東急不動産ホールディングス株式会社（3289） 有価証券報告書 2026年3月期

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

（１）連結経営指標等

（注）１．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２．2026年３月期において、企業結合に係る暫定的な会計処理の確定をいたしました。これに伴い、2025年３月

期に係る各数値については、暫定的な会計処理の確定の内容を反映させております。

２【沿革】

　当社は2013年10月１日に共同株式移転の方法により東急不動産㈱、㈱東急コミュニティー及び東急リバブル㈱の完全親会社として設立されました。

2013年10月　当社設立、東京証券取引所市場第一部に株式を上場

2014年４月　賃貸住宅管理を行う東急住宅リース㈱を設立

2016年11月　学生マンション管理事業等を行う㈱学生情報センターの株式を取得

2017年４月　東急不動産コンフォリア投信㈱が東急不動産アクティビア投信㈱を吸収合併し、東急不動産キャピタル・マネジメント㈱からその事業の一部を承継、東急不動産リート・マネジメント㈱に商号変更

2017年10月　㈱東急コミュニティーがリフォーム事業を行う㈱東急Ｒe・デザインを設立し、㈱東急コミュニティー及び㈱東急ホームズからリフォーム事業の一部を承継

2020年７月　東急不動産㈱が㈱東急ホームズを事業終了に伴い吸収合併

ホテル・リゾート事業の強化を目的として、㈱東急リゾートサービス、東急ステイ㈱、東急ステイサービス㈱の３社の運営会社を統合し、東急リゾーツ＆ステイ㈱を設立

2022年３月　㈱東急ハンズの全発行済株式の譲渡に伴い、当社の連結範囲から除外

2022年４月　東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東京証券取引所の市場第一部からプライム市場に移行

2024年３月　東急不動産㈱が保有する㈱東急スポーツオアシスの全株式の譲渡に伴い、当社の連結範囲から除外

2025年１月　再生可能エネルギー事業の強化を企図し、リニューアブル・ジャパン㈱（2026年４月１日付で㈱リエ

ネ・エナジーに商号変更）を連結子会社化

　また、2013年10月１日に共同株式移転により当社の完全子会社となった東急不動産㈱の沿革は、以下の通りです。

３【事業の内容】

　当社グループは当社、子会社355社（うち連結子会社321社）、関連会社112社で構成され、資産活用型ビジネスの都市開発事業と戦略投資事業、人財活躍型ビジネスの管理運営事業と不動産流通事業の４つの事業セグメントで構成しております。各事業セグメントの位置づけは次のとおりであり、これらの事業セグメントは連結財務諸表の注記事項に記載のセグメントの区分と同一であります。

　なお、当社は有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第２項に規定する特定上場会社等に該当しており、これにより、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準については連結ベースの数値に基づいて判断することとなります。

都市開発事業

　東急不動産㈱等がオフィスビルや商業施設などの開発、賃貸、運営、売却業務及び、分譲住宅や賃貸住宅の開発、分譲、売却業務等を行っています。一部のオフィスビル等については㈱東急コミュニティーに、一部の商業施設については東急不動産SCマネジメント㈱に管理・運営を委託しております。

戦略投資事業

　東急不動産㈱等が再生可能エネルギー発電施設や物流施設の開発、賃貸、運営、売却業務等を行っています。一部の再生可能エネルギー施設についてはリニューアブル・ジャパン㈱（2026年４月１日付で㈱リエネ・エナジーに商号変更）に管理を委託しております。

　東急不動産キャピタル・マネジメント㈱が不動産私募ファンド等の組成・運用業務、東急不動産リート・マネジメント㈱が不動産投資信託の資産運用業務を行っています。

　PT.Tokyu Land Indonesia及びTokyu Land US Corporation等が海外における不動産開発の投資等を行っています。

管理運営事業

　㈱東急コミュニティー等がマンション、ビル等の総合管理業務、改修工事業等を行っております。

　東急不動産㈱等が会員制リゾートホテル等の販売を行い、主に東急リゾート㈱が販売代理を行っております。

　また、東急不動産㈱等がホテル、ゴルフ場、スキー場等の経営を行い、東急リゾーツ＆ステイ㈱に運営を委託しております。さらに、東急不動産㈱がシニア住宅の開発を行い、㈱東急イーライフデザインが経営・運営を行っております。加えて、東急リゾーツ＆ステイ㈱がホテル、ゴルフ場等の運営受託事業を行っております。

　㈱石勝エクステリアが環境緑化事業及び造園事業を行っております。

不動産流通事業

　東急リバブル㈱等が不動産の仲介、販売代理、買取再販事業等を行っております。

　東急住宅リース㈱や㈱学生情報センター等が賃貸住宅や学生マンション等の管理・運営及び転貸業務等を行っております。

　上記のほか、不動産流通事業ではその他の関係会社である東急㈱※が販売するマンション、戸建住宅の販売代理業務を東急リバブル㈱が受託する等しております。

※　東急㈱は連結子会社、持分法適用関連会社以外の関連当事者であります。

　2026年３月末における主な事業の系統図は次のとおりであります。

　※１　2026年４月１日付で㈱リエネ・エナジーに商号変更しております。

　※２　東急㈱は連結子会社、持分法適用関連会社以外の関連当事者であります。

４【関係会社の状況】

（注）１．連結子会社における「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。

　２．「議決権の所有又は被所有の割合」欄の（　）内は間接所有又は間接被所有割合で内数であります。

※３．東急不動産㈱は売上高（連結売上高相互間の内部売上高を除く）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。

※４．㈱東急コミュニティーは売上高（連結売上高相互間の内部売上高を除く）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。

※５．東急リバブル㈱は売上高（連結売上高相互間の内部売上高を除く）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。

※６．特定子会社であります。

※７．2026年４月１日付で㈱リエネ・エナジーに商号変更しております。

※８．有価証券報告書提出会社であります。

第２【事業の状況】

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（１）私たちがめざす価値創造について

　長期ビジョン「GROUP VISION 2030」のありたい姿で規定した「誰もが自分らしく、いきいきと輝ける未来の実現」に向け、「個人」「社会」「環境」それぞれの未来の理想像を描き、それらを実現するための４つの取り組みテーマ「多彩なライフスタイルをつくる」、「ウェルビーイングな街と暮らしをつくる」、「サステナブルな環境をつくる」、「デジタル時代の価値をつくる」をマテリアリティとして定めています。

　上記の４つの事業基盤に関するマテリアリティに加え、「多様な人財が活きる組織風土をつくる」、「成長を加速するガバナンスをつくる」の経営基盤に関するマテリアリティの２つを設定し、当社グループがめざす未来を実現するために、６つのマテリアリティに取り組んでまいります。

　創業以来、常に新しい事業やサービスの開発に取り組んできたクリエイティブなカルチャーの創造と継承を土台とし、変化の時代においてもマーケットの拡大を見込むことができる社会的なテーマを捉えながら、当社グループならではのプレミアムな価値を創出することで、ありたい姿である「誰もが自分らしく、いきいきと輝ける未来の実現」を図ってまいります。

（２）「中期経営計画2030」の位置づけについて

　2022年５月に策定、公表した前中期経営計画は、2030年度までを対象とした長期経営方針における前半期の「再構築フェーズ」と位置付け、事業構造改革を推進したこと等により、計画値以上に大きな利益成長を遂げることができました。

　2025年度から開始した「中期経営計画2030」は、長期経営方針後半期の「強靭化フェーズ」として、強固で独自性のある事業ポートフォリオを構築することで、効率性や耐久性の向上を進めながら、更なる利益成長を実現してまいります。

（３）「中期経営計画2030」の概要について

①中期経営計画2030の骨子

　長期経営方針で定めた「全社方針」「事業方針」および「経営基盤の強化」を深化させながら、社会的なニーズの変化・高まりからマーケットの拡大を見込むことができる「３つの重点テーマ」への取組を推進し、強固で独自性のある事業ポートフォリオの構築を図ります。

②価値創造を支えるビジネスエコシステム

　重点テーマの推進にあたり、当社グループの強みの源泉であるグループ各社の「幅広いお客さま・市場接点」と「独自の事業創出力」とが相乗効果を発揮する、特徴的なビジネスエコシステムを深化させていきます。

③強固で独自性のある事業ポートフォリオ

　事業間の相乗効果発揮により高い成長性を持ち、また、特性の異なるマーケットの捕捉や安定利益の拡大により市況変動への耐久性も備えた、強固で独自性のある事業ポートフォリオを構築いたします。

④2030年度の目標指標

　2030年度に、マテリアリティごとの目標の達成と合わせて、成長性・効率性指標としてROE10％、ROA５％、EPS170円前後、EPS平均成長率８%/年、利益目標として営業利益2,200億円以上、当期純利益※１ 1,200億円以上、財務健全性指標としてD/Eレシオ1.8倍以下、EBITDA有利子負債倍率8.0倍以下の達成をめざします。

　また2030年度目標に向けた中間目標として、2027年度に、ROE9.5～10％、営業利益1,700億円、当期純利益920億円を達成してまいります。

※１　親会社株主に帰属する当期純利益（１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 において共通。）

⑤中期経営計画における３つの重点テーマ

　社会的ニーズの変化や高まりから、マーケットの拡大を見込むことができ、かつ、当社グループが強みを発揮できる、３つの重点テーマを推進し、高い成長率とリスク耐性の向上を実現してまいります。

⑥企業価値向上に向けた取組

　PBRを要素分解して、中期経営計画における取組内容やKPIと紐づけ、それらの実施や改善を進めることで、PBRの向上に繋げてまいります。

株主資本コストを上回るROEを継続的に達成していくとともに、マーケット変動リスクへの耐久性の向上などにより株主資本コストの低減を図ってまいります。また、各事業の競争優位性の強化などを進め、期待成長率の向上に努めてまいります。

⑦財務資本戦略の考え方

　効率性と成長性の双方を意識した投資と事業推進、そして、期間利益の積み上げによる財務体質の改善を図ることで、サステナブルな成長基盤を構築してまいります。

　成長投資により有利子負債を２兆円程度にまで拡大させる一方、自己資本を積上げ、D/Eレシオを1.8倍以下まで低減させます。また、インフレや金利上昇を上回る収益を確保し、効率性を高めてまいります。

　本計画期間中の主なリスクである、建築費高騰、金利上昇に対して、グループの幅広い事業によるリスクヘッジや、他人資本の活用による省資金型事業、フィー収益の拡大などに引き続き取り組み、対応してまいります。

⑧キャピタルアロケーション

　2030年度末のD/Eレシオ1.8倍以下を前提として、ネット投資額は１兆円を計画しています。グロス投資額は3兆8,000億円、そのうち3兆5,000億円を資産活用型の都市開発事業および戦略投資事業に投下する計画です。資産活用型事業の期待リターン目線として、保有型事業ではNOI利回り5.0％前後、回転型事業ではIRR8.0％前後を目指します。なお、記載の投資額は2025年度～2030年度の６年累計の数値です。

⑨事業ポートフォリオマネジメント

　前中期経営計画の期間において、抜本的再構築が必要と位置付けた事業を中心に構造改革を進めた結果、現在の当社グループの事業ポートフォリオは、一定の競争優位性と成長性を備えた事業で構成されていると認識しています。

　下図において右側に位置付ける事業は、特に競争優位性があると認識しております。また、中央に位置する事業も競争優位性を備えていると認識しておりますが、複合開発等による相乗効果発揮によって、競争優位を一層高める余地がある事業群だと考えております。

　今後も継続的に事業ポートフォリオを点検し、競争優位性と成長性がともに失われた事業が生じた場合には、適切な対応をしてまいります。

（４）「中期経営計画2030」の進捗状況

　2026年３月期決算は、営業利益1,669億円、当期純利益967億円と、過去最高益を更新いたしました。また、ROEは11.2%、EPS成長率は24.6%となりました。当期純利益とROEは、中期経営計画の2028年３月期目標を、２年前倒しで達成しております。

　2027年３月期は、国際情勢など、先行き不透明な状況ではありますが、堅調な不動産市況が継続する想定のもと、さらなる成長を進め、2028年３月期の全ての財務目標を前倒し達成する計画です。

　「中期経営計画2030」において重視している「高い成長性・効率性の追求」と「市況変動リスクへの耐久性向上」も順調に進捗しています。

　「高い成長性・効率性の追求」では、高いEPS成長と高いROE水準の両立を進めております。また、「市況変動リスクへの耐久性向上」に向けては、2026年３月期決算および2027年３月期計画において、投資家向け売却や分譲マンション事業の好調により、営業利益に占めるキャピタルゲインの割合が高まっている一方で、インカムゲインとマネジメント＆フィーの実額は、賃料収入増加や仲介事業の好調等により着実に増加させることができており、安定利益の拡大を進めております。

（５）「中期経営計画2030」の見直しについて

　2025年５月の中期経営計画策定後、１年間で外部環境は大きく変化しています。日本国内でもインフレが定着し、建築費をはじめとするコスト上昇が進んでいます。金利も想定していたよりも早いペースで上昇しています。また、中東情勢など、先行き不透明感が高まっています。

　一方で、当社事業においては、インフレの影響を受けながらも、仲介、オフィス賃貸、マンション販売等が、想定を上回って進捗しており、2027年3月期は、中期経営計画における2028年３月期財務目標の、１年前倒しでの達成を計画しています。

　このような外部環境や事業環境を踏まえて、中期経営計画をアップデートし、2027年に公表する予定です。詳細はこれより検討を進めてまいりますが、「高い成長性・効率性の追求」と「市況変動への耐久性向上」を、今後も重視していく方針です。

２【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（１）サステナビリティ戦略

当社グループは、サステナビリティビジョンおよびサステナビリティ方針を策定しています。事業活動を通じて社会課題を解決し、ステークホルダーとともに、サステナブルな社会と成長をめざします。2021年度に策定した長期ビジョン「GROUP VISION 2030」においては、グループの理念体系である“ありたい姿「価値を創造する企業グループへ」”の実現に向けて非財務の取組を重要な経営課題と位置づけ、継続的な強化を行いながら、持続的な企業価値向上を図り、次の世代、さらに次の世代を見据え、美しく豊かな環境の形成と、長く愛され続けるまちづくりを実現していきます。

また、私たちがめざす価値創造「誰もが自分らしく、いきいきと輝ける未来の実現」に向け、「中期経営計画2030」では、社会的テーマを捉えたプレミアムな価値の創出を目指します。

当社は国連グローバル・コンパクトを支持し、「人権」「労働」「環境」「腐敗防止」からなる10原則に基づき責任ある経営を推進しており、「環境ビジョン」や「東急不動産ホールディングスグループ人権方針」（以下、人権方針）および「東急不動産ホールディングスグループサステナブル調達方針」（以下、サステナブル調達方針）を定めています。
 

＜サステナビリティビジョン・サステナビリティ方針＞

＜環境ビジョン＞

［人権方針］
　URL　https://sustainability-cms-tokyu-s3.s3-ap-northeast-1.amazonaws.com/uploads/response_file/file/102/human_rights_policy_J.pdf
［サステナブル調達方針］（2025年4月改訂）
　URL　https://tokyu-fudosan-hd-csr.disclosure.site/img/uploads/response_file/file/103/procurement_policy_J.pdf

①　ガバナンス

　環境・社会課題に対する迅速な意思決定に向け、健全で透明性のあるガバナンス体制の構築を進めています。全社横断的な対応を図るため、代表取締役社長を委員長とする「サステナビリティ委員会」および「リスクマネジメント委員会」、「情報セキュリティ委員会」を設置しており、年に２回定例会議を開催しています。各委員会では、自社のみならずサプライチェーンおよびバリューチェーン全体において、気候変動・生物多様性をはじめとした環境課題、人権・DE&Iを含めた社会課題、コンプライアンスなどの重要課題について、方針※・目標（KPI）・行動計画を策定し、機会とリスクの特定・評価・計画立案・実績確認を行い、審議結果を取締役会に報告しています。

　取締役会では、上記の重要課題について、各委員会の報告を受けて業務執行内容の監督を行っています。

　取締役の選定に際しては「環境・サステナビリティ」を含む７つの専門性と経験を考慮しており、取締役の報酬にはESGへの取組が勘案されています。

　※サプライヤーと協働し、環境課題への対応、地域住民・先住民族の権利や強制労働・児童労働などの人

　　権リスクの未然防止・軽減を企図する方針。「人権方針」、「サステナブル調達方針」、「生物多様性

　　方針」など。

＜体制図＞

②　戦略

長期ビジョン「GROUP VISION 2030」の策定にあたり、重要な社会課題を抽出し、経営陣とステークホルダーの意向を踏まえ、６つのマテリアリティを特定しました（詳細はP11参照）。各マテリアリティは機会とリスクを整理し、2030年に目指す姿を定め、事業活動を通じて対応を行っています。

また、自らの事業だけでなく、サプライチェーンおよびバリューチェーン全体におけるマテリアリティに沿った施策の実行によりお客さまや社会に多様な価値を創出することで、あらゆるステークホルダーの満足度向上を図り、サステナブルな社会や当社グループの価値向上をめざします。

特に、マテリアリティ「サステナブルな環境をつくる」は、長期経営方針における全社方針「環境経営」において、「脱炭素社会」「循環型社会」「生物多様性」の３つを環境重点課題とし、注力して取り組んでいます。環境先進の強みに社会課題解決への取組を掛け合わせ、事業を融合させることで高い付加価値による収益力強化を図り、プレミアムな価値を創出します。

また、マテリアリティ「多様な人財が活きる組織風土をつくる」では、人的資本経営による人財戦略を推進することで、グループの価値の最大化をめざしています。人権においては、人権方針およびサステナブル調達方針に基づき、2024年度に人権リスクを再評価し、リスクマップとして整理しました。その結果、重要な人権課題として自社およびサプライチェーンにおいて優先的に対応すべき12の項目を特定しています。さらに、主に建設会社を重要なステークホルダーと捉え、強制労働・児童労働の解決に向け、人権デュー・ディリジェンスを実施することで人権リスクの未然防止と軽減に努めています。

＜人権リスクマップ＞

＜優先的に対応すべき12の人権課題＞

［労働者（自社、サプライヤー）］

　①強制労働、②児童労働、③労働安全衛生、④差別、⑤公正な賃金、⑥適切な労働時間・休憩・休日

　［顧客・利用者］

　　⑦安全と健康、⑧施設利用者の人身取引への加担

　［地域住民・先住民族］

　　⑨先住民族の権利の侵害

　［全ライツホルダー］

　　⑩気候変動による人命・健康・生活への影響、⑪救済アクセスの制限、⑫プライバシー・個人情報の保護

＜６つのマテリアリティを通じて提供する価値＞

③　リスク管理

　気候変動リスクを含む８つの個別リスクを重要性の高いリスクとして認識し、リスクマネジメント委員会において、グループ各社が担うリスクマネジメントを統括的に管理し、取締役会が監督しています。また、６つのマテリアリティに関連する重要リスクを特定し、「リスク管理基本規程」に基づき個別リスクごとの主管部署を定め、当該部署においてグループにおけるリスク管理体制および運用状況を統括しています（詳細は３ 事業等のリスク を参照）。

サステナビリティ委員会では、環境や社会課題などのサステナビリティに関する重要な課題について一体的に管理し、取締役会が監督しています。

また、2019年度にサステナブル調達方針を策定し、バリューチェーンにおいても、上流・下流のステークホルダーとの協働により環境や社会課題に関するネガティブインパクトの低減に取り組んでいます。

（気候変動リスク）

　バリューチェーン全体における現行および新規の法規制をはじめとする移行リスク、および気候変動の進行による物理的リスクの影響把握、ならびに各事業における戦略への反映を行っています。
（自然・ 生物多様性関連課題）

　バリューチェーンにおける地域および関わっている自然の特性を踏まえ、物理的・移行リスクと機会の影響把握、ならびに各事業における戦略への反映を行っています。

（人権および調達リスク）

　自社およびサプライチェーンを含むステークホルダーにおける人権リスク評価を行い、優先的に対応すべき12の項目を特定しています。中でも、主に建設会社を重要なステークホルダーと捉え、人権課題の解決に向け人権デュー・ディリジェンスを実施しています。

④　指標と目標

　「中期経営計画2030」において、マテリアリティごとに2030年度のKPI目標を設定しています。財務および非財務KPI目標の双方達成に向け、進捗状況のモニタリングを行い、PDCAサイクルを回すとともにグループ横断で取組を進めています。

＜マテリアリティと主なKPI目標＞

　※「中期経営計画2030」における目標と2025年度実績

（２）気候変動および生物多様性・自然関連課題への対応(TCFD提言およびTNFD提言への取組)

　当社グループでは、環境への取組を企業価値向上につなげるため、長期経営方針において「環境経営」を全社方針に掲げ、脱炭素社会の実現と環境に寄与するライフスタイル創造に取り組みます。気候変動や生物多様性をはじめとした自然関連課題は、当社グループの事業活動にとってリスクであると同時に、新たな事業機会であると考えています。

「気候関連」では、気候関連財務情報開示の重要性を鑑み、当社は2019年３月にTCFD提言に賛同のうえ、フレームワークに沿った開示を進めています 。

また「自然関連」では、事業における自然資本に関わる依存・インパクト、リスクと機会について把握し開示を行うため、2023年６月から「TNFDフォーラム」に参加し、2023年８月に国内不動産業で初めて自然関連財務情報開示タスクフォース（TNFD）の開示（フレームワークβ版に準拠）を行いました。

2025年２月には、TCFD開示、脱炭素社会への移行計画、TNFDレポートの ３つを統合した「TCFD/TNFDレポート」を開示し、2025年12月には第２版を発行しました。（2026年７月第３版開示予定）
＊TCFD・TNFD提言等に基づく情報開示
　https://tokyu-fudosan-hd-csr.disclosure.site/ja/environment/tcfd-tnfd

①　ガバナンス

上記（１）サステナビリティ戦略①ガバナンスを参照。

②　戦略

A.気候・自然関連の重要なリスク・機会

　気候関連のシナリオ分析、自然関連の依存・インパクト分析により検討した主な移行リスク・機会は以下の

とおりです。

気候関連のシナリオ分析、自然関連の依存・インパクト分析により検討した主な物理的リスク・機会は以下のとおりです。

B.気候関連課題の戦略

１）気候関連のシナリオ分析

　気候変動課題についてはTCFD提言に沿い、当社グループの幅広い事業領域において気候関連の重要課題を認識し、３つのシナリオ(1.5℃、3℃、4℃)による分析を通じて機会とリスクを特定しています。また、事業戦略および財務計画への影響を把握することで重要度の評価を行い、2023年度にはTCFDなどのガイダンスに沿った「脱炭素社会への移行計画」を策定。各事業における対応策への反映を図っています。

　東急不動産㈱においては2019年に国内の不動産業で初めてRE100※１に加盟し、2024年4月には国内事業会社※２で初めてRE100を達成※３し認定されました。その他、ZEB(Net Zero Energy Building)やZEH(Net Zero Energy House)の推進、建物環境認証の取得、インターナル・カーボン・プライシング（社内炭素税）の導入、再生可能エネルギー事業の拡大、グリーン資金調達などを実施しています。

＊TCFD提言に対応した情報開示　https://tokyu-fudosan-hd-csr.disclosure.site/ja/environment/tcfd

＊脱炭素社会への移行計画

　https://tokyu-fudosan-hd-csr.disclosure.site/ja/environment/transition-plan

※１世界で影響力のある企業や団体が、遅くとも2050年までに、自らの事業で使用する電力を再生可能

　　エネルギー100%化することを目指す国際的イニシアチブ

※２金融機関を除きます。

※３RE100が認めるグリーンガスが国内市場に存在しないため、コジェネレーション自家発電による電力を

　　除きます。

＜気候変動の重要課題＞

＜気候変動のシナリオ分析＞

気候関連シナリオ分析の対象事業：都市事業（オフィス・商業施設事業）、住宅事業、レジャー事業、

　　　　　　　　　　　　　　　　再生可能エネルギー事業
目標期間：中期（2030年）、長期（2050年）

＊気候関連リスクと機会の財務影響の詳細はHPを確認ください。

URL　 https://tokyu-fudosan-hd-csr.disclosure.site/ja/environment/tcfd-tnfd/detail#510

２）脱炭素社会への移行計画

　2023年7月に、脱炭素戦略と事業戦略・財務指標の整合性を示しつつ、TCFDなどが提示している移行計画

のガイダンスに沿って作成した国内の不動産業では初の独立したレポートを発行しました。

具体的なロードマップの詳細はHPを確認ください。
URL　　https://tokyu-fudosan-hd-csr.disclosure.site/ja/environment/transition-plan#a01

C．自然関連課題の戦略

　当社グループは、地域特性を踏まえたネイチャーポジティブへの貢献を掲げ、都市においては、都市に点在する緑をつなぐ人と自然に配慮した緑化、地方においては、生態系サービスとの共存を取組目標として、不動産開発・運営管理を行っています。

　2011年に策定した生物多様性方針を、これまでの当社グループの環境配慮と自然との共生の歩みを踏まえ2023年8月に改定し、また、自然関連課題についてはTNFD提言に沿い、LEAPアプローチを活用した分析により機会とリスクを特定しました。

１）当社グループ全体の自然への依存・インパクトの概観

TNFDの分類を参照し、事業・バリューチェーン段階別に依存・インパクトの内容と定性的な重要性についてその概要を検討しました。UNEP（国連環境計画）が開発したツールであるENCOREやSBT for Natureのツールにおける、セクター別レーティングを参考にしています。

（インパクト）

・不動産開発・運営時の土地改変・占有などの面で「陸域生態系の利用」が特に高い。

・GHG排出や廃棄物排出、操業段階での水使用、外来種導入なども高い。

（依存）

・不動産開発・運営時の水資源、建材などの供給サービスのほか、景観の向上・癒し等の文化的サービスが高い。

・ホテルやレジャー事業の関連施設では、バリューチェーン上流の食材等の生産段階で、水供給や花粉媒
　介、気候調整などが特に高い。

＊検討内容の詳細はHPを確認ください。

URL　 https://tokyu-fudosan-hd-csr.disclosure.site/ja/environment/tcfd-tnfd/detail#510

２）当社グループの保有・運営物件における優先地域の検討

バリューチェーンの中でも、開発から運営段階における自然のかかわりの重要性が特に高いと考えられるため、当社グループが保有・運営する主要267拠点（オフィス・商業施設、ホテル、レジャー事業の施設、再生可能エネルギー施設など/2024年3月）を対象に、生物多様性の重要性・生態系の十全性に関連する各指標を分析し、その結果、「広域渋谷圏※」と「リゾート施設等13地域」を優先地域としました。

＜優先地域の検討＞

※広域渋谷圏：東急グループの渋谷まちづくり戦略において定めた渋谷駅を中心とした半径2.5kmの

　　　　　　　エリアを指しており、当社グループとして広域渋谷圏を優先地域と定めています。

３）優先地域「広域渋谷圏」における自然関連の依存・インパクトおよびリスク・機会

３）-a.バリューチェーンにおける自然への依存・インパクト

　建設資材の調達段階では建材・木材等の資源に依存し、インパクトを与えています。不動産の開発・運営段階では、土地改変・占有をはじめとしたネガティブインパクトを与える可能性がある一方ヒートアイランド現象や災害の緩和といった調整サービス※１、癒しやストレス緩和、レクリエーションなどの文化的サービス※２の観点で自然に依存しています。

※１ 調整サービス：気候調整や局所災害の緩和、土壌侵食の抑制、有害生物や病気を生態系内で抑制す

                   る効果など、生物多様性により環境を制御・維持するするサービス。

※２ 文化的サービス：人間が自然にふれることで得られる、審美的、精神的、心理的な面などで影響を

                     受ける文化的なサービス。

＜バリューチェーンにおける自然への依存・インパクト＞　太字は特に重要と考えられる依存・インパクト

（※）建物緑化によるインパクトの定量評価

　依存・インパクトのうち、土地利用・建物緑化による自然へのインパクトを、㈱シンク・ネイチャーの分析ツールを用いて定量分析した結果、広域渋谷圏における建設前後の生物多様性再生効果が、2012年度以降の物件からプラスとなっていることが分かりました。近年竣工物件における、都市開発諸制度等による緑地面積の確保や、植栽樹種での在来種選定など、緑化の量と質の確保に向けた取組の成果が表れ、当社グループのまちづくりがネイチャーポジティブに貢献していると評価されています。特に再開発事業の対象物件は、緑地の量や質がこれまでの施設と比べ高い傾向です。

３）-b.重要なリスク・機会の評価

　依存している生態系サービスの劣化による景観・快適性の悪化などの物理的リスクや、規制、市場環境の変化による移行リスクなどのリスクが想定される一方で、多くの自然関連機会も生じうることが分かりました。

上記Ａ.気候・自然関連の重要なリスク・機会を参照ください。

４）優先地域「東急リゾートタウン蓼科」における自然関連の依存・インパクトおよびリスク・機会

４）-a.バリューチェーンにおける自然への依存・インパクト

　「東急リゾートタウン蓼科」の事業は、様々な面で自然や生態系サービスに依存しており、事業を営む上で、自然や自然のもたらす恵みが特に重要であると考えられます。また、ネガティブ・ポジティブ双方の自然へのインパクトも与えています。

＜バリューチェーンにおける自然への依存・インパクト＞　太字は特に重要と考えられる依存・インパクト

（※）土地利用によるインパクトの定量評価

　依存・インパクトのうち、土地利用・森林管理による自然へのインパクトを、㈱シンク・ネイチャーの分析ツールを用いて定量分析しました。
　空中写真・衛星画像からの森林面積の分析の結果、森林面積はゴルフ場や別荘建設等による落ち込みを挟みつつも、全体の推移としては回復傾向にあり、現在は最も回復した水準となっていること、森林を維持・回復しながらの事業運営により当社グループのリゾート開発・運営がネイチャーポジティブに貢献していることが評価されました（下図）。

＜森林面積割合の変化＞

４）-b.重要なリスク・機会の評価

依存している生態系サービスの劣化によるリゾート・観光地としての魅力の低下などの物理的リスクや、規制、市場環境の変化による移行リスクなどのリスクが想定される一方で、多くの自然関連機会も生じうることが分かりました。

上記Ａ.気候・自然関連の重要なリスク・機会を参照ください。

５）優先地域「パラオ パシフィック リゾート」における自然関連の依存・インパクトおよびリスク・機会

５）-a.バリューチェーンにおける自然への依存・インパクト

「パラオ パシフィック リゾート」の事業は、陸域（森林）の自然資源に加え、海洋におけるサンゴ礁やオオシャコガイ等の豊かな生態系への依存度が高いといえます。また、東急不動産㈱初代社長である五島昇の「ヤシの木より高い建物は建てるなよ」という言葉に象徴される、当社グループの環境への想いを引き継ぎ 、「自然と開発の両立」「地元に貢献し地元の人々に受け入れられる事業」を開発時のコンセプトに、開発に伴うネガティブなインパクトに配慮するとともに、陸域および海洋生態系の回復などのポジティブなインパクトも与えています。

＜バリューチェーンにおける自然への依存・インパクト＞　太字は特に重要と考えられる依存・インパクト

（※）森林および海洋保全によるインパクトの定量評価

　依存・インパクトのうち、土地利用・海洋保全による自然へのインパクトを㈱シンク・ネイチャーの分析ツールを用いて定量分析した結果、陸域（森林）については、開業（1984年）に伴い建物用地が増えたものの、これを大きく上回る面積の森林が再生されていることが分かりました（図＜敷地内の森林面積の変化＞参照）。また、海洋については、サンゴに関する評価では、海洋保護区指定や保全活動などの取り組みを通じ、前面海域でサンゴ被度が安定的に増加してきたこと、台風や生物の食害などの近年の外部環境の悪化にもかかわらず、サンゴの新たな個体の定着が増加傾向にあることが分かりました（図＜ 敷地内の森林面積の変化＞参照）。このように、開発当時のコンセプトを守り続け、当社グループの様々な自然保護活動も含め、事業を通じてネイチャーポジティブに貢献していることが評価されました。（図＜前面海域のサンゴ被度およびサンゴ幼生加入の密度の変化＞参照）。

＜敷地内の森林面積の変化＞

＜前面海域のサンゴ被度およびサンゴ幼生加入の密度の変化＞

出典：世界平均の被度「ICRI, GCRMN, Australia Institute of Marine Science, UNEP “Status of

Coral Reefs of the World 2020」より作成

サンゴの幼生加入密度「PICRC（2025）」

※ PRP:パラオ パシフィック リゾート

５）-b.重要なリスク・機会の評価

依存している生態系サービスの劣化によるリゾート・観光地としての魅力の低下などの物理的リスクや、規制、市場環境の変化による移行リスクなどのリスクが想定される一方で、多くの自然関連機会も生じうることが分かりました。

上記Ａ.気候・自然関連の重要なリスク・機会を参照ください。

③　リスク管理

　上記（１）サステナビリティ戦略③リスク管理を参照ください。

④　指標と目標

Ａ．気候変動

当社グループは、事業活動を通じて脱炭素社会の実現に貢献することをめざし、2021年度に気候変動に関する中期・長期目標を掲げ、2025年度には気候変動に関する目標を変更しました。

［中期目標］2030年度までに、自社（スコープ1・2）排出量を80％削減、サプライチェーン（スコープ3）の排出量を46.2％削減。加えて、CO2排出削減貢献量が自社のCO2排出量の10倍以上をめざす。

［長期目標］自社およびサプライチェーン（スコープ1・2・3）において、科学的根拠に基づく削減目標である「Science Based Targets（SBT）」の「1.5°C目標」を2030年までに実現し、2050年にはネットゼロエミッション達成をめざす。

長期目標にかかるSBTについては、2024年7月SBTネットゼロ認定を取得いたしました。スコープ1・2の削減実績は2022年度から継続して2024年度まで前中計KPIを達成しており、また、CO2排出削減貢献量においては、2024年度は3倍となります。（図＜気候変動に関する目標と2024年度実績＞参照）

また、東急不動産㈱では、自社で大規模展開する再生可能エネルギー事業の強みを活かし、2022年12月に自社事業所及び保有施設※１における使用電力※２を再生可能エネルギー電力へ切替え完了し、国内事業会社　※３では初めてRE100を達成し、2024年4月にRE100事務局であるCDPから認定されました。

※１RE100の対象範囲とならない、売却又は取壊し予定案件及び当社がエネルギー管理権限を有しない一部の

　　共同事業案件を除きます。

※２RE100が認めるグリーンガスが国内市場に存在しないため、コジェネレーション自家発電による電力を除

　　きます。

※３金融機関を除きます。

＜気候変動に関する目標と2024年度実績＞

CO2排出量については第三者検証済みの実績値として、2024年度分の数値を記載しています。

他指標についても同年度を記載しています。

　詳細URL　https://tokyu-fudosan-hd-csr.disclosure.site/ja/esg-data

※４当社のSBT認定における削減目標対象はカテゴリ1・2・11

※５当社グループの事業を通じたCO2 排出削減貢献量を示したもの。再エネ発電によるCO2 排出削減量（なお、自社利用再エネ分除く）が、自社のCO2排出量（Scope1,2）の何倍かを算出している。詳細は、「環境経営レポート2025」のP41参照（詳細URL　https://pdf.irpocket.com/C3289/HgJ1/UEbD/WPu2.pdf）

※６ZEB／ZEH Oriented相当またはそれを超える建物性能を有する東急不動産㈱の分譲マンション・オフィスなどの施設件数割合（着工ベース）

※７非住宅の大型保有物件（延床面積10,000㎡以上）を対象。共同事業など一部除く

当社グループのGHG(Greenhouse Gas)排出量は以下のとおりです。

＜GHG排出量の実績および目標と削減率＞

＜GHG排出量スコープ3 カテゴリ別内訳＞
 
 

B.自然関連課題

＜自然関連課題の目標と実績＞

詳細URL　https://tokyu-fudosan-hd-csr.disclosure.site/ja/esg-data

（３）人的資本経営

　当社グループにおける「人的資本経営」とは、「GROUP VISION 2030」の実現に向け、経営戦略と連動した人財戦略を策定及び実行することで、持続的な企業価値の向上に取り組むことを指します。

　当社グループは、都市開発から戦略投資、管理運営、不動産流通に 至るまで、「資産活用型ビジネス」と「人財活躍型ビジネス」という多様な事業ポートフォリオを有しております。この強固なビジネスエコシステムを深化させ、「広域渋谷圏戦略の推進」「GXビジネスモデルの確立」「グローカルビジネスの拡大」を重点テーマとする各事業戦略を力強く推進するためには、各事業の特性に応じた人財の存在が不可欠です。

「中期経営計画2030」においては、「３万人が成長し続ける人財ポートフォリオ」「創意工夫し続けるクリエイティブなカルチャー」という２つのビジョンを定めました。本中期経営計画の推進をリードする経営人財や事業変革人財を計画的に育成することや、管理運営事業に欠かせないエッセンシャル人財が活躍する持続的な体制を構築します。これを実現するため、心理的安全性・DE&Iを基盤とした組織風土の醸成を進めるとともに、採用・研修・風土醸成への投資や、物価上昇を超える処遇向上や福利厚生の拡充を行い、従業員体験の向上を目指します。それが従業員の高いパフォーマンスを引き出し、労働生産性の向上と人的資本投資に還元するという循環を生み出すことで、持続的な企業価値の向上を図ります。

＜人的資本経営の考え方＞

①　ガバナンス

　人財戦略を経営戦略と連動させるために、サステナビリティ委員会・リスクマネジメント委員会にて人財戦略の課題及びKPIの進捗を報告のうえ方針を経営層間にて討議し、その結果を取締役会にて報告しております。

　人財戦略の推進にあたっては、当社のグループ人事部が主要会社の人事部を統率して管理しています。具体的なモニタリングの機能としては、グループ人財会議を開催し、グループ各社の課題及びKPIの進捗について報告・共有を行っております。さらに、ダイバーシティ・採用・労務マネジメントといったテーマごとに個別の分科会を行い、人財戦略を着実に実行できる体制を整えています。

　加えて、グループ全体の人的資本ガバナンスを強化するため、2025年度は当社とグループ各社社長との間で人的資本に関する討議を計４回実施し、経営人財の育成や配置について議論を深めてまいりました。2026年度からは、この取り組みをさらに発展させ、各社社長が参加する「人財戦略会議」を新たに設置いたします。同会議にて各社における経営人財の育成進捗や候補者の状況を共有し、グループ横断での適材適所の配置や育成施策の横展開を図ることで、継続的にPDCAを回す強固な体制を構築してまいります。

＜人財戦略の推進体制＞

グループ全体でのグループ人財戦略の推進に加えて、各社においては、ビジネスモデルに最適な取組を推進しております。経営戦略、事業戦略と人財戦略がどれも一貫したものとなるよう、グループ人事部およびグループ経営企画部を中心としたコーポレート部門が連携しながら、各社の人事施策の推進を支援しております。

＜グループ推進体制＞※2026年4月1日付体制

②　戦略

　ありたい姿の実現に向け、当社グループは“すべての従業員が「挑戦するDNA」と「社会に向き合う使命感」をもち、サステナブルな社会づくりと成長を目指します”というグループ人財理念を掲げています。

そして、多様な事業ポートフォリオを支えるグループ人財戦略として、『価値を創造する人づくり』『多様性と一体感のある組織づくり』『働きがいと働きやすさの向上』の３つの戦略を進めております。

　１つ目の『価値を創造する人づくり』は、グループ理念と経営戦略に基づいた、人財の育成に関する方針です。長期ビジョン「GROUP VISION 2030」の実現に向けてグループ理念の浸透を図るとともに、個別の事業領域にとどまらず全社的な視座で事業変革をリードできる「経営人財」や「事業変革人財」の育成、ならびに当社独自のKPIを用いたDX人財の育成と環境経営に基づく人財育成を掲げております。これらの人財を持続的に輩出することが、各事業の枠を越えたグループシナジーの創出や、新たなビジネスモデルへの変革を牽引する基盤となります。

２つ目の『多様性と一体感のある組織づくり』は、グループの価値創造を支える社内環境整備に関する方針です。女性管理職比率向上をはじめとする女性の活躍推進や、DE&I（ダイバーシティ、エクイティ＆インクルージョン）の取組による多様な人財の活躍推進に加えて、イノベーティブな組織風土の醸成が、「挑戦するDNA」の体現やグループの価値創造には不可欠と考えております。多様なバックグラウンドや専門性を持つ人財が交わり、互いに共創する「一体感」のある組織風土を醸成することは、既存の枠組みにとらわれない柔軟な発想を生み出し、複雑化する社会課題や顧客ニーズに対するプレミアムな価値を創出し続ける原動力となります。

３つ目の『働きがいと働きやすさの向上』は、従業員一人ひとりを支える社内環境整備に関する方針です。健康経営の推進や、ライフステージに応じた多様な働き方の支援に加え、働きがいという観点でのワークエンゲージメントの向上も重要な施策として取り組み、モニタリングしております。従業員が安心と高いモチベーションを持って働ける環境を整備することは、優秀な人財の定着を確固たるものにするとともに、労働生産性の持続的な向上に直結するものと考えております。

これら３つの人財戦略に取り組むことで、グループ従業員に対して、心も身体も健康に、モチベーションと志をもって働ける環境を実現するとともに、生産性が高く広く社会に貢献する人財を輩出します。当社グループは人的資本経営に取り組むことで、2030年のありたい姿「価値を創造し続ける企業グループ」の実現を目指してまいります。

＜人財理念と人財戦略＞

A.グループ全体での取組

経営戦略、事業戦略と人財戦略がどれも一貫したものとなるよう、コーポレート部門が連携しながら各社の人事施策の推進を支援する、以下のようなグループ横断施策を展開しております。

・グループ理念の浸透

　「WE ARE GREEN」は、多様なグリーンの力で、2030年にありたい姿を実現していく私たちの姿勢を表現したグループスローガンです。

グループインナーサーベイ（Eラーニング形式）ではグループ従業員の意識向上を図るとともに、特にグループ各社執行役員については、どれだけ自身がグループ連携を実践できているかを示す「自分ゴト化」度を測定しております。2025年度は90%（計157名回答）の執行役員が実践していると回答し、前中期経営計画最終年度の2025年度目標を達成、高水準を維持しております。

また、「誰もが自分らしくいきいきと輝ける未来」の実現に向けたグループ横断でのインナーコミュニケーション企画「東キュン不動産ホールディングス」を展開し、それぞれが持つ”好き”＝“キュン”をヒントに未来を発想するAIを通じて画像を生成し、グループ内共有やチームビルディングへの活用を行うことで、グループの一体感の醸成を図ってまいりました。

　さらに2025年度は、従業員のグループへの所属意識を高め、各社のリソースを掛け合わせた広域渋谷圏戦略等の重点テーマを、グループ共創により力強く推進していくための新たな施策として、グループ横断イベント「TFHDアーバンスポーツフェス 2026」を開催いたしました。アーバンスポーツの体験や観戦等を通じて、従業員とその家族がグループに「接する」「関わる」機会を創出し、「クリエイティブなカルチャー」への理解と「中期経営計画2030」の実現に向けた強固な土台を整備しております。

＜グループ横断イベント「TFHDアーバンスポーツフェス 2026」＞

　　第7回全日本ブレイキン選手権の　　　　　　　　アーバンスポーツ体験会を当社施設で開催

　　　　ファミリー観覧を実施　　　　　　　　　　（グループ従業員のほか、一般参加者も募集）

・DX人財の育成

　全社方針である「DX」に基づき、DX事例の創出を目指して、グループ横断プロジェクトの実行と実践型学習・研修の両輪で人財基盤の構築を行っております。2022年２月にはTFHD digital株式会社を設立し、デジタル専門人財の採用を行い、グループ各社およびグループ全体のDX支援を行う体制を築きました。そうしたDX推進に向けた組織・制度の整備や既存・新規ビジネスの双方での具体的なDX事例などが評価され、経済産業省によるDX認定に2021年より継続して選出されております。

　具体的な人財育成として、事業会社においてDX推進の中心的な役割を担う人財を「ブリッジパーソン」と定義し、2030年度までにDX推進人財10,000人育成という目標を掲げて取り組んでおります。ブリッジパーソン育成のために、データ・AI活用やデジタルマーケティングなど様々なデジタルスキル習得のためのプログラムを用意するほか、ビジネスモデル変革を担う人財を育成する実践型研修である未来洞察型プログラム「HD-X」では未来のデジタル事業構想をグループ会社の現場社員が参加してアイデア創出を行っております。

　これらに加え、実践的なデジタルスキルの習得と高度なDX人財の育成を加速させることで、既存事業の枠組みを超えた新たなビジネスモデルの変革と継続的なデジタルビジネスの創出を図るため、2025年度より新たにDX推進人財の最上位に位置する「スーパーブリッジパーソン」を設け、育成に取り組んでいます。各社からホールディングスのDX推進部門への異動・出向を通じて「高度なDX推進スキル習得」及び「DXプロジェクト推進経験」により高度なDX人財の育成を加速させています。

　こうした当社のDXビジョン「Digital Fusion」で掲げる「EX（従業員体験価値）」「CX（顧客体験価値）」「BX（ビジネスモデル変革）」の３つのXの好循環を核とした戦略や、それを実現するための組織体制・高度なDX推進人財育成プログラムの実績が高く評価され、経済産業省と東京証券取引所が認定する「デジタルトランスフォーメーション銘柄 2026」に選定されました。

＜スーパーブリッジパーソン制度の新設＞

・環境経営に基づく人財育成

当社グループが目指す「サステナブルな社会づくりと成長」を実現するためには、従業員一人ひとりが環境・社会課題を自らのビジネスを通じて解決し、新たな環境プレミアムを創出する風土の醸成が不可欠です。そのため、全社方針である「環境経営」に基づき、Eラーニングや体感型サステナブル研修、グループ社員のサステナビリティ意識浸透を企図した「サステナ月間」やサステナブル・アクション・アワードを通じて啓発を行っています。サステナブル・アクション・アワードでは、事業活動を通じた環境・社会課題解決の具体的な取組を表彰しています。2025年度は203案件（対前年+11件）という多くの応募が寄せられ、2022年度から2025年度までの累計応募数は699件となり、2025年度の目標であった累計応募数300件を大幅に達成。これらの取組を基盤とした「事業を通じた環境への取組件数」は2025年度実績で27件、累計132件となり、2030年度目標である累計100件以上を達成し、成果を創出しています。環境先進企業として、社員一人ひとりが環境への理解を促進し、環境価値の機会創出につながる人財育成を図っています。

・女性の活躍推進

女性の活躍推進については特に重要なテーマと捉え、女性の職業生活における活躍の推進に関する法律（女性活躍推進法）の基本理念に則り、性別にかかわらず個性と能力を十分に発揮できる環境づくりに取り組んでいます。

女性の活躍を促進するために、当社グループは次の３つの方針で取り組んでおります。第一に、経営層のコミットメントです。女性の活躍推進を経営課題として捉えるために、「新卒女性採用比率」「女性管理職比率」「女性管理職候補比率」をKPIとして取り組んでおります。「新卒女性採用比率」は、2030年度目標は50%と掲げて採用活動に取り組んでおり、2026年4月実績は42%となりました。「女性管理職比率」は2030年度目標を20%以上と掲げており、2026年４月実績が10%という進捗です。「女性管理職候補比率」は女性管理職の一つ手前の等級（係長層）を対象とした指標で、2030年度目標を20%以上と設定し、2026年４月実績19%です。「女性管理職比率」は実績から一定の乖離がある目標値ではありますが、「女性管理職候補比率」の底上げを図ることで進めてまいります。

第二に、制度の取組です。各事業の特性に合わせ、ライフイベントとキャリアの継続を両立できる柔軟な支援体制の整備を進めております。具体的には、育休取得者の業務をカバーする周囲の従業員に向けた手当の導入（㈱東急コミュニティー）や育児短時間勤務の対象期間の延長（東急住宅リース㈱）など、各社の実態に即した制度を拡充しております。制度を利用する本人だけでなく、周囲の従業員も前向きに協働できる仕組みを整えることで、誰もがキャリアを諦めずに活躍し続けられる環境づくりを推進しております。

第三に、風土の取組です。制度があっても風土が伴わなければ、女性活躍は実現できないと考えております。女性管理職手前層を対象とした「次世代女性リーダー育成研修」をグループ５社に拡大して実施するとともに、研修卒業生を対象としたネットワーキングイベントを開催し、多様なリーダーシップの在り方やロールモデルの共有を支援しております。

その他、男性育児休業取得率について2030年100%と目標に掲げており、2025年度実績は93%となりました。男性も積極的に育児休暇を取得することで、男女間の職位の偏りがないよう、女性のキャリアパスや働き方を支援し、これまで以上の女性活躍を促進するとともに、男女賃金格差の改善に取り組んでまいります。

・多様な人財の活躍推進

多様な属性や価値観を持つ人財がそれぞれの能力を最大限に発揮できる環境を整備し、新たなイノベーションと価値創造を継続的に生み出す組織基盤を構築するため、当社グループはDE&Iビジョンを策定しております。多様な属性の違いをお互いに認め、差別をなくすと共に公正な活躍機会を提供し、誰もが自分らしくいきいきと働ける環境作りに取り組みます。従業員に対しては「DE&I」理解深化のEラーニングを実施し、受講率をKPIとして設定、2030年度は受講率100%を目指しております。2025年度は「哲学対話」をテーマとしてHD全従業員必須で展開するとともにアンケート調査を実施し、各社へのフィードバックを通じて組織課題の解消を図っております。この結果、当年度の受講率は98%となり、目標達成に向けて着実に進捗しております。また、多様性を担保するためのKPIとして「キャリア採用者管理職比率」を設定、2030年度50%を目標と定めました。現状キャリア採用者管理職比率は55%となっており、既に目標達成済ですが、引き続き登用を続ける方針です。

さらに、新たな取組として東急プラザ原宿「ハラカド」でのLGBTQ+映画上映イベントの実施や「障がい者雇用情報連絡会」での情報共有を行っており、これらの取り組みが評価され、LGBTQ+に関する「PRIDE指標」における最高位「ゴールド」の連続受賞（東急不動産㈱、㈱東急コミュニティー）や、「プラチナくるみん」の認定取得（東急住宅リース㈱）など、外部からも高い評価を得ております。

また、多様な人財が安心して活躍できる基盤として、ビジネスを通じた人権の尊重を推進しております。2025年度には、従業員一人ひとりの人権に対する基礎知識の理解と意識向上を目的として「人権ハンドブック」を新たに発刊いたしました。人権デュー・ディリジェンスの継続的な実施や通報窓口（ヘルプライン）の適切な運用等を通じて、差別やハラスメントのない健全な職場環境を構築するとともに、サプライチェーン全体における人権課題にも対応し、持続的な企業価値の向上に繋げてまいります。

・イノベーティブな組織風土の醸成

「挑戦するDNA」を継承し、会社の枠を超えたイノベーションを創出するために、「STEP」というグループ共創型社内ベンチャー制度を設立しております。「STEP」は「S（Start/Sustainable/Shibuya）」＋「TFHD（東急不動産ホールディングス）Entrepreneur Program」の略称です。2019年度にグループ従業員を対象として開始し、2025年度には第７期を迎えました。2025年度時点で応募累計530件、内５件が事業化決定しております。2025年４月には事業化５件目となる株式会社ReINNを設立しました。民泊サービスを提供する会社として、日本の宿泊市場の再定義と未活用不動産資産の有効活用を目指す新たなサービスを展開いたします。

「STEP」では、審査の結果、会社設立ではなく、グループ内での施策として採用されたプロジェクトもあります。2025年度応募の「不動産業界のサポーティブスタッフのキャリア支援事業」の事業案は、東急不動産ホールディングスのグループ人事施策として姿を変えて始動し、専門知見を保有する有期雇用労働者の離職を防ぎ、即戦力人材としてグループ全体で継続雇用を維持する枠組みの構築を検討しております。このように、会社設立という手段だけに留めず、イノベーティブな組織風土が途切れぬようグループで多面的に取り組んでおります。

・健康経営の推進

従業員の幸福と健康維持・増進を重要な経営課題と捉えて、心身の健康に繋がる様々な施策に取り組んでいます。2030年度の目標として、健康診断受診率100%・ストレスチェック受検率100%・男性育児休業取得率100%を目標に掲げ、セミナーや啓蒙活動などに取り組んでいます。また、メンタルヘルス不調からの復職支援や、サステナ月間における「女性の健康セミナー」や「介護両立イベント」を開催し、ライフステージに応じた支援を拡充しております。2025年度の従業員の健康診断受診率は100%、ストレスチェック受検率は94%と高水準を維持しており、引き続き、従業員が健康で働きやすい職場づくりに取り組んでいきます。

・柔軟な働き方の支援

　効率性・生産性の向上とワーク・ライフ・バランスの実現のため、柔軟な働き方を支援しています。主要会社（東急不動産㈱、東急リバブル㈱、㈱東急コミュニティー、東急住宅リース㈱、㈱学生情報センター）ではテレワーク制度およびフレックス勤務制度（またはスライド勤務制度）を継続して導入し、ITを活用して場所や時間にとらわれないフレキシブルな働き方を実現しています。東急不動産㈱では、副業制度についてもトライアルを実施しており、社員の挑戦と自律を支援しています。

・ワークエンゲージメントの向上

「中期経営計画2030」に掲げる目標の達成、ならびに強固な事業ポートフォリオの構築を実現するためには、それらを推進する全従業員が高いモチベーションと一体感を持って働ける環境整備が不可欠です。激化する人材獲得競争の中においても、優秀な人財の採用力と定着率を強固にし、持続的な企業価値の向上を目指すため、従業員の働きがいと安心を支える具体的な人的資本投資として、以下の取り組みを進めております。

第一に、従業員のファイナンシャル・ウェルビーイングの実現に向け、「信託型従業員持株インセンティブ・プラン」を導入しています。2022年より開始した第１弾は2025年に終了し、対象となる従業員に残余財産を分配し、現在第２弾を実施しております。本プランを通じて従業員の持株会への加入を促進し、資本参加による株主視点の醸成と成長成果の共有を図ることで、会社と従業員の一体感を高めております。

第二に、グループのスケールメリットを最大限に活かした福利厚生の拡充として、グループ横断の共済制度の対象事業会社を順次拡大しております。各社単独では実現が困難な高水準のサポートを提供し、グループに所属する体験価値を向上させることで、従業員の採用力・定着率を高めています。

これら従業員向けのエンゲージメント施策に各社取締役向けの株式報酬制度の導入も決定し、経営陣から従業員まで全社一丸となって持続的な企業価値の向上を目指す体制を整えております。

B.資産活用型ビジネスにおける取組（東急不動産㈱）

　資産活用型ビジネスを担う東急不動産㈱では、長期ビジョン「GROUP VISION 2030」の実現に向けて、2022年度に人事制度を改定しました。目指すべき社員像を自ら知見と経験を広げ社会への価値創造を追求する「事業プロデューサー」と掲げ、その実現に向けて制度運用を開始し、体系化した研修プログラムによる人財育成を行っております。2025年度の一人あたり研修費用は154千円、一人あたり研修時間は19時間という実績となりました。

・自律的なキャリア形成を支える「全社員面談」

事業プロデューサーとして継続的に成長するためには、会社主導ではなく、従業員自身の自律的なキャリア形成が不可欠です。当社では、一人ひとりが「事業プロデューサー」としてのキャリアを“自分ごと”として真剣に考え、前向きに挑戦できるよう、人事部と全社員が直接対話を行う「マイプロデューサー面談（全社員面談）」を実施しております。この面談を通じて得られた本人の意向を、本人異動宣言制度（社内公募制度）やキャリアチャレンジ制度の運用に活かすことで、納得感のある適材適所の配置とキャリア支援を実現しております。

・多様な知見の定着を促す「キャリアオンボーディング」

既存事業の枠組みを超えた新規領域の開拓と、事業ポートフォリオの変革を加速させるため、当社では多様な知見を持つ総合職のキャリア採用を拡大しております。これらのキャリア人財が当社のカルチャーに早期にフィットし、持ち合わせた知見を事業価値へと変換できるよう、独自のキャリアオンボーディングプログラムを強化しております。

実務面でのサポートとして、直属の上司とは異なる同僚が専任のサポート役となる「ブラザー・シスター制度」を導入しております。入社初期の「社内の歩き方」ガイドとして、定期的なランチ会等を通じたコミュニケーションの機会を設け、気軽に相談できる関係性を構築することで、新しい職場環境へのスムーズな適応を支援しています。

　また、カルチャー面での適応を促すため、2025年度にはキャリア入社社員を対象とした「社長講話・ランチ懇談会」を開催いたしました。社長自らが「挑戦するDNA」といった当社の歴史や社員への期待を直接語りかけるとともに、役員や人事部を交えた活発な意見交換の場を設けております。前職の価値観からのアンラーニング（学びほぐし）と当社組織風土への理解を同時に促進することで、高いエンゲージメントを引き出し、入社後の早期活躍と定着を後押ししております。

　　　　当日の様子

C.人財活躍型ビジネスにおける取組（東急リバブル㈱）

東急リバブル㈱の強みは、お客様から寄せられる不動産売買・賃貸ニーズに対して、広い事業領域と事業間連携で確実に収益機会に繋げることができる体制・人財です。理念や営業戦略においても、自部門に限らず全社の事業・リソースを活用してお客様に付加価値を提供できる人財をマルチバリュークリエイター（MVC）と定義し、一人ひとりが創出する付加価値を最大化することで、情報生産性の持続的な向上を目指しております。

・理念浸透と組織風土改革

東急リバブル㈱では、「業界No.1」という目標に向けて社員のベクトルを合わせるため、経営の可視化とビジョン浸透に注力しております。社長自らが経営方針や事業戦略を説明し、直接質疑を交わす「社員説明会」や管理職を対象とした「経営フォーラム」、さらには社長と社員が直接対話する「車座ミーティング」などを継続的に開催し、経営陣と現場の一体感を高めております。これらの対話を通じ、顧客ロイヤルティ（NPS）と従業員エンゲージメント（eNPS）が連動して向上する好循環を生み出す組織風土改革を推進しております。

・MVC戦略の推進と「LIBANK」による情報生産性の向上

豊富な川上情報を広範な事業領域で最有効活用するため、部門の壁を越えた情報連携を積極的に推進しています。その中核施策として、全社情報集約ツール「LIBANK」を2025年度に新システムとしてリリースいたしました。物件登録の自動化や顧客ニーズとのマッチング機能を搭載したことで、部門を跨いだ情報共有が飛躍的に活性化しております。結果として、本部間成約が大幅に拡大するなど、具体的な収益向上と業務効率化（情報生産性の向上）という確かな効果を創出しております。

・自律的成長を促す育成体系の進化

こうしたMVCとしての事業間連携や付加価値創出をさらに加速させるため、2025年度より人財育成体系を改訂いたしました。従来より展開している、優秀営業担当者のノウハウを体系化した「虎の巻」プログラムや「キャリアチャレンジ制度（異動希望制度）」などに加え、各階層で求められる重点能力をスキルマップとして明確化し、実務課題と連動した実践的なプログラムを提供することで、環境変化に応じた価値を創出できる次世代のリーダー人財の輩出を図っております。

　加えて、多様な人財が持続的に活躍できるよう、営業現場における「水日定休チーム」、「チームでの数量目標設定」のトライアル導入など、働き方の見直しと労働生産性向上の取り組みも並行して推進しております。

D.人財活躍型ビジネスにおける取組（㈱東急コミュニティー）

・「ソーシャル・プロフェッショナル」の育成と新人事制度の導入

㈱東急コミュニティーでは、変化する環境下でも持続的に価値を創造できる事業モデルへの転換に向け、2026年度より新人事制度を導入することを決定いたしました。本制度では、新たに求める人財像を「ソーシャル・プロフェッショナル」と定義し、同人財像の5つの行動指針と連動した「行動評価」を新たに導入することで、一人ひとりの挑戦と成果創出を強力に後押しします。

また、従業員の自律的なキャリア形成を支援するため「マネジメント」と「プロ」の選択制や、従業員の希望や事情に応じたキャリア・働き方の選択肢を広げるため、従来の職群転換に加え、職掌転換制度を新たに導入しました。さらに、若手社員の昇格に必要な最短在級年数を大幅に短縮し、早期のステップアップ機会を拡充しております。これらにより従業員のモチベーションと定着率を高め、労働生産性の持続的な向上を図っております。

処遇面においては、年収に占める月例給の比率を高めて安定性を向上させつつ、業績・成果に応じたメリハリのある報酬体系へと刷新し、全社的なベースアップによる魅力ある報酬水準を実現しています。さらに、シニア制度を改定し、豊富な知識・経験を持つシニア層が長く活躍できる環境を整備しております。

E.人財活躍型ビジネスにおける取組（東急住宅リース㈱）

・新企業理念（パーパス）の策定と浸透

　東急住宅リース㈱では、設立10周年となる2024年度を節目とし、今後のさらなる収益拡大とブランド価値向上、そして従業員が「やりがい」をもって働ける会社を目指し、企業理念の再構築を行いました。

　2025年4月に、会社が存在する意義を表す新パーパス「安心と快適の、未来をつくる」をはじめとする新たな理念体系（パーパス・ビジョン・バリュー）を策定いたしました。このプロジェクトは、全従業員が参画した分科会や各本部から選出された委員によるワークショップなど、約1年をかけて社内の多様な意見を交わしながら進められました。これにより、全従業員の向かうベクトルと価値基準が明確になり、より社会に求められる存在であり続けるための基盤が整いました。新理念の浸透を通じて従業員のワークエンゲージメントを最大化し、持続的な事業成長を実現してまいります。

F.人財活躍型ビジネスにおける取組（㈱学生情報センター）

・「働きがいNo.1」を実現する人事制度改革

　㈱学生情報センターでは、中期経営計画に掲げる「働きがいNo.1」の実現と人的資本マネジメントの推進に向け、2026年度より新人事制度を導入いたします。

　本改定では、社員の多様なキャリア志向に応えるため、「ゼネラリスト」「エキスパート」「プロフェッショナル」の３つのキャリアパスを新設いたしました。また、職務給のベースアップや残業手当の構造見直しにより、公正で納得性の高い処遇体系への引き上げを実施しております。さらに、会社の求める人物像に基づく「目標管理制度」を刷新し、評価の透明性向上と、1on1等を通じた対話・フィードバックの質を向上させることで、社員の自律的な成長と組織の持続的成長を促進しております。

③　リスク管理

　人的資本に関するリスク及び機会については、全社的リスク管理の枠組みに統合し、サステナビリティ委員会およびリスクマネジメント委員会において識別・評価・モニタリングを行っております。

人財戦略の推進におけるリスクの１点目は、経営戦略と実際の人財施策に乖離が生じることです。それを防ぐため、各施策に対応する人財KPIを指標として設定し、サステナビリティ委員会にて進捗を報告しております。経営層が人財戦略の方針について議論することで、経営戦略と現場の施策が一貫したものとなるよう担保しております。

リスクの２点目は、採用および人手不足です。当社グループは全国に拠点を持ち、100社超・約３万人の従業員から構成されます。国内の少子高齢化に伴う労働力人口の減少、それを背景とした人手不足が、当社グループの事業継続性に与える影響は少なくありません。人手不足に対する取組方針は、第一に、グループ全体での採用計画・活動のモニタリングや、合同採用イベント・活動の強化です。東急不動産ホールディングスのグループリソースおよびブランドを最大限に活用し、グループ全体の継続的な採用を支援します。第二に、外国人財の採用です。適切な採用ルートを通じた雇用を行うとともに、人権に配慮した労働環境の整備に取り組むことで、グループ内で必要な労働力を維持し、事業継続性を担保します。2025年２月に設立した外国人財プラットフォームを提供するGlobal Gateway Japan株式会社が中心となり、管理運営事業を中心としたグループ各社の人手不足に対応していきます。

④　指標及び目標

　　当社グループでは、人財戦略の進捗を測るため、客観的な比較可能性を持つ指標（女性管理職比率等）と、当社のビジネスモデルの変革を測る独自性のある指標（デジタル活用ビジネス件数等）を組み合わせた以下のKPIを設定し、モニタリングしております。

＜人財KPI表＞

※2025年度及び2026年４月の実績は、第三者検証取得前の実績も含まれており、概算値になります。

なお、従業員に対する給与その他の給付の決定に関する方針、ならびに平均年間給与等の法定項目に関する記載につきましては、「第４ 提出会社の状況　５ 従業員の状況等」をご参照ください。

３【事業等のリスク】

　当社グループの経営成績、財政状態等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には以下のようなものがあります。

　なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであり、実際の業績等はこれらの見通しとは異なることがあります。

（１）経営に重要な影響を及ぼすと想定されるリスク

　当社グループでは、「リスク管理基本規程」において、グループ各社の経営目標の達成を阻害する事象として７つの個別リスク（投資リスク、財務資本リスク、人事労務リスク、法務コンプライアンスリスク、IT戦略リスク・デジタル戦略リスク、情報セキュリティリスク、危機管理対応）を定め、加えて、重要性の高いリスクとして気候変動リスクを重要リスクとして認識しております。

　また「GROUP VISION 2030」において定めた６つのマテリアリティについて、機会及びリスクと、それに関連する重要リスクの特定を行いました。

　なお、これらのリスクが顕在化する可能性の程度や時期、顕在化した場合に当社グループの経営成績及び財務状況等に与える影響の定量的な内容については、合理的な予見が困難であるため記載しておりません。

　各リスクについての考え方は以下のとおりとなります。

①投資リスク

　当社グループの事業の中で投資を伴う資産活用型の事業である都市開発事業セグメント、戦略投資事業セグメント等においては、国内外の景気動向や企業業績、個人消費動向、不動産市況、競合環境、政府や日本銀行の政策変更、東京都心を中心とした事業エリアの状況等の影響を受けやすい傾向があり、これらにより各事業における利益率の低下や収益性の悪化、保有資産の価値が下落する可能性があります。

　当該リスクについては当社のグループ経営企画部を主管部署とし、投資対象アセットごとのリスクファクターを定めた上でVaR値を算出、継続的なモニタリングを行うことでリスク量の管理を行っております。

②財務資本リスク

　当社グループでは不動産の開発資金等を自己資本及び、金融機関からの借入金や社債発行による資金調達等で対応しております。今後金利が上昇した場合や株価が著しく下落した場合には、経営成績及び財務状況等に対して大きな影響を与える可能性があります。

　金融機関等からの資金調達については、金利変動による影響を軽減するため、有利子負債の大部分を長期による借入とし、さらに金融情勢を踏まえながら一部のプロジェクト融資以外については大部分の金利を固定化し、今後金利が上昇した場合の経営成績に与える影響を最小限に抑える取組を行っております。なお、当連結会計年度末の有利子負債における長期比率は95.8％、固定比率は94.4％（長期比率・固定比率ともにSPC借入を除く）です。また、当社のグループ財務部を主管部署とし、金融市場の動向分析及び金利上昇時の当社への影響の定量的なシミュレーションを行っております。

　自己資本については、資本市場の動向分析を行うとともに、IR活動による株主・投資家との対話内容の取締役会等へのフィードバック等を実施しており、引き続き株価の適正化を図ってまいります。

③気候変動リスク

　当社グループでは1998年に定めた環境ビジョンに基づき、事業活動を通じて、継続的に環境課題への取組を推進しており、中でも気候変動については重要な課題であると認識しています。気候変動における移行リスクと物理リスクは、当社グループの事業への影響を及ぼす可能性があります。移行リスクとしては、炭素税など法規制の厳格化といった政策動向の変化、低炭素社会に対応できない企業に対する需要低下やレピュテーション悪化、物理リスクとしては、地球温暖化による降雪量減少によるスキー場運営事業への影響や、異常気象の激甚化による建物被害や工事期間の延長によるコスト増などが想定され、事業へ悪影響を及ぼす可能性があります。

　当該リスクについては、当社のグループサステナビリティ推進部を主管部署とし、事業部門と協働してグループ横断的に取り組んでいます。取組の内容についてはサステナビリティ委員会で審議・協議し、取締役会に報告しています。

　当社は「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言」に2019年より賛同し、提言の枠組みに基づき、「ガバナンス」・「戦略」・「リスク管理」・「指標と目標」に分類した開示をしております。また2023年度には「脱炭素社会への移行計画」を策定しています。

詳細は、２ サステナビリティに関する考え方及び取組 における（２）気候変動および生物多様性・自然関連課題への対応(TCFD提言およびTNFD提言への取組)を参照ください。

④IT戦略リスク・デジタル戦略リスク

　当社グループ及び社会を取り巻くIT環境は目覚ましく進化しており、技術革新や顧客需要の変化に対して当社グループが適切かつ迅速に対応できなかった場合には、将来的に当社グループの経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

　当該リスクについては当社のグループDX推進部を主管部署とし、新規技術の各事業への応用可能性等を検討しております。

⑤人事労務リスク

　当社グループでは多様な人財を強みの１つと認識しております。しかし、国内の少子高齢化に伴う労働力人口の減少、それを背景とした人材不足が、当社グループの成長を阻害する大きな要因となる可能性があります。

　当該リスクについては当社のグループ人事部を主管部署とし、長時間労働の削減や有給休暇の取得奨励はもちろん、テレワークや在宅勤務制度等、社員の多様な働き方に対応した施策で、従業員に選ばれる企業を目指しております。また、働き方や働く場所が多様化し、適正な労務マネジメントの重要性が高まっており、2023年度にグループ重点対策として以降、「適正な労務マネジメント（労働時間の適正な把握・管理）」を実施しております。関係する各社の制度や運用、啓発活動の状況を網羅的に調査、把握し、リスクマネジメント委員会に報告しています。

⑥情報セキュリティリスク

　当社グループでは、都市開発事業セグメントや管理運営事業セグメント、不動産流通事業セグメント等において多くのお客さまの個人情報を取り扱っております。サイバー攻撃や当社グループ従業員によって情報漏洩が発生した場合、当社グループの社会的信用やブランドイメージの低下、当社グループの経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

　当該リスクについては当社のグループ総務部及びグループDX推進部を主管部署とし、セキュリティ対策の強化や、標的型攻撃メール訓練等の研修実施による社員のリテラシー向上施策等を行っております。

⑦危機管理対応

　国内外の地震、暴風雨、洪水その他の天災地変、テロ、事故、火災、疫病その他の人災等が発生した場合や、環境問題、不動産の瑕疵が判明した場合等には、保有資産の毀損や補償の義務履行等に関連して紛争が発生する等、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　当該リスクについては当社のグループ総務部を主管部署とし、災害等発生時に必要となる安全対策やBCPの整備や、各種災害を想定した訓練の実施により、影響を最小限に抑えるべく取組を行っております。

⑧法務コンプライアンスリスク

　当社グループの社員や事業活動において、法令等に抵触する事態が発生した場合や、発生した損害に対する賠償金の支払い等が必要となる場合には、当社グループの社会的信用やブランドイメージの低下、当社グループの経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

　当該リスクについては当社のグループ法務部を主管部署とし、コンプライアンスを実現するための活動計画（コンプライアンス・プログラム）の策定・推進など、グループ各社においてコンプライアンス体制を構築し、コンプライアンス経営の徹底に努めております。具体的には、東急不動産ホールディングスグループの全役員及び従業員の行動の規範となる「東急不動産ホールディングスグループ行動基準」を定めるとともに、その理解・実践のための具体的マニュアルとして、「東急不動産ホールディングスグループ　コンプライアンスマニュアル」を策定し、定期的に研修などを行うことで、全役員及び従業員に対しコンプライアンスの周知・徹底を図っています。

（２）リスク管理体制

　個別の重要リスクはリスクの種類に応じてリスクマネジメント委員会及びグループ経営会議が各々管理し、リスク全体の統括的な管理はリスクマネジメント委員会が行い取締役会へ報告いたします。

　リスクマネジメント委員会では、グループ横断的に管理が必要と考えられるグループ重点対策リスクの管理と、グループ各社のリスク管理状況の把握、評価を行います。

　グループ重点対策リスクには、主管部署を定めて、リスク管理のPDCAを徹底いたします。また、グループ各社のリスク管理状況をリスクマネジメント委員会において把握、評価することによりグループ全体のリスク管理体制を強化いたします。

　また、内部監査を通じて管理体制および管理業務の十分性を確認するとともに、重大リスクに関する監査を優先度に応じて計画的に実施しています。緊急かつ重大な損失の危険に対しては、「緊急時対応基本規程」に基づいて情報伝達および意思決定を行い、被害を最小限にとどめる対応を行います。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（１）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

財政状態

　総資産は、販売用不動産への投資等が進捗し、対前会計年度末1,643億円増加の3兆4,191億円となりました。総負債は、有利子負債の増加等により対前会計年度末898億円増加の2兆5,025億円となり、また、純資産は、利益剰余金等の増加等により対前会計年度末745億円増加の9,166億円となりました。

経営成績

　当連結会計年度の業績は、堅調な不動産売買市場を背景とした投資家向け売却等や仲介事業の好調、広域渋谷圏物件を中心としたオフィス・商業施設の稼働良化等により、売上高1兆2,460億円（対前期＋8.3％）、営業利益1,669億円（同＋18.6％）、経常利益1,478億円（同＋14.4％）、親会社株主に帰属する当期純利益967億円（同＋24.7％）と５期連続で増収増益となり、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益は、ホールディングス体制への移行前も含めて過去最高となりました。

＜セグメント別業績＞

A.都市開発事業

売上高は3,999億円（対前期＋14.6％）、営業利益は752億円（同＋6.6％）となりました。

「オフィス・商業施設」では、「賃貸オフィス」が広域渋谷圏を中心に稼働が良化した一方、「その他」における投資家向け売却等の減少等により、減収減益となりました。

「住宅」では、「住宅分譲」が分譲マンション計上戸数の減少の一方で、「その他」での投資家向け売却等の増加等により、増収増益となりました。

これらの結果、都市開発事業セグメント全体としては増収増益となりました。

賃貸オフィスは、当社が数多く保有する渋谷エリアを中心に好調に推移しており、当期末の空室率（賃貸オフィス・賃貸商業施設）は0.7％と引き続き低水準を維持しております。

また、分譲マンションの販売は、都心部を中心に引き続き底堅い需要により堅調に推移しております。なお、分譲マンションの次期売上予想に対する契約済み割合は76％（同±０Ｐ）となっております。

※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値

賃貸オフィス・賃貸商業施設：空室率

B.戦略投資事業

　売上高は1,466億円（対前期＋32.3％）、営業利益は132億円（同＋156.9％）となりました。

　「インフラ・インダストリー」では、「インダストリー」における投資家向け売却等の増加等により増収増益となりました。

　「海外」では、インドネシアの分譲マンション計上戸数減少等により減収の一方、米国施設における期中損益の改善等により増益となりました。

　これらの結果、戦略投資事業セグメント全体としては増収増益となりました。

　再生可能エネルギー事業は、稼働施設が計画通り増加しております。全施設稼働後の総定格容量（持分換算前）は、2,693MW（対2025年３月期末＋166MW）の規模となります。

※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値

※インダストリー：物流施設等

※投資運用：REIT・ファンドの運用事業等

再生可能エネルギー発電施設

※稼働済定格容量は、持分換算前の容量を記載しております。

※2024年３月期末まで国内プロジェクトのみを記載しております。

※2024年３月期末より、ルーフトップ（屋根上太陽光発電設備）を１事業として集計し、稼働済定格容量に含めております。

※2025年３月期末以降の稼働施設数及び稼働済定格容量は、2025年１月16日付で当社の連結子会社となったリニューアブル・ジャパン㈱（2026年４月１日付で㈱リエネ・エナジーに商号変更）及びその子会社の稼働施設を含んでおります。

C.管理運営事業

　売上高は3,644億円（対前期△0.4％）、営業利益は272億円（同＋8.6％）となりました。

　「管理」は、定額収入や改修工事の増加等により増収増益となりました。

　「ウェルネス」は、「その他」における㈱イーウェルの一部株式譲渡に伴う持分法適用関連会社への移行影響や、投資家向け売却等の剥落等により減収となりましたが、インバウンド需要を捉えた「ホテル」の好調継続等により増益となりました。

　これらの結果、管理運営事業セグメント全体としては減収増益となりました。

※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値

※ホテル　　：ハーヴェストクラブ、東急ステイ、リゾートホテル等

※レジャー　：ゴルフ場、スキー場等

※ヘルスケア：シニア住宅等

D.不動産流通事業

　売上高は3,647億円（対前期＋5.6％）、営業利益は644億円（同＋26.7％）となりました。

　「仲介」は、「売買仲介」における堅調な不動産流通市場を捉えた取扱件数、取扱高の増加、「不動産販売」における開発案件の計上増加等により増収増益となり、不動産流通事業セグメント全体としても増収増益となりました。

※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値

※リテール、ホールセールの合計値です。

※学生マンション等の管理戸数の2027年３月期末予想は、2028年３月期初の計画値

②キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は1,805億円となり、前期末と比較して231億円の増加となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは、棚卸資産の増加△672億円、法人税等の支払△625億円等による資金減少の一方、税金等調整前当期純利益1,471億円、減価償却費686億円、受託販売預り金の増加149億円等により、1,295億円の資金増加となりました。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入193億円等の資金増加の一方、固定資産の取得△1,020億円、有価証券及び投資有価証券の取得△572億円等により、△1,645億円の資金減少となりました。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済△2,153億円、配当金の支払△299億円等の一方で、長期借入金の調達2,737億円等により、558億円の資金増加となりました。

③生産、受注及び販売の実績

　生産、受注及び販売の実績については、「① 財政状態及び経営成績の状況」における各セグメント業績に関連付けて示しております。

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであり、実際の業績等はこれらの見通しとは異なることがあります。

①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

A.財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

　当連結会計年度における我が国経済は、各国の通商政策の動向や地政学リスク、国内における金利上昇やエネルギー価格の変動など不確実性を伴う状況が続いたものの、雇用・所得環境の改善から個人消費が底堅く推移し、堅調な企業収益を背景とする設備投資の持ち直しもあって、緩やかな回復基調で推移いたしました。

　当社が2025年5月に公表した「中期経営計画2030」では、社会的テーマを捉えたプレミアムな価値創出を軸に、成長性と市況変動への耐久性を兼ね備えた、強固で独自性のある事業ポートフォリオを構築し、株主価値・企業価値の向上を図っていくこととしております。

　初年度となる当連結会計年度は、当社グループ方針の「環境経営」「ＤＸ」、事業方針である「知的資産活用」「パートナー共創」を深化させつつ、本計画で掲げる3つの重点テーマ「広域渋谷圏戦略の推進」「ＧＸビジネスモデルの確立」「グローカルビジネスの拡大」に取り組み、各事業における高い付加価値創出とグループの利益成長の実現に向け注力してまいりました。

　当社グループは、環境先進の強みを活かし、持続可能な地域循環社会の形成、安心・安全なまちづくりという社会課題を掛け合わせていくことで生まれる高い付加価値を「環境プレミアム」と定義し、その創出に取り組んでいます。環境プレミアムの一例として東急リゾートタウン蓼科において取り組んでいる森林保全をはじめとする様々な体験価値向上施策がお客さまの高いご評価につながったことで、施設の稼働率や収益力の向上といった環境プレミアムの創出に寄与しています。また、活動の趣旨にご賛同いただいたオフィスビル入居テナントさまとの環境先進パートナーシップ「team green」を発足するなど、取り組みを推進しております。

　当社グループのDX戦略では、従業員体験価値（EX）と顧客体験価値（CX）の好循環による各事業における競争優位性の確立及び地域課題や社会課題の解決に資する高い付加価値の創出に取り組んでおります。加えて、積極的なAI活用を起点としたこのサイクルを、グループ連携やパートナー共創、DX推進を支える基盤の強化によって加速させ、ビジネスモデル変革（BX）とその先の新たな収益源の獲得を実現してまいります。なお、既存ビジネスモデルの深化や、新規ビジネスモデルの創出事例が評価され、「DX銘柄2026」に選定されました。

　財務資本戦略としては、効率性と成長性の双方を意識した投資と事業推進、そして、期間利益の積み上げによる財務体質の改善を図ることで、サステナブルな成長基盤を構築し、ROE向上およびEPS成長、ひいては株主価値・企業価値向上を目指します。

　セグメントごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりとなっております。

・都市開発事業セグメント

　オフィス・商業施設事業では、広域渋谷圏や新宿、日本橋をはじめ複数の大型再開発案件の着実な推進を図ってまいります。また、広域渋谷圏の国際的な都市間競争力の強化に向け、有力コンテンツとの連携やデジタル基盤構築、スタートアップ共創を推進し、街の魅力の創出と収益拡大に取り組んでまいります。

　オフィスマーケットは、タイトな需給バランスを背景として都心エリアを中心に堅調に推移しております。当連結会計年度の当社オフィスにおける賃料改定の平均増額率は15%に迫る水準となり、着実な内部成長を実現しております。

　当連結会計年度の当社商業施設におけるテナント売上は、都心施設・郊外施設ともに前年度を超え、堅調に推移しております。各施設においては、新たな価値提供に向けたリニューアルの実施、EC市場拡大継続など消費行動の変化に対応したリーシング活動などを進めてまいります。

また、2026年３月期末の当社施設の空室率（オフィスビル・商業施設）は、0.7％と引き続き低水準を維持しております。

　分譲マンション事業は、「BRANZ」のブランドで首都圏や関西圏を中心に新築マンションの開発・販売を行っており、高付加価値の再開発物件に重点を置いた事業の強化や、持続可能で心地よい暮らしと環境貢献実現のために新たな発想や仕組みを取り入れた「環境先進マンション」の開発に注力しております。

分譲マンションの販売状況は、住宅ローン金利動向に注視が必要ですが、実需層を中心に需要が強く、堅調に推移しております。なお、2027年３月期の期初時点での分譲マンションの通期売上予想に対する契約済割合は76％となっております。

・戦略投資事業セグメント

　再生可能エネルギー事業においては、「ReENE」のブランド名で太陽光発電所、風力発電所などの開発に注力しており、稼働案件も着実に増加しております。外部環境としては、政府が2040年度の電源構成において、再生可能エネルギーの割合を４～５割程度に増加させる方針に加え、2050年までに温室効果ガスの排出を０にする2050年カーボンニュートラルを掲げるなど、今後も市場が拡大していくと見込まれております。

　再生可能エネルギー電力の重要性の高まりや大規模発電施設の適地の減少等により、案件の取得環境は過熱しておりますが、陸上風力発電施設・屋根上太陽光発電施設等を中心とした発電施設への投資の継続と、蓄電施設への投資の拡大を進めてまいります。また、発電施設の開発・売電に留まらず、アグリゲーション、O＆M※や電力小売りを含むノンアセット事業の拡大を図り、再生可能エネルギー事業のバリューチェーンを構築してまいります。

　インダストリー事業において、産業拠点整備を起点とした周辺地域の活性化に資する“産業まちづくり事業”の拡大を積極的に進めております。製造業の国内回帰やサプライチェーン強靭化に対応することを目的として、従来型の産業団地ではなく、「まちづくり」の視点から、産業と暮らしが調和する環境や、都市の活力と文化的豊かさを生かしつつ、自然との共生を大切にすることで、これからの産業のあり方をかたちにしてまいります。

　また、インダストリー事業の新たなアセット領域として、2026年３月北海道石狩市にデータセンター第１号案件が竣工しております。本物件は当社グループが発電する再生可能エネルギー電力100%で運営する、再生可能エネルギー事業を展開している当社グループならではの取り組みとなっております。

　海外事業における米国事業では、長期保有事業や優先出資事業等、事業モデルの多様化を進めており、市況の変化に柔軟に対応してまいります。アジア事業では賃貸事業による安定利益の確保に加え、現地の優良パートナーとの連携強化により成長領域への投資を進めてまいります。

・管理運営事業セグメント

　管理事業では、労働人口の減少やインフレ環境下でも持続可能な価値創造を実現できる事業モデルへの変革に取り組んでおります。また、エリア戦略に基づき、パートナー共創や地域資源の活用によるサステナブルなまちづくりへの関与拡大と、効率的な管理体制の構築を推進しております。

　ウェルネス事業は、東急ステイを中心に、ホテルのRevPARが好調に推移しております。当連結会計年度において、中国人宿泊者数は減少しましたが、他国からの宿泊者数増加によりインバウンド宿泊者数の対前年度増加が継続しております。今後は、都心部を中心に新規施設の確保を進めるとともに、既存施設の計画的なリニューアルを行い、着実な内部成長も図ってまいります。

・不動産流通事業セグメント

　仲介事業におけるリテール部門では、事業環境が堅調に推移する中、新規出店の継続、顧客戦略の推進等により取引件数・取扱高を拡大することができました。ホールセール部門においても、大型取引への取り組み強化や、事業法人の資産売却ニーズを捉えることなどにより取扱高を拡大することができております。不動産情報マルチバリュークリエイター戦略のもと、事業間・組織間での連携を強化し、情報の最有効活用を進めてまいります。また、DX活用によるお客様への最適なサービスの提供や営業活動の効率化等を図ってまいります。

※　発電所管理業務（Operation ＆ Maintenance の略）

B.キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

　当連結会計年度におけるセグメントごとの資産額並びに有形固定資産及び無形固定資産の増加額の内訳は以下のとおりです。

　当社グループの主要な資金需要は、都市開発事業セグメントにおけるオフィスビルや商業施設、分譲マンションや賃貸住宅等の取得・開発資金、戦略投資事業セグメントにおける再生可能エネルギー発電施設、物流施設等の取得・開発資金、海外事業への出資、管理運営事業セグメントのウェルネス事業におけるホテル・リゾート施設等の取得・開発資金等であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等にて対応していくこととしております。また、手許の運転資金につきましては、当社及び一部の連結子会社においてCMS（キャッシュ・マネジメント・システム）を導入することにより、各社における余剰資金を当社へ集中し、一元管理を行うことで、資金効率の向上を図っております。

　当連結会計年度においては、営業活動によるキャッシュ・フローは、棚卸資産の増加△672億円、法人税等の支払△625億円等による資金減少の一方、税金等調整前当期純利益1,471億円、減価償却費686億円、受託販売預り金の増加149億円等により、1,295億円の資金増加となりました。投資活動によるキャッシュ・フローは、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入193億円等の資金増加の一方、固定資産の取得△1,020億円、有価証券及び投資有価証券の取得△572億円等により、△1,645億円の資金減少となりました。財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済△2,153億円、配当金の支払△299億円等の一方で、長期借入金の調達2,737億円等により、558億円の資金増加となり、現金及び現金同等物の残高は1,805億円となりました。

　翌連結会計年度においても、オフィスビルや賃貸住宅、物流施設や再生可能エネルギー発電施設等への投資が計画されておりますが、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、借入金の調達等の財務活動によるキャッシュ・フローで対応していく予定です。

　当社グループの当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの実績及び、翌連結会計年度における予想は以下のとおりです。

（注）2027年３月期（予想）の棚卸資産への投資は、投資活動によるキャッシュ・フローに含みます。

６【研究開発活動】

　該当事項はありません。

３【設備の新設、除却等の計画】

　当連結会計年度末現在における重要な設備の新設、除却等の計画は次のとおりであります。

（１）重要な設備の新設等

　重要な設備の新設等の計画はありません。

（２）重要な設備の除却等

　重要な設備の除却等の計画はありません。

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

（注）１．有償国内一般募集・海外募集

発行価格　　　 629円

払込金額　　603.04円

資本組入額　213.57円

２．有償第三者割当（オーバーアロットメントによる売出しに関連した第三者割当増資）

払込金額　　603.04円

資本組入額　301.52円

割当先　　　野村證券株式会社

（５）【所有者別状況】

（注）１．自己株式32,127株は「個人その他」に321単元、「単元未満株式の状況」に27株を含めて記載しております。

２．「役員向け株式交付信託」が所有する当社株式896,650株は「金融機関」に8,966単元、「単元未満株式の状況」に50株を含めて記載しております。また「信託型従業員持株インセンティブ・プラン（E-Ship®）」が所有する当社株式6,168,000株は「金融機関」に61,680単元を含めて記載しております。

３．証券保管振替機構名義の株式が、「その他の法人」に63単元、「単元未満株式の状況」に21株含まれております。

（６）【大株主の状況】

②【自己株式等】

（注）上記のほか、「役員向け株式交付信託」が所有する当社株式896,650株、「信託型従業員持株インセンティブ・プラン（E-Ship®）」が所有する当社株式6,168,000株を連結財務諸表及び財務諸表において自己株式として処理しております。

（８）【役員・従業員株式所有制度の内容】

(株式交付信託)

①　株式交付信託の概要

　当社は、2021年６月25日開催の第８回定時株主総会の決議に基づき、中長期的な業績の向上による企業価値の増大に貢献する意識を高めることを目的として、取締役（社外取締役及び非業務執行取締役を除きます。）及び執行役員（当社の取締役会により定める者に限ります。以下、取締役と併せて「取締役等」といいます。）に対する報酬として、2018年３月期より導入していた信託を用いた株式報酬制度（以下、「本制度」といいます。）の内容を一部変更したうえで継続導入しております。

　本制度は、当社が金銭を拠出することにより設定する信託（2018年３月期の本制度導入時に設定済み。以下「本信託」といいます。）が当社株式を取得し、対象期間中に在任する取締役等に対して、その役位等に応じて付与するポイントの数に相当する数の当社株式が本信託を通じて各取締役等に対して交付される、という株式報酬制度です。なお、取締役等が当社株式の交付を受ける時期は、原則として各取締役等の退任時となります。なお、このうち一定の割合の当社株式については、源泉所得税等の納税資金を当社が源泉徴収する目的で本信託において売却換金したうえで、当社株式に代わり金銭で交付します。

②　取締役等に取得させる予定の株式の総数

　１ポイントは当社株式１株とし、１事業年度あたり13万ポイントを上限として付与します。したがって、各取締役等に付与されるポイントの数の上限は、１事業年度あたり13万株相当となります。

③　本株式報酬制度による受益権及びその他の権利を受けることができる者の範囲

　取締役等のうち受益者要件を満たす者

(信託型従業員持株インセンティブ・プラン（E-Ship®）)

①　信託型従業員持株インセンティブ・プラン（E-Ship®）の概要

　当社は、2025年5月9日開催の取締役会において、当社および当社グループ従業員（以下、「従業員」といいます。）に対する中長期的な企業価値向上へのインセンティブの付与を目的として、「信託型従業員持株インセンティブ・プラン（E-Ship®）」（以下、「本プラン」といいます。）の導入を決議し、同年8月28日開催の取締役会における本プランの詳細についての決議を経て、同日より本プランを導入いたしました。

　本プランは、東急不動産ホールディングス従業員持株会（以下「持株会」といいます。）に加入するすべての従業員を対象とするインセンティブ・プランであり、当社が野村信託銀行に「東急不動産ホールディングス従業員持株会専用信託」（以下、「E-Ship信託」といいます。）を設定し、E-Ship信託は、設定後一定期間にわたり持株会が取得すると見込まれる数の当社株式を予め取得します。その後は、E-Ship信託から持株会に対して継続的に当社株式の売却が行われるとともに、信託終了時点でE-Ship信託内に株式売却益相当額が累積した場合には、当該株式売却益相当額が残余財産として受益者適格要件を満たす者に分配されます。なお、当社は、E-Ship信託が当社株式を取得するための借入に対し保証することになるため、当社株価の下落によりE-Ship信託内に株式売却損相当額が累積し、信託終了時点においてE-Ship信託内に当該株式売却損相当の借入金残債がある場合は、当社が当該残債を弁済することになります。

②　従業員持株会に取得させる予定の株式の総数

　7,204,800株

③　当該従業員株式所有制度による受益権その他の権利を受けることができる者の範囲

　持株会会員のうち受益者要件を充足する者

（４）【取得自己株式の処理状況及び保有状況】