市においても展開を開始しております。また、ファミリー向けのマンションにおいても世代や家族構成を考慮した間取り・仕様の採用やコロナ禍を経て働き方改革により浸透した「在宅勤務」を考慮した仕様の提案を行うなど、画一的な商品の供給ではなく地域ごと物件ごとに一つ一つ手づくりすることでお客様に選ばれる商品の企画を心掛けております。

また、ライフスタイルの多様性を鑑み立ち上げた賃貸マンションブランドの「クレアグレイス」は、首都圏・関西圏をはじめとする大都市圏ばかりではなく、当社が推し進める地方中核都市の利便性の高い場所における開発、各地域における潜在需要の掘り起こしなど、特徴ある展開を推進しており、賃貸稼働中の５物件に加え、当連結会計年度に１物件が竣工・賃貸開始となりました。これにより「クレアグレイス」は、2021年２月の第一弾物件の竣工以来、６物件260戸が賃貸開始となっております。既に保有済みのオフィスビルの賃貸事業に加え、安定収益源の拡充に資する事業として賃貸マンション事業にも積極的に取り組んでまいります。

また、ＳＤＧs等「持続可能な社会の実現への取り組み」につきましても重要な継続課題として捉えており、分譲マンションに「ＺＥＨ-Ｍ Oriented」や「低炭素住宅」の採用を開始しております。その事例としては、「クレアネクスト尾ノ上レジデンス(熊本県熊本市東区、㈱九電工とのＪＶ)」「クレアホームズ越谷大袋(埼玉県越谷市)」「クレアホームズ天竜川駅前(静岡県浜松市中央区)」が挙げられます。

今後とも、資本業務提携先である株式会社九電工との連携を強化しつつ、環境に配慮した物件や多様な付加価値への更なる取り組みを進めてまいります。

以上の取り組みを継続実施していくことで長期経営計画「ＰＬＡＮ 2030 － ＣＬＡＲＥ ＣＨＡＬＬＥＮＧＥ －」の達成に向け着実に歩みを積み重ねてまいります。

２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) ガバナンス

全役員、執行役員、支店長等が出席する「執行役員・支店長会議」を年４回開催し、その中でサステナビリティに関する取組みの協議、推進を行っております。協議した内容は、最終的に取締役会にて報告し、進捗管理しております。

「変化に適応した住まいの提供」「街街の魅力・活力の共創」「持続的な成長の実現」をキーワードとし、2022年度から2030年度までの長期経営計画期間で各種施策に挑戦することで、企業価値の向上を図ってまいります。

(2) 戦略

① 人材の育成に関する方針

「企業は人なり、組織は人なり・・・社会に貢献する少数精鋭のプロ集団たれ」という経営理念を掲げているとおり、人材については最も重要な経営資源と認識しております。本人の適性や経験、キャリア意向に応じたジョブローテーションを行いながら、多様な人材が成長していけるように職場環境づくり・人事制度運用を進めております。なお、人材の多様性を確保することが会社の成長にもつながると認識しておりますので、性別・国籍や新卒／中途採用の違いによる管理職への登用等に制限はございません。

② 社内環境整備に関する方針

2022年５月に公表した長期経営計画(ＰＬＡＮ2030)の実現に向けて経営基盤(財務基盤・業務基盤)の充実を図ってまいります。財務基盤については、2023年３月期に目標としていた連結自己資本比率30％を達成し、一定の成果を得たと認識する財務体質を維持していく方針であります。

業務基盤については、効率的かつリスク回避のための情報システム面の整備並びに組織・人材面のあるべき姿の明確化とその実現に向けた人事戦略の策定を進めております。また、役職員の健康管理及び労働環境改善に資する方策を随時継続的に進めてまいります。

(3) リスク管理

気候変動や自然災害、コロナウイルスに代表される感染症リスク等は当社グループの事業活動に対して、様々な「リスク」をもたらす可能性があり、一方ではこれらに対応した商品をご提案・ご提供することで「事業機会」に変え得るものと認識しております。

リスクについては、脱炭素社会への移行リスクとして、炭素税の導入、ＥＶ化による充電スタンドの設置費用、ＺＥＨ市場拡大に伴うＺＥＨ未対応の住宅に対する需要低下等、物理的リスクとして、自然災害発生による工事遅延、パンデミック・感染症リスクの増加によるマンション販売やビル・マンション賃貸機会の逸失等が考えられます。

これらの「リスク」は一方で「事業機会」であると捉え、自然災害リスク回避を十分に意識したマンション用地選定やプラン設計を継続するとともに、ＺＥＨマンションの供給等にも取り組んでまいります。

ガバナンス欄に記載のとおり、執行役員・支店長会議及び取締役会にて「リスク」及び「事業機会」への取組みの進捗を管理しております。

(4) 指標及び目標

当社グループは、不動産開発事業を中心とした事業展開を図ることで、日本各地の住まいと暮らしを支え、その街の魅力と活力を引き出すとともに、得た知恵と創造力により、安心・安全で快適な住み良い住居を提供し、その街その街に住まう人々の活き活きとした毎日の実現に貢献することを社会的意義(パーパス)としております。

長期経営計画(ＰＬＡＮ2030)では、2030年度末の進出都市数：合計100都市程度、2030年度の分譲マンション供給戸数：単年1,100戸、2030年度末の賃貸マンション供給戸数：累計1,100戸を目標として掲げております。目標値の実現に向け、１人当たりの負荷が過大とならないよう、採用拡大・増員の計画を立てております。

なお、少人数での運営の中、適材適所での人材配置を基本方針としているため、現段階では性別・国籍等による具体的な登用に関する数値目標は設定しておりません。

今後、多様性の確保に向けた人材育成及び社内環境整備を継続的かつ適切に進めてまいります。

３ 【事業等のリスク】

当社グループの事業等に関するリスクについて、投資者の投資判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資者への積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。本項については、将来に関する事項が含まれておりますが、当該事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。

(1) 当社事業について

当社グループの事業は、不動産販売事業、不動産賃貸・管理事業、その他の３つの事業で構成されております。不動産販売事業は、グループ全体の売上高に対して大半を占めており、当社グループにおいて主要事業となっております。

① 不動産販売事業について

(分譲マンションの施工について)

当社グループは、1994年以降分譲マンションの販売を主要事業として展開しております。

分譲マンションの施工管理につきましては、お客様へ引渡すまで当社で一貫して行っておりますが、設計・施工については監視体制を構築しつつ、専任業者へ委託しております。

分譲マンションの建築につきましては、建設会社に発注し、民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款に基づく工事請負契約を締結しておりますが、建築工事の品質管理・工程管理につきましては、当社が定期的な監理を行っております。

工事請負契約の締結にあたりましては、外注先の財務状況、施工能力・実績、経営の安定性等を総合的に勘案の上決定しておりますが、外注先に信用不安等が発生し、工期遅延が生じた場合には、当社の販売計画に遅延が生じ、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、施工完了後、外注先に倒産等の事態が発生した場合には、本来外注先が負うべき瑕疵の補修責任等が履行されず、当社に費用負担が発生し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(経営成績の変動について)

当社グループの主要事業である不動産販売事業におきましては、お客様への物件引渡しを基準として売上計上を行っておりますが、各物件の竣工・引渡時期(計上時期)のばらつきによって、四半期ごとの業績が変動する傾向にあります。また、販売計画の変更や天災その他の事由による工期の遅延等によって、引渡時期に変更があった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(土地の仕入れについて)

当社では、分譲マンション用地等の取得にあたり、売買契約前に綿密な事前調査を行っておりますが、契約後、稀に土壌汚染等の隠れたる瑕疵が発見されることがあります。その場合、当社に追加費用が発生することがあり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(マンション建設に対する近隣住民の反対運動について)

当社では、マンション建設にあたり、所在地の自治体の条例等に則り、事前に周辺住民に説明会を実施する等の近隣への対策を講じております。しかしながら、今後、開発による騒音、電波障害、日照問題、景観変化等を理由に近隣住民に反対運動等が発生し、その解決に時間を要したり、計画の変更が必要となった場合には、工期遅延や追加費用が発生し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

② 不動産賃貸・管理事業について

当社の所有するオフィスビル等におきまして、今後、テナントの大量退去等が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③ 有利子負債への依存度について

当社は、分譲マンション用地等の取得資金並びに賃貸オフィスビル等土地・建物資産購入資金を主として金融機関からの借入によって調達しているため、有利子負債への依存度が高い財務体質となっております。

従いまして、現行の金利水準が大きく変動した場合、及び借入条件に制限が付与され、それに抵触した場合等計画どおりの資金調達ができない場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

④ 景気動向・金利動向について

当社グループの事業は、景気動向、金利動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向等の影響を受けやすく、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇等の変化によって、住宅購入意欲が低下した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑤ 主要事業の免許について

当社は、不動産販売事業として宅地建物取引業法第３条第１項及び第６条に基づき宅地建物取引業者免許証(免許番号 国土交通大臣(13)2432号)の交付を受けております。宅地建物取引業法第３条第２項の規定により、免許の有効期限は５年間と定められており、当社の免許の有効期限は2023年10月25日から2028年10月24日までとなっております。

不動産販売事業につきましては、宅地建物取引業法第３条及び第５条にて免許条件及び宅地建物取引業法第66条及び第67条にて取消事由が定められており、これに該当した場合は免許の取消が命じられます。

現在、当該免許取消となる事由は発生しておりませんが、将来何らかの理由により免許取消事由が発生した場合には、当社グループの業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

(2) 法的規制について

① 法的規制について

不動産取引につきましては、「宅地建物取引業法」「建築基準法」「国土利用計画法」「都市計画法」等の法的規制を受け、宅地建物取引業法に基づく免許を取得して不動産販売事業を行っております。ビル賃貸事業につきましては、ビルの所有者若しくは受託管理者は、「電気事業法」「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」等、また、マンション管理事業につきましては、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等の法的規制を受け、各法によって定められた有資格者に点検整備や検査を義務付けておりますので、当該資格者を保有確保し、不動産賃貸・管理事業を行っております。

今後、これらの法的規制の改正や新たな法的規制が設けられた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

② 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」による瑕疵担保責任について

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、新築住宅の供給事業者に対して構造上の主要な部分及び雨水の浸食を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負うことを定めております。当社では、分譲マンションの供給に際し、建築設計の段階から一貫して携わり、供給物件の品質管理に万全を期すよう努めております。また、販売後のクレームに対しましても、法令上の責任に基づき、真摯な対応に努めております。

しかしながら、当社の供給物件に何らかの原因で瑕疵が発生した場合には、クレーム件数と補償工事の増加等を招き、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③ 個人情報等の取扱いについて

当社グループの営業活動に伴い、個人情報をはじめとする様々な情報を入手しております。個人情報等の管理におきましては、細心の注意を払っておりますが、不測の事態により、個人情報等が外部に漏洩した場合には、損害賠償や当社グループの信用力低下により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(3) その他

① 税制改正について

将来において、不動産関連税制が変更された場合には、資産の取得及び売却時のコストの増加、また、これらの要因による住宅購入意欲の低下等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

② 耐震の構造計算について

当社は、2006年１月から建築確認申請を行う分譲マンションについては、住宅性能評価書を取得しております。同評価書取得においては、構造等級チェックが必須審査項目となっております。

当社の分譲するマンションについて2007年６月の建築基準法の改正により、建築確認申請の審査段階で「ピアチェック(構造計算適合性判定)」として再チェックされることで二重のチェック体制をとっております。

しかしながら、構造等に関する法改正が行われた場合や、構造計算書の偽装等、建物の構造に係わる問題が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

現在、当社所有のオフィスビルに関しましては、耐震診断を実施し、建築基準法上の問題はない旨の確認を得ておりますが、今後のテナント誘致において、さらなる耐震強度を求められた場合には、補強が必要となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③ 災害発生リスクについて

当社グループは、地震や感染症等の自然災害において、従業員をはじめ取引先・地域コミュニティの人命を最優先と考えております。

しかしながら、地震、津波、風水害等の自然災害により当社グループが保有する資産に直接被害が及び、建築コストの追加、修繕コストの発生や工事の遅延等による販売計画の見直しが行われた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、パンデミック宣言、緊急事態宣言等の発令を伴う感染症等が流行し、経済活動の混乱、景気の低迷、雇用環境の悪化等により個人所得の減少や顧客の購買意欲が低下した場合や工事の遅延、販売活動の停滞が起こった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

(1) 経営成績等の状況の概況

当連結会計年度における我が国経済は、長く停滞していた社会経済活動の正常化が進み、雇用や所得環境が改善する下で、各種政策の効果もあって緩やかな回復が続くことが期待されております。ただし、世界的な金融引き締めや中国経済の先行き懸念など海外景気の下振れリスク、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要があります。

当社グループの属する不動産業界では、2024年１月１日時点の公示地価について、住宅地や商業地といった全用途の全国平均が前年比2.3％増と３年連続で上昇しております。

新築分譲マンション市場においては、2023年１月～12月の全国で発売された分譲マンションの平均価格は前年より15.4％上昇の5,911万円と７年連続で過去最高値を更新しました。一方、全国における発売戸数は前年比10.8％減の６万5,075戸と２年連続の減少となりました。これは、北陸、山陰、中国地区は増加したものの、首都圏での2,683戸減、近畿圏での2,473戸減をはじめとし、その他のエリアが減少した結果によるものであります(㈱不動産経済研究所調査)。

このような事業環境の下、当社の主力事業である新築分譲マンション事業におきましては、当初の計画どおり17物件(首都圏４物件・地方圏13物件)を竣工・引渡しいたしました。

この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年度より1,533百万円上回る31,925百万円(前期比5.0％増)、営業利益は1,706百万円(同10.9％増)、経常利益は1,356百万円(同7.6％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は904百万円(同7.0％増)と前期比増収増益となりました。また、年度当初の業績予想対比でも各数値とも予想を上回る結果となりました。

(2) 経営成績

当連結会計年度の売上高は、前期と比べて1,533百万円上回る31,925百万円(前期比5.0％増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売戸数が増加したこと及び不動産賃貸事業で前期に賃貸を開始した賃貸マンション２棟の売上が増加したことが主な要因であります。

売上総利益は、前期と比べて914百万円上回る6,099百万円(前期比17.6％増)となりました。これは売上高にて述べたとおり売上高が増加したことが主な要因であります。

経常利益は、前期と比べて96百万円上回る1,356百万円(前期比7.6％増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売手数料や広告宣伝費等の経費の増加があったものの、売上総利益を計上できたことが主な要因であります。

親会社株主に帰属する当期純利益は、前期と比べて59百万円上回る904百万円(前期比7.0％増)となりました。これは税金費用の増加があったものの、前述したとおり経常利益が増加したことが主な要因であります。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

（不動産販売事業）

当連結会計年度における竣工物件は下記の17物件で、予定どおりに竣工・引渡しとなりました。17物件中13物件が地方圏で、このうち２物件が初進出の都市であります。

この結果、売上高は28,027百万円(前期比5.1％増)、セグメント利益(営業利益)は2,300百万円(同14.5％増)となりました。

今後とも、全国に展開する各営業拠点において、地域特性やお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。

（不動産賃貸・管理事業）

東京都心５区のビル賃貸市場におきましては、３月に自社ビルや新築ビルへの移転に伴う大型募集の開始があったものの、大規模ビルの成約が進んだことにより、2024年３月時点の平均空室率が5.47％と前月比0.39ポイント下げました。また、賃料につきましては新築・既存ビルの平均賃料が３月時点で19,820円/坪と2023年３月以降13ヶ月続けて20,000円/坪を割り込む状況が続いております(三鬼商事㈱調査)。

このような環境下、当社は、ビル賃貸事業におきましては、既存テナントの確保と空室の早期解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。

また、賃貸マンション事業につきましては、「クレアグレイス水戸南町(茨城県水戸市、55戸)」が当連結会計年度に竣工・賃貸開始となりました。

マンション管理事業におきましては、当連結会計年度中に管理戸数665戸を加え、総管理戸数は14,030戸となりました。引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、共用部分及び専有部分の設備に関するリニューアル工事のご提案、災害発生時におけるご入居者様同士のコミュニケーションツールのご提案等を行い、良好な居住空間・管理組合運営の維持向上など、お客様にとって価値あるサービスをご提供できるよう注力しております。

ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や空調・電気設備の更新工事及び給排水設備改修等のスポット工事の受注に注力しております。

この結果、売上高は3,854百万円(前期比4.3％増)、セグメント利益(営業利益)は513百万円(同2.7％減)となりました。

生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。

① 受注実績

当社グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模及び受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。

② 販売実績

当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １  セグメント間取引については、相殺消去しております。

２  参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。

３  上記戸数は当社持分戸数であり、(  )は外書きでＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。

(3) 財政状態

当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ7,627百万円増加し36,590百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で分譲マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことにより棚卸資産が増加したこと及び不動産賃貸事業で賃貸マンションの建設状況等が進捗したことにより有形固定資産が増加したことによるものであります。

負債は、前連結会計年度末に比べ6,770百万円増加し26,646百万円となりました。これは、不動産販売事業関連で事業用地仕入れ等が進捗したことに伴い借入金が7,121百万円増加したことによるものであります。

純資産は、前連結会計年度末に比べ857百万円増加し9,943百万円となりました。これは、親会社株主に帰属する当期純利益を904百万円計上したことによるものであります。

(4) キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ1,115百万円減少して1,415百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、分譲マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことによる支出があった結果使用した資金は6,847百万円(前期は2,664百万円の獲得)となりました。

投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸マンションの建設状況等が進捗したことによる支出があった結果使用した資金は1,245百万円(前期は789百万円の使用)となりました。

財務活動によるキャッシュ・フローは、主に棚卸資産の増加による支出を借入れによって賄った結果獲得した資金は6,977百万円(前期は1,380百万円の使用)となりました。

当連結会計年度における当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。

当社グループにおきましては、手許流動性と借入金との適正バランスを考えながら、グループ各社の手許流動性をチェックし、連結ベースでの資金の効率化を図っております。

(5) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。

連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５  経理の状況  １連結財務諸表等  (1) 連結財務諸表  注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。

５ 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

６ 【研究開発活動】

該当事項はありません。

第３ 【設備の状況】

１ 【設備投資等の概要】

当連結会計年度に実施いたしました設備投資は1,231百万円であり、賃貸マンションの建設工事費等並びに本社オフィスの拡張及び四国支店開設に伴う内装工事等によるものであります。

２ 【主要な設備の状況】

(1) 提出会社

2024年３月31日現在

(注) １  帳簿価額のうち「その他」は、機械装置及び運搬具、リース資産、並びに工具、器具及び備品であります。

２  帳簿価額には、建設仮勘定の金額を含んでおりません。

３  現在休止中の設備はありません。

４  従業員数のうち(  )内は外書きで、臨時雇用者数を記載しております。

５  上記のうち、主要な賃貸設備は、以下のとおりであります。

６  上記の他、主要な賃借している設備として、以下のものがあります。

(2) 国内子会社

2024年３月31日現在

(注) １  帳簿価額のうち「その他」は、工具、器具及び備品であります。

２  帳簿価額には、建設仮勘定の金額を含んでおりません。

３  現在休止中の設備はありません。

４  従業員数のうち(  )内は外書きで、臨時雇用者数を記載しております。

５  事務所は提出会社から賃借しております。

３ 【設備の新設、除却等の計画】

当社グループの設備投資については、景気予測、業界動向、投資効率等を総合的に勘案して策定しております。

(1) 重要な設備の新設等

提出会社において計画されていた(仮称)水戸プロジェクトは、2024年３月に竣工し「クレアグレイス水戸南町」として賃貸を開始しております。

なお、提出会社において計画されているプロジェクトは、以下のとおりであります。

2024年３月31日現在

(2) 重要な設備の除却等

経常的な設備の更新のための除却等を除き、重要な設備の除却等の計画はありません。

第４ 【提出会社の状況】

１ 【株式等の状況】

(1) 【株式の総数等】

① 【株式の総数】

② 【発行済株式】

(2) 【新株予約権等の状況】

① 【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

② 【ライツプランの内容】

該当事項はありません。

③ 【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】

(注)  有償第三者割当  割当先  ㈱九電工

発行価格      356円            資本組入額    178円

(5) 【所有者別状況】

2024年３月31日現在

(注)  自己株式121,197株は、「個人その他」に1,211単元、「単元未満株式の状況」に97株含まれております。

(6) 【大株主の状況】

2024年３月31日現在

(7) 【議決権の状況】

① 【発行済株式】

2024年３月31日現在

(注)  上記「単元未満株式」の欄の普通株式には、自己株式97株が含まれております。

② 【自己株式等】

2024年３月31日現在

２ 【自己株式の取得等の状況】

(1) 【株主総会決議による取得の状況】

該当事項はありません。

(2) 【取締役会決議による取得の状況】

該当事項はありません。

(3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】

該当事項はありません。

(4) 【取得自己株式の処理状況及び保有状況】

(注)  当期間における保有自己株式数には、2024年６月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。

３ 【配当政策】

当社は、株主の皆様に対する利益還元を重要な経営課題として捉えており、財務体質の強化と内部留保の充実(自己資本比率の向上)を勘案しつつ、安定した配当政策を実施することを基本方針としております。

財務体質の強化につきましては一定の成果を得たものと認識し、将来想定される事業環境の変化の中でもこの財務健全性を維持しつつ、上記方針に加え、得られた利益を①企業価値の向上に資する投資戦略の増強、並びに②配当政策の安定的伸長の２点に振り向けることを、より強く意識し実行してまいります。

当社の剰余金の配当は、期末配当の年１回を基本とし、株主総会によって決定しております。

この配当方針に基づき、当期の期末配当につきましては、１株当たり18円の配当を実施することに決定いたしました。

次期以降につきましても、上記方針に基づいた安定的な配当が行えるよう努力してまいります。

内部留保金の使途につきましては、財務体質の強化及び将来の事業展開に役立てることを基本方針としております。

なお、当社は取締役会の決定に基づき中間配当を行うことができる旨を定めております。

(注)  基準日が当事業年度に属する剰余金の配当は、以下のとおりであります。

４ 【コーポレート・ガバナンスの状況等】

(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】

① コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方

当社は、『人にやさしい生活環境、安心で安全な住み良い環境』を創出することを企業の基本理念とし、企業価値を最大化する経営体制を確立して、株主をはじめ多様なステークホルダーに対し、企業責任を果たしてまいりたいと考えております。健全、かつ、競争力のある経営を継続するために、コンプライアンスを経営の基本とし、社会とのつながりを自覚し事業活動を続けてまいります。

② 企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由

当社の企業統治体制は、経営の健全性、透明性、効率性の確保という視点から、コーポレート・ガバナンスの充実に取り組んでおり、現在、株主総会・取締役会・監査役会などの機能の充実を図っております。企業統治体制における各機関がもつ責務・役割等を強く意識し、同時に独立性を有する監査・監督を行うことにより、十分経営の健全性・透明性等を確保できるものとなっております。

(コーポレート・ガバナンス体制概念図)

当社の経営機関制度は、会社法で規定されている株式会社の機関である取締役会と監査役会を基本とし、必要に応じて経営会議を開催することにより意思決定を行っております。また、執行役員制度による業務執行機能の強化を行い、迅速かつ柔軟な組織運営を図っております。

これらにより、経営の意思決定及び職務の執行監督機能と、執行役員の業務執行機能を監督する機能をもつ取締役会に対し、監査役３名のうち社外監査役を２名とすることで経営への監視機能を強化しております。コーポレート・ガバナンスにおいて、外部からの客観的、中立の経営監視が重要と考えており、社外取締役２名及び社外監査役２名による監督・監査が実施されることにより、外部からの経営監視機能が十分に機能する体制が整っているため、現状の体制としております。

(取締役会)

取締役会は、代表取締役社長田中洋一を議長とし、専務取締役実淵栄治、専務取締役田中光太郎、常務取締役秋草威之、常務取締役野口知直、常務取締役寺本大介、社外取締役鳥山亜弓、社外取締役五十里秀一朗の取締役８名(うち社外取締役２名)で構成され、経営の基本方針及び経営に関する重要事項の決定並びに取締役の職務の執行を監督する機関と位置付け、月１回及び必要に応じ開催し、十分議論の上的確かつ迅速に意思決定できる機関となっております。

なお、当社は、コーポレート・ガバナンスの一層の強化を図り、組織経営における責任体制の明確化の観点から、執行役員制度を2007年６月28日より採用しております。

執行役員制度の導入を通じて取締役数を限定することで、経営環境の変化に迅速かつ柔軟に対応できる取締役会の効率的運営を確保し、取締役会の「経営の意思決定及び職務の執行監督機能」と執行役員の「業務執行機能」という各々の機能強化を図ることを目的としております。

(指名・報酬委員会)

指名・報酬委員会は、社外取締役五十里秀一朗を議長とし、社外取締役鳥山亜弓、社外監査役松尾典男、社外監査役若山巌太郎、代表取締役社長田中洋一、常務取締役野口知直の取締役４名(うち社外取締役２名)及び社外監査役２名で構成され、取締役会からの諮問に基づき、取締役の選任及び解任並びに取締役の報酬等について審議し、取締役会に対して助言・提言を行う機関となっております。

(監査役会)

当社は監査役会制度を採用しております。監査役会は、常勤監査役三宅康司、社外監査役松尾典男、社外監査役若山巌太郎の監査役３名(うち社外監査役２名)で構成され、監査の重要性及び透明性を重視し、強い監督機能をもたせるものとなっております。取締役会等の重要会議に出席するほか、月１回及び必要に応じ監査役会を開催し、監査に関する重要な事項を十分議論し、取締役の職務遂行を監査しております。

(経営会議)

経営会議は、代表取締役社長田中洋一を議長とし、専務取締役実淵栄治、専務取締役田中光太郎、常務取締役秋草威之、常務取締役野口知直、常務取締役寺本大介の常務取締役以上の６名をもって構成され、必要に応じて随時開催し、必要に応じ審議に関係ある者の出席を求め業務遂行上の重要事項の審議並びに報告を行っております。

③ 企業統治に関するその他の事項

(内部統制システムの整備の状況)

当社は、取締役の職務の執行が法令及び定款に適合することを確保するための体制その他業務の適正を確保するための体制、当社及び子会社から成る企業集団における業務の適正を確保するための体制について、取締役会において基本方針を定めております。

これらの方針に基づき、業務を適正に実行すべきものとし、かつ、内部統制システムについての不断の見直しによってその改善を図っていくことで、より効率的で、適法・適正な業務執行体制を構築しております。

また、当社及び子会社は、コンプライアンスを経営の基本方針とするコンプライアンス規則を定めており、当該規則を忠実に実行することが内部統制システムの構築の基礎であり、その周知徹底を図ることが、会社全ての信頼性につながるものと考えております。

(リスク管理体制の整備の状況)

当社のリスク管理体制は、業務執行上の最高機関としての取締役会の実効性を重視しております。具体的には、取締役会は、月次決算に基づく会計計数をモニターするとともに、個別の業務遂行上の事項のうち重要なものについては、担当部門から取締役会に上程させ、決議を得て実施させるものとしております。また、法令遵守に係る事項につきましては、監査役のほか、法務、税務等の専門家に各事案における具体的指導・助言を仰ぎ、コンプライアンス・リスクの抑制に努める体制をとっております。

子会社のリスク管理体制においても、当社と同様の体制をとっており、さらに当社への報告を月１回行わせ、子会社に対し各種専門家とともに具体的指導・助言等を行っております。

(当社定款における定めの概要)

ア  取締役の員数

取締役の員数は、15名以内とする旨を定めております。

イ  取締役の選解任における決議の方法

株主総会における取締役の選任決議は、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって行い、累積投票によらないものとすることを定めております。また、取締役の解任決議は、議決権を行使することができる株主の議決権の過半数を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨を定めております。

ウ  自己の株式の取得

自己の株式の取得について、経済情勢の変化に対応して財務政策等を機動的に遂行することを可能とするため、会社法第165条第２項の規定により、取締役会の決議によって同条第１項に定める市場取引等により、自己の株式を取得することができる旨を定めております。

エ  株主総会における特別決議の方法

株主総会における特別決議について、会社法第309条第２項に定める決議は、定款に別段の定めがある場合を除き、株主総会において議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨を定めております。これは、株主総会の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。

オ  監査役及び会計監査人の責任免除

当社は、監査役、社外監査役及び会計監査人が期待される役割を十分に発揮できるよう、会社法第426条第１項の規定により、取締役会の決議によって、同法第423条第１項の監査役(監査役であった者を含む。)及び会計監査人(会計監査人であった者を含む。)の賠償責任を法令の限度において免除することができ、また、同法第427条第１項の規定により、社外監査役及び会計監査人との間に、同法第423条第１項の賠償責任を限定する契約を締結することができる旨を定めております。ただし、当該契約に基づく賠償責任の限度額は、法令が規定する額を限度とすることとしております。同定めにより、当社では、社外監査役及び会計監査人が責任の原因となった職務の遂行について善意でかつ重大な過失がないときは、法令が規定する額を限度とする契約を締結しております。

カ  取締役の責任免除

当社は、取締役及び社外取締役が期待される役割を十分に発揮できるよう、会社法第426条第１項の規定により、取締役会の決議によって、同法第423条第１項の取締役(取締役であった者を含む。)の賠償責任を法令の限度において免除することができ、また、同法第427条第１項の規定により、社外取締役との間に、同法第423条第１項の賠償責任を限定する契約を締結することができる旨を定めております。ただし、当該契約に基づく賠償責任の限度額は、法令が規定する額を限度とすることとしております。同定めにより、当社では、社外取締役が責任の原因となった職務の遂行について善意でかつ重大な過失がないときは、法令が規定する額を限度とする契約を締結しております。

キ  中間配当

当社は、株主への機動的な利益還元を可能とするため、取締役会の決議によって、毎年９月30日の最終の株主名簿に記載又は記録された株主又は登録株式質権者に対し、中間配当を行うことができる旨を定款に定めております。

(役員等賠償責任保険契約の内容の概要)

当社は、会社法第430条の３第１項に規定する役員等賠償責任保険契約を保険会社との間で締結しており、当該保険契約により被保険者がその地位に基づいて行った行為に起因して、保険契約期間中に被保険者に対して損害賠償請求がなされた場合の法律上の損害賠償金及び争訟費用等を填補することとしております。ただし、故意又は重過失に起因する損害賠償請求については填補されません。

当該保険契約の被保険者は、当社及び子会社の取締役、監査役、執行役員、管理職従業員であります。

当該保険契約の保険料は全額当社が負担しております。

④ 取締役会の活動状況

当事業年度において当社は取締役会を月１回開催しており、個々の取締役の出席状況については、次のとおりであります。

(注) １  東英雄は、2023年６月23日開催の定時株主総会の終結の時をもって取締役を退任しておりますので、退任までの期間に開催された取締役会の出席状況を記載しております。

２  五十里秀一朗は、2023年６月23日開催の定時株主総会において取締役に就任しておりますので、就任後に開催された取締役会の出席状況を記載しております。

取締役会における具体的な検討内容は、次のとおりであります。

・株主総会に関する事項

・経営管理に関する事項

会社規則等の一部改正、支店新設等

・人事に関する事項

譲渡制限付株式報酬支給、取締役・監査役選任等

・株式に関する事項

譲渡制限付株式として自己株式処分の決定

・重要な財産の処分及び譲受に関する事項

不動産販売事業における土地購入等

・多額の借財に関する事項

⑤ 指名・報酬委員会の活動状況

当事業年度において当社は指名・報酬委員会を４回開催しており、個々の指名・報酬委員の出席状況については、次のとおりであります。

(注)  東英雄及び小畠安雄は、2023年６月23日開催の定時株主総会の終結の時をもって取締役を退任しておりますので、退任までの期間に開催された指名・報酬委員会の出席状況を記載しております。

指名・報酬委員会における具体的な検討内容は、次のとおりであります。

・譲渡制限付株式報酬に関する事項

・役員報酬制度の設計に関する事項

・役員人事に関する事項

(2) 【役員の状況】

① 役員一覧

男性10名  女性1名  （役員のうち女性の比率9.1％）

(注) １  取締役鳥山亜弓及び五十里秀一朗の２名は、社外取締役であります。

２  監査役松尾典男及び若山巌太郎の２名は、社外監査役であります。

３  取締役の任期は、2023年３月期に係る定時株主総会終結の時から2025年３月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

４  監査役の任期は、2021年３月期に係る定時株主総会終結の時から2025年３月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

５  監査役の任期は、2023年３月期に係る定時株主総会終結の時から2027年３月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

６  取締役鳥山亜弓の戸籍上の氏名は、井上亜弓であります。

７  当社は、取締役会による経営の意思決定の迅速化、及び業務執行体制の強化のため、執行役員制度を導入しております。
執行役員は、次のとおりであります。