住友不動産株式会社（8830） 有価証券報告書 2026年3月期

 

【表紙】
【提出書類】	有価証券報告書
【根拠条文】	金融商品取引法第24条第１項
【提出先】	関東財務局長
【提出日】	2026年６月24日
【事業年度】	第93期(自　2025年４月１日　至　2026年３月31日)
【会社名】	住友不動産株式会社
【英訳名】	Sumitomo Realty & Development Co., Ltd.
【代表者の役職氏名】	代表取締役社長　仁　島　浩　順
【本店の所在の場所】	東京都新宿区西新宿二丁目４番１号
【電話番号】	03(3346)1221
【事務連絡者氏名】	経理部長　岩　田　敦
【最寄りの連絡場所】	東京都新宿区西新宿二丁目４番１号
【電話番号】	03(3346)1221
【事務連絡者氏名】	経理部長　岩　田　敦
【縦覧に供する場所】	住友不動産株式会社関西支店 (大阪市中央区北浜四丁目４番９号) 株式会社東京証券取引所 (東京都中央区日本橋兜町２番１号) (注)　上記の関西支店は、金融商品取引法に規定する縦覧場所ではありませんが、投資家の便宜を考慮して、縦覧に供する場所としております。

 

 

E03907 88300 住友不動産株式会社 Sumitomo Realty & Development Co., Ltd. 企業内容等の開示に関する内閣府令 第三号様式 Japan GAAP true cte cte 2025-04-01 2026-03-31 FY 2026-03-31 2024-04-01 2025-03-31 2025-03-31 1 false false false E03907-000 2026-06-24 E03907-000 2026-06-24 jpcrp030000-asr_E03907-000:HasegawaNaokoMember E03907-000 2026-06-24 jpcrp030000-asr_E03907-000:KatayamaHisatoshiMember E03907-000 2026-06-24 jpcrp030000-asr_E03907-000:KawaiNobukoMember E03907-000 2026-06-24 jpcrp030000-asr_E03907-000:KemoriNobumasaMember E03907-000 2026-06-24 jpcrp030000-asr_E03907-000:KobayashiMasatoMember E03907-000 2026-06-24 jpcrp030000-asr_E03907-000:NakamuraYoshifumiMember E03907-000 2026-06-24 jpcrp030000-asr_E03907-000:NishimaKojunMember E03907-000 2026-06-24 jpcrp030000-asr_E03907-000:OdaiYoshiyukiMember E03907-000 2026-06-24 jpcrp030000-asr_E03907-000:OnoderaKenichiMember E03907-000 2026-06-24 jpcrp030000-asr_E03907-000:SakaiTakashiMember E03907-000 2026-06-24 jpcrp030000-asr_E03907-000:TamuraHakaruMember E03907-000 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第一部 【企業情報】

 

第１ 【企業の概況】

 

１ 【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

 

回次		第89期	第90期	第91期	第92期	第93期
決算年月		2022年３月	2023年３月	2024年３月	2025年３月	2026年３月
売上高	(百万円)	939,430	939,904	967,692	1,014,239	1,057,765
経常利益	(百万円)	225,115	236,651	253,111	268,323	289,233
親会社株主に帰属する 当期純利益	(百万円)	150,452	161,925	177,171	191,681	212,535
包括利益	(百万円)	151,408	187,599	278,226	165,184	398,742
純資産額	(百万円)	1,634,049	1,799,372	2,050,582	2,168,107	2,470,712
総資産額	(百万円)	5,806,040	6,365,436	6,678,390	6,722,422	7,185,691
１株当たり純資産額	(円)	1,723.90	1,898.32	2,163.34	2,303.21	2,675.04
１株当たり当期純利益	(円)	158.73	170.83	186.91	202.56	228.42
潜在株式調整後 １株当たり当期純利益	(円)	―	―	―	―	―
自己資本比率	(％)	28.1	28.3	30.7	32.3	34.4
自己資本利益率	(％)	9.6	9.4	9.2	9.1	9.2
株価収益率	(倍)	10.68	8.73	15.51	13.81	19.23
営業活動による キャッシュ・フロー	(百万円)	192,967	165,112	232,033	253,171	127,287
投資活動による キャッシュ・フロー	(百万円)	△209,984	△489,799	△310,694	△143,616	△154,387
財務活動による キャッシュ・フロー	(百万円)	△21,917	355,555	△3,655	△116,847	△12,756
現金及び現金同等物 の期末残高	(百万円)	150,309	184,052	103,125	98,234	58,286
従業員数 [外、平均臨時雇用者数]	(名)	13,040	12,957	12,898	13,844	14,116
		[3,319]	[3,555]	[3,886]	[3,783]	[2,624]

 

(注) １　潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。　

２　「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第89期の期首から適用しており、第89期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

３　当社は、2026年１月１日を効力発生日として、普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。第89期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して、「１株当たり純資産額」、「１株当たり当期純利益金額」を算定しております。

４　当社は、第93期より「グループ従業員向け勤続功労株式報酬制度」を導入しており、同制度に係る信託が保有する当社株式を連結財務諸表において自己株式として計上しております。これに伴い、同制度に係る信託が保有する当社株式を１株当たり純資産額の算定上、期末発行済株式総数から控除する自己株式数に含めており、また、１株当たり当期純利益金額の算定上、期中平均株式数の計算において控除する自己株式数に含めております。

 

(2) 提出会社の経営指標等

 

回次		第89期	第90期	第91期	第92期	第93期
決算年月		2022年３月	2023年３月	2024年３月	2025年３月	2026年３月
売上高	(百万円)	814,453	808,024	828,893	863,139	707,456
経常利益	(百万円)	194,285	207,287	218,476	257,288	229,895
当期純利益	(百万円)	122,864	140,560	147,152	195,566	174,768
資本金	(百万円)	122,805	122,805	122,805	122,805	122,805
発行済株式総数	(株)	476,085,978	476,085,978	476,085,978	476,085,978	936,000,000
純資産額	(百万円)	1,561,762	1,700,063	1,915,734	2,035,706	2,295,957
総資産額	(百万円)	5,407,297	5,928,668	6,247,125	6,226,723	6,764,118
１株当たり純資産額	(円)	1,647.64	1,793.55	2,021.08	2,162.56	2,485.84
１株当たり配当額 (内１株当たり 中間配当額)	(円)	45.00	52.00	60.00	70.00	65.00
	(円)	( 22.00)	( 24.00)	( 29.00)	( 35.00)	( 42.00)
１株当たり当期純利益	(円)	129.62	148.29	155.24	206.66	187.83
潜在株式調整後１株当たり当期純利益	(円)	－	－	－	－	－
自己資本比率	(％)	28.9	28.7	30.7	32.7	33.9
自己資本利益率	(％)	8.1	8.6	8.1	9.9	8.1
株価収益率	(倍)	13.07	10.05	18.67	13.53	23.38
配当性向	(％)	17.4	17.5	19.3	16.9	23.4
従業員数	(名)	5,732	5,757	5,793	5,773	2,021
株主総利回り	(％)	87.9	78.8	152.4	149.0	233.0
(比較指標:TOPIX(配当込み))	(％)	( 102.0)	( 107.9)	( 152.5)	( 150.2)	( 202.2)
最高株価	(円)	4,222	3,792	5,873	6,358	5,358 (8,200)
最低株価	(円)	3,057	2,854.5	2,939.5	3,692	3,870 (4,897)

 

(注) １　潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。　

 ２　最高株価及び最低株価は、2022年４月３日以前は東京証券取引所市場第一部におけるものであり、2022年４月４日以降は東京証券取引所プライム市場におけるものであります。

 ３　「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第89期の期首から適用しており、第89期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

 ４　2026年３月期の１株あたり配当額65円00銭のうち、期末配当額23円00銭については、2026年６月26日開催予定の定時株主総会の決議事項となっております。

５　2026年3月期の株価については株式分割後の最高株価及び最低株価を記載しており、株式分割前の最高株価及び最低株価を括弧内に記載しております。

６　当社は、2026年１月１日を効力発生日として、普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。第89期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して、「１株当たり純資産額」及び「１株当たり当期純利益金額」を算定しております。

７　第89期から第92期の１株当たり配当額は、当該株式分割前の配当額を記載しております。第93期の１株当たり配当額65円は、当該株式分割前の中間配当額42円と当該株式分割後の期末配当額23円を合計した金額であり、株式分割を考慮しない場合の第93期の１株当たり配当額は88円に相当します。

 

８　当社は、第93期より「グループ従業員向け勤続功労株式報酬制度」を導入しており、同制度に係る信託が保有する当社株式を財務諸表において自己株式として計上しております。これに伴い、同制度に係る信託が保有する当社株式を１株当たり純資産額の算定上、期末発行済株式総数から控除する自己株式数に含めており、また、１株当たり当期純利益金額の算定上、期中平均株式数の計算において控除する自己株式数に含めております。

 

２ 【沿革】

1949年12月	財閥解体により株式会社住友本社を継承する会社として設立 (当時は泉不動産株式会社と称する)
1957年５月	住友不動産株式会社に商号変更
1963年４月	清算中の株式会社住友本社を吸収合併
1964年４月	大阪支店を開設
1964年８月	「浜芦屋マンション」(兵庫県神戸市)分譲 (マンション分譲事業に進出)
1970年10月	東京・大阪証券取引所に株式上場
1972年５月	住友不動産カリフォルニア(連結子会社)設立
1973年７月	住友不動産建物サービス株式会社(連結子会社)設立
1974年３月	「新宿住友ビル」(東京都新宿区)竣工
1974年６月	本社を東京住友ビル(東京都千代田区)から新宿住友ビルに移転
1975年３月	住友不動産販売株式会社(連結子会社)設立
1978年２月	株式会社琵琶湖リゾートクラブ(現：住友不動産ヴィラフォンテーヌ株式会社)(連結子会社)設立
1980年８月	住友不動産シスコン株式会社(連結子会社)設立
1982年９月	「新宿NSビル」(東京都新宿区)竣工
1982年10月	本社を新宿住友ビルから新宿NSビルに移転
1982年11月	「広尾ガーデンヒルズ」(東京都渋谷区)分譲開始 (共同事業)
1986年９月	住友不動産フィットネス株式会社(現：住友不動産エスフォルタ株式会社)(連結子会社)設立
1995年10月	規格住宅「アメリカンコンフォート」事業を開始
1996年４月	新建替えシステム「新築そっくりさん」事業を開始
1998年６月	住友不動産販売株式会社(連結子会社)が東京証券取引所に株式上場
1999年３月	不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化ファンド「SURFシリーズ」発売 ※2019年10月事業終了
1999年６月	商業用不動産で国内初の公募証券化実施 (サムクエスト社債)
2002年10月	「泉ガーデンタワー」(東京都港区)竣工
2003年４月	定価制都市型住宅「J・URBAN」シリーズ発売開始
2004年５月	「WORLD CITY TOWERS」(東京都港区)分譲開始
2008年４月	住友不動産ベルサール株式会社(連結子会社)設立
2011年10月	「総合マンションギャラリー」新規開設(秋葉原・新宿・渋谷・池袋・田町) ※現在12か所
2014年12月	分譲マンションで初の年間供給戸数日本一達成 (2014年～2019年まで６年連続)
2015年４月	「東京日本橋タワー」(東京都中央区)竣工
2015年９月	「新築そっくりさん」事業の累計受注棟数10万棟突破
2016年10月	「住友不動産六本木グランドタワー」(東京都港区)竣工
2017年２月	住友不動産商業マネジメント株式会社(連結子会社）(2020年１月商号変更)設立
2017年６月	住友不動産販売株式会社上場廃止 (完全子会社化)
2019年１月	インド事業会社 Goisu Realty Pvt. Ltd.設立
2019年７月	インド・ムンバイ 新都心「BKC地区」で第１号物件用地取得
2020年６月	「新宿住友ビル」(東京都新宿区)リニューアル・全天候型イベント空間「三角広場」完成
2021年６月	「新築そっくりさん」事業25周年(４月)、累計受注棟数15万棟突破
2021年９月	住友不動産販売株式会社の不動産仲介新サービス「ステップオークション」を開始
2022年４月	東京証券取引所の市場区分の見直しにより、市場第一部からプライム市場へ移行
2022年11月	インド・ムンバイ 新都心「BKC地区」で第２号物件用地取得
2023年１月	羽田空港直結複合施設「羽田エアポートガーデン」(東京都大田区)全面開業
2023年２月	「住友不動産東京三田ガーデンタワー」(東京都港区)竣工
2023年10月	インド・ムンバイ中心部 「ワーリー地区」で延床100万㎡超の大規模複合開発用地取得
2025年４月	「新築そっくりさん」、「注文住宅」事業を会社分割(吸収分割)により、住友不動産ハウジング株式会社(新規設立)に承継・分社化　（新規設立連結子会社）
2025年４月	住友不動産販売株式会社を住友不動産ステップ株式会社に商号変更
2025年５月	インド・ムンバイ 新都心「BKC地区」で第３号、第４号物件用地取得

 

 

３ 【事業の内容】

当社の企業集団は、当社および連結子会社49社ほかにより構成され、その主要な事業および当該各事業における当社および主要企業の位置づけは次のとおりです。

なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1)連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」をご参照ください。

 

(1) 不動産賃貸事業

当社は、主としてオフィスビルならびに高級賃貸マンション等の開発・賃貸事業を行っております。また、住友不動産ヴィラフォンテーヌ㈱がホテル運営を、住友不動産ベルサール㈱がイベントホール・会議室等の賃貸運営を、住友不動産商業マネジメント㈱が商業施設等の賃貸運営を行っております。

 

(2) 不動産販売事業

当社は、マンション、戸建住宅、宅地等の開発分譲事業を行っております。また、住友不動産シスコン㈱がインテリアの販売を、当社および住友不動産建物サービス㈱がマンション分譲後の管理業務を行っております。

 

(3) ハウジング事業

住友不動産ハウジング㈱は、建替えの新システムである新築そっくりさん事業ならびに新築戸建住宅等の建築工事請負事業を行っております。

 

(4) ステップ事業

住友不動産ステップ㈱は、不動産売買の仲介事業、住宅等の販売代理および賃貸仲介事業を行っております。

 

(5) その他の事業

住友不動産エスフォルタ㈱がフィットネスクラブ運営を、泉レストラン㈱が飲食業を、いずみ保険サービス㈱が保険代理店業を、泉カントリー倶楽部㈱がゴルフ場運営を行っております。

 

以上に述べた事項の系統図は次のとおりであります。

 

 

 

 

４ 【関係会社の状況】

 

名称	住所	資本金 又は出資金 (百万円)	主要な事業 の内容	議決権の 所有割合 (％)	関係内容
(連結子会社)
住友不動産ハウジング㈱(注２)	東京都新宿区	3,000	ハウジング事業	100	同社に事務所を賃貸しております。 職員の兼任　２名
住友不動産ステップ㈱(注３)	東京都新宿区	2,970	ステップ事業	100	当社分譲物件の販売を委託しております。また、同社に事務所を賃貸しております。 職員の兼任　１名
住友不動産建物サービス㈱	東京都新宿区	300	不動産販売事業	100	当社分譲・賃貸物件の管理を委託しております。また、同社に事務所を賃貸しております。 職員の兼任　１名
住友不動産シスコン㈱	東京都新宿区	70	不動産販売事業	100	当社分譲・賃貸物件の内外装工事を発注しております。また、同社に事務所を賃貸しております。 職員の兼任　２名
住友不動産 ヴィラフォンテーヌ㈱	東京都新宿区	50	不動産賃貸事業	100	同社にホテル・事務所を賃貸しております。
住友不動産ベルサール㈱	東京都新宿区	50	不動産賃貸事業	100	同社にイベントホール・会議室・事務所を賃貸しております。 職員の兼任  １名
住友不動産商業マネジメント㈱	東京都新宿区	50	不動産賃貸事業	100	同社に商業施設・事務所を賃貸しております。 職員の兼任　２名
住友不動産エスフォルタ㈱	東京都新宿区	50	その他の事業 (フィットネスクラブ)	100	同社に店舗・事務所を賃貸しております。
住友不動産 カリフォルニアインク(注４)	California U.S.A.	US.$ 162,771千	不動産賃貸事業	100	職員の兼任  ３名
エスエフ目黒開発特定目的 会社(注４)	東京都新宿区	15,265	不動産賃貸事業	－	同社から賃貸住宅・事務所を賃借しております。また、同社に優先出資をしております。
その他39社

 

(注) １　主要な事業の内容欄には、セグメントの名称を記載しております。

　　 ２　2025年４月１日付で当社の完成工事事業（現ハウジング事業）を住友不動産ハウジング㈱へ会社分割（吸収分割）により承継し、同社を当連結会計年度より連結の範囲に含めております。

３　住友不動産ステップ㈱は、2025年４月１日に住友不動産販売㈱から商号変更しております。

４　特定子会社に該当しております。

５　住友不動産ハウジング㈱の売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く。）は、連結売上高に占める割合が10％を超えておりますが、セグメント情報における「ハウジング事業」の売上高に占める当該連結子会社の売上高（セグメント間の内部売上高又は振替高を含む）の割合が100分の90を超えるため、主要な損益情報等の記載を省略しております。

 

第２ 【事業の状況】

 

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

 

文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2026年３月31日)現在において当社グループが判断したものであります。

 

 

＜目次＞ (1) 経営の基本方針 (2) 「住友の事業精神」による住友不動産グループの「持続的成長戦略」 ① 市況の変化に強く利益が下振れしにくい強固な事業基盤 イ. 東京は世界最大、最優良のオフィス市場 ロ. 「金の卵を産む鶏」＝プライム資産 ハ. 当社独自の「オフィスデパート戦略」 ② 積極的な成長投資による賃貸事業の大幅拡充 イ. 最大の成長エンジン：東京 ロ. 第２の成長エンジン：インド・ムンバイ ③ 持続的成長が、持続的株主還元増、持続的賃上げをもたらす イ. 持続的な株主還元増 ロ. 持続的な賃上げ ④ 持続的成長と企業価値向上を促すガバナンス体制の強化 イ. 経営体制改革 ロ. 政策保有株の縮減および持続的成長戦略への有効活用 ⑤ 持続的成長に資する新たな成長分野 イ. 既存住宅事業（リフォーム・流通）の強化 ロ. 国内の開発分譲型事業を「マンション分譲事業」と「収益物件分譲事業」の二本柱に (3) 第十次中期経営計画の進捗 ① 第十次中期経営計画骨子 ② 第十次中期経営計画１年目を終えて今後の課題への対処 イ. 金利上昇に負けないオフィスビルの賃料改定ができるか ロ. 建築費上昇や工期長期化への対策はあるか ハ. 新築分譲マンション事業環境の見通しとその対策はあるか

 

 

 

(1) 経営の基本方針

430年の歴史「住友の事業精神」を継承した経営理念

当社は、住友本社を継承した住友グループの総合不動産会社として、430年もの歴史を刻む“住友の事業精神”を経営理念としています。世界で最も永続している企業グループの一つである住友グループは、「信用を重んじ、浮利を追わない」、「自身を利するとともに社会を利する」といった事業精神を脈々と受け継いでおり、住友不動産グループでも、これら先人の教えを踏まえ、信用を大切に、目先の利益を追わず、自己利益の追求による経済価値だけでなく、先々まで世に必要とされる持続的な社会価値をも一体的に創出することを理念に掲げています。

この理念に即し、当社は、『より良い社会資産を創造し、それを後世に残していく』ことを基本使命とし、各事業を通じて環境をはじめとする様々な社会課題の解決に取り組みつつ、企業価値の最大化を目指すことを経営の基本方針としています。さらには、この企業姿勢をコーポレートスローガン『信用と創造』として掲げ、そして、ステークホルダーの皆様との信頼関係を大切に、且つ、高い目標を掲げ、新たな発想で新分野に挑戦し、“新しい価値を創造”することを行動指針として事業展開を進めています。

 

 

(2) 「住友の事業精神」による住友不動産グループの「持続的成長戦略」

当社は、市況の変化に強く利益が下振れしにくい強固な事業基盤を築くとともに、常に成長のための投資を怠らず、一過性の利益に頼らない持続的な成長を成し遂げ、その果実として持続的な株主還元増と賃上げを可能にするという「持続的成長戦略」を経営の根本としています。

 

① 市況の変化に強く利益が下振れしにくい強固な事業基盤

当社のこれまでの成長を支えてきた原動力は、東京都心のオフィスビルを中核とした不動産賃貸事業です。不動産賃貸事業の営業利益は当社全体の７割近くを占め、まさに、大黒柱として企業価値の根幹を成しています。

当社は、1970年代初頭からおよそ半世紀にわたり、東京都心に特化したオフィスビル開発を推進、事業基盤を拡充してまいりました。これまで様々な環境変化を経てきましたが、首尾一貫して資産売却による一時的な利益を追わず、開発用地を自ら創り出してビルを開発、保有賃貸して長期安定的な賃貸利益を蓄積するという長期視点による経営方針を貫き、継続しています。その結果、景気の動向に耐性のある強固な収益構造を確立しています。

 

 

東京都心の賃貸ビルを中心としたプライム資産を保有し安定収益を積み上げることは、当社の持続的成長において最も重要な基本戦略です。

当社は、「世界最大、最優良のオフィス市場である東京」で、立地や規模の希少性が高く高収益で、今後も得難く持ち続ける意義のある「金の卵を産む鶏」＝プライム資産を、他社には真似できない当社独自の“オフィスデパート戦略”のもと積み上げてきたことで、競争力の高い事業基盤を築いてまいりました。

今後も長期的な競争力強化のため、プライム資産をさらに積み上げてまいります。

 

<企業価値創出の源泉：「土地を創る力」> 当社は、大型用地の希少な東京都心において、細分化された土地を買い纏めたり、地権者の権利関係を調整する再開発の手法を用いて土地を創り出しています。今ではこの「土地を創る力」こそが当社最大の強みであり、企業価値創出の源泉となっています。当社は、「土地を創る力」をはじめこれまで培ってきた経営基盤や強みを活かし、さらなる収益力の拡大と企業価値の向上を目指してまいります。

 

 

イ. 東京は世界最大、最優良のオフィス市場

 

a. 東京はニューヨーク、ロンドンよりも大きい、世界最大のマーケット

東京のオフィス総床面積は1,750万坪で、ニューヨーク、ロンドンを上回る世界最大の市場規模であるとともに、過去20年間の平均空室率が約５％、直近空室率2.2％と極めて安定しており、世界最大・最優良のオフィスビルマーケットです。

東京,NY,ロンドンのオフィス総床面積

東京（都心５区）空室率と賃料の推移

 

 

b. 建替え再開発が中心であり、オフィス床のネット供給増は差引年間１％未満

近年の東京では、都市防災を強化して社会基盤整備を進めるため、容積緩和などのインセンティブが付与されるのを受け、都心一等地の建替型再開発が進んでいます。しかしながら、追加付与される容積率の多くは商業床やホテル床などに充当することが義務付けられ、新しいオフィス床の増加は限定的で、取り壊される旧オフィス建物の滅失面積を差し引いたオフィス床のネット供給量は、直近20年間で年１％程度の増加に留まっており、長期的に見れば需給関係はバランスが取れたものとなっています。

 

オフィス総床面積の推移（東京23区）

 

c. 大企業が集結、多様な産業が揃う世界に類例のないマーケット

日本の大企業（時価総額上位 100 社）の８割は東京に本社を置き、本社を地方に置く大企業も東京本社を併設していることが一般的です。これに対し、ニューヨークでは１割強、ロンドンも５割に留まっています。　

また、業種別に見ても製造、サービス、情報通信、金融など、東京には多様な業種が集結しており、金融業が中心のニューヨークなど、産業クラスターが諸都市に分散する諸外国とは大きく異なっています。このため、オフィスニーズも裾野の広い安定した構造となり、業種ごとに好不況はあっても、縮む業界の床を伸びる業界が吸収し、その結果、需給が安定し、諸外国と比べ相対的に空室率は低水準に留まっています。

 

東京の企業集積（時価総額上位100社の本社所在地と業種）

 

 

d. 充実した都市交通インフラゆえ、都心の希少価値が揺るがない

東京都心の交通手段で核となる環状山手線に、四方から鉄道網 42 路線が接続され、安全かつ正確な時間で運行される鉄道インフラを利用して、首都圏全方位から通勤者が都心に集まっています（首都圏オフィスワーカーの８割超が公共交通機関を利用）。この効率的な交通インフラのおかげで、企業にはオフィスを郊外に移転する積極的メリットが生じず、結果、東京には将来にわたって動くことのない都心が形成され、東京都心の希少価値は揺るがないものとなっています。

 

 

都心への交通インフラ網

ターミナル駅の乗降客数

 

 

 

 

 

e. 構造的・継続的な人口流入

首都圏には多くの企業や大学、ホテル、病院、充実した商業施設など、人が集まる魅力があります。そのため、首都圏の人口は、長期間にわたり流入超過となっており、しかも、その牽引役は20 歳前後の若年層となっています。 東京に集積する大学への地方からの進学者は変わらず多く、卒業後もそのまま東京の企業に就職する傾向が長年にわたり定着し、大学、企業の集積が人を呼び、人の集積が企業を呼び込む好循環となっています。

人口流入超過数

 

 

ロ. 「金の卵を産む鶏」＝プライム資産

この世界最大・最優良の東京オフィスマーケットにおいて、当社は床面積規模でNo.1の地位にあります。また、保有延床150万坪超のポートフォリオの中でも、立地や規模の希少性が高く、今後も得難く持ち続ける意義のある「金の卵を産む鶏」をプライム資産と定義しており、こうしたプライム資産を保有することで毎年生み出される潤沢なキャッシュフローが当社の持続的利益成長の源泉となっています。

 

■主なプライム資産

 

 

 

 

 

 

ハ. 当社独自の「オフィスデパート戦略」

当社は不動産賃貸事業の中核を担うオフィスビル賃貸事業において、賃貸オフィスビルポートフォリオの大部分（95％）が東京23区に、84％がビジネス主要エリアの集中する東京都心部（都心７区）に所在しています。また、その多くは、主要な鉄道路線・地下鉄駅の至近に位置し、ビジネス拠点として優位なアクセス利便性を有しており、当社ビルに入居する約1,800社のテナント企業は、大企業からベンチャー企業まで企業規模や業種が多岐に渡り、景気や社会の変化に耐性が強く安定した収益の確保を実現しています。

 

◇ 規模の多様性…大企業からベンチャー企業まで対応

◇ 立地の多様性…都心各エリアに展開しており、各業界の多様なニーズに対応

 

 

 

②  積極的な成長投資による賃貸事業の大幅拡充

当社の最大の成長エンジンは東京都心の大規模再開発事業であり、六本木、八重洲、築地、池袋、飯田橋など、当社所有予定延床約60万坪に既投資額を含め2.6兆円超を投じる計画です。

また、第２の成長エンジンとして、インド・ムンバイに既投資額を含め１兆円を投じます。交通インフラの整備が急ピッチで進められ、将来、東京都心部に匹敵するビジネスエリアに進化する可能性を強く感じさせるムンバイで、延床約50万坪の開発プロジェクトが動き出しています。

 

 

イ. 最大の成長エンジン：東京

東京都心で完成済稼働物件を取得する場合、通常は2.5～3.5％程度の利回りにしかならないところ、当社は、デベロッパーとしての開発力を発揮してきたことで７％を超える高利回り（NOI利回り）を実現しています。当社の含み益は、この高利回りを時価評価した結果であり、未活用資産の含み益とは全く異なっています。

 

利便性が高い都心ほど再開発が進み、ビル立地が郊外化していないことからも、事業適地の範囲は自ずと限られてきます。仮に、売却によってプライム資産の含み益を実現したとしても、事業性の高い物件の開発機会を得ることは容易ではなく、単純に「売って利益を出した後で、安く買い直す」ことは極めて困難です。したがって、プライム資産を売却して一過性の売却益を獲得することは、毎年のキャッシュ・フローを減らして、持続的成長を損なうことになると考えています。例えて言えば、鉄道会社が線路を売る、メーカーが最新鋭製品を作る工場を売るのと同じで、当社の主力事業の縮小を意味しており、当社は、プライム資産を一過性の利益を得るために売却するのではなく、寧ろ積み上げていくことが必要であると考えています。

 

 

≪現在進行中の主な開発計画≫

プロジェクト名	所在地	延床面積※ (坪)	竣工（予定）
八重洲二丁目中計画	中央区	117,000	2029/3期
東池袋一丁目計画	豊島区	47,000	2030/3期
八重洲二丁目南計画	中央区	42,000	十一次以降（開発推進中）
富士見二丁目計画	千代田区	14,000	〃
九段南一丁目計画	千代田区	25,000	〃
秋葉原駅前東計画	千代田区	16,000	〃
後楽二丁目南計画	文京区	84,000	〃
築地一丁目計画	中央区	56,000	〃
六本木五丁目西計画	港区	327,000	〃

 

※当社グループ外の第三者持分を含んだ総延床面積

 

八重洲二丁目南計画 延床面積：42,000坪

六本木五丁目西計画 延床面積：327,000坪

 

 

ロ. 第２の成長エンジン：インド・ムンバイ

当社は、2019 年以来、大規模用地を単独で取得し、オフィスビルなどの開発・リーシング・管理まで一貫して行う「東京同様の当社オフィスビル事業」をインド・ムンバイで推進しています。

単独出資による事業は、インドの複雑な制度やリスクを直接我が事として理解することで当社なりの工夫の余地が生まれ、リスクを小さく、リターンを大きくできると考えています。この考え方は、当社が従来より、東京都心で、社員自ら多数の地権者と直接交渉し、大きな再開発を次々と実現してきたDNAを引き継ぐものです。

当社は、高い経済成長率と市場規模を備えたインド・ムンバイを、“東京に並ぶ一大事業拠点”とすることを目指してまいります。

 

 

 

 

<高成長・高収益のインド・ムンバイ> インドは総人口14.5億人、平均年齢28.4歳の世界最大の民主主義国家であり、2028年には日本・ドイツを抜いて世界第３位のGDPに至ると想定される経済大国です。その中で、マハラシュトラ州都ムンバイは、市域人口約1,840万人を誇り、インドにおける経済の中心地として古くから栄えています。グローバル金融機関のインド本社、インド各財閥の本社が集中しており、現在の都心を中心に公共交通機関の整備が進められているなど、東京と同様、都心が動かない都市構造となっています。インド経済発展の弱点とされていたインフラ面の強化に伴い、今後、経済大国としてのインドの地位はさらに高まることが予想され、ムンバイでは将来にわたり都心のオフィスビル競争力が揺るがないと判断しています。
	① 経済成長 ■インドの経済成長は近年さらに勢いを増しており、2028年にはGDP世界３位へ （2011年対比の経済成長率では、すでに中国を上回る水準で推移） 主要国GDP順位の推移 2011年以降の主要国GDP順位の推移 インドの１人あたり名目GDPの推移と今後の見通し	② 人口 ■人口世界一、生産年齢人口は全人口の2/3 ✓総人口は2024年時点で中国を抜き世界１位の14.5億人、平均年齢は28歳

 

 

 

 

 

≪現在の各物件の進捗状況≫

■ BKC第１号物件

2026年秋の竣工に向けて建築工事は順調に進捗しています。

■ BKC第２号物件

建築工事に着手済みで、2029年の竣工を予定しています。

■ BKC第３号、第４号物件

第１号、第２号物件での開発経験を活かし、早期の着工を目指してまいります。

■ワーリー

商品企画、行政協議など着工に向けた準備を着々と進めています。

 

 

 

BKC第１～４号物件 開発用地

 

 

③ 持続的成長が、持続的株主還元増、持続的賃上げをもたらす

 

イ. 持続的な株主還元増

今中計より、毎年得られるキャッシュフローが拡大した結果、借入金を増やすことなく『成長投資』と『株主還元の拡充』を両立できるステージに上がりました。

当社は、長期的な収益基盤強化のための積極的な成長投資は継続しつつ、株主の皆様への還元強化のため、利益成長に沿った「持続的増配（累進配当）」を行う方針とし、配当性向35%到達まで年８円以上の累進配当を確約しています。

この成長・還元の好循環を永きにわたって継続するためにも、今後も成長投資を怠らず、一過性の利益に頼らず、持続的成長を図っていく方針です。

 

当期利益と配当の推移

 

 

 

<TOPICS：利益上振れにつき、2026年３月期配当を９円増配に引き上げ（35円→44円）>   2026年３月期の当期純利益は計画を超過達成しましたので、2026年３月期末の配当に１円追加し、従来計画の年８円増配を９円増配としました（35円→44円）。 次期以降も、公約である年８円の累進配当を基本とし、さらに増配ペースを早めるべく利益の上積みを目指してまいります。 増配の推移

 

 

ロ. 持続的な賃上げ

当社の給与制度は、定期昇給がない代わりに、年齢、性別、社歴を問わず、役割と成果のみで評価し、社員の成長に応じて年収を上げる仕組みとしています。言い換えれば、「年収がアップした社員」が多いほど、当社の生産性、企業価値が向上したということであり、「人件費はコストではなく投資」を体現する制度と言えるものです。なお、2025年３月期は5.7%、2026年３月期は 6.0％の賃上げを実現しました。

（人材戦略の詳細については、「５．従業員の状況等」をご参照下さい。）

 

 

＜勤続功労株式報酬制度＞

当社は、2024年12月に住友不動産ハウジング株式会社の従業員向けに勤続功労株式報酬制度を新設し、その後2025年２月に当社グループ従業員全体（退職金制度がある当社またはグループ会社従業員を除く。）に対象範囲を拡大し、現在はグループ従業員約1.4万人のうち１万人が対象となりました。

本制度は従業員の毎年の貢献に応じて当社株式の受取権を割り当てるもので、年々当社株の受取権が累増します。また、当社の基本方針である持続的成長によって株価が上昇すれば、さらに受取報酬は増えていきます。本制度により、従業員が大いに力を発揮し、当社の株価上昇によって自らも受取報酬が増加するという好循環を作り出すことができます。

 

 

 

<実質ROE※> ※実質ROE：株式市場の変動で大きく上下する保有有価証券の評価差益を除く自己資本を分母とする 現在の実質ROEは10.6%です。 当社は、一過性の資産売却益に依存せず、安定収益であるオフィス賃貸収入を着実に増やし、 引き続き安定的に且つ高い利益成長を実現することで、ROEの維持・向上を目指す方針です。

 

 

④ 持続的成長と企業価値向上を促すガバナンス体制の強化

 

イ. 経営体制改革

当社はこれまで、社内取締役の減員と、社外取締役の増員並びに多様性の確保を進め、取締役会の監督機能を継続強化してまいりました。2020年に執行役員制度を導入して以降、執行体制の強化にもあわせて取り組み、2025年には同制度をグループ主要会社に拡大するなど、経営の監督と執行を分離する経営体制改革を着々と進めてきています。また、2025年６月開催の定時株主総会にて取締役の任期を短縮（２年→１年）し、監督機能に必要十分な取締役定数へ削減（12名→９名）しました。

 

これまでの主な取り組み

 

当社は、現監査役４名の会社法に定める任期保証を尊重しつつ、2027年定時株主総会において監査等委員会設置会社に移行して社外取締役を過半数とする方針を既に公表しており、本年定時株主総会にて、１年後の株主総会終了時をもって監査等委員会設置会社に移行する旨の定款変更議案を上程します。

 

 

 

 

 

ロ. 政策保有株の縮減および持続的成長戦略への有効活用

当社は、政策保有株の縮減目標として取得価格ベース（簿価）の株主資本に対する比率を10％以下とする目標を掲げてきました。当期末におきまして、１年間に及ぶ相手先との精力的な協議を経て、売却ないし、「信託を用いた、上場有価証券売却スキーム」を導入して純投資に振替えることで、取得価格ベースの株主資本比率は7.8％となり、目標を２年前倒し（2022年５月に策定した当初目標からは５年前倒し）で達成しました。

また、今後概ね10年間で「政策保有株式を含む上場有価証券4,000億円を売却し、持続的成長戦略に有効活用する方針」につきましても、当期に売却した約500億円と合わせ、同スキームの導入により約3,400億円（当期末時価ベース）に目途をつけたこととなります。なお、今後発生する売却益は、特別損失と金利増を相殺して、営業利益の増加を当期利益の増加に直結させるために活用し、売却資金は、10％以上の高利回りが期待可能なインドなどへの成長投資へ充当することとしています。これにより、当社は、政策保有株の縮減と持続的成長を同時に実現してまいります。

 

（保有株式の詳細は、「４．コーポレートガバナンスの状況等　(5)株式の保有状況」を併せてご参照下さい）

 

⑤ 持続的成長に資する新たな成長分野

首都圏における新築分譲マンションの供給戸数は、1990年代のピーク時約10万戸から現在は２万戸台に大幅に減少しています。一方で、中古住宅の流通戸数は増加を続けており、2010年代中盤には新築供給戸数を逆転し、現在も継続して増加しています。

既存住宅が大きく数を増やしてきた背景には、建築費の高騰に加えて、耐震性能向上などによって耐用年数が長期化し、適切なリフォームをすることで長く使い続けることが可能となったことなどがあります。また、既存住宅は新築に比べて取得総額を抑えやすく、多くの選択肢から物件を選びやすいという特徴があることに加えて、地球環境負荷の軽減という観点からも、社会全体として『既存住宅ストック』の有効活用を推し進めるべきだという時代に変わってきました。

こうした動きから、住宅マーケットは、従来の『新築』を中心としたマーケットから『既存』を中心とするマーケットへと、大きく構造が変化していると捉えています。

 

住宅の軸足は新築から中古へ

 

イ. 既存住宅事業（リフォーム・流通）の強化

 

a. リフォーム事業：住友不動産ハウジング

当社グループのリフォーム事業「新築そっくりさん」は、1995年の阪神・淡路大震災をきっかけに、戸建て住宅を「建替えより安く、地震に強い住宅に再生できないか」という思いから誕生した商品です。安心安全な住まいづくりを根本とし、確かな耐震補強、安心の定価制などの特徴を備え、大規模リフォームの分野において業界一位の実績を誇るまでに成長しました。

「新築そっくりさん」は、既存建物の基礎や柱、梁など、活かせるものは最大限に活かして工事を施工しますので、新築に比べ低コストで、新築並みの性能に向上させることができます。現在、国内の住宅の多くは耐震不安に加え、断熱性能の低い「暑くて寒い家」となっています。当社は、住む人の健康を守り、社会課題であるCO₂削減にも大いに寄与する『高断熱リフォーム』の認知拡大と普及を図り、更なる成長に繋げてまいります。

一方で、建築の担い手不足が深刻化していく中、「ニーズはあれども、工事が出来ない」という、施工キャパシティ不足が成長の阻害要因になりかねない状況となっています。そこで、高品質・高性能の商品力を武器に着実にシェア・利益を増やしてきた新築注文住宅を担う事業と「新築そっくりさん」を担うリフォーム事業を分社化・統合し、店舗網、住宅設備、設計、施工体制など、様々な面を共通化することで、棟梁さん、設備業者さんといった多くのパートナーとの共存共栄を目指す構造改革に取り組んでいます。

 

 

b. 不動産流通事業：住友不動産ステップ

不動産流通事業は、インターネットの普及から始まり、DXの進化、更にはAI社会の到来により、水面下では大きな市場変化の最中にあります。

従来は駅前店舗を拡大し、チラシを大量に配布するなどしてお客様を集客し、売り情報と買い情報を結び付ける、いわゆるマッチング型ビジネスが事業の中心でした。一方で将来の不動産流通事業は、マーケット変化の予測や需要動向などを分析した上で、適正価格での透明性の高い取引の推進をはじめ、コンプライアンスの強化を基盤とした安心・安全な取引の支援、さらには税務や相続相談も含めた、お客様を総合的に支援する高度且つ幅広い付加価値が求められる時代になると考えています。

 

住友不動産ステップでは、透明性の高い取引を実現する「ステップオークション」を導入、さらにはDX化によって徹底した業務の見える化を図るなど、お客様の利益を損なう「囲い込み」が生じ得ない、疑われようがない体制構築を推進しています。

また、店舗網を集約・統合して一店舗あたりの人員を増やすことで、OJTに依存していた従業員への指導体制を見直して専門人材育成の強化を図るなど、個人能力に依存した体制から脱却し、チームで専門能力を提供する体制へと移行するとともに、併せて歩合給の廃止を含む人事給与制度の改革も実施しています。　

一時的な痛みは伴いますが、将来の更なる飛躍を目指すため、聖域なき構造改革に取り組んでまいります。

 

 

ロ. 国内の開発分譲型事業を「マンション分譲事業」と「収益物件分譲事業」の二本柱に

マンション分譲事業は当社の大きな柱であり、今後数年は現在の高い利益水準を維持できる見通しですが、土地代・建築費の高騰による事業化可能エリアの縮小、住宅マーケットにおける「新築」から「既存」への変化もあり、今後持続的に供給量を拡大することは困難であると考えています。

このような事業環境の変化を見据え、当社は、投資家向けの収益物件分譲事業を強化する方針を公表しました。国内での不動産投資家が厚みを増す中、本事業をマンション分譲事業と並ぶ二本目の柱として育てていくことで、国内の開発分譲型事業を更に成長させていきます。

なお、本事業は、更地を取得し、その上に建物を建設、更にはテナントを誘致してから売却というサイクルが基本となりますので、業績への寄与は次期（第十一次）中計以降となる見込みです。

 

＜非プライム資産の有効活用＞

当社は、保有資産を中計ごとに再度評価し、保有を継続するもの（＝プライム資産）、賃貸稼働させたまま投資家に売却するもの、用途変更を伴う建て替えを実施してプライム資産化するもの、もしくは開発して売却するものなど、様々な手法で持続的成長に資するよう、保有資産の最有効活用を図ってまいりました。

今後、東京60万坪、インド・ムンバイ50万坪の成長投資によってプライム資産の更なる強化、賃料収入の大幅な拡大が確実となり、非プライム資産の賃料収入に頼ることなく成長を持続できるステージに入ってきたため、これまでの非プライム資産の有効活用を更に加速させ、様々な用途で活用していく方針も併せて公表しています。

 

・「今後も堅持する２つの方針」と「しなやかに適応する４つの新方針」（2025年11月11日）

https://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/release_20251111_1_JP.pdf

・2025年９月期 決算説明会資料

https://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/IRPresentationMaterial202509.pdf

 

 

開発分譲型事業をマンション分譲型事業と収益物件分譲事業の二本柱に

 

(3) 第十次中期経営計画の進捗

当社は、３年毎に策定する中期経営計画の達成を最重要課題とし、これを着実に遂行することにより企業価値を高めてきました。

 

 

① 第十次中期経営計画骨子

 

≪中計３ヵ年合計の数値目標≫

■ 2027年３月期（中計２年目）経常利益3,000億円到達

■ 15期連続 当期利益最高益更新

■ 長期的ターゲット：今後10年以内 経常利益4,000億円超

 

 

 

 

② 第十次中期経営計画１年目を終えて今後の課題への対処

 

 

第十次中計の初年度となる2026年３月期は、13期連続の当期純利益最高益更新を達成し、堅調なスタートを切ることができました。他方、金利上昇や建築費高騰、国際紛争リスクなど、事業環境の不透明さは増してきています。

第十次中計１年目を終えて、当社が何を課題とし、その解決に向けて如何なる対処を講じているかについては以下の通りです。

 

同内容の詳細は、2026年５月13日公表のステートメントおよび決算説明会資料をご参照ください。   ・第十次中期経営計画１年目を終えて 今後の課題への対処 https://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/release_20260513_1_JP.pdf ・2026年３月期 決算説明会資料 https://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/IRPresentationMaterial202603.pdf

 

 

 

イ. 金利上昇に負けないオフィスビルの賃料改定ができるか

金利上昇リスクに対しては、これまでも借入期間の長期化および金利の固定化により備えてきましたが、昨年来、金利上昇が鮮明になる中、その上昇に負けないオフィスビルの賃料改定を実現できるかが重要な課題となっています。

 

 

東京のオフィス市場は需給逼迫により賃料上昇

現在、東京のオフィス市場は空室率が大幅に低下し、増床意欲の旺盛な企業が残り少ない空室を取り合う状況となっており、賃料相場は上昇し続けています。

当社における直近半年（2026年３月期下期）の新規成約平均賃料は前年同期比で約10%上昇しています。また、2026年３月期の賃料改定につきましては、ほぼ全件に値上げをご理解いただき、最大20％超、平均７％台の賃料上昇を実現しています。

 

 

デフレ時代からインフレ時代への大転換期を迎え、持続的な賃料上昇局面に突入

東京オフィス市場は、空室率の大幅低下に加え、失われた30年からインフレ時代への大転換期を迎え、本格的な賃料上昇局面に突入しています。過去を振り返ると、ピーク時（1991年）における東京都心５区の平均賃料（全グレード平均）が坪4.4万円であったのに対し、35年経った現在は未だ坪2.2万円程度です。当社は、足元の賃料上昇はまだまだ入口段階に過ぎず、今後持続的に上昇していくと考えています。そして、東京都心部におけるオフィス所有床面積No.１の当社は、賃料上昇の恩恵を最も享受できる立ち位置にいるため、金利上昇分を吸収し、さらなる収益拡大が期待できると考えています。

 

東京都心５区 ピーク時（1991年）との賃料比較

 

 

ロ. 建築費上昇や工期長期化への対策はあるか

労務費、資材費の上昇や工期長期化などに伴い、再開発などの事業規模の大きい案件において、他社では事業計画の大幅な見直し、場合によっては頓挫を余儀なくされた事例が発生しています。当社では、長年にわたりゼネコンさんやサブコンさんと培ってきたパートナー関係を活かし、合理的な建築費抑制と工期短縮に共同で取り組んでいます。

 

 

長年にわたるゼネコンさん、サブコンさんとのパートナー関係

当社は工事発注先を決定するにあたり、着工直前に複数の相手先に相見積もりを依頼して発注先を選定することに拘らず、ゼネコンさん、サブコンさんと用地取得の段階から事業目的や事業スケジュールを共有した上で、建築費を含む事業計画について繰り返し協議を行っています。これにより過剰設計や独善設計、一方的な工期の押し付けを避け、コストアップを最低限に抑え、事業計画が頓挫するリスクを大幅に軽減しています。

 

 

東京都心60万坪の開発方針に変更なし

建築費は上昇しているものの、前述の通り賃料水準も持続的に上昇する局面に突入していることから、東京都心60万坪の開発は引き続き推進していく方針です。　

 

ハ. 新築分譲マンション事業環境の見通しとその対策はあるか

首都圏における新築マンションの供給戸数は、ピーク時の年10万戸から、直近では年2.2万戸程度まで大幅に減少しました。それに加え、中東情勢の悪化に伴う資材不足による工期遅延と価格高騰への懸念も重なり、業界全体としては安定的な分譲マンション供給が不透明な状況となっています。

 

３年分の完成“財”庫 これに対し当社は、約３年分、6,000戸を超える完成在庫（※）を有していますので、当面の間安定的な供給が可能です。当社では、竣工前完売が業界の常識であった20年以上前から、建物竣工後も安易な値引きをせず、「完成在庫は売れ残りではなく、むしろ財産である」という考えに基づき、実際の建物をご確認いただきながら時間をかけて大切に販売することで事業利益を確保してきました。この“財”庫は、中東情勢の悪化により工期遅延が懸念される局面においても、今後の安定的な供給と事業利益を支える貴重な財産となっています。 なお、2027年３月期計上予定戸数については期初時点で大半の契約が完了し、現在の営業活動の主戦場は、2028年３月期計上予定分となっています。 （※）2027年３月期以降に引き渡し予定の契約済み住戸含む

 

 

 

<分譲宅地事業を強化>   将来的な新築分譲マンション市場の供給減を見据え、「分譲宅地事業」を強化していくこととし、2026年２月に分譲宅地＋注文住宅の新ブランド「シティガーデン」を発表しました。 「分譲宅地＋注文住宅」は、同価格帯・同エリアの分譲マンションと比較し、より広い居住面積を活かした自由な空間設計が可能となるうえ、「シティガーデン」は高品質住宅設備や高性能住宅など、当社ならではの上質な邸宅品質で、引き続き需要が旺盛な新築住宅へのニーズに応えていくものです。 都心部へのアクセスが良好な利便性の高い立地で、城南・城西・城北エリア・東京都下、横浜市、さいたま市など首都圏を中心に全国で年間300区画以上を供給していく方針です。   （シティガーデン イメージパース）

 

 

 

２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】

(1)基本方針、ガバナンス及びリスク管理

① 基本方針

当社は、住友本社を継承した住友グループの総合不動産会社として、430年もの歴史を刻む“住友の事業精神”を経営理念としています。世界で最も永続している企業グループの一つである住友グループは、「信用を重んじ、浮利を追わない」、「自身を利するとともに社会を利する」といった事業精神を脈々と受け継いでおり、住友不動産グループでも、これら先人の教えを踏まえ、信用を大切に、目先の利益を追わず、自己利益の追求による経済価値だけでなく、先々まで世に必要とされる持続的な社会価値をも一体的に創出することを理念に掲げています。

この理念に即し、当社は、『より良い社会資産を創造し、それを後世に残していく』ことを基本使命とし、各事業を通じて環境をはじめとする様々な社会課題の解決に取り組みつつ、企業価値の最大化を目指すことを経営の基本方針としています。さらには、この企業姿勢をコーポレートスローガン『信用と創造』として掲げ、そして、ステークホルダーの皆様との信頼関係を大切に、且つ、高い目標を掲げ、新たな発想で新分野に挑戦し、“新しい価値を創造”することを行動指針として事業展開を進めています。

不動産業は、人々が働き、住まい、交流する拠点形成や関連するサービスを創出し、人々の生活を豊かにする使命を負った社会的意義の高い事業です。当社の主要な開発手法であるオフィスや住宅を中核とする再開発事業では、木造家屋が密集するなど災害リスクの高い地域で、堅牢な耐火建築物への建替えを実施し、地域防災性を大きく向上させるとともに、地権者と共同で事業を推進することにより、コミュニティ形成や地域活性化を促進する交流拠点を形成するなど地域の課題解決に貢献するまちづくりを推進しています。

当社は、「災害に強い」、「環境にやさしい」、「地域とともに」、「人にやさしい」の４つを重要課題（マテリアリティ）とし、後世まで持続可能な社会資産を提供する、「サステナビリティ経営」を実践してまいります。

 

②　ガバナンス

当社グループ全体で、横断的にサステナビリティ経営を推進していくために必要なガバナンス体制の構築を進めており、「サステナビリティ委員会規程」に基づき、社長を委員長として、サステナビリティ委員会を設置しています。同委員会の構成員は、委員長である社長の他、会長、副社長２名、その他委員長が必要に応じ指名する者で、経営会議と同じ構成員となっているため、同委員会は経営会議と一体で開催しています。

当社がリスクとして認識し重要な課題と位置づける項目について、同委員会は、３つの下部組織(「ＢＣＰ対策協議会」、「サステナビリティ推進協議会」、「内部統制会議」)を通じてリスクと課題の識別を行い、必要な対応・対策の優先度を確認し、所管部門における取組みの推進及び統括を行っています。また、事業部門毎の事業遂行上のリスクについては、各部門を統括し責任を有する執行役員が、経営会議（サステナビリティ委員会）にその内容・重要性・対策を報告することとしています。なお、同委員会は、上記の活動により認識したリスクや課題等について討議し、その中でも特に重要と位置付けられた項目については、委員長である社長が取締役会に報告することとしています。

また、取締役会は上記のリスク管理体制を監督しています。

 

 

③ リスク管理

当社は、事業における各種リスクを把握し、これらのリスクを未然に防ぐための措置を講じることに加え、緊急事態が発生した際の対応策を事前に定め、当社グループの企業活動への影響を軽減させることが、企業経営上重要であると認識しています。

サステナビリティ委員会は、サステナビリティ委員会規程に基づき設置した以下の３つの下部組織を通じて、当社がリスクとして認識し重要な課題と位置付ける項目について、その具体的リスク内容と機会を認識し、必要な対策・対応の促進および統括を行っています。なお、この活動を通じて認識する特に重要な事項については、委員長である社長が、取締役会に報告することとしています。なお、当事業年度の活動においては、サステナビリティ委員会より「中小企業庁による下請法（現取適法）立入調査」について取締役会に報告を行い、取締役会決議のうえで改善報告書の提出を行いました。

 

下部組織	リスクとして認識し重要な課題と位置づける主な項目
BCP対策協議会	・事業継続に重大な影響を及ぼしうる大規模災害リスク
サステナビリティ推進協議会	・脱炭素等の環境課題や気候変動リスク ・事業活動を支えるサプライヤーに関連するリスク ・事業活動において取り扱う個人情報を含む情報管理に関するリスク ・借入等による事業資金調達に関するリスク
内部統制会議	・事業を取り巻く各種法令等の他、社内規定・規則、社会常識や倫理に関する 　コンプライアンスリスク

 

 

各リスクとその対策の概要につきましては、「第２ 事業の状況 ３．事業等のリスク」をご参照ください。

 

(2)主な取組み

① 気候変動に関する取組み

イ 脱炭素への取組み方針

当社は、国際的社会課題である「2050年カーボンニュートラル」に賛同を表明するとともに、2022年５月には、2030年度までの中間目標として、パリ協定直前の2014年度対比でCO₂排出量を50％削減する目標を掲げています。総合不動産デベロッパーとして、サプライヤーや事業パートナー、テナント、業界団体などの各ステークホルダーと協働し、各主力事業で省エネや創エネの普及促進を図り、消費者への訴求力を高めた商品やサービスの開発、提供を推進しています。

また、TCFDフレームワークに基づき、気候変動がもたらす財務影響とその対応を整理・分析し、当社ホームページにて情報開示しています。（URLの詳細につきましては、「①気候変動に関する取組み」末尾をご参照ください。）

 

ロ シナリオ設定

気候変動への対応戦略を検討するにあたり、パリ協定の水準に適合する「1.5℃～２℃シナリオ」、十分な気候変動対策が取られなかった場合の「４℃シナリオ」を設定し、重要な気候変動関連のリスクと機会を整理しています。（各シナリオの設定に際し、IEA　World Energy Outlook（SDSシナリオ、STEPSシナリオ他）及びIPCC第５次評価報告書（RCP2.6シナリオ、RCP8.5シナリオ他）の文献等を参考としていますが、今後、取組み強化のため内容の深化を進めてまいります。）

 

1.5～２℃シナリオ

脱炭素に向けた規制や政策の強化、大幅な技術革新等により気候変動への対策が進捗し、21世紀末の平均気温上昇が産業革命以前から1.5～２℃に抑えられ、パリ協定で定められた目標水準に整合することを想定しています。

このシナリオでは、脱炭素が進む社会への移行リスク、機会に対応する企業戦略の重要度が高まる一方、風水害の激甚化や増加といった物理的リスクは抑制されます。

 

４℃シナリオ

気候変動対策が十分に進展せず、21世紀末の平均気温上昇が産業革命以前から４℃程度まで上昇することを想定しています。

このシナリオでは、追加的な排出抑制策が不十分で、高い水準のCO₂排出が継続することが前提となり、規制強化などによる負担増加といった移行リスクが軽微となる一方で、風水害の激甚化や増加により事業にもたらす影響が深刻なものとなるなど、物理的リスクが高まります。

 

 

ハ リスク・機会およびリスク・機会への対応戦略

当社は、上記の各シナリオを踏まえ、自社の事業範囲に加えてサプライチェーンの上流・下流を含む範囲で、財務影響を及ぼす可能性のあるリスク・機会への対策を講じています。

 

ZEB・ZEH要請の高まり（1.5～２℃/移行リスク）

ZEB・ZEH仕様が標準化された場合、建物設備の環境性能を更に高める必要が生じ、設備導入に係るコストアップが想定されます。

そのため、既存物件においては環境性能が高い設備への入れ替えを適時検討しています。また、新築物件おいては、2021年10月以降設計、開発する全て（JVなど一部物件を除く）の新築分譲マンションにおいて省エネ性能「ZEH-M Oriented」を標準仕様としています。注文住宅では、2022年４月にZEH基準を超えた断熱・省エネ性能を有するZEHを標準仕様としており、2027年４月から始まる、さらに高水準な新基準「GX ZEH」についても対応可能となっています。

 

炭素税の導入（1.5～２℃/移行リスク）

炭素税の導入により、サプライヤーの価格転嫁による各種建築資材の調達価格上昇が想定されます。

関連制度・規制を注視し、迅速に対応すべく、GHG排出量削減に向けた取組みを推進するとともに、再生可能エネルギーの活用などを検討してまいります。

 

高環境性能製品の普及に伴う廉価化（1.5～２℃/機会）

ZEB・ZEH仕様が標準化された場合、高環境性能の製品が普及することにより、廉価化が進むと想定されますが、当社は、環境性能に優れた設備を既に高い水準で導入しており、これらの調達コスト負担の軽減が見込まれます。

物件開発時に都度、コストと性能を加味したうえで導入する設備を決定することで、コスト傾向の変化に対応できるよう備えております。

 

環境性能志向の高まり（1.5～２℃/機会）

顧客への環境意識の浸透に伴い、市場における環境性能志向の高まりが想定されますが、当社は、環境性能に優れた設備を高い水準で導入しており、顧客の獲得機会増加が見込まれます。

なお、環境性能の高い新築物件を開発・保有、既存物件についてもリニューアルにより性能向上を図る等、ポートフォリオ全体の環境性能を継続的に改善するとともに、各種グリーンビル認証を取得することで、環境性能の高さを客観的に示しています。また、既存戸建住宅では、最新省エネ基準まで性能を向上させる高断熱リフォーム等を提供しております。

 

異常気象による自然災害増加（４℃/物理リスク）

風水害の著しい発生頻度増加・被害の激甚化が想定されます。当社は、多数のオフィスビル等を保有しており、風水害による資産価値毀損および補修費用負担が増加する可能性があります。

大型台風が到来した場合等に備え、物件開発時にハザードマップや浸水実績を基に冠水時想定浸水深を物件ごとに定め、流入を防ぐことができる高さの防潮板を必要箇所に設置しています。

 

防災性能志向の高まり（４℃/機会）

風水害の著しい発生頻度増加・被害の激甚化に伴い、市場における防災性能志向の高まりが想定されますが、当社の保有ビルは、防災性能を高く評価されており、顧客の獲得機会増加が見込まれます。

新築物件で高い防災性能を実現するとともに、既存物件においてもリニューアルを実施することにより、ポートフォリオの防災性能をより一層向上させるべく取り組んでいます。

 

二 指標と目標

住友不動産グループは、以下の脱炭素目標を掲げています。

 

パリ協定直前の2014年度CO₂排出総量約5,940千ton-CO₂対比で、2030年度までに“50％”削減する。  2050年カーボンニュートラルに賛同表明済  脱炭素への取組みを事業拡大に結び付け達成を目指す

 

 

CO₂排出量

住友不動産グループのサプライチェーンを含む総排出量及び増減率は以下の通りです。

 

	千ton-CO₂
	2014年度 （基準年）	2022年度	2023年度	2024年度
					増減率  （基準年度比）
Scope1+2+3	5,940	4,937	4,196	4,072	▲31%

 

 

総排出量の詳細は以下の通りです。

 

	千ton-CO₂
	2014年度	2022年度	2023年度	2024年度
Scope1	33	44	43	44
Scope2	120	124	116	130
Scope3	5,788	4,770	4,037	3,897

 

 

※上記のCO₂排出量は、GHGプロトコルの経営支配力基準を参照し、該当する住友不動産グループ（重要な国内連結子会社含む）の事業活動に伴い直接/間接的に排出される総排出量としています。

※上記の温室効果ガス排出量に関する主な排出量及び算定方法については、環境データブックをご覧ください。（https://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/Environmental_Data_Book_202503.pdf)

 

「TCFD提言に基づく情報開示」についての詳細情報は、以下よりご参照ください。

（https://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/TCFD_disclosure_climate_change.pdf）

 

 

② 各事業における取組み

当社は、CO₂総排出量の着実な削減に向け、事業ごとに以下の具体的な取組みを推進しています。

 

オフィスビル

オフィスビル事業では、新規物件の開発や既存物件のリニューアルに際し、高断熱の外皮仕様や高効率設備等を積極的に導入して環境性能の高い開発により省エネ化を推進しています。また、テナント専有部においては、テナント企業の多様化するグリーン電力導入ニーズに応えるべく、一般的な非化石証書を使用した電力供給のみならず、脱炭素への貢献度が高い新設した再生エネルギー発電所からの電力供給など、複数のメニューを揃え提供する体制を整えています。

 

分譲マンション

第九次中計以降の設計物件は全件、現行の省エネ基準からエネルギー消費を２割抑制する高い環境性能を備えた「ZEH-M Oriented」を標準仕様とし、居住時の省エネ性能向上で脱炭素に貢献する開発を推進しています。

 

 

新築そっくりさん・注文住宅

日本の既存住宅は、5,000万戸超のストックのうち約８割が最新の省エネ基準を満たさず、脱炭素化に向け、大きな社会課題となっています。当社の「新築そっくりさん」事業では、2021年12月に提供開始した高度な省エネ性能を実現する「高断熱リフォーム」が好評を博し、改修による長寿命化とともに既存住宅の省エネ化を推進しています。

また、初期費用負担を要因に普及が進みにくかった太陽光発電設備については、東京電力グループとの協業により、初期費用なし、居住期間中は月額サービス料のみでメンテナンス、交換も受けられる太陽光発電サービス「すみふ×エネカリ」（2021年９月提供開始）に加え、新プランの「新すみふ×エネカリ」を2025年３月に提供開始しました。注文住宅では、ZEH（ゼロエネルギーハウス）基準を超えた高い省エネ性能を確保した「住友不動産の栖（すみか）」を2022年４月に発売、2026年３月期のZEH受注比率は99％に達しました。なお、「すみふ×エネカリ」、「新すみふ×エネカリ」から創出された環境価値を活用し、当社グループが自己利用するオフィスの電力については、全量をグリーン電力化することとしています。

 

各事業における主な施策と当期実績

各事業における主な施策			当期実績
オフィスビル
	テナント専有部のグリーン電力	➡	導入率26％
	テナント企業毎の意思決定で導入可能なグリーン電力導入プランメニュー
分譲マンション
	ZEH-M Oriented	➡	設計100％
	高水準の省エネ設計を標準化、削減寄与は対象物件が竣工する十次中計以降
新築そっくりさん
	高断熱リフォーム商品（投入済）	➡	受注比率61％
	既存ストックの課題「低い断熱性」を補う高水準の省エネリフォーム
注文住宅
	ZEH住宅（標準化済）※ZEH相当を含む	➡	受注比率99％
	高断熱性能・省エネ設備を組み合わせたZEH住宅

 

 

③ 人的資本に関する取組み

人的資本に関する取組み、指標、目標及び実績については、「第４ 提出会社の状況 ５．従業員の状況等」をご参照ください。

 

 

３ 【事業等のリスク】

 

当社グループが行っている不動産賃貸事業、不動産販売事業、ハウジング事業及びステップ事業は、景気動向や企業業績、個人所得等の動向、人口動態、地価動向、原材料価格や建築費の動向、金融情勢、税制等の影響を受けやすい傾向にあり、これらが当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

その中で、経営者が、当連結会計年度末現在において、連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に特に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下の通りであります。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1)災害その他不可抗力の事態に関するリスク

当社グループは、災害その他不可抗力の事態に備えるため、保有資産において、免震・制振構造の採用や非常用発電機の設置による無停電対応などにより事業継続性を高めるとともに、当社事業活動において、各種事態を想定したマニュアルの策定と訓練の実施による継続性の確保に努めております。また、サステナビリティ委員会の下部組織であるＢＣＰ対策協議会において、当社グループにおけるＢＣＰ対策整備の具体的方針を定め、整備状況のモニタリングを行っております。

しかしながら、想定をはるかに凌駕する規模の不可抗力の事態が発生した場合、保有資産の復旧費用負担の発生や営業活動の停滞等に伴い、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。

 

(2)コンプライアンスに関するリスク

当社グループが行う事業は、宅地建物取引業法、建設業法、建築基準法、労働基準法をはじめとして、様々な法規制の下に置かれており、その改正動向を注視しつつ、適時適切に対応するよう努めております。また、サステナビリティ委員会の下部組織である内部統制会議において、当社グループにおけるコンプライアンス推進活動のモニタリングを行うとともに、当社内部監査室が子会社を含めた内部監査を実施しております。更に、行動指針の一つである「コンプライアンスの実践」を全役職員に浸透させるため、「コンプライアンスハンドブック」を定めるとともに、社内外に複数の内部通報窓口を設置し、不正、違法行為の発見、抑止に努めております。

しかしながら、法律等の改正による事業活動への影響を通じて、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。また、当社グループやその役職員によるコンプライアンス違反が発生した場合、当社グループの信用が損なわれ、当社グループの商品需要が低下することにより、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。

 

(3)気候変動に関するリスク

当社グループは、気候変動に伴い発生する風水害等の物理的リスクだけでなく、気候変動を抑止するための諸制度や事業環境の変化等の移行リスクに対応するため、TCFDフレームワークに基づき、ガバナンス・戦略・リスク・目標の4つの観点から、気候変動がもたらす財務影響とその対応を整理・分析し、開示するとともに、サステナビリティ委員会の下部組織であるサステナビリティ推進協議会において、様々な取り組みを推進しております。社会資産を供給する事業者として、事業活動を通じた気候変動対策の推進に向け、特に環境性能が高い物件や商品の新規開発や、運用時における省エネ啓蒙、既存物件の改修による環境性能の向上等に注力し、脱炭素の取り組みを推進しております。

しかしながら、想定を超える規制や事業環境の急激な変化等により、建築コストや事業運営コストが高まり、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。

 

 

(4)サプライヤーに関するリスク

当社グループは、建設事業者をはじめとして、賃貸資産の管理に係る清掃員・係員・警備員・設備保守点検事業者など、多くのサプライヤーとともに事業を推進しており、サプライヤーに起因するリスクを低減するため、サステナビリティ委員会の下部組織であるサステナビリティ推進協議会において、新規取引開始時におけるデューデリジェンスや「サステナブル調達ガイドライン」の周知徹底、当社職員による監理、サプライヤー向け安全研修などを実施しております。また、定期的な価格協議を励行するとともに、サプライヤー向けのアンケートを実施し、価格協議の実効性を検証、不十分な部門に対する指導を実施しております。

しかしながら、想定外の事態の発生等により、サプライヤーに起因して、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。

 

 (5)情報セキュリティに関するリスク

当社グループでは、各事業において、個人情報を含む多くの重要な情報を保有しており、情報流出を防ぐためのサイバーセキュリティを導入しているほか、当社グループにおける組織的管理とセキュリティレベルの維持向上を目的とした「情報管理規程」を定め、職員に対して情報セキュリティに関する研修を実施することで、情報セキュリティ対策の強化や、全役職員の教育・啓蒙を行っております。

しかしながら、サイバー攻撃や職員の不注意により情報が流出した場合、補償の発生や、信用の喪失による当社グループの商品需要の低下などにより、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。

 

(6)ファイナンスに関するリスク

当社グループが行っている不動産賃貸事業および不動産販売事業は、まず用地を取得し、かつ建物が竣工しなければ収益に計上できない投資先行型の事業であるため、事業資金を金融機関等からの借入や社債等により安定的に賄う必要があります。

これに対し、連結有利子負債の借入期間の長期化、固定金利化を進めるとともに、多様な金融機関※との安定的な関係性の構築を進め、資金調達の安定化を図っております。

しかしながら、金融環境の急速かつ大幅な変化、借入先の経営状況の変化等により、借入利息の上昇、資金繰りの悪化等、当社グループの経営成績および財政状態が影響を受ける可能性があります。

※報告書提出日現在、当社は117の金融機関と取引を行っております。

＜連結有利子負債他の推移＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（百万円）

		2022年３月期	2023年３月期	2024年３月期	2025年３月期	2026年３月期
	連結有利子負債	3,559,993	3,938,021	3,961,564	3,891,925	3,975,920
	連結自己資本	1,634,049	1,799,372	2,050,582	2,168,107	2,470,712
	デットエクイティレシオ※	2.1	2.1	1.9	1.7	1.6
	長期比率	98%	95%	97%	97%	94%
	固定金利比率	96%	86%	84%	87%	81%
	※連結純有利子負債÷連結自己資本

 

 

 

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

① 財政状態及び経営成績の状況

５期連続経常最高益、13期連続当期純利益最高益更新

当連結会計年度の業績は下表の通りで、売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて過去最高を更新しました。（売上高２期連続、営業利益４期連続、経常利益５期連続、当期純利益13期連続）

 

主力の不動産賃貸事業が過去最高の増益額で業績を牽引

部門別では、東京のオフィスビルを中心とする不動産賃貸事業が過去最高の大幅増益で最高益を更新し、業績を牽引しました。また、販売価格の上昇を背景に高水準の利益を確保した分譲マンションを中心とする不動産販売事業、中古マンション価格の上昇などにより取扱単価が大幅に上昇したステップ事業も過去最高益を達成しました。

 

営業外損益は支払利息の増加などにより前期比67億円の悪化、特別損益は、従業員向けの勤続功労株式報酬制度導入に伴う過年度功労分を引当計上した一方で、投資有価証券売却益を計上したことにより同88億円の改善となりました。

 

その結果、売上高1兆577億円（前期比＋4.3％）、営業利益2,991億円（同＋10.2％）、経常利益2,892億円（同＋7.8％）、親会社株主に帰属する当期純利益2,125億円（同＋10.9％）となりました。

 

				（百万円）
		前連結会計年度	当連結会計年度	増 減
		(2024.4.1～2025.3.31)	(2025.4.1～2026.3.31)
	売上高	1,014,239	1,057,765	+43,525
	営業利益	271,516	299,155	+27,639
	経常利益	268,323	289,233	+20,910
	親会社株主に帰属する 当期純利益	191,681	212,535	+20,854

 

　

部門別の営業成績は下表の通りです。

					（百万円）
	売上高		前連結会計年度	当連結会計年度	増 減
			(2024.4.1～2025.3.31)	(2025.4.1～2026.3.31)
		不動産賃貸	433,684	460,637	+26,952
		不動産販売	294,755	324,033	+29,278
		ハウジング	204,259	188,905	△15,353
		ステップ	73,174	75,360	+2,185
	連結計		1,014,239	1,057,765	+43,525
					（百万円）
	営業利益		前連結会計年度	当連結会計年度	増 減
			(2024.4.1～2025.3.31)	(2025.4.1～2026.3.31)
		不動産賃貸	188,654	210,181	+21,526
		不動産販売	64,216	76,223	+12,006
		ハウジング	21,586	13,420	△8,165
		ステップ	19,501	23,601	+4,099
	連結計		271,516	299,155	+27,639

 

 

＜不動産賃貸事業部門＞

過去最高の増益額で最高益を更新

当連結会計年度は、既存ビルの稼働率改善と値上げの浸透、「住友不動産中野駅前ビル」、「住友不動産新宿南口ビル」などの通期稼働効果に加え、高級賃貸マンション（ラ・トゥール）、ホテル、イベントホールなどの単価増や稼働率向上も寄与した結果、過去最高の増益額となり、売上、営業利益ともに過去最高を更新しました。

 

空室率大幅改善、新規ビルのテナント募集も堅調に推移

当期末の空室率は、4.3％(前期末比△1.5pt)となりました。働きやすいオフィス環境を志向する企業や事業拡大のため採用強化を図る企業の新規需要は引き続き旺盛で、契約面積が解約面積を上回る状況が継続しております。また、前期竣工の「住友不動産六本木セントラルタワー」は満室となり、当期竣工の「住友不動産大崎ツインビル西館」、「住友芝公園ビル」も内定率は９割を超えるなど募集は堅調に推移しました。

	前期末 (2025.3月末)	当期末 (2026.3月末)
既存ビル空室率	5.8%	4.3%

 

 

＜不動産販売事業部門＞

増収増益、最高益更新

当連結会計年度は、「シティタワー虎ノ門」、「シティテラス多摩川」、「シティタワーズ板橋大山」などが引渡しを開始、マンション、戸建、宅地の合計で3,368戸（前期比△158戸）を販売計上しました。当事業部門の９割を占める分譲マンション市場では、供給が限られる一方で需要は底堅く、販売価格は一段と上昇しました。結果、計上戸数は減少したものの増収増益を達成、営業利益は過去最高を更新しました。

 

マンション契約順調、営業の軸足は次々期計上分

当連結会計年度のマンション契約戸数は2,398戸（前期比△222戸）となりました。契約戸数は順調に推移しており、期首時点で次期計上予定分の大半を確保し、営業の軸足は次々期計上予定分に移行しております。

			前連結会計年度	当連結会計年度	増 減
			(2024.4.1～2025.3.31)	(2025.4.1～2026.3.31)
	マンション契約戸数		2,620	2,398	△222
	計上戸数		3,526	3,368	△158
		マンション・戸建	3,440	3,276	△164
		宅地	86	92	+6
	売上高（百万円）		246,402	276,007	+29,605
		マンション・戸建	227,151	252,267	+25,115
		宅地・その他	19,250	23,740	+4,490

 

 

 

＜ハウジング事業部門＞

次期の業績反転に向け、期末受注残高はコロナ禍以降最高

当連結会計年度の受注棟数は、「新築そっくりさん」事業で6,559棟（前期比△485棟）、注文住宅事業で1,786棟（同△354棟）となりました。当部門の業績は、建築基準法改正の影響もあり主に上期の受注が大きく減少したこと、分社化に伴う費用が発生したことなどから、大幅な減益となりました。一方で、年明け以降は企図した改革の成果も徐々に出始め、第４四半期の受注棟数・受注高はともに前年同期を上回り、期末受注残高はコロナ禍以降最高となっています。

			前連結会計年度	当連結会計年度	増 減
			(2024.4.1～2025.3.31)	(2025.4.1～2026.3.31)
	受注棟数		9,184	8,345	△839
		新築そっくりさん	7,044	6,559	△485
		注文住宅	2,140	1,786	△354
	受注高（百万円）		192,143	187,998	△4,145
		新築そっくりさん	110,821	104,811	△6,010
		注文住宅	81,322	83,187	+1,864
	計上棟数		9,279	8,343	△936
		新築そっくりさん	7,035	6,453	△582
		注文住宅	2,244	1,890	△354
	売上高（百万円）		204,799	188,876	△15,923
		新築そっくりさん	110,310	103,344	△6,965
		注文住宅	94,488	85,531	△8,957

 

 

＜ステップ事業部門＞

取扱単価が上昇し最高益更新、構造改革は継続

当連結会計年度は、仲介引渡し件数は減少しましたが、中古マンション価格の上昇やステップオークションの浸透などにより取扱単価が大幅に上昇し、営業利益は過去最高を更新しました。当事業部門は、人事制度改革や店舗網の再編など、お客様ファーストを志向した構造改革に取り組んでおりますが、次期もこの取組みを着実に進めてまいります。

	引渡しベース	前連結会計年度	当連結会計年度	増 減
		(2024.4.1～2025.3.31)	(2025.4.1～2026.3.31)
	仲介件数	31,003	28,848	△2,155
	取扱高  （百万円）	1,434,390	1,488,451	+54,060
	取扱単価（百万円）	46.3	51.6	+5.3

 

	契約ベース	前連結会計年度	当連結会計年度	増 減
		(2024.4.1～2025.3.31)	(2025.4.1～2026.3.31)
	仲介件数	31,325	27,668	△3,657
	取扱高  （百万円）	1,486,422	1,460,795	△25,627
	取扱単価（百万円）	47.5	52.8	+5.3

 

 

＜その他の事業部門＞

フィットネスクラブ事業、飲食業などその他の事業は、売上高17,917百万円（前期比＋4,882百万円）、営業利益5,452百万円（同＋3,281百万円）となりました。

 

 

＜中期経営計画の達成状況＞

当社は、2025年４月より「第十次中期経営計画」に取り組んでおります。計画１年目となる当期は、前述の通り、５期連続経常最高益、13期連続当期純利益最高益更新を達成しました。

その結果、売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて、下表の通り３ヵ年累計目標の概ね３分の１を達成、中計最高業績連続更新に向けて順調な滑り出しとなりました。

			（億円）
	３ヵ年累計目標※ (2025.4.1～2028.3.31)	当期業績 (2025.4.1～2026.3.31)	達成率
売上高	32,000	10,577	33%
営業利益	9,300	2,991	32%
経常利益	9,000	2,892	32%
当期純利益	6,500	2,125	33%

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　※2025年３月28日公表

＜資産、負債、純資産の状況＞

当連結会計年度における総資産は、7兆1,856億円（前期末比＋4,632億円）となりました。主に販売用不動産と賃貸ビルを主とする有形固定資産、投資有価証券が増加しました。

負債合計額は、４兆7,149億円（前期末比＋1,606億円）となりました。コマーシャルペーパー発行額の増加などが主たる要因です。

純資産合計額は２兆4,707億円（前期末比＋3,026億円）となりました。また、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益が2,125億円となり利益剰余金が増加、自己資本比率は34.4％（前期末32.3％）となりました。

なお、当連結会計年度における連結有利子負債の長期比率は94％（前期末97％）、固定金利比率は81％（同87％）となっております。

 

② キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度におけるキャッシュ・フローは、
　営業活動によるキャッシュ・フロー　　127,287百万円（前期比  △125,884百万円）

　投資活動によるキャッシュ・フロー　△154,387百万円（前期比　△ 10,771百万円）

　財務活動によるキャッシュ・フロー　△ 12,756百万円（前期比　＋104,091百万円）

となり、現金及び現金同等物は39,947百万円減少して58,286百万円となりました。

 

＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞

当期の経常利益は2,892億円、減価償却費は763億円となりました。棚卸資産の増加、法人税等支払い額の増加などもあり、営業キャッシュ・フローは1,272億円の収入となりました。

 

＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞

賃貸事業の増強を目的として、有形固定資産投資やムンバイ子会社の増資などを行った一方で、政策保有株式を約500億円売却したことにより、投資キャッシュ・フローは1,543億円の支出となりました。

 

＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞

社債の償還550億円、および自己株式の取得605億円、配当金の支払361億円に対応し、差引1,490億円のコマーシャル・ペーパー発行を実施した結果、財務キャッシュ・フローは127億円の支出となりました。

 

③ 生産、受注及び販売の状況

生産、受注及び販売の状況については、前掲「① 財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。

 

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2026年３月31日)現在において当社グループが判断したものであります。

 

① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

(イ)　概況

当連結会計年度は、売上高1兆577億円（前連結会計年度比＋435億円）、営業利益2,991億円（同＋276億円）、経常利益2,892億円（同＋209億円）となりました。売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて過去最高を更新しました。

 

(ロ)　売上高および営業利益

当連結会計年度は、東京のオフィスビルを中心とする不動産賃貸事業が過去最高の大幅増益で最高益を更新し、業績を牽引しました。また、販売価格の上昇を背景に高水準の利益を確保した分譲マンションを中心とする不動産販売事業、中古マンション価格の上昇などにより取扱単価が大幅に上昇したステップ事業も過去最高益を達成しました。その結果、売上高は1,057,765百万円（前連結会計年度比＋43,525百万円、同＋4.3％）、営業利益は299,155百万円（同＋27,639百万円、同＋10.2％）となりました。

なお、各事業部門の詳細については、前掲「(1) 経営成績等の状況の概要」をご参照下さい。

 

(ハ)　営業外損益

営業外収益は、受取配当金などにより、20,498百万円（前連結会計年度比△648百万円）となりました。また、営業外費用は、支払利息の増加などにより、30,419百万円（同＋6,079百万円）となりました。その結果、営業外損益は△9,921百万円（同6,728百万円の悪化）となりました。

 

(ニ)　特別損益

当連結会計年度は、投資有価証券売却益などにより特別利益は33,233百万円（前連結会計年度比△5,262百万円）となった一方、減損損失や固定資産除却損など18,900百万円（同△14,078百万円）の特別損失を計上しました。その結果、特別損益は、差引14,332百万円の利益（同8,816百万円の改善）となりました。

 

　② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

親会社株主に帰属する当期純利益が212,535百万円となり、株主資本が前連結会計年度末比116,397百万円増加 した結果、当連結会計年度末の自己資本は、2,470,712百万円（同＋302,604百万円）、自己資本比率は34.4％となりました。
 
　資金調達においては、当連結会計年度中に、期限到来に伴う長期借入金3,577億円の返済、社債550億円の償還に対応し、コマーシャルペーパー差引き1,490億円の発行、3,510億円の長期借入を実施しました（ノンリコース含む）。その結果、連結有利子負債は、3,975,920百万円（前連結会計年度末比＋83,995百万円）となりました。
　なお、当連結会計年度における連結有利子負債の長期比率は94％（前期末97％）、固定金利比率は81％（同87％）となっております。
 

2025年４月より開始した「第十次中期経営計画」では、更なる収益基盤強化のため、東京都心およびインド・ムンバイにおける賃貸資産への投資を継続推進することとしております。必要な資金は、拡大する賃貸キャッシュフローにより賄うこととしており、併せて累進配当による株主還元も強化していく方針としております。詳しくは、「１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」をご参照ください。

 

 

③ 重要な会計方針および見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債および収益・費用の報告金額および開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、第５［経理の状況］の連結財務諸表の(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)に記載しておりますが、特に次の重要な会計方針等が連結財務諸表作成における重要な見積りの判断に大きな影響を及ぼすものと考えております。

 

販売用不動産（仕掛含む）及び賃貸資産の評価

当社グループは、販売用不動産（仕掛含む）について、連結財務諸表の注記事項に記載のとおり、主として個別法に基づく原価法（収益性の低下による簿価切り下げの方法）により評価しております。また、賃貸資産について、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、資産のグルーピング、減損の兆候の識別、減損損失の認識の判定及び測定を行っております。

　　　　なお、詳細は第５[経理の状況]の連結財務諸表の（重要な会計上の見積り）に記載しております。

 

５ 【重要な契約等】

特記すべき事項はありません。

 

６ 【研究開発活動】

特記すべき事項はありません。

 

第３ 【設備の状況】

 

１ 【設備投資等の概要】

当社グループでは、不動産賃貸事業の拡充に重点を置き、設備投資を行っておりますが、当連結会計年度の設備投資額(有形固定資産および無形固定資産の取得価額)は次のとおりであります。

 

事業セグメント名	設備投資額(百万円)	前年同期比(百万円)
不動産賃貸事業	131,647	△8,609
不動産販売事業	6,050	△20,078
ハウジング事業	660	△196
ステップ事業	1,401	634
その他の事業	417	268
計	140,177	△27,980
消去又は全社	1,711	△374
合計	141,888	△28,355

 

　　

当連結会計年度においては、「住友芝公園ビル」（延床面積39,710㎡）等が竣工いたしました。

 

 

２ 【主要な設備の状況】

　　(不動産賃貸事業セグメント)

①　賃貸事業用建物

2026年３月31日現在

所在地	建物面積(㎡)				帳簿価額 (百万円)
	築10年以内	築10年超 20年以内	築20年超	合計
東京都港区	653,582 (11,036)	208,546 (-)	804,812 (184,846)	1,666,940 (195,882)	1,363,034
東京都新宿区	169,809 (7,941)	514,416 (11,352)	462,419 (61,229)	1,146,643 (80,522)	624,833
東京都千代田区	145,831 (6,109)	241,505 (2,076)	190,779 (62,524)	578,115 (70,709)	451,152
東京都品川区	302,933 (10,337)	22,526 (210)	77,269 (38,553)	402,728 (49,101)	258,636
東京都中央区	9,502 (-)	153,389 (8,159)	152,559 (92,815)	315,450 (100,974)	312,368
東京都渋谷区	65,674 (2,353)	219,331 (5,455)	37,585 (84,731)	322,591 (92,540)	255,509
東京都文京区	5.243 (-)	60,194 (8,930)	88,675 (22,135)	154,112 (31,065)	104,541
その他東京都区部	417,714 (5,655)	61,517 (-)	127,355 (82,098)	606,586 (87,753)	322,521
(東京都区部小計)	1,770,289 (43,430)	1,481,424 (36,182)	1,941,452 (628,932)	5,193,166 (708,544)	3,692,598
その他	109,313 (3,858)	30,695 (-)	139,302 (20,381)	279,310 (24,239)	112,699
合計	1,879,602 (47,289)	1,512,119 (36,182)	2,080,754 (649,312)	5,472,475 (732,783)	3,805,298

 

(注) １　建物面積は延床面積を記載しております。

２　建物面積は、上段が所有面積、下段(括弧書)が賃借面積(外数)を示しております。

３　築年数は取得時期およびリニューアルオープン時期にかかわらず、建物竣工からの経過年数を示しております。築20年超のうち、リニューアルを実施した建物面積は751,161㎡であります。

４　帳簿価額は建物及び構築物、土地、建設仮勘定、その他有形固定資産および借地権の合計額であります。なお、連結会社間の未実現損益については、土地に係るものは当該帳簿価額より控除しておりますが、償却資産に係るもの(当連結会計年度末残高458百万円)は調整を行っておりません。

 

②　建築中土地

2026年３月31日現在

所在地	土地面積(㎡)	帳簿価額 (百万円)
東京都中央区ほか	25,186	172,390

 

 

 

なお、賃貸事業用建物の主な内訳は次のとおりです。

(注) １　建物面積の括弧内は賃借面積(外数)を示しております。

２　帳簿価額の合計は計画の建物数に関わらず、建物及び構築物、土地、建設仮勘定、その他有形固定資産および借地権の合計額であります。

３　＊印の物件は共有物件であり、面積、帳簿価額とも所有持分によっております。

４　物件名称欄の数字は、DBJ Green Building 認証の本認証を取得している物件の評価ランクを示しております。

５　複数建物で構成される計画の構造及び建築年月は、当該計画内の主要な建物につき記載しております。

 

2026年３月31日現在

会社名	物件名称		所在地	構造	面積(㎡)		帳簿価額(百万円)			建築年月
					建物	土地	建物等	土地等	合計
住友不動産㈱、 エスエフ六本木開発特定目的会社、エスエフ六本木レジデンス特定目的会社	泉ガーデンタワー＊	5	東京都 港区	地上43階 地下４階	184,033 (20,576)	19,547	22,418	90,613	113,032	2002/10
住友不動産㈱	住友不動産六本木グランドタワー＊	5	東京都 港区	地上43階 地下２階	200,460 (2,727)	18,751	57,495	131,626	189,121	2016/10
住友不動産㈱	住友不動産東京三田 ガーデンタワー＊	5	東京都 港区	地上42階 地下４階	192,915 (7,325)	19,301	98,880	117,133	216,014	2023/２
住友不動産㈱	汐留住友ビル＊	5	東京都 港区	地上25階 地下３階	49,575 (50,338)	5,000	4,901	19,080	23,981	2004/７
エスエフ三田開発特定目的会社	住友不動産東京三田 サウスタワー	4	東京都 港区	地上43階 地下２階	98,338 (-)	15,206	9,737	34,836	44,574	2006/９
住友不動産㈱	東京汐留 ビルディング＊		東京都 港区	地上37階 地下４階	95,128 (-)	8,924	7,407	41,088	48,496	2005/１
住友不動産㈱	住友不動産虎ノ門 タワー	4	東京都 港区	地上35階 地下３階	66,999 (-)	7,246	8,339	72,209	80,548	1995/３
住友不動産㈱	住友不動産芝公園 ファーストビル	4	東京都 港区	地上35階 地下２階	63,822 (-)	5,905	11,316	72,453	83,770	2000/６
住友不動産㈱	ヨコソーレインボー タワー		東京都 港区	地上23階 地下２階	- (46,229)	-	0	-	0	1995/３
住友不動産㈱	住友不動産麻布十番 ビル	5	東京都 港区	地上10階	46,152 (-)	10,321	13,543	29,889	43,433	2017/１
住友不動産㈱	住友芝公園ビル		東京都 港区	地上21階 地下２階	39,710 (-)	3,485	30,266	14,387	44,653	2026/１
住友不動産㈱	住友不動産芝公園 タワー＊	4	東京都 港区	地上30階 地下２階	33,688 (2,612)	4,292	3,976	22,003	25,979	2001/10
エスエフ芝浦開発特定目的会社	住友不動産三田 ファーストビル	4	東京都 港区	地上17階 地下１階	35,047 (-)	5,479	4,128	8,691	12,819	2006/８
住友不動産㈱	住友不動産六本木 セントラルタワー	5	東京都 港区	地上21階	34,881 (-)	4,774	27,219	23,182	50,401	2025/１
住友不動産㈱	住友不動産御成門 タワー	5	東京都 港区	地上22階 地下２階	32,693 (-)	3,710	12,707	12,055	24,763	2018/５
住友不動産㈱、 ステップ・プロパティーズ㈱	六本木ファースト ビル＊		東京都 港区	地上20階 地下４階	31,516 (-)	5,325	6,035	18,757	24,793	1993/10
泉青山ビル㈱	住友不動産青山ビル 西館	4	東京都 港区	地上10階 地下３階	25,252 (-)	4,742	6,867	14,533	21,400	1992/10
住友不動産㈱	住友不動産三田ビル	5	東京都 港区	地上13階	24,938 (-)	3,110	5,969	14,954	20,924	2015/11
住友不動産㈱	住友不動産芝ビル	3	東京都 港区	地上15階 地下２階	23,764 (-)	1,755	2,050	10,387	12,437	1990/５
住友不動産㈱	住友不動産田町 ファーストビル	4	東京都 港区	地上11階 地下１階	21,802 (-)	4,177	3,291	11,521	14,812	2012/４
エスエフ赤坂開発特定目的会社	住友不動産新赤坂 ビル	4	東京都 港区	地上12階 地下１階	19,711 (-)	4,504	2,626	9,715	12,341	2005/９
住友不動産㈱	住友芝浦ビル		東京都 港区	地上15階 地下１階	- (19,610)	-	13	-	13	1988/２
住友不動産㈱	住友不動産日比谷 ビル	3	東京都 港区	地上12階 地下１階	18,166 (-)	2,497	907	3,774	4,681	1980/11
住友不動産㈱	住友不動産品川港南 ビル		東京都 港区	地上14階 地下２階	17,356 (-)	3,183	1,746	4,080	5,826	1989/５
住友不動産㈱	住友浜松町ビル＊	4	東京都 港区	地上11階 地下１階	16,263 (1,093)	1,953	2,054	9,957	12,012	1989/３
泉青山ビル㈱	住友不動産青山ビル 東館	4	東京都 港区	地上７階 地下２階	15,771 (-)	2,781	4,374	10,062	14,437	1995/９
住友不動産㈱	住友芝大門ビル	4	東京都 港区	地上14階 地下１階	14,432 (-)	1,003	1,719	5,633	7,352	1986/11

 

 

会社名	物件名称		所在地	構造	面積(㎡)		帳簿価額(百万円)			建築年月
					建物	土地	建物等	土地等	合計
住友不動産㈱	住友不動産芝ビル ３号館		東京都 港区	地上９階 地下２階	14,017 (-)	2,797	1,983	4,060	6,043	1992/２
エスエフ・コンフォート特定目的会社	住友不動産六本木通 ビル	4	東京都 港区	地上12階 地下２階	13,551 (-)	2,598	1,914	10,646	12,561	2008/10
住友不動産㈱	住友新虎ノ門ビル＊	3	東京都 港区	地上８階 地下１階	9,001 (3,930)	900	665	2,524	3,190	1984/９
住友不動産㈱	住友不動産田町ビル 東館	4	東京都 港区	地上８階	12,886 (-)	2,604	5,485	9,603	15,088	2021/４
住友不動産㈱	住友東新橋ビル ３号館＊	3	東京都 港区	地上９階 地下１階	11,028 (1,532)	1,428	1,551	14,500	16,051	1985/５
住友不動産㈱	住友不動産田町ビル	4	東京都 港区	地上12階	11,826 (-)	2,166	4,125	4,533	8,659	2017/８
住友不動産㈱	住友不動産芝ビル ４号館	3	東京都 港区	地上15階 地下２階	11,452 (-)	1,550	2,764	4,280	7,045	1990/11
住友不動産㈱	新宿住友ビル	4	東京都 新宿区	地上52階 地下４階	180,195 (-)	14,446	40,324	119,992	160,316	1974/３
住友不動産㈱	住友不動産新宿 グランドタワー＊	5	東京都 新宿区	地上40階 地下３階	162,793 (5,919)	18,607	25,833	73,845	99,678	2011/12
住友不動産㈱	住友不動産新宿 ガーデンタワー	5	東京都 新宿区	地上37階 地下２階	143,372 (-)	17,241	30,607	27,201	57,808	2016/３
住友不動産㈱	住友不動産新宿 セントラルパークタワー＊	5	東京都 新宿区	地上44階 地下２階	127,743 (3,384)	10,818	14,594	26,879	41,473	2010/２
住友不動産㈱、 住不オークタワー特定目的会社	住友不動産新宿 オークタワー＊	4	東京都 新宿区	地上38階 地下２階	89,838 (28,034)	8,351	10,298	44,088	54,386	2003/１
住友不動産㈱	住友不動産新宿 ファーストタワー＊	5	東京都 新宿区	地上35階 地下２階	82,254 (7,941)	6,975	40,934	28,746	69,681	2023/３
住友不動産㈱	新宿ＮＳビル＊	4	東京都 新宿区	地上30階 地下３階	75,046 (-)	-	4,391	-	4,391	1982/９
住友不動産㈱	住友不動産新宿 セントラルパークビル	5	東京都 新宿区	地上33階 地下２階	60,093 (-)	5,616	23,869	13,368	37,237	2019/８
住友不動産㈱	住友不動産飯田橋 ビル３号館＊	4	東京都 新宿区	地上24階 地下２階	52,563 (1,204)	8,421	5,131	18,978	24,109	2002/10
住友不動産㈱	住友不動産西新宿 ビル＊	4	東京都 新宿区	地上33階 地下２階	35,380 (2,049)	3,445	4,043	6,419	10,463	2009/４
エスエフ・セブン特定目的会社	住友不動産西新宿 ビル５号館	4	東京都 新宿区	地上27階 地下１階	21,201 (-)	5,001	2,612	5,959	8,571	2008/５
住友不動産㈱	新宿アイランド ウイング		東京都 新宿区	地上16階 地下２階	- (20,142)	-	1	-	1	1995/１
住友不動産㈱	住友市ヶ谷ビル	3	東京都 新宿区	地上17階 地下１階	16,017 (-)	-	2,037	4,159	6,197	1983/２
住友不動産㈱	住友不動産西新宿 ビル４号館	4	東京都 新宿区	地上８階 地下１階	15,945 (-)	2,732	2,104	5,512	7,616	2003/１
エスエフ四谷開発特定目的会社	住友不動産四谷ビル	4	東京都 新宿区	地上９階 地下１階	14,154 (-)	2,981	1,731	5,030	6,762	2007/10
住友不動産㈱	住友不動産西新宿 ビル３号館	4	東京都 新宿区	地上８階 地下１階	12,551 (-)	2,023	1,901	4,890	6,791	1987/９
住友不動産㈱	住友不動産西新宿 八丁目ビル		東京都 新宿区	地上14階 地下２階	12,158 (-)	1,942	1,161	2,413	3,574	1992/５
住友不動産㈱、 住不西神田三丁目北部西地区再開発事業特定目的会社	千代田ファースト ビル西館＊	5	東京都 千代田区	地上32階 地下２階	49,413 (11,796)	4,642	3,783	37,367	41,150	2004/１
住友不動産㈱	住友不動産麹町 ガーデンタワー	5	東京都 千代田区	地上22階	47,677 (-)	9,418	20,791	36,613	57,404	2020/５
住友不動産㈱	千代田ファースト ビル東館＊	4	東京都 千代田区	地上17階 地下２階	31,020 (6,537)	3,740	3,103	34,688	37,791	1998/10
エスエフ秋葉原開発特定目的会社	住友不動産秋葉原 ビル	4	東京都 千代田区	地上19階 地下３階	31,991 (-)	2,925	4,004	18,326	22,330	2009/６
エスエフ神田開発特定目的会社	住友不動産神田ビル	4	東京都 千代田区	地上20階 地下２階	29,032 (-)	3,101	2,854	14,407	17,262	2006/６

 

 

会社名	物件名称		所在地	構造	面積(㎡)		帳簿価額(百万円)			建築年月
					建物	土地	建物等	土地等	合計
住友不動産㈱	住友不動産秋葉原 ファーストビル	5	東京都 千代田区	地上23階 地下１階	27,050 (-)	3,281	10,859	10,212	21,072	2019/10
住友不動産㈱	住友不動産秋葉原 駅前ビル＊	5	東京都 千代田区	地上21階 地下２階	20,410 (5,525)	1,803	6,809	9,615	16,424	2019/８
住友不動産㈱	半蔵門ファースト ビル＊	4	東京都 千代田区	地上15階 地下２階	13,406 (9,731)	893	1,313	5,554	6,868	2004/１
住友不動産㈱	住友不動産千代田 富士見ビル	4	東京都 千代田区	地上14階 地下１階	22,544 (-)	3,720	4,035	18,008	22,044	2011/４
住友不動産㈱	住友不動産猿楽町 ビル	4	東京都 千代田区	地上17階 地下３階	20,932 (-)	1,450	5,058	15,526	20,584	1992/８
エスエフ神田須田町開発特定目的会社	住友不動産神田ビル ２号館	4	東京都 千代田区	地上19階 地下２階	20,667 (-)	2,152	2,853	5,770	8,624	2009/６
住友不動産㈱	御茶ノ水杏雲ビル		東京都 千代田区	地上15階 地下２階	- (19,306)	-	30	-	30	1990/７
住友不動産㈱	住友不動産二番町 ファーストビル	4	東京都 千代田区	地上７階 地下１階	18,600 (-)	4,190	4,086	18,280	22,367	2016/３
エスエフ九段開発特定目的会社	住友不動産九段ビル	4	東京都 千代田区	地上15階 地下１階	17,789 (-)	2,354	1,656	7,559	9,216	2006/６
エスエフ麹町一丁目開発特定目的会社	住友不動産半蔵門 駅前ビル	5	東京都 千代田区	地上11階 地下１階	17,220 (-)	1,972	2,773	8,973	11,747	2011/３
エスエフ飯田橋開発特定目的会社	住友不動産飯田橋 駅前ビル	4	東京都 千代田区	地上13階 地下１階	16,012 (-)	2,384	1,984	11,427	13,411	2008/５
住友不動産㈱	御茶ノ水ファースト ビル	4	東京都 千代田区	地上14階 地下２階	14,526 (-)	-	2,114	-	2,114	2008/７
住友不動産㈱	住友不動産麹町 ファーストビル	4	東京都 千代田区	地上10階 地下１階	13,502 (-)	1,353	4,399	5,749	10,148	2018/４
住友不動産㈱	住友不動産御茶ノ水 ビル	4	東京都 千代田区	地上12階 地下１階	12,793 (-)	1,912	5,665	5,094	10,759	2021/１
住友不動産㈱	住友不動産平河町 ビル	4	東京都 千代田区	地上10階 地下１階	12,326 (-)	1,332	2,402	5,570	7,972	2015/１
住友不動産㈱、 エスエフ西神田三丁目開発特定目的会社	千代田ファースト ビル南館＊	4	東京都 千代田区	地上14階 地下１階	10,576 (1,208)	1,317	979	3,477	4,457	2007/10
住友不動産㈱	住友不動産一番町 ビル	4	東京都 千代田区	地上９階 地下１階	11,763 (-)	2,357	1,637	6,271	7,909	1987/３
住友不動産㈱	住友不動産ふくおか 半蔵門ビル＊	4	東京都 千代田区	地上７階 地下１階	11,095 (584)	-	3,919	-	3,919	2018/10
住友不動産㈱	住友不動産 神田和泉町ビル	4	東京都 千代田区	地上８階 地下１階	10,026 (-)	1,513	4,165	4,048	8,214	2021/９
住友不動産㈱	東京日本橋タワー＊	5	東京都 中央区	地上35階 地下４階	105,438 (4,177)	6,412	24,943	105,343	130,287	2015/４
住友不動産㈱	東京住友ツイン ビルディング東館		東京都 中央区	地上24階 地下３階	- (63,065)	-	23	-	23	1988/２
汐留浜離宮特定目的会社	住友不動産 汐留浜離宮ビル	4	東京都 中央区	地上21階 地下２階	47,951 (-)	4,403	6,212	41,992	48,204	2009/８
住友不動産㈱	日本橋箱崎ビル＊	4	東京都 中央区	地上17階 地下２階	16,301 (7,350)	1,870	2,495	19,341	21,837	1996/３
住友不動産㈱	住友入船ビル	4	東京都 中央区	地上14階 地下２階	21,186 (-)	2,356	4,038	10,912	14,951	1990/２
住友不動産㈱	住友不動産勝どき ビル		東京都 中央区	地上８階	16,290 (-)	2,904	4,526	4,810	9,336	2002/２
住友不動産㈱	住友不動産六甲ビル＊		東京都 中央区	地上10階 地下２階	9,635 (1,941)	1,440	1,103	5,249	6,353	1995/１
住友不動産㈱	住友不動産浜町ビル＊		東京都 中央区	地上11階	8,074 (2,971)	1,004	1,114	6,972	8,086	1993/２
住友不動産㈱	住友不動産茅場町 ビル	4	東京都 中央区	地上11階 地下１階	11,015 (-)	1,474	2,283	8,118	10,401	1989/９

 

 

会社名	物件名称		所在地	構造	面積(㎡)		帳簿価額(百万円)			建築年月
					建物	土地	建物等	土地等	合計
住友不動産㈱	住友不動産渋谷 ガーデンタワー	5	東京都 渋谷区	地上24階 地下３階	59,417 (-)	8,056	11,028	46,874	57,903	2012/６
住友不動産㈱	住友不動産渋谷 ファーストタワー	4	東京都 渋谷区	地上25階 地下３階	52,942 (-)	5,496	8,003	27,454	35,458	2010/８
住友不動産㈱	新宿文化クイント ビル		東京都 渋谷区	地上23階 地下３階	- (51,994)	-	2	-	2	2003/１
住友不動産㈱	住友不動産渋谷 タワー＊	5	東京都 渋谷区	地上21階 地下２階	34,833 (2,353)	4,898	13,587	18,336	31,923	2019/２
住友不動産㈱	渋谷インフォス タワー＊	4	東京都 渋谷区	地上21階 地下４階	16,412 (18,048)	2,459	2,993	13,190	16,183	1998/３
住友不動産㈱	住友不動産新宿南口 ビル	5	東京都 渋谷区	地上17階 地下１階	23,874 (-)	2,631	13,355	12,859	26,215	2024/３
エスエフ・キャピタル特定目的会社	住友不動産西新宿 ビル６号館	4	東京都 渋谷区	地上17階 地下１階	19,031 (-)	3,247	2,124	7,919	10,044	2008/５
エスエフ神宮前開発特定目的会社	住友不動産原宿ビル	4	東京都 渋谷区	地上20階 地下１階	18,902 (-)	4,147	1,930	10,841	12,772	2007/６
住友不動産㈱	住友不動産飯田橋 ファーストタワー＊	4	東京都 文京区	地上34階 地下３階	60,194 (8,930)	5,783	6,887	10,092	16,980	2010/４
住友不動産㈱	住友不動産飯田橋 ファーストビル＊	4	東京都 文京区	地上14階 地下２階	42,431 (13,208)	6,310	4,823	28,793	33,617	2000/３
住友不動産㈱	住友不動産後楽園 ビル＊	4	東京都 文京区	地上20階 地下２階	25,605 (3,028)	3,117	3,550	23,268	26,818	1998/８
住友不動産㈱、 西品川一丁目地区市街地再開発事業㈱	住友不動産大崎 ガーデンタワー＊	5	東京都 品川区	地上24階 地下２階	200,051 (2,691)	25,742	52,709	57,108	109,818	2018/１
住友不動産㈱	住友不動産大崎 ツインビル東館	5	東京都 品川区	地上19階 地下２階	47,203 (-)	7,102	21,065	9,422	30,488	2022/１
住友不動産㈱	住友大井町ビル 南館		東京都 品川区	地上15階 地下１階	- (29,405)	-	1	-	1	1989/１
住友不動産㈱	住友不動産大崎 ツインビル西館		東京都 品川区	地上14階 地下１階	29,208 (-)	3,843	19,204	10,518	29,723	2025/４
住友不動産㈱	住友不動産大井町 駅前ビル	4	東京都 品川区	地上14階 地下２階	28,152 (-)	3,139	2,524	12,963	15,488	2002/９
住友不動産㈱	住友不動産品川ビル	3	東京都 品川区	地上17階 地下１階	25,054 (-)	8,370	2,902	8,742	11,645	1994/８
住友不動産㈱	住友不動産高輪 パークタワー	3	東京都 品川区	地上20階 地下２階	24,063 (-)	4,098	3,801	18,529	22,330	1995/１
住友不動産㈱	住友不動産品川 シーサイドビル	4	東京都 品川区	地上11階 地下１階	21,771 (-)	3,261	2,755	14,236	16,992	2009/11
住友不動産㈱、 住友不動産商業マネジメント㈱	有明ガーデン	5	東京都 江東区	地上16階 地下１階	198,840 (-)	76,912	57,171	31,365	88,536	2020/３
住友不動産㈱	住友不動産東陽駅前ビル		東京都 江東区	地上11階 地下２階	- (28,334)	-	1	-	1	1994/12
住友不動産㈱	住友不動産亀戸ビル		東京都 江東区	地上14階 地下１階	- (12,077)	-	0	-	0	1994/３
住友不動産㈱	住友不動産中野駅前ビル＊	5	東京都 中野区	地上37階 地下２階	81,051 (5,655)	8,506	33,406	20,830	54,237	2024/２
住友不動産㈱	住友中野坂上ビル＊	4	東京都 中野区	地上24階 地下２階	34,166 (183)	4,535	4,171	24,972	29,143	1999/４
住友不動産㈱	住友不動産上野ビル ５号館＊	3	東京都 台東区	地上12階 地下２階	14,528 (2,175)	1,899	1,262	4,264	5,527	1994/２
住友不動産㈱	住友不動産秋葉原北ビル	4	東京都 台東区	地上10階	11,596 (-)	1,698	4,218	5,076	9,294	2018/11
住友不動産㈱	住友池袋駅前ビル		東京都 豊島区	地上９階 地下２階	- (18,037)	-	20	-	20	1987/１
住友不動産㈱	住友池袋東ビル	4	東京都 豊島区	地上14階	16,385 (-)	2,039	5,981	5,045	11,026	2019/９

 

 

会社名	物件名称		所在地	構造	面積(㎡)		帳簿価額(百万円)			建築年月
					建物	土地	建物等	土地等	合計
エスエフ目黒開発特定目的会社	住友不動産青葉台 タワー	4	東京都 目黒区	地上33階 地下３階	55,773 (-)	6,969	5,761	16,236	21,998	2009/８
エスエフ青葉台特定目的会社	住友不動産青葉台 ヒルズ	3	東京都 目黒区	地上11階 地下２階	17,165 (-)	4,476	1,575	3,659	5,234	1995/６
住友不動産㈱	住友不動産両国ビル		東京都 墨田区	地上13階 地下２階	12,500 (-)	-	1,514	7,722	9,237	1991/１
羽田エアポート都市開発㈱	羽田エアポート ガーデン	5	東京都 大田区	地上12階	91,520 (-)	-	34,976	-	34,976	2020/３
住友不動産㈱	川崎駅前タワー・ リバーク＊	4	神奈川県 川崎市	地上22階 地下２階	24,047 (7,132)	1,511	3,712	11,202	14,914	1994/12
住友不動産㈱	住友不動産新横浜 ビル		神奈川県 横浜市	地上12階 地下１階	- (13,248)	-	3	-	3	1992/６
住友不動産㈱	住友中之島ビル	4	大阪府 大阪市	地上13階 地下２階	39,180 (-)	3,803	3,012	26,575	29,587	1977/10
住友不動産㈱	住友不動産西梅田 ビル	4	大阪府 大阪市	地上10階 地下１階	12,310 (-)	2,205	2,298	2,416	4,714	2002/10
住友不動産㈱	京都住友ビル	4	京都府 京都市	地上８階 地下３階	28,935 (-)	3,165	3,258	14,476	17,734	1976/９
その他					801,601 (157,449)	212,108	159,640	351,418	511,059
合計					5,472,475 (732,783)	800,810	1,223,331	2,581,966	3,805,298

 

 

３ 【設備の新設、除却等の計画】

(1) 重要な設備の新設等

現在実施を予定している主要な設備拡充計画は次のとおりであり、不動産賃貸事業の拡充を目的としたものであります。

 

設備の内容		見積金額 (百万円)	既払額 (百万円)	着手年月	完成予定年月
東池袋一丁目計画	地上31階 地下４階 延床面積 約155,542㎡	89,300	50	2025年５月	2029年10月

 

（注）１　上記金額は消費税等を含んでおりません。

２　グループ外の第三者との共同ビルであり、見積金額、既払額とも当社グループの持分によっております。

３　見積金額に土地および借地権は含んでおりません。

４　所要金額89,300百万円については、預り敷金および保証金、ならびにキャッシュ・フローによりまかなう予定でありますが、現時点で詳細については確定しておりません。

 

(2) 重要な設備の除却等

不動産賃貸事業において、当連結会計年度に新たに確定した重要な設備の除却等の計画はありません。