株式会社エストラスト（3280） 有価証券報告書 2024年2月期

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

(注) １．潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２．従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数（パートタイマーを含む。）は、年間の平均人員を（  ）外数で記載しております。

３．従業員数には、他社からの出向受入者（３名）を含み、使用人兼務役員（２名）は含まれていません。

４．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日)等を第24期の期首から適用しており、第22期及び第23期に係る主要な経営指標については、当該会計基準等を遡って適用した後の指標等となっております。

(2) 提出会社の経営指標等

(注) １．第25期の１株当たり配当額20円には、創業25周年記念配当２円を含んでおります。

     ２．潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

３．従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数（パートタイマーを含む。）は、年間の平均人員を（  ）外数で記載しております。

４．従業員数には、他社からの出向受入者（３名）を含んでおります。

５．最高株価及び最低株価は、2022年４月３日以前は東京証券取引所市場第一部における株価であり、2022年４月４日以降は東京証券取引所スタンダード市場における株価を記載しております。

６．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日)等を第24期の期首から適用しており、第22期及び第23期に係る主要な経営指標については、当該会計基準等を遡って適用した後の指標等となっております。

２【沿革】

３【事業の内容】

当社グループは、当社（株式会社エストラスト）及び連結子会社3社（株式会社トラストコミュニティ・株式会社エストラスト不動産販売・建和住宅株式会社）、持分法非適用関連会社1社(オリエルホーム株式会社)で構成されており、山口県及び九州の主要都市を中心に、主に不動産分譲事業を展開しております。

当社では、事業用地の仕入れを行い、分譲マンションを企画開発し、エンドユーザーに提供しております。さらに山口県内では、当社及び建和住宅株式会社が分譲戸建の企画開発、販売を行っております。株式会社エストラスト不動産販売は分譲マンション及び分譲戸建の販売代理業務を行っております。また、その他事業として不動産の売買及び仲介等を行っております。株式会社トラストコミュニティにおいては、マンションの管理組合より建物管理業務を受託する不動産管理事業を行っております。

また、当社グループにおいて、不動産賃貸事業として優良な収益物件を厳選して取得しており、安定的な賃料収入を確保しております。

(不動産分譲事業)

当社は、自社ブランド「オーヴィジョン」マンションを主に山口県及び九州の主要都市において提供しております。当事業では、当社が販売代理で培ってきた販売力を活かしながら、デベロッパーとして商品企画部門と販売部門が一体となることで、お客様の多様化するニーズやトレンドを商品企画に反映することが可能となりました。

また、分譲戸建においては、山口県におけるこれまでのマンション供給実績とブランド力を活かした「オーヴィジョン」ホームと、当連結会計年度より子会社化した建和住宅株式会社の注文住宅ブランド「Kenwa Style」を展開しております。

「オーヴィジョン」シリーズ、「Kenwa Style」両ブランドにおいて、環境に配慮した良質な住まいの提供を通して、人と社会と環境に貢献する住まいづくりを目指しております。

(不動産管理事業)

連結子会社の株式会社トラストコミュニティにおいて、マンションの管理組合より建物管理業務を受託するマンション管理業等を行っております。

(不動産賃貸事業)

当社グループにおいて、収益基盤の安定化を図るため、不動産賃貸事業を行っており、財務状況や市況等を慎重に判断しながら、優良な収益物件については積極的に取得を進めております。

(その他)

当社グループは、その他附帯事業として不動産の売買及び仲介等を行っております。

［事業系統図］

４【関係会社の状況】

(注)１．連結子会社の「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。

　　２．有価証券報告書を提出しております。

　　３．2023年３月１日付で建和住宅株式会社の全株式を取得し、連結子会社としております。

５【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

(注)１．従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数（パートタイマーを含む。）は、年間の平均人員を（  ）外数で　

記載しております。

２．従業員数には、他社からの出向受入者（３名）を含み、使用人兼務役員（２名）は含まれていません。

３．従業員数が当連結会計年度において前年比14名増加しておりますが、主な要因として建和住宅株式会社を子会社化したことによるものであります。

(2) 提出会社の状況

(注) １．従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数（パートタイマーを含む。）は、年間の平均人員を（  ）外数で記載しております。

２．従業員数には、他社からの出向受入者（３名）を含んでおります。

３．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

(3) 労働組合の状況

当社グループの労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。

　 （4）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

　　　① 提出会社

(注) １．管理職に占める女性労働者の割合は「女性の職場生活における活躍の推進に関する法律」（2015年法律

第64号）の規定に基づき算出したものであります。

　　 ２．男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異につきましては、「女性の職業生活におけ

る活躍の推進に関する法律」（2015年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行

う労働者の福祉に関する法律」（1991年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載

を省略しております。

　　　② 連結子会社

　　　連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（2015年法律第64号）及び「育児休　　業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（1991年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。

第２【事業の状況】

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　　文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。　

(1) 会社の経営の基本方針

当社グループは、主に山口県及び九州の主要都市において、ファミリータイプの「オーヴィジョン」マンション及び分譲戸建「オーヴィジョン」ホームを提供しております。「オーヴィジョン」シリーズにおいては、「人と地球にやさしい暮らし」をコンセプトに、環境に配慮した良質な住まいの提供を通して、「人」と「社会」と「環境」の調和した未来の創造を目指しております。
　また、親会社である西部ガスホールディングス株式会社及び同社グループの関連部門と連携し事業推進体制を整備しております。引き続き、同社及び同社グループとのシナジー効果の最大化に向け、プロジェクト用地情報の共有をはじめとするグループ連携を深めてまいります。

(2) 経営指標

当社グループは、用地の取得資金及び建築資金等の一部を主に金融機関からの借入金により調達しております。安定的な事業展開を行うために、自己資本の拡充による財務基盤の強化が重要であると認識しており、最も重視している経営指標は自己資本比率であります。
  なお、自己資本比率の目標値を30％以上としておりますが、持続的な成長と更なる企業価値向上に努めた結果、事業用地等の棚卸資産が増加し、当連結会計年度末における自己資本比率は23.3％となりました。引き続き自己資本の拡充と有利子負債の圧縮等を行うことにより自己資本比率の向上に努めてまいります。

(3) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略

①経営環境

当社が属する不動産業界におきましては、住宅取得に対する税制優遇等もあり、住宅需要は底堅く推移しているものの、地価の上昇、労務費及び建築資材の高騰から分譲マンションの建設費が上昇傾向にあります。また、住宅ローン金利水準の動向等にも懸念があることから、今後の事業環境は楽観視できない状況にあります。

このような環境の中、当社は山口県及び九州の主要都市を中心に不動産事業を行い、持続的な成長と更なる企業価値向上に努めております。

②中長期的な会社の経営戦略

セグメントごとの中長期的な経営戦略は以下のとおりであります。

(不動産分譲事業)

不動産分譲事業におきましては、再開発や複合開発などの開発事業を積極的に行っていくほか、他社との共同事業（JV）への積極参入や福岡都市圏での用地仕入強化を行い、引渡戸数はマンション500戸以上、戸建100戸以上の販売体制を目指してまいります。また、ZEH（注）仕様の住宅など環境に配慮した住宅の供給にも注力してまいります。

（注）ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは、「住まいの断熱性能や省エネ性能を向上し、さらに太陽光発電などで生活に必要なエネルギーをつくり出すことにより、年間の一次消費エネルギー量（空調・給湯・照明・換気等）をゼロ以下とすることを目指した住宅」であります。

(不動産管理事業)

不動産管理事業におきましては、ストック事業として管理関連事業の強化を行い、7,000戸の管理戸数と管理戸数の増加に伴う組織体制の整備を行ってまいります。

(不動産賃貸事業）

不動産賃貸事業におきましては、オフィスビル事業の強化をするとともに、将来的な開発を見据えた立地かつ収益性を考慮した賃貸不動産の厳選取得を行ってまいります。

(その他)

その他の事業におきましては、郊外や狭小等の分譲マンション開発の困難な用地について、近隣環境等に考慮しながら、宅地造成開発による販売、賃貸マンション、コンパクトマンション等の供給をするなど、土地の有効活用策を検討し、事業を行ってまいります。

2025年２月期において、収益に大きく寄与する分譲マンションについては、437戸の引渡しを計画しております。分譲戸建については、引き続き山口県内を中心として85戸の引渡しを計画しております。

当社グループは、引き続き不動産市況の変動に適切に対応するとともに、他社との差別化を一層推進し、長期的な競争優位性を維持しながら収益力向上を図るため、特に以下の内容を重要課題として取り組んでまいります。

 (4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

①資金繰りを考慮した事業展開

当社グループの分譲マンション開発には期間を要し、その間に発生する建築費等の支出を考慮した場合、複数の案件を手掛けることは、資金繰りに支障をきたす可能性があります。当社グループは今後も、販売中の既存物件の契約状況に十分に配慮しながら、適切なファイナンスを実行し事業拡大を図ってまいります。

②経営管理体制の強化

当社グループの属する不動産業界は、「建築基準法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「宅地建物取引業法」等、建築や不動産取引に関わる多数の法令及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。これらの法令や各種業務に伴い発生するリスクは著しく多様化し、その影響は増大しております。

また、企業の社会的責任も増大してきており、企業は自身の責任と判断でそのリスクを管理し、収益を上げていくことが必要であります。当社グループは、多様化するリスクを正確に把握し、業務が適正かつ効率的に遂行される仕組みである内部統制システムの構築を進めるとともに、グローバルな視点から国内外のステークホルダーの期待に応えるため、コーポレート・ガバナンスの強化を最重要視した経営管理体制の構築に取り組んでまいります。

③人材育成の強化と人材の確保

当社グループでは、役員及び従業員のスキルアップが不可欠と認識しており、職種に応じた専門知識の修得だけでなく、他分野での知識の修得を奨励する資格手当制度を定めております。今後においても、これらの制度を拡充し人材の育成に努めてまいります。また、事業発展の前提となる人材の確保につきましては、中途採用に加え、新卒の定期採用等を積極的に実施し、優秀な人材の確保に努める方針であります。
 

④再開発プロジェクト及び複合プロジェクトにおける進捗管理

当社グループでは、再開発プロジェクト及び複合プロジェクトを手掛けており、仕掛販売用不動産が大きく増加している要因となっております。再開発プロジェクト及び複合プロジェクトは、その性格上、事業規模の大型化や開発期間が長期化いたします。当社グループは、プロジェクトの進捗など、適切に管理を行い、事業拡大を図ってまいります。

２【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。

（１）サステナビリティに関する考え方

当社グループは、６つの企業理念及び「率先垂範の精励」という社員行動規範を遵守し、全役職員一人一人が企業の社会的責任を自覚し、法令遵守を励行するだけでなく、地球環境への負荷低減に配慮した社会活動を実施しております。また、サステナビリティに関する取組として、「オーヴィジョン」シリーズ、「Kenwa Style」を通じて、「人と地球にやさしい暮らし」をコンセプトに地球環境に配慮した良質な住まいや住環境を提供し、「人」と「社会」と「環境」の調和した未来を創造することにより持続可能な社会の実現に貢献してまいります。

（２）具体的な取組

（ガバナンス）

当社グループでは、各事業部の企画会議にて、環境へ配慮した住宅を企画・検討をしております。今後、企画会議にて内部・外部の環境変化におけるリスクを適宜把握し、サステナビリティの実現に向けた重要課題（マテリアリティ）を設定、重要課題に対する対策を検討してまいります。これらの検討事項を取締役会にて報告・議論することで当社グループのサステナビリティに対する取り組みを推進していくとともに、ガバナンス体制の強化を目指してまいります。

（戦略）

①カーボンニュートラルに向けた取組

当社グループでは、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）仕様の住宅を供給し、環境へ配慮した住宅供給を実施してまいります。マンションにおいては「ゼロからの発想、ゼロからの創造。０-VISION（ゼロヴィジョン）」を掲げ、快適な暮らしを実現するという使命を果たしながら、環境への負荷が少ない住環境を提供するべく、地球環境にやさしい効率的な設備システムにより省エネ基準より20％以上の１次エネルギーの消費量を削減する仕組みであるZEH-M　Oriented（ゼッチ・マンション・オリエンテッド）の認定を受けたマンションを供給してまいります。将来的には2025年１月に供給を予定している「オーヴィジョン博多レジデンス」を始めとするZEH-M　Oriented仕様のマンションの供給数を段階的に増加させ、GHG排出量の削減に寄与します。具体的な供給時期、戸数及びGHG削減量等の指標に関しては、今後、検証・検討してまいります。

また、戸建住宅においては、「オーヴィジョン」シリーズ、「Kenwa Style」シリーズを通じて、未来の住まいから逆算した次世代で標準となる設備・仕様を意識したサステナブルな住宅推進を実施しております。将来的な供給戸数やGHG削減量等の指標に関しては、今後、検証・検討してまいります。

②人材育成の取組

a.学習環境の構築

当社グループでは、役員及び従業員のスキルアップが不可欠と認識しており、ｅラーニングを活用した社員教育や新入社員へ向けた研修（オリエンテーション等や部署別ジョブローテーション）を実施しております。また、職種に応じた専門知識の修得だけでなく、他分野での知識の修得を奨励する資格手当制度を定めており、あらゆる人材に対し、能力開発及びキャリアアップの機会を公平に提供し、従業員の思う働きがいを高め、自己成長意欲及び主体性を持った人材を育成しております。今後においても、これらの制度を拡充し人材の育成に努めてまいります。人材の多様性を含む人材の確保について、中途採用に加えて新卒採用を積極的に実施し、人材の確保に努めてまいります。

b.社員エンゲージメント施策の実施

従業員に向けた定期的なストレスチェックの実施や、健康診断の励行などの取組を実施しており、従業員の健康・安全のための取組を実施しております。ワークライフバランスの取れる働き方に関しては、育児休暇・介護休暇の取得推進等、福利厚生の増進を継続的に実施しております。

c.複数大学との産学連携

複数の大学と連携し、地域に根差した実践的な教育・企画等を通じ、地域社会の未来をリードする若者の育成と若者の地元への定着を推進することで、地域の活性化に貢献することを目指しております。

（リスク管理）

サステナビリティに関する重要課題、さらには重要課題の監視、管理等のためサステナビリティ関連のリスクと発生可能性について分析し、対応策を検討してまいります。リスクの影響度と発生時期については、各部署と連携し、定期的な確認を実施し、経営企画会議にて報告・協議を実施してまいります。必要に応じて、取締役会へ重要課題を見直すなど適切に対処してまいります。

（指標及び目標）

　a.気候変動に関する取組

カーボンニュートラルに向けた取組に関する指標及び目標については、当社グループに属する全ての会社の共通目標や会社ごとの具体的な目標設定をしていないため、その具体的な目標設定については、今後の課題として慎重に検討してまいります。今後、営業所別のGHG排出量の測定等、具体的な排出量を数値化できる体制を構築してまいります。

b.人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略

人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略についての指標及び目標については、当社グループに属する全ての会社の共通目標や会社ごとの具体的な目標設定をしていないため、その具体的な目標設定については、今後の課題として慎重に検討してまいります。

また、管理職に占める女性労働者の割合については、「第１　企業の概況　５　従業員の状況（４）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異」に記載しております。

３【事業等のリスク】

当社グループの事業及び財政状況等に影響を及ぼす可能性のある事項は、以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項につきましては、当連結会計年度末において判断したものであります。

(1) 有利子負債への依存について

当社グループは、事業用地の取得資金及び建築資金の一部を主に金融機関からの借入金により調達しており、有利子負債依存度が高い水準にあります。今後においても、事業拡大に伴い有利子負債は高い水準で推移するものと想定され、資金調達が十分に実行できない場合や金利が上昇した場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(2) 引渡時期による業績変動について

当社グループの主力事業である不動産分譲事業は、分譲マンションの売買契約成立時ではなく顧客への引渡しをもって売上を計上する引渡基準を採用しております。そのため、天災やその他の予想し得ない事態の発生による建築工事の遅延や、不測の事態の発生による住宅設備機器のサプライチェーンへの影響等による引渡しの遅延があった場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 住宅の品質管理及び保証について

当社グループでは、不動産分譲事業における建築工事を外注により行っており、当社グループが販売する建物の種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものについては、外注先の施工会社による工事保証にて担保しております。しかしながら、施工会社の財政状態が悪化または破綻する等により施工会社が負うべき契約不適合の担保責任が履行されない場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(4) 土地仕入時において予想できないリスクについて

当社グループでは、事業用地の取得に際して、様々な調査を行い、用地取得の意思決定をしておりますが、用地取得時には予想がつかない土壌汚染や地中埋設物等の瑕疵が発見された場合や近隣への建築工事中の騒音や竣工後の日影の影響等に対する近隣住民の反対運動が発生した場合には、プロジェクトの工程に遅れをきたすと同時に、追加費用が発生するため、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(5) 事業用地の仕入について

当社グループでは、経済情勢により、不動産市況、不動産販売価格の動向が変化した場合、事業用地の取得価格の変動要因となります。今後、事業用地の取得が計画どおりに進まない場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(6) 建築工事費(建築資材・部材価格を含む)などの動向について

当社グループの主力事業である不動産分譲事業は、施工会社との間において工事請負契約を締結し、建物の建築工事を行っており、建築工事費は契約時に決定しております。国内外の経済情勢等の影響により、建築資材・部材価格の高騰等が発生した場合、建築工事費が上昇する可能性があります。基本的に建築工事費や事業用地等の仕入価格は、分譲マンションの販売価格に転嫁することから、これらの価格の動向が販売活動に影響した場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(7) 不動産市況の動向やテナントの退去・利用状況等の動向について

当社グループは、賃貸用不動産を保有しております。今後の不動産市況の動向やテナントの退去・利用状況等の動向によっては、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(8) 経済動向・経営環境・不動産市況の変化について

当社グループの属する不動産業界は、景気動向、金利動向、不動産市況、新規供給物件動向、不動産販売価格動向、不動産税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や、大幅な金利の上昇、供給過剰による販売価格の下落発生等、諸情勢に変化があった場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(9) 開発・販売地域が集中していることに関するリスクについて

当社グループの開発及び販売地域は、山口・九州エリアに集中しております。当社グループは、今後の成長のために、他地域での開発及び販売を進めていくことも検討しておりますが、同地域の景気が悪化した場合や同地域に重大な災害が生じた場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(10) 在庫に関するリスクについて

当社グループは、分譲マンション・分譲戸建の企画・販売を行うために、先行して用地の仕入を行います。そのような中、急激な景気の悪化、金融機関の金融情勢による金利の上昇及び住宅関連税制の改廃等の要因により、分譲マンション・分譲戸建の不動産に対する需要が減退した場合、当社グループの販売計画の遂行が困難となり、プロジェクト計画の遅延による滞留在庫の増加の影響などから、資金収支の悪化、金利負担の増加などを招く可能性があります。また、「棚卸資産の評価に関する会計基準」により、正味売却価額が取得原価を下回った販売用不動産及び仕掛販売用不動産等について評価損を計上した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(11) 法的規制等について

当社グループの属する不動産業界は、「建築基準法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「宅地建物取引業法」等、建築や不動産取引に関わる多数の法令及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。また、子会社の株式会社トラストコミュニティにおきましては、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等による法的規制を受けております。このため、将来におけるこれらの法的規制の改廃、大幅な変更、新法の制定等により、事業計画の見直しの必要が生じる場合や、これらの法的規制等に定める事項に抵触した場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

なお、宅地建物取引業免許については、当社グループの主要な事業活動において必要不可欠な免許であります。現時点では、免許または登録の取消事由・更新欠格事由(宅地建物取引業法第65条及び第66条)に該当する事実は存在しておりませんが、今後、何らかの理由により免許及び登録の取消・更新欠格による失効等があった場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたし、業績等に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループの有する免許、許可及び登録については、以下のとおりであります。

(12) 小規模組織であることによるリスクについて

当社グループは、小規模組織であり、今後の成長のために販売、仕入、開発、管理における優秀な人材の確保が必要なものと認識しておりますが、当社グループが必要とする人材を適時に確保できる保証はありません。また、当社グループが必要とする人材が適宜に採用できなかった場合、あるいは従業員数の増加に対して管理体制の構築が順調に進まなかった場合には、当社グループの業務に支障をきたす可能性があります。また人員増強、教育及びシステム等の設備強化等に伴って、固定費の増加等から収益性の悪化を余儀なくされ、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(13) 個人情報管理について

当社グループでは、多数のお客様の個人情報をお預かりしており、個人情報については、個人情報保護基本規程等に基づいて厳重に管理しております。また、社内の情報管理システムを強化するとともに、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を行っております。しかしながら、これらの対策にもかかわらず個人情報が外部に漏洩した場合には、当社グループの社会的信用等に影響を与え、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(14) 親会社について

当社の親会社である西部ガスホールディングス株式会社は、当社の経営に関し、当社の独自の企業文化、経営の自主性を維持する方針であります。今後においても同社は当社の自主的な経営を尊重しつつ連携を深めていくものとしておりますが、同社の経営方針に変更があった場合、当社の事業運営等に影響を及ぼす可能性があります。

なお、当社は、親会社との間で以下の関係を有しております。

(i)　西部ガスホールディングス株式会社との取引について

当社と西部ガスホールディングス株式会社の間には、当連結会計年度における重要な取引関係はありません。

(ⅱ)　西部ガスグループ企業との関係について

当社と西部ガスグループ各社との間には、当連結会計年度における重要な取引関係はありません。

なお、上記は当社グループが事業を継続する上で、予想される主なリスクを具体的に例示しており、これらに限定されるものではありません。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

1. 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

（1）財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症が５類へ移行したことにより社会活動の正常化が進み、雇用・所得環境が改善される等、緩やかな景気の持ち直しが見られました。しかしながら、世界的な金融引締めの継続、海外景気の下振れ懸念、円安に伴う物価上昇やエネルギー資源の価格高騰、ウクライナ情勢等の地政学的リスクや金融資本市場の変動の影響等から依然として先行きは不透明な状況が続いております。

当社グループが属する不動産業界におきましては、低水準で移行した住宅ローン金利や政府の各種住宅支援策が継続されていることにより、景況は底堅く推移しました。反面、物価上昇に伴う建築コストの上昇や建設労働者不足、今後の住宅ローン金利水準の動向等には、予断を許さない状況が続いております。

このような環境下ではありましたが、当社の主要供給エリアである山口県及び九州の主要都市を中心に不動産事業を展開した結果、需要は底堅く推移しました。

　当社の主力事業である不動産分譲事業のうち、収益に大きく寄与する分譲マンションについては、349戸（前年同期比29戸減）の引渡が完了いたしました。山口県において展開する分譲戸建については、76戸（前年同期比39戸増）の引渡が完了いたしました。その結果、当連結会計年度において分譲マンション及び分譲戸建の総引渡戸数は425戸（前期比10戸増）となり、売上高は増加いたしました。しかしながら、費用面については、広告宣伝費などの販売費及び一般管理費が増加いたしました。

   以上の結果、当連結会計年度における売上高は18,044百万円（前期比15.5％増）、営業利益は1,140百万円（同16.1％減）、経常利益は1,084百万円（同11.4％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は729百万円（同13.0％減）となりました。

セグメントの業績を示すと次のとおりであります。

(不動産分譲事業)

不動産分譲事業におきましては、分譲マンション349戸(前期比29戸減)、分譲戸建76戸(同39戸増)の引渡を行いました。売上高につきましては、当連結会計期間に株式取得をした建和住宅株式会社を子会社化したこと等により分譲戸建の販売戸数が増加したことによるものであります。一方で、費用面では広告宣伝費等の販売費及び一般管理費が増加いたしました。

以上の結果、売上高は13,934百万円(前期比2.7%増）、セグメント利益は1,233百万円(同27.2％減)となりました。

(不動産管理事業)

不動産管理事業におきましては、当社グループの管理物件が増加し、マンション管理戸数は5,809戸（前期比366戸増）となりました。管理戸数増加により管理手数料収入は増加したものの、リフォーム工事等の完成工事高が減少いたしました。

以上の結果、売上高は604百万円(前期比1.6%減)、セグメント利益は87百万円(同23.0％減)となりました。

    (不動産賃貸事業）

不動産賃貸事業におきましては、当社グループが保有する賃貸用不動産から安定的に収益を確保いたしました。

以上の結果、売上高は358百万円(前期比40.8%増)、セグメント利益は174百万円(同32.1％増)となりました。

(その他)

その他附帯事業として、不動産の売却等を行った結果、売上高は3,147百万円(前期比165.1％増)、セグメント利益は355百万円(同92.9％増)となりました。

当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べて4,795百万円増加し、35,644百万円となりました。このうち流動資産は、前連結会計年度末に比べて1,620百万円増加し、28,593百万円となり、固定資産は、前連結会計年度末に比べて3,175百万円増加し、7,050百万円となりました。流動資産の主な増加の要因は、現預金の増加1,480百万円及び販売用不動産1,023百万円の増加によるものです。また、固定資産の主な増加の要因は、棚卸資産から固定資産への振替え及び賃貸不動産の購入に伴う土地の増加1,646百万円、建物及び構築物の増加1,451百万円であります。

当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べて4,173百万円増加し、27,331百万円となりました。このうち流動負債は、前連結会計年度末に比べて4,993百万円増加し、19,505百万円となり、固定負債は、前連結会計年度末に比べて820百万円減少し、7,825百万円となりました。流動負債の主な増加の要因は、マンション建設費等に伴う買掛金の増加2,774百万円、用地仕入及びマンションの進捗に伴う短期借入金の増加2,011百万円であります。また、固定負債の主な減少の要因は、用地仕入及びマンションの進捗に伴う長期借入金の減少804百万円であります。

当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べて622百万円増加し、8,313百万円となりました。主な増加の要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が594百万円増加したことであります。

　なお、当連結会計年度末において、自己資本比率は23.3％、１株当たり純資産額は1,384円65銭となりました。

（2）キャッシュ・フローの状況
 当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、営業活動により1,697百万円増加、投資活動により544百万円減少、財務活動により327百万円増加しております。以上の結果、前連結会計年度に比べて1,480百万円増加し、7,690百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な原因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における営業活動による資金の増加は、1,697百万円（前連結会計年度は1,821百万円の減少）となりました。これは、仕入債務が2,574百万円増加、税金等調整前当期純利益を1,084百万円計上した一方、棚卸資産が2,120百万円増加したこと等によります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における投資活動による資金の減少は、544百万円(前連結会計年度は832百万円の減少)となりました。これは、有形固定資産の取得により923百万円を支出したこと等によります。

（財務活動によるキャッシュフロー）

当連結会計年度における財務活動による資金の増加は、327百万円（前連結会計年度は3,420百万円の増加）となりました。これは、長期借入金の返済による支出が12,477百万円あった一方、長期借入れによる収入が11,955百万円、短期借入金の純増額が1,126百万円あったこと等によります。

（3） 生産、受注及び販売の実績

　　① 生産実績

　 該当事項はありません。

    ② 契約実績

　 当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １．件数については、戸数を表示しております。

２．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。

当連結会計年度の契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １．件数については、戸数を表示しております。

２．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。

    ③ 販売実績

   当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １．件数については、戸数を表示しております。

２．セグメント間の取引については、相殺消去しております。

2. 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（1）重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は、これらの見積りとは異なる場合があります。当社グループは、特に以下の重要な会計方針が、連結財務諸表の作成において使用される見積り及び判断に大きな影響を及ぼすと考えております。

連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

（2）当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

①売上高・売上総利益

　当連結会計年度における売上高は18,044百万円(前期比2,424百万円増)、売上原価は14,613百万円(前期比2,230百万円増)となりました。主な増加の要因はその他不動産事業における不動産の売却によるものであります。また、建築コスト等の増加などから、原価率は80.9%と前連結会計年度より1.6%増加いたしました。

　その結果、売上総利益は3,430百万円(前期比194百万円増)となりました。

②営業利益

　当連結会計年度における営業利益は1,140百万円(前期比218百万円減)となりました。主な減少の要因は、広告宣伝費などの販売費及び一般管理費の増加によるものであります。

③経常利益

　当連結会計年度における経常利益は1,084百万円(前期比139百万円減)となりました。営業外収益は151百万円(前期比117百万円増)となりました。主な増加の要因は、補助金収入によるものであります。営業外費用は207百万円(前期比38百万円増)となりました。

④親会社株主に帰属する当期純利益

　当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は729百万円(前期比109百万円減)となりました。

（3）資本の財源及び資金の流動性の分析

当社グループの資金需要のうち主なものは、用地の取得資金及び建築資金等の事業資金等であります。当社グループは、事業活動に必要な資金を安定的に維持・確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関より借入金や社債によって調達しております。調達においては、金利情勢に注意を払いつつ、適切なコストで安定的に資金を確保するべく、主要取引行等とは調達枠を設けた当座貸越契約を締結する等、資金調達における流動性を補完するとともに、金融機関と良好な関係を維持継続してまいります。
  当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの概況については、「1. 経営成績等の状況の概要（2）キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

（4）当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因について

当社グループの財政状態及び経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、３ 事業等のリスクに記載のとおりであります。

５【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

６【研究開発活動】

該当事項はありません。

第３【設備の状況】

１【設備投資等の概要】

当連結会計年度の設備投資の総額は、115百万円であり、内訳は、福岡市におけるモデルルームの建設25百万円、車輌の購入33百万円、山口県内の賃貸不動産の設備更新20百万円等であります。なお、仕掛販売用不動産の一部について、賃貸用不動産へ保有目的を変更したことに伴い2,975百万円を固定資産に振替えております。

２【主要な設備の状況】

当社グループにおける主要な設備は、以下のとおりであります。

(1) 提出会社

2024年２月29日現在

(注) 　帳簿価額のうち「その他」は、車両運搬具及び工具、器具及び備品であります。

(2) 国内子会社

2024年２月29日現在

３【設備の新設、除却等の計画】

　　　該当事項はありません。

第４【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

(1) 【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

(2) 【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

②【ライツプランの内容】

該当事項はありません。

③【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

　　　　　該当事項はありません。

(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】

(注) １．有償一般募集

発行価格 　　 　         700円

引受価額　　　        659.85円

資本組入額           329.925円

２．有償第三者割当増資（オーバーアロットメントによる売出しに関連した第三者割当増資）

発行価格　　　        659.85円

資本組入額　　       329.925円

割当先　    株式会社ＳＢＩ証券

(5) 【所有者別状況】

2024年２月29日現在

（注）　自己株式163,072株は、「個人その他」に1,630単元、「単元未満株式の状況」に72株含まれております。

(6) 【大株主の状況】

2024年２月29日現在

　(注） 上記のほか当社所有の自己株式163,072株があります。

(7) 【議決権の状況】

①【発行済株式】

2024年２月29日現在

②【自己株式等】

2024年２月29日現在

２【自己株式の取得等の状況】

【株式の種類等】普通株式

(1) 【株主総会決議による取得の状況】

該当事項はありません。

(2) 【取締役会決議による取得の状況】

　　　該当事項はありません。

(3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】

        該当事項はありません。

(4) 【取得自己株式の処理状況及び保有状況】

（注）当期間における保有自己株式には、2024年５月１日から有価証券報告書提出日までの取得株式数は含めておりません。

３【配当政策】

当社は、株主の皆様への利益還元を経営の重要課題と認識しており、将来の事業展開と経営体質の強化のために必要な内部留保を確保しつつ、経営成績や財政状態の推移及び今後の事業計画等を十分に勘案しながら剰余金の配当を行うことを基本方針としております。

当社の剰余金の配当は、中間配当と期末配当の年２回を基本的な方針としております。配当の決定機関は、中間配当は取締役会、期末配当は株主総会であります。

このような方針に基づき、当事業年度の剰余金の配当につきましては、１株につき普通配当22円（うち中間配当金11円）とさせていただきました。

内部留保資金につきましては、将来の事業展開と経営体質の強化のための財源として利用しております。

なお、当社は、会社法第454条第５項に規定する中間配当を行うことができる旨を定款に定めております。

　　　　(注)基準日が当事業年度に属する剰余金の配当は、以下のとおりであります。　

４【コーポレート・ガバナンスの状況等】

(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】

 ①　コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方

当社のコーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方は、当社の企業価値の最大化を図るため、経営環境の変化に迅速に対応できる経営体制を保ち、組織的な企業経営及び経営の健全性・透明性の向上に努めることにより、企業の社会的責任を果たすことを基本方針としております。また、企業の持続的成長のためには、取締役及び使用人全員がコンプライアンス（法令遵守）の重要性を認識し実践することが不可欠であると考えております。さらに、グローバルな視点から多様化する国内外のステークホルダーの期待に応えるため、コーポレート・ガバナンスの強化を最重要視した経営管理体制の構築に取り組んでまいります。

②  企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由

当社は、監査等委員会設置会社であり、業務執行に対する取締役会の監査・監督機能強化及び社外取締役の経営参画による透明性と効率性の向上を図る体制としております。取締役会は、取締役(監査等委員である取締役を除く。)６名と、監査等委員である社外取締役４名で構成しております。

事業環境の急速な変化に迅速に対応するため、毎月１回の定時取締役会に加え、必要に応じて臨時取締役会を開催し経営の基本方針や法令で定められた経営に関する重要事項等を決定しております。また、監査等委員である取締役の内、社外取締役２名を常勤監査等委員とし、取締役の監査・監督機能を強化するとともに、適宜、提言及び助言等を行うことで、有効なコーポレート・ガバナンスが機能する体制としております。取締役会・監査等委員会の構成員の氏名等は、以下のとおりです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(◎は議長、〇は構成員を表しております。)

　　各機関及び内部統制システムの整備の状況を図示すると、次のとおりであります。

 ③  企業統治に関するその他の事項

  当社の内部統制システムについては、業務の適正を確保するための体制整備、企業の透明性と公平性に関して、会社法及び会社法施行規則に基づき、「内部統制システムの基本方針」及び各種規程を制定し、内部統制システムを整備するとともに、運用の徹底を図っております。

　なお、2015年５月27日開催の取締役会にて内部統制システムの基本方針を以下のとおり定めております。

取締役及び使用人の職務の執行が法令及び定款に適合することを確保するための体制

(1) 取締役及び使用人の法令・定款等の遵守を徹底するため、コンプライアンスに係る定期的な社内教育等を行う。

(2) 経営企画室は、当社及び当社グループのコンプライアンスの実施状況を管理・監督し、これらの活動が定期的に取締役会及び監査等委員会に報告される体制を構築する。

(3) 使用人が法令・定款等に違反する行為を発見した場合の報告体制としての内部通報制度を構築する。

(4) 市民生活の安全や企業の健全な活動に脅威を与える反社会的勢力及び団体に対しては、弁護士及び警察等関連機関との連携の強化を図り、これらの圧力に対しては断固として対決し排除する。

　当社のリスク管理体制は、特別な体系化はなされておりませんが、現行の規程、規則等を運用することにより実効性は確保できるものと認識しております。法務的に重要な課題につきましては、コンプライアンスの観点から顧問弁護士、顧問税理士及び顧問社会保険労務士に相談を行い、リーガルチェックや必要な助言及び指導を受けております。

　なお、損失の危険の管理に関する規程その他の体制については、以下のとおり定めております。

(1) 当社は、経営企画室が定期的に業務監査実施項目及び実施方法を検証し、検査実施項目に遺漏のないよう確認し、必要があれば検査方法の改定を行う。

(2) 経営企画室の検査により法令・定款違反その他の事由に基づき損失の危険のある業務執行行為が発見された場合には、発見された危険の内容及びそれがもたらす損失の程度等について直ちに監査等委員会及び代表取締役社長に報告する。

(3) 経営企画室の業務を円滑にするために、「コンプライアンス規程」、関連する個別規程、ガイドライン、マニュアル等の整備を行うとともに、損失の危険を発見した場合は直ちに経営企画室に報告する。

　また、当社の子会社の業務の適正を確保するため、当社及びその子会社から成る企業集団における業務の適正を確保するための体制を以下のとおり定めております。

(1）当社グループの子会社は、当社が取締役会等による意思決定及び業務執行の監督についてモニタリングを行うことを基本とし、当社が業務執行の業況等の確認を行うこととする。

(2) 当社グループに属する会社間の取引は、法令、会計原則、税法、その他の社会規範に照らし適切なものでなければならない。

(3) 当社及び当社グループにおける内部統制の構築を目指し、当社及び当社グループでの内部統制に関する協議、情報の共有化、指示・要請の伝達等について、必要に応じて外部からの最新の情報を検討し、利用・是正が効率的に行われるシステムを含む体制を構築する。

(4) 当社取締役及び当社グループの取締役は、各部門の業務執行の適正を確保する内部統制の確立と運用の権限と責任を有する。

(5) 当社の経営企画室は、当社及び当社グループの内部監査を実施・統括し、当社グループの業務全般にわたる内部統制の有効性と妥当性を確保する。監査業務の年次計画、実施状況及びその結果は、その重要度に応じ取締役会等の所定の機関に報告されなければならない。

(6) 監査等委員会は、当社グループの連結経営に対応したグループ全体の監査・監督を実効的かつ適正に行えるよう会計監査人及び経営企画室との緊密な連携等的確な体制を構築する。

(7) 当社は、当社及び当社グループの財務報告の信頼性を確保するため、金融商品取引法に基づく内部統制報告書の有効かつ適切な提出に向けた内部統制システムの構築を行い、その仕組みが適正に機能することを継続的に評価し、不備があれば必要な是正を行うことにより、金融商品取引法及びその他関係法令等の適合性を確保する体制を整備するものとする。

当社は、会社法第427条第１項に基づき、取締役（業務執行取締役等であるものを除く。）との間において、会社法第423条第１項の損害賠償責任を限定する契約を締結しております。当該契約に基づく損害賠償責任限度は、法令が定める額としております。

当社は、当社及び当社子会社の取締役および管理職従業員(既に退任または退職している者および保険期間中に当該役職に就く者を含みます。)を被保険者とする、会社法第430条の３第１項に規定する役員等賠償責任保険契約を保険会社との間で締結し、被保険者がその職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を受けることによって負担することになる損害を当該保険契約により補填することとしております。なお、保険料は全額会社が負担しており、被保険者の実質的な保険料負担はありません。

当社の取締役（監査等委員である取締役を除く。）は10名以内とし、監査等委員である取締役は４名以内とする旨を定款で定めております。

当社は、会社法第454条第５項に規定する中間配当を取締役会の決議によって行うことができる旨を、定款で定めております。これは、中間配当制度を採用することにより、株主への機動的な利益還元を行うことを目的とするものであります。

当社は、自己の株式の取得について、経済情勢の変化に対応して財務政策等の経営諸施策を機動的に遂行することを可能とするため、会社法第165条第２項の規定に基づき、取締役会の決議によって市場取引等により自己の株式を取得することができる旨を定款で定めております。

当社は、会社法第309条第２項に定める株主総会の特別決議要件について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨を定款に定めております。これは、株主総会における特別決議の定足数を緩和することにより、株主総会の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。

　　　　④ 取締役会の活動状況

(1) 当事業年度における、取締役会の活動状況は以下の通りであります。

※社外取締役 森 豊氏は2023年５月26日開催の定時株主総会終結の時をもって退任したため、在任期間中に開催された取締役会の出席状況を記載しております。

※社外取締役 久野 耕一郎氏は2023年５月26日開催の定時株主総会で新たに就任したため、就任後に開催された取締役会の出席状況を記載しております。

(2)取締役会における主な検討事項は以下の通りです。

⑤指名・報酬委員会の活動状況

指名・報酬委員会は、社外取締役３名及び社内取締役１名の計４名（委員長含む）で構成されており、原則として年２回開催に加え、必要に応じて臨時開催を実施しております。

当事業年度における、指名・報酬委員会の活動状況は以下の通りであります。

※ 当事業年度においては、指名報酬委員会を計１回開催しております。

指名・報酬委員会の具体的な検討事項は、取締役、代表取締役、役付取締役の選定及び解任、報酬関係では取締役（監査等委員を除く）の　個人別の報酬等の内容に係る決定に関する方針及び報酬等の内容を決議しております。

(2) 【役員の状況】

　①　役員一覧

男性9名　女性1名　（役員のうち女性の比率10％）