大栄不動産株式会社 有価証券報告書 2026年3月期

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

(1）連結経営指標等

　（注）１．潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２．株価収益率は非上場のため記載しておりません。

３．「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」（企業会計基準第27号　2022年10月28日。以下「2022年改正会計基準」という。）等を第85期の期首から適用しており、第84期に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を遡って適用した後の指標等となっております。

２【沿革】

当社は、株式会社埼玉銀行（現株式会社りそな銀行）店舗ビルの開発、所有および賃貸を目的として、1950年11月東京都中央区に設立された株式会社八重洲口ビルディングに始まります。

当時、株式会社埼玉銀行の不動産関連企業として株式会社八重洲口ビルディングの他に株式会社池田建築事務所（1924年９月設立）と株式会社埼玉ビルディング（1954年１月設立）があり、これら３社が1958年12月合併し、商号を現社名の大栄不動産株式会社に変更しました。

当社グループは、ビル賃貸事業と設計監理事業を中核として創業し、保有ビル数の増加とこれに伴うビル賃貸運営事業の拡大、不動産開発事業、駐車場事業、住宅事業、不動産仲介事業、不動産買取再販事業、鑑定事業、有料老人ホーム事業、介護事業、さらにバリューアド事業、アセットマネジメント事業へと着実に業容を拡大し、総合不動産会社として成長してまいりました。

３【事業の内容】

当社グループは、当社および連結子会社３社により構成されており、東京都と埼玉県を主要地盤として、ビル賃貸事業、駐車場事業、住宅事業、不動産営業事業、有料老人ホーム事業を主たる業務とする総合不動産業を営んでおります。

当社グループが営んでいる主な事業の内容および当該各社の位置づけは次のとおりであります。

(1) ビル賃貸事業

当社グループは、東京都・埼玉県を中心に63棟のオフィスを中心とするビルを賃貸・管理しております（2026年３月31日現在）。この内訳は、自社所有ビル(注２)が46棟、サブリースビル（注３）が１棟、証券化後にマスターリース契約を締結し転貸している証券化ビル（注４）が13棟、プロパティ・マネジメントを行っているビル（ＰＭビル）（注５）が３棟であります。

●賃貸しているビルの地域別棟数・貸室有効面積（2026年３月31日現在）

（注）１．貸室有効面積とは、ビルの総床面積のうち共用部分等の面積を除いた、テナントに賃貸することができる部分の面積をいいます。

２．自社所有ビルとは、当社グループが賃貸用に所有しているビルをいい、当社または当社子会社が使用しているビルは含んでおりません。

３．サブリースビルとは、当社グループがビル所有者から賃借したビルをテナントへ転貸しビル管理業務を行っているビルをいいます。

４．証券化ビルとは、証券化後にマスターリース契約を締結し転貸しているビルをいいます。

５．ＰＭビルとは、当社グループがビル所有者とプロパティ・マネジメント契約に基づきビル管理、テナント管理等を受託しているビルをいいます。

６．その他の地域としては、神奈川県、千葉県、愛知県、大阪府、福岡県、北海道に自社所有ビルがあります。

また、当社グループは、主に東京都・埼玉県で土地、建物を購入し、ビルの建設、リニューアルまたは建替えによりバリューアップを図り、売却を行う開発事業を行っております。

(2) 駐車場事業

当社グループは、東京都・埼玉県を中心に990ヶ所、収容台数19,674台（2026年３月31日現在）の駐車場および駐輪場を管理・運営しております。首都圏を中心に、遊休地を所有する個人・法人に対し、駐車場用地として有効活用を提案し、サブリース契約、管理受託契約ならびに自社取得によりサービスを提供しております。

具体的には、土地所有者から固定賃料で土地を賃借し、時間貸駐車場は「大栄パーク」、月極駐車場は「大栄駐車場」の名称で、駐車場利用者の募集宣伝活動、月極駐車場利用者との賃貸借契約の管理、集金、管理維持を行うほか自社で取得・開発を行っております。また、病院、量販店等の大型商業施設の駐車場については管理受託駐車場として請負っております。

●地域別および形態別の駐車場状況（駐輪場数含む）

(3) 住宅事業

当社グループは、東京都・埼玉県を中心に主にファミリータイプマンションの商品を提供する住宅事業を行っております。

中・小型物件については単独事業で当社ブランド「ブリリアンコート」の名称で供給する一方、大型物件については、他社との共同事業として、事業ノウハウの補完、事業リスク等の分散を図ることを基本としております。当社の住宅事業の特徴として、販売を担当する組織・人員を当社グループ内に持たず、立地等により優位性のある販売会社に販売を委託し、大型物件の共同事業では、原則その共同事業先の販売部門または関連の販売会社に販売を委託しております。

また、住宅事業用地の取得については、不動産市況の変化、金融市場の動向および当社グループの財務構成状況等を勘案し、慎重に選別を行い、適正価格による安定的な確保に努めております。

●供給実績

（注）１．共同事業の場合は当社の事業割合に応じた供給戸数・棟数・売上を記載しております。

２．賃貸マンションは棟数表示となっております。また、賃貸マンションにはサービス付き高齢者向け住宅を含んでいます。

(4) 不動産営業事業

当社グループは、東京都・埼玉県を主要な営業地盤とし、東京都に１支店、埼玉県に２支店（2026年３月31日現在）を設置し、主に法人向け事業用不動産（事務所ビル、マンション・戸建住宅用地、工場、倉庫、資産家への収益物件等）の売買の仲介事業を行うとともに、ＣＲＥ戦略支援、産業団地の開発および不動産の買取再販やバリューアド・ビジネスに取り組んでおり、また、その他鑑定事業として、資産調査、売買取引の価格算定等の鑑定評価を手掛けております。

●仲介実績

●買取再販実績

また、連結子会社である大栄不動産投資顧問株式会社は、不動産に関する投資、アセットマネジメント、コンサルティングのほか、不動産ファイナンス等の貸金業務や有価証券運用業務を行っております。

●営業種目

(5) 有料老人ホーム事業

当社グループは、埼玉県熊谷市において有料老人ホーム「グリーンフォレストビレッジ」の運営を行っております。

連結子会社であるグリーンフォレストケア株式会社は当社の委託に基づく「グリーンフォレストビレッジ」の施設運営に関する業務および介護に関する業務を担っております。

●有料老人ホーム施設概要

(6) その他

連結子会社である株式会社大栄建築事務所は、建築設計および監理事業を行っており、総合設計事務所として、これまで銀行店舗ビル・オフィス・マンション等の設計実績を有しております。

●営業種目

事業系統図は次のとおりであります。

４【関係会社の状況】

（注）「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。

第２【事業の状況】

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

当社グループの経営方針、経営環境および対処すべき課題等は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（1）経営方針

当社グループは、「社会に貢献し、お客様に必要とされる存在であり続ける」との企業理念のもと、「当社グループのサステナビリティ」と「社会のサステナビリティ」の調和を図り、企業価値の最大化を目指すことを経営の基本方針としています。

当社グループは、競争優位性のある事業活動を通じて、地域社会やステークホルダーが抱える様々な課題を解決し、その対価を永い時間軸で得る（持続的利益）ことで、中長期的に企業価値を向上させるという循環的なアプローチを取っています。このため、「緩やかだが、着実かつ持続的に成長する」という前提に基づき、短期的な成果に拘泥することなく、一時的な好不況に左右されない強靭な事業構造を目指し、経営計画（2018～2026年度）に沿って、中期経営計画（フェーズⅢ　2024～2026年度）を策定しています。

（2）経営環境および対処すべき課題

我が国経済は、ブラック・スワン（予測不能な極端事象）が益々強く意識されるところ、当不動産業界におきましても金利の先高感から事業が足踏みするなか、建築費高騰と用地取得の困難さ、人口減少に伴う需要縮小と労働力不足といった様々な課題に直面しており、今後とも外部環境を予見しながら準備し、時勢に応じて迅速に改進することが求められております。当社グループでは、このような事業環境の急激な変化に適切に対処していくために前連結会計年度から新たな中期経営計画（2024～2026年度）をスタートさせました。

当該計画は現行の経営計画（全体テーマ：耐力（耐性：レジリエンス）と体力（サステナビリティ）の強化）のフェーズⅢとして、基本方針である①基礎収益力（持続的に稼ぐ力）の強化、②アセット・アロケーションの最適化、③企業風土改革等に取り組み、併せて定量的な評価指標とする自己資本比率、ネットD／Eレシオ、純有利子負債／EBITDA倍率、純現金収支（フリーキャッシュ）をしっかりとコントロールすることで④財務規律を弛緩させることなく当社グループの〔真の実力〕を高めていくことをその目的としています。各基本方針（対処すべき課題）におけるそれぞれの具体的な取組は以下の通りです。

①基礎収益力の強化…首都圏・賃貸オフィス市場では、オフィスニーズの広がりから空室率の低下と賃料上昇がみられ、当社グループにおいても今後のインフレ常態化を見据え、引き続きテナント賃料の適正化に取り組んでまいります。また、事業全体の資本効率向上（利払負担の軽減）を促進させるため、ファンド・ビジネス（AUM増加）や短期回転型のバリューアド投資等ノンアセット・ライトアセットビジネスの拡大にも注力して、新たな収益の柱へと育成していきます。

②アセット・アロケーションの最適化…地方中核都市圏までエリアを拡大して、流動性が高くインフレ耐性のある賃貸住宅や需要拡大が期待されるデータセンター・ホテルまでセクターを広げ、ポートフォリオの成長を図るとともに、既保有資産についても戦略的に入れ替えていくことで含み益の顕在化を進め、資産回転を加速させてまいります。さらに自社だけでは届かなかった海外を含めた新たな事業領域（マーケット）については、他社パートナーとも連携し積極的に事業機会の獲得を目指します。

③企業風土改革…社員意見を反映した施策の一つであるオペレーション改革・DX推進の各プロジェクトに継続して取り組むことで、業務の属人化解消と生産性向上およびノウハウの蓄積と継承に努め、暗黙知を形式知に置き換えて、個人と組織のパフォーマンス最大化を追求していきます。

④財務規律の徹底…適切な財務レバレッジにより、戦略投資を犠牲にすることなくバランスシート・コントロールを行い、財務規律と利益成長を両立させます。尚、当連結会計年度には金利上昇リスクに備えて前倒しで資金調達を実施したため、一時的に現預金が大幅に増加しております。

〔中期経営計画〕「一人ひとりが、自ら考え、自ら行動しよう！」

当社グループがサステナブルな組織であり続けるためには〔不易：Well-being〕と〔流行：Well-doing〕が一体となった取り組みが求められています。当社グループにおける〔不易〕とは、常に過去（歴史）や日々の営為から学び、永続する使命「社会に貢献し、お客様に必要とされる存在であり続ける」を継承していくことで、社員はもちろんのこと当社グループに関わる地域や社会を含めた全てのステークホルダーの多様な幸せ（貢献）を実現することであり、〔流行〕とは、時世時節や市場・市況をよく見極め、ステークホルダーの思いや期待を先取りしたさまざまな新機軸を打ち出していくことにあります。

今次中期経営計画は、かかる〔不易流行〕を基本指針に社員一人ひとりが高い視座・広い視野で社会の変化を捉え、自社リソースに固執せず外部とも積極的に共創しながら、従来の考え方や方法に捕らわれない時代を先取りした新たな付加価値を自ら率先して創出することで、当社グループの「経済的価値と社会的価値向上の両立」を追求していくことをその目的としています。なお、当連結会計年度では自己資本比率が定量目標に届きませんでしたが、これは現預金積み増しにより総資産が膨らんだことによるものです。

（3）目標とする経営指標等

当社グループでは、定量的な評価指標として、自己資本比率、ネットD/Eレシオ、純有利子負債/EBITDA倍率、純現金収支（フリーキャッシュ）を継続して採用、攻め（成長投資）と守り（財務規律）のバランスの取れた事業運営を心掛けながら、「緩やかだが、着実かつ持続的な成長」を目指しています。

中期経営計画（フェーズⅢ　2024～2026年度）期間において掲げる定量目標は以下のとおりです。併せて、この目標達成のため３つの〔パフォーマンス向上〕を進めております。

〈基本となる組立〉

具体的には、過年度より過度な財務レバレッジは避け、ネットデット（純有利子負債）増加を抑制しつつ、純資産額・自己資本比率の強化により総資産（運用）の拡大を図っています。今後とも健全な財務基盤を維持しながら、基礎収益力（持続的に稼ぐ力）の向上を実現していきます。

２【サステナビリティに関する考え方及び取組】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（１）共通事項および気候変動

当社グループは、全社員一人ひとりが、企業理念である「社会に貢献し、お客様に必要とされる存在であり続ける」の実践を通じて、本来の役割である「社会への貢献」を「見える化」するとともに、多様なステークホルダーの期待を、エンゲージメントを通じて引き出していくことにより、経済的価値の向上と社会的価値の創造に併せて取り組み、この両立によって企業価値の最大化を目指しています。

当社グループが掲げる「サステナビリティ・ビジョン」や選定した「重要課題（マテリアリティ）」は、こうした考え方や行動スタイルをサステナビリティ推進における核心（プロトコル）として、改めて定義し具体化したものです。特に、気候変動対策は、サステナビリティ経営を推進するうえで最重要課題として認識しており、脱炭素社会の実現に向け「2030年度までにCO２排出量（原単位ベース）を30％削減 （2013年度比）」するとの目標（サステナビリティ・パフォーマンス・ターゲット：SPTｓ）を設定しています。

なお、昨年３月にSSBJ（サステナビリティ基準委員会）がプライム上場企業への適用を想定して公表した「サステナビリティ開示基準」では、バリューチェーン全体での温室効果ガス排出量の開示が義務化されています。当社グループにおいても、こうした将来的な規制強化に備え、現状計測しているスコープ１、２に加え、スコープ３への範囲拡大に向けた取り組みに着手しました。

また〔各課題への取組〕を推進するため、当社グループは「サステナビリティ推進委員会」および下部組織として「サステナビリティ推進委員会事務局」を設置しています。代表取締役社長を委員長とする「サステナビリティ推進委員会」は、①方針計画等の企画・立案、②社内推進体制の構築・整備、③指標や目標の設定、④リスクと機会の評価、⑤進捗状況の管理ならびに、経営会議・取締役会への報告等を定期的に行っています。

〈サステナビリティ推進体制〉

〈当社グループのサステナビリティ・ビジョン〉

〈マテリアリティ（重要課題）への主な取組〉

ＣＯ２排出量・原単位

〈当連結会計年度での取組事例〉

（事例１）

当社グループでは、温室効果ガス排出量の将来的な規制強化に備え、現状計測しているスコープ１、２に加えスコープ３（サプライチェーン全体）への範囲拡大に向けた取り組みに着手しております。この度グループ全体を対象に2024年度におけるスコープ３排出量の算定を実施した結果、スコープ３排出量が全体の大部分を占め、とりわけ販売物件の多寡により排出量が大きく変動する特性があることが認識されました。今後はさらにデータの蓄積を進めていくとともに年度毎の変動幅を踏まえた分析を行いながらスコープ３排出量の位置づけや開示方法について検討を進めていく予定です。これら取り組みを通じて排出量全体の実態把握と可視化を図り、事業パートナーとも連携して将来的な気候変動対応の強化に繋げてまいります。

（事例２）

当社グループでは、所有するオフィスビルにおけるサステナビリティの取り組みとして、テナント様や来館者の安全確保を目的に防災訓練を実施しています。参加促進のため対象27ビル（2024年10月時点）において2034年度までに防災訓練の参加人数割合を30％以上とする目標を設定しました。目標達成に向けてテナント様向けに案内文を作成し消防法に基づくテナントの責務を明記することで、防災訓練への理解と参加意識の醸成を図っています。また、春日部大栄ビルをモデルとして選定し、緊急時におけるエレベーターの管制運転体験や停電を想定した避難動線の確認など実践的な防災訓練の試行を行いました。これらの取り組みを通じて、防災意識の向上と災害時対応力の強化に努め、安心して働けるオフィスビルを提供してまいります。

（事例３）

当社グループでは、人的資本に関する取り組みとして社員一人ひとりの日頃の貢献への感謝と社員間のコミュニケーション活性化やエンゲージメント向上を目的に、毎年社員とその家族を招いて慰労と交流の場を設けています。業務から離れた環境で意見交換や相互の理解を深める機会を提供することで、部門や職種を超えたつながりの強化が図られ、さらには組織の一体感や信頼関係の醸成、動機付け（モチベーション）の向上を通じて、持続的な事業運営を支える基盤づくりに繋がっています。

（事例４）

当社グループでは、地域社会との共生を重視したサステナビリティ活動として毎年社員が「日本橋を洗う会」に参加しています。本活動は国の重要文化財である日本橋の保全と美化を目的とした地域主催のイベントであり、社員が自主的な参加によって地域社会と直接関わり、企業の社会的責任を「じぶんごと」として捉える貴重な機会となっています。また当社グループでは地域の皆様や他参加団体との交流を深めて、顔の見える関係づくりに努めています。今後とも地域に根ざした企業として「地域とともに」の理念を形にして表現していきます。

（事例５）

当社グループは、芸術・文化振興をサステナビリティの重点項目と位置づけ、文化支援活動としてオーケストラへの協賛を行っています。この取り組みは公共性の高い音楽文化が安定的かつ継続的に提供される環境を下支えすることを目的としたものであり、音楽を通じて世代や立場を超えた交流や共感を育む文化的基盤をサポートすることで、SDGsが掲げる「誰一人取り残さない社会の実現」を目指しています。

（事例６）

当社グループは、社会課題解決の取り組みを支援するためファイナンス業務を担う子会社で希少疾患向け医薬品の開発を担う事業者へ投融資を行いました。患者数が限られる希少疾患領域においては、医薬品の研究開発や安定供給を継続するための事業基盤の安定が重要な課題となっています。こうした論点に対して社会的必要性と経済合理性の両面を踏まえた投融資を通じて、医療アクセスの維持や治療選択肢の確保といった社会的価値の創出に貢献しています。今後も特定分野に偏ることなく社会的な使命を持つ企業の活動を後押ししてまいります。

（事例７）

当社グループでは、資金調達の多様化・安定化とサステナビリティ推進におけるパフォーマンス向上のため、ポジティブ・インパクト・ファイナンス（PIF）を積極的に活用しております。同ファイナンスは、国連環境計画・金融イニシアティブが制定したポジティブ・インパクト金融原則に基づき、借入先の企業活動の〔ポジティブなインパクトの推進と拡大〕ないしは〔ネガティブなインパクトの緩和と抑制〕を継続的に支援することを目的としています。

（２）人的資本・多様性に関する取組

人口オーナス（負荷）期に入り、少子高齢化と低成長が続く我が国において、当社グループが経済的で社会的な〔価値創造〕と〔持続的成長〕を実現していくためには、ダイバーシティ・エクイティ＆インクルージョン（DEI）とイノベーション（生産性の向上）の推進は必須であり、当社グループでは「マテリアリティ（重要課題）：人材マネジメント」のなかで、ダイバーシティ・エクイティ＆インクルージョン、人材開発・育成・確保（採用）への取組、従業員の健康支援・ワークライフバランス向上を〔主な取組〕として掲げています。

〔ダイバーシティ・エクイティ＆インクルージョン〕

とくにDEI推進にあたっては、当社グループ自身がこれまでの企業風土や価値観を改め、〔個〕が主役の、環境変化に即応できるレジリエントな組織を生み出す土台づくりが必要不可欠となります。多様性を受け入れる企業文化を築くことで従業員エンゲージメントならびに定着率を向上させ、多様なバックグランド（視点・経験・スキル）を持つ人材を機能横断的に融和することにより、新しいアイデアや諸課題の解決策を創出していくとともに、DEIの本質となる、仕事と家庭の両立支援を前提とする「女性活躍推進」や「働き方改革」をさらに進めて、足元での人手不足を解消し、競争力をより一層強化していかなければなりません。その実現に向けて、当社グループでは人材採用・育成に関する各種施策や、クリエイティブな働き方を促す仕掛けづくりに意欲的に取り組んでおり、また、エンゲージメント調査等の実施によりその効果を測定しています。

〔管理指標等〕

当連結会計年度における下記取組事項のうち、提出会社の実績として、(a)-㋐.階層別研修は①eラーニングと②対面形式を組合わせて実施しており、受講者数はそれぞれ154名・91名、受講率はいずれも100%でした。(b)-㋖.平均有休取得日数（年）・平均所定外労働時間（月）はそれぞれ、12.9日・12.2時間であり、これは前連結会計年度比それぞれ0.2日増加・0.8時間増加となります。また、女性管理職比率・男性の育児休業取得率につきましては、「第４　提出会社の概況 ５　従業員の状況等（２）従業員の状況」に記載しています。

(a）人材育成

(b）社内環境

３【事業等のリスク】

（１）リスクマネジメントの体制

当社グループでは、総合不動産業として展開する各事業に共通するリスクのほか各事業固有のリスクなど、様々なリスクを負っています。そのため、当社グループでは、リスク管理を内部統制システムの要と位置付け、経営の最重要課題として組織的な管理体制の高度化に努めております。

さらに、継続的なモニタリングの実施により、リスクを的確に把握するとともに、万一リスクが顕在化した際には各事業への影響の低減に向けて、適正に対処する体制を構築しています。

リスク管理に係る方針・課題・対策等については、〔リスク管理委員会〕で報告を受け、評価・協議を行い、重要事項については経営会議を経て取締役会にて審議・決議する体制とし、他方で、気候変動等のサステナビリティ経営におけるリスクについては、ガバナンス・プロセスの中核として〔サステナビリティ推進委員会〕を設置し、一元的な管理を行う体制としています。また、グループ会社については、各社の経営全般を管理する経営管理部と、専門領域（施設他）についてはそれぞれ当社主管部署が横断的にリスクを把握するマトリックスでの統制を行っています。当社ではグループ会社のリスク認識を把握するため、重要な業務執行については当社の稟議決裁を経ることを定めております。

［リスク管理の体制］

（２）主要な事業等のリスクについて

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

①経済・経営環境等に関するリスク

［リスクシナリオ］

当社グループが行う不動産の賃貸、住宅事業、仲介・買取再販事業および有料老人ホーム事業等は、地価動向、賃料市況、金利動向、企業経営成績、雇用環境等の影響を受けやすいことから、今後経済情勢や政治・国際情勢が悪化する場合には、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。

［対策］

政治・国際情勢の悪化は、原材料価格やエネルギー価格の上昇、金融市場の変動等を通じて、国内経済や不動産市況に影響を及ぼす可能性がありますが、市場動向や関連情報を継続的に収集・分析し、事業運営や投資判断に適時反映させることで、そのリスク低減に努めています。

当社グループが行う不動産の賃貸、住宅事業、仲介・買取再販事業および有料老人ホーム事業等は、地価動向、賃料市況、金利動向、企業業績、雇用環境等の影響を受けやすいことから、今後経済情勢や政治・国際情勢が悪化する場合には、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。

②不動産市況に関するリスク

［リスクシナリオ］

経済情勢の悪化、感染症流行、大幅な金利上昇、金融の収縮、信用不安、また、住宅・オフィスビルの新規大量供給等により不動産市況が悪化する場合には、ビル空室率の上昇、ビル賃料の下落、時間貸駐車場の稼働低下、住宅販売プロジェクトの長期化、住宅販売価格の下落、仲介業務の縮小等が発生し、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

［対策］

不動産市況の変化に対応するため、新規不動産投資や開発案件については、市況動向や収益性を慎重に見極めたうえで、取得時期や事業計画の見直しを行っています。また、保有不動産については、賃貸条件の柔軟な見直し、空室対策の強化および管理コストの抑制等により、収益力の維持・向上に努めています。

③有利子負債に関するリスク

［リスクシナリオ］

当社グループでは、設備資金やプロジェクト（住宅・開発）事業資金を、自己資金や預り保証金・敷金、社債、借入金等で調達しており、当連結会計年度末の借入金依存度（有利子負債÷総資産）は51.7％となっています。

このため、金融環境が大きく変化した場合には安定した資金調達が行えなくなり、当社の事業展開に影響を与える可能性があります。さらに、想定を超える金利上昇が発生する場合等には、資金調達コストの増加により当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

［対策］

当該リスクを低減するため、有利子負債の水準を適切に管理するとともに、資金調達手段の多様化や分散、借入期間の長期化・金利の固定化など各変動リスクの制御に努めています。また、金融機関との継続的かつ良好な取引関係の構築・維持に取り組むとともに、外部格付けの取得や定量的な財務指標の設定による財務規律の徹底など、資金調達の安定化に努めています。

［有利子負債残高の推移］

④法制や税制変更に関するリスク

［リスクシナリオ］

当社グループの事業は、宅地建物取引業法、建築基準法、金融商品取引法、介護保険法、貸金業法のほか、多くの法制・税制に従って運営されており、将来において当社グループ事業に関連する法制、税制等の変更または制定がなされた場合には、新たな義務の発生、費用負担の増加、権利の制限等が発生する可能性があり、当社グループの事業展開、経営成績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。特に、不動産関連税制の変更がなされた場合には、事業用地取得費用の増加など事業コストが増加するほか、住宅購買客の意欲減退に繋がることもあり、当社グループの事業展開や経営成績に影響を及ぼし、また、保有資産価値の低下に繋がる可能性があります。

［対策］

法制・税制に関する動向を継続的に注視し、顧問弁護士や税理士と連携しながら関連法令および税制改正への適切な対応に努めています。特に、不動産関連税制の変更に関する動向を継続的に把握するとともに、税制改正や評価替えの影響について事前に検討を行っています。また、法令遵守体制の整備および社内規程の見直し等を通じて、法令および規制への対応を図るとともに、事業計画や投資判断においてもそれらを考慮する体制を構築しています。

⑤資産価値変動に関するリスク

［リスクシナリオ］

当社グループが保有する販売用不動産や固定資産等の資産について、資産価値の著しい下落または収益性の低下が認識された場合には、「棚卸資産の評価に関する会計基準」および「固定資産の減損に係る会計基準」に基づく減損処理等により、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループは投資有価証券を保有していることから、株式相場等が下落した場合には、評価損の計上等により、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

［対策］

当該リスクを低減するため、不動産の取得又は開発にあたっては、収益性や市場動向を慎重に検討したうえで投資判断を行っています。また、保有不動産については稼働状況や収益性を定期的に確認し、必要に応じて賃貸条件の見直しや売却時期の調整を行っています。 さらに、マーケットにおける資産価値変動の要因・動向を注視するとともに、手元流動性の確保および借入条件の管理により資産価値の変動が事業運営に与える影響の軽減に努めています。なお、保有資産の変動に対しVaRを用いたリスク量の計量手法により、保有資産変動リスクを数値化し把握・管理しています。

［主な資産残高の推移］

⑥自然災害、人災等に関するリスク

［リスクシナリオ］

想定外の大規模な地震・風水害等の自然災害、突発的事故、火災、暴動、テロ等の人的災害、重篤な感染症によるパンデミック等が発生した場合には、当社グループが保有する不動産、設備等が毀損、滅失または劣化、さらには従業員の被災により業務の継続が困難になるなど、当社グループの経営成績・財政状態および事業展開に重大な影響を与えるおそれがあります。

［対策］

当社グループでは、保険の付保に加え、災害時の対応として災害対策規程ならびにBCP等対応マニュアルを策定し、非常時の指揮命令系統、事業継続のための任務分担等を定め、かかる影響を最小限に抑える体制を整備しています。また、平常時から安否確認システムの定期的なテストや防災訓練、必要物資の備蓄などを実施しているほか、リスク分散の取り組みとして、本社機能喪失を想定した代替拠点やテレワーク環境を構築しています。

⑦気候変動に関するリスク

［リスクシナリオ］

気候変動に関しては、自然災害の激甚化等に伴う物理的リスクだけでなく、脱炭素社会への移行における政策・法律・技術・市場などの諸制度や事業環境の変化に伴う移行リスクについても、重要な経営課題と認識しています。

気候変動によって生じる異常気象や自然・生物多様性の損失は、当社グループの企業努力だけでは回避することが困難であり、また、付随して社会環境の変化やさらなる規制の強化等が生じた場合には、当社グループの事業、経営成績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

［対策］

これら経営課題の解決に向けて、代表取締役社長を委員長とするサステナビリティ推進委員会を設置し、基本方針の企画立案や社内推進体制の構築・整備など、当社グループ全体の統制・推進を図るとともに重要課題（マテリアリティ）の解決に向けた取り組みを推進しています。その内容については、「第２ 事業の状況 ２サステナビリティに関する考え方及び取組」に記載のとおりであります。

⑧事業地域の偏在に関するリスク

［リスクシナリオ］

当社グループの保有・管理する物件は首都圏に集中し、オフィスを中心とした賃貸物件の大きな割合が東京都内・埼玉県内という立地であることから、この地域における稼働率・賃料水準などの収益環境の変化や東京直下型地震ほか甚大な災害により当社グループの資産に予期せぬ毀損等が発生した場合、当社グループの経営成績が影響を受ける可能性があります。

［対策］

首都圏における景気動向や不動産市況の変動による影響を低減するため、物件の立地特性や用途等を踏まえたポートフォリオ管理を行うとともに、賃貸用ビルの稼働率および賃料水準の維持・向上に努めています。

また、地震その他の災害リスクに備え、建物の耐震性の確認・向上、保険への加入等を通じて資産価値の保全および事業継続への影響低減を図っています。総資産に占める割合の大きい資産については、定期的にモニタリングを行い、収益環境や市場動向の変化に応じた適切な対策を講じています。

⑨保有ビルの建替に関するリスク

［リスクシナリオ］

当社グループでは、保有ビルの資産価値・競争力維持の観点から長期修繕計画に基づき、計画的な修繕・メンテナンス・設備更新工事等を実施し、安全・快適なオフィス環境の提供に努めていますが、競争力向上の観点から戦略的にビルの建替えを図ることも想定されます。その際、一時的な費用、除却損の発生及び建替え期間中に賃料が計上できない等の可能性があり、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

［対策］

当社グループでは、競争力維持・向上の観点から、ビルの建替え等の大型投資を実施する場合には、中長期的な収益性や資金計画を踏まえた慎重な検討を行っています。また、建替えに伴う一時的な費用負担や除却損の発生、建替え期間中の賃料収入の減少等については、事前に影響を見積もったうえで、資金繰りや経営成績への影響の抑制に計画的に対応しています。

⑩外部業者等に関するリスク

［リスクシナリオ］

工事発注先業者の業況・財務状況等が悪化し、当該業者が負うべき契約不適合責任が履行されないような場合、あるいは設計・施工上の瑕疵（契約不適合）に起因して不測の事態が発生した場合に当社グループに責任が問われ、補修工事や補償費などの負担が発生する可能性があります。

また、マンションの販売においては、一部の物件を除き他社に販売を委託しているほか、大型のマンションプロジェクトでは企画段階から販売に至るまで他社との共同事業を多く行っていますが、委託先や共同事業者の状況等によっては販売委託や共同事業ができなくなる可能性があります。このように外部業者や共同事業者の状況によっても、当社グループの経営成績は影響を受ける可能性があります。

［対策］

外部業者への業務委託に伴うリスクを低減するため、工事発注先や委託先選定にあたっては、業務遂行能力、実績および財務状況等を総合的に勘案したうえで慎重に判断しています。例えば、宅地造成工事や建物新築工事等においては、当社グループの基準により十分な技術を有する外部業者に発注するとともに、当社グループ内において、設計・施工の各段階において複数回のチェックを行うなど、建築基準法を遵守した万全の体制を整備しています。 これらの取り組みを通じて、外部業者や共同事業者との関係に起因するリスクの低減に努めています。

⑪開発等に関するリスク

［リスクシナリオ］

当社グループは事業の品質やスケジュール管理を徹底していますが、各事業において、サプライチェーンの停滞や混乱に起因する建築費の上昇、工期の遅れなどが発生して、開発販売計画の変更・中止が余儀なくされる可能性があります。その場合には、当社グループの事業展開、経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

［対策］

当社グループでは、かかる影響を低減するため、建設資材の調達状況や価格動向を継続的に把握するとともに、事業の品質及び工事スケジュールやコスト管理の精度向上に努めています。 また、開発計画の策定にあたっては、工期やコストの変動リスクを考慮した事業計画の検討を行い、必要に応じて計画内容の見直しを行うなど柔軟な対応を実施しており、これら取組みにより事業展開や経営成績、財政状態への影響の抑制に努めています。

⑫建築費用等の増加に関するリスク

［リスクシナリオ］

当社グループの各プロジェクトは、大幅かつ急激な物価変動により資材価格や労務費が高騰するなどの建築費用の増加リスクにさらされています。この増加分を販売価格や賃料に転嫁することができない場合、当社グループの経営成績に影響を与える可能性があります。

［対策］

当該リスクを低減するため、建築費用の動向を注視しそのコントロールに努めるとともに、事業計画策定段階において建築費用および工期を慎重に検証し、一定の余裕を見込んだ採算管理を行っています。また、複数業者からの見積取得、設計・仕様・購買の見直し等、コスト管理の徹底に努めています。

⑬競合に関するリスク

［リスクシナリオ］

不動産事業における事業用地の取得につきましては、同業他社との競合により、想定通りの仕入れができない可能性があります。また、介護事業においても、競合等により新たな入居者の確保が困難となり入居者が減少する可能性があります。このように同業他社との競合が発生した場合には、事業機会の喪失や費用の増加をもたらし、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

［対策］

事業用地の取得にあたっては、当社グループ独自のソーシングに加え、金融機関、不動産業者、または共同事業先等から情報を入手し、事業用地の用途・立地条件・周辺環境・権利関係・建物建築に関する規制及び価格等について十分に事前調査と分析を行い、その結果を踏まえたうえで購入することとしています。また、仕入先との関係強化および新規先開拓を進めるとともに、安定的な仕入れ体制の構築に努めています。

介護事業においては、サービス品質の向上や入居者満足度の向上に取り組むとともに、地域の特性を踏まえた営業活動を強化することで、新規入居者の確保及び既存入居者の定着を図っています。

⑭情報セキュリティに関するリスク

［リスクシナリオ］

当社グループにおいては、個人情報を含む多数の顧客情報等を取扱い、保有しておりますが、サイバー攻撃やウィルス感染によるシステム障害、自然災害、委託先事故、役職員の不注意等により、個人情報を含む顧客情報等の漏洩や改ざんが生じた場合には、業務の停滞、システム復旧に伴う追加コストの発生、競争力の低下、取引機会の損失、また、社会的信用の失墜や損害賠償により、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

［対策］

当該リスクを低減するため、個人情報保護法その他関連法令を遵守するとともにこれらの管理・保管について「情報セキュリティ基本方針」などの関連諸規程を整備しています。

また、全従業員を対象に標的型メール訓練やeラーニング等による情報セキュリティ研修、情報セキュリティ教育を通じて、ITリテラシーの向上と継続的な改善活動にも取り組んでいます。あわせて内部からの情報漏洩と外部からの侵入の両方に対するセキュリティ強化のため、承認手順の多重化や情報システムへのアクセス管理の強化、外部からの不正アクセス防止対策、データのバックアップ管理等の情報セキュリティ対策を実施しています。

⑮人材に関するリスク

［リスクシナリオ］

就業環境の変化や少子高齢化の進展等により、人材の継続的な確保・育成が困難となった場合、当社グループの持続的な成長が損なわれ、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。特に、専門性の高い人材については、多様性と専門性を強化する方針の下、その確保が極めて重要であると認識しています。

［対策］

当社グループでは、専門職コースの新設や実力重視の給与改定を軸とした新たな人事制度を導入するなど、適切な評価と処遇、人物本位の人事運営により有能な人材の定着に取り組んでいます。また、社員の教育・研修の実施や業務を通じた人材育成を継続的に行うことにより、組織全体のレベルアップに努めています。

今後は多様性を受け入れる企業風土の確立に向け、ダイバーシティ・エクイティ＆インクルージョンへの取り組みをさらに強化していくとともに、引き続き、労働環境の定期的なモニタリングを通じて安心して働ける就業環境づくりを行ってまいります。

⑯りそなグループ（株式会社りそなホールディングスおよび同社の連結子会社）との関係について

［リスクシナリオ］

当社の前身は、1950年11月に株式会社埼玉銀行（現株式会社りそな銀行）の店舗ビルの管理および賃貸を行うことを目的に、同行の出資により設立された株式会社八重洲口ビルディングであります。現在、当社グループの経営はりそなグループから独立していますが、設立時の経緯から、現時点において、りそなグループは当社グループの主要な取引先となっています。当社グループは、今後もりそなグループと安定的な取引を継続していく方針でありますが、りそなグループの事業政策および取引方針の変更等により、同社グループとの関係に変化が生じた場合には、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

［対策］

現在、当社グループの経営はりそなグループから独立していますが、今後もりそなグループとの良好かつ継続的な取引関係の維持に努めるとともに、特定の取引先への依存度を低減する観点から、不動産営業事業を中心に取引先の分散や新規顧客の開拓を進めています。

⑰コンプライアンス・法令遵守に関するリスク

［リスクシナリオ］

当社グループは、国内外の事業活動において、関連する法令、社内規程、契約、倫理規範を遵守するコンプライアンス体制の強化に取り組んでいます。しかしながら、万一当社グループとその役職員に、予期せぬ状況により法令等に抵触する事態が生じた場合、当社グループの社会的信用の失墜、罰金・罰則等が課されることにより、当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

［対策］

当社グループはコンプライアンス・法令遵守を経営の最重要課題と位置付け、グループ共通の行動規範たる「大栄グループ倫理綱領」を定めているほか、「コンプライアンス規程」を定めその遵守を徹底しています。具体的には、関係法令の改正動向を適時把握するとともに、社内規程や業務フローの見直し、役職員に対する教育・研修の実施等を通じて、コンプライアンス意識の向上を図っています。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（1）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績およびキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

①経営成績の状況

当連結会計年度の我が国経済は、深刻化する人手不足を背景に、AI（人工知能）を活用した省人化・省力化（設備）投資が急速に増加したことに加え、雇用・所得環境の改善から個人消費に持ち直しの動きが見られるなど景気は緩やかに回復しました。しかしながら、米国の関税政策に伴う混乱や中東での武力衝突が引き起こしたエネルギー問題が我が国の構造的な脆弱性を浮き彫りにして、依然として堅忍持久が求められる局面が続きました。

当不動産業界におきましても、インフレ圧力と日銀の政策転換により、市中金利が急上昇し資金調達コストが増加するなか、全国の地価・建築費が継続して値上がり（工期は長期化）する一方で、海外投資マネーの膨張で主要なアセットの期待利回りは軒並み低下しており、不動産（商品）の取得や企画・開発が困難な厳しい事業環境に置かれています。

このような、ゴールポストが絶えず動く変化の激しい外部環境の下、当社グループでは健全な良識を灯台として〔断機之戒-だんきのいましめ- ①自分の仕事に責任をもって最後までやり抜く、②常に挑戦し学び続ける〕を年度スローガンに、収益性と公益性の両立に取り組み体幹（耐力「レジリエンス」と体力「サステナビリティ」）の強い会社を目指す中期経営計画（フェーズⅢ 2024～2026年度）に基づき、各重点施策に積極的に注力してまいりました。

この結果、当連結会計年度の営業収益は39,275百万円（前期42,026百万円、前期比6.5%減）と、前連結会計年度に収益不動産の大口売却があった反動から減収となりましたが、オフィス等管理不動産が引き続き98.7％の高稼働を維持、バリューアド事業の好調のほか、2020年度に開発参画した大型物流施設プロジェクト（マルチテナント型）の収益化が実現し、営業利益は6,993百万円（前期6,077百万円、前期比15.1%増）、経常利益は6,542百万円（前期5,750百万円、前期比13.8%増）と増益を確保しました。

また、有料老人ホーム事業の運営コスト安定化を図るべく従前より懸案であった予期せぬ修繕負担リスク等の軽減を目的に、保有する介護施設を流動化により売却し特別損失が発生したことから、親会社株主に帰属する当期純利益は3,779百万円（前期4,031百万円、前期比6.3%減）となりましたが、これにより全てのストレス事象について手当が完了したものと判断しております。

セグメントごとの業績は、次のとおりであります。

当年度末における当社グループが賃貸・管理する建物数は、再開発に伴う貸し止めの影響から前年度末比１棟減の63棟となりましたが、既存オフィスビルのリーシングは好調でダウンタイムも短く、期中平均稼働率は98～99％の高水準を維持しており、加えて各テナントとの双方向のコミュニケーションを通じ、規模や財務体力を勘案しながらもレントギャップの是正（75％改定）を進めたことで賃料収入は増加しました。また京橋TDビル・池袋大栄ビル・北浦和大栄ビルの共用部分にはテレキューブ（個室ブース）を設置、秋葉原大栄ビルの未利用駐車場はパーキング事業（部）と連携して一部を外部向けに開放するなど付帯収益の確保にも注力しました。

建替・再開発事業においても着実な進捗が見られ、当社グループが事業参画する「渋谷二丁目22地区第一種市街地再開発事業」が都市計画決定されたほか「京橋三丁目東地区第一種市街地再開発事業」では権利変換計画が認可されました。「ららテラス川口」としてリニューアルオープンした川口再開発ビルは「建て替えない再開発」として注目され、地域住民からのレガシー復活を要望する声に応えつつ、環境負荷軽減を両立した好事例となっています。なお、老朽化に伴い2026年度から建て替えを計画する本川越大栄ビルについては、テナントである埼玉りそな銀行様とも協議した結果、銀行のワンテナントビルとして再開発することで基本合意しました。

不動産投資については、アセットポートフォリオの充実とリスク分散を目的に積極的にエクイティ投資を活用、当連結会計年度では、他社とも連携・協働しながら首都圏の大規模商業施設やオフィスタワー、賃貸住宅など幅広い領域に投資しており、2020年9月から始動した大型物流施設の開発プロジェクトは収益化が実現し、当連結会計年度の経営成績に大きく貢献しました。〔マテリアリティ（環境）への主な取組〕としては、引き続き各ビルにおける照明のLED化や空調設備更新等の省エネルギー施策を実施するとともに、再生可能エネルギー電力の利用により、CO2排出量削減を推進しました。CO2排出量は当連結会計年度において目標とする指標（キー・パフォーマンス・インディケーター、2030年度：▲30％）をクリアする見込ですが、当社グループではカーボンニュートラル実現に向けた取組をさらに加速させていくこととしております。

このように、当セグメントにおける事業は順調に進行しており、営業収益は14,495百万円（前期比2,625百万円減）と前連結会計年度に販売用不動産の大口売却があった反動から減収となりましたが、営業利益は5,806百万円（前期比1,367百万円増）と大きく伸長しました。

今後、好立地の新規物件取得や開発が困難となる中、当社グループにおいては既存アセットの価値向上に向けた取り組みと新たな収益源の確保が急務であります。次期連結会計年度では、情報ルートの掘り起こしおよびアセットリサイクリング（資産入れ替え）を含めた新規投資分野の開発を進めていくことで、基礎収益力（継続的に稼ぐ力）の一層の強化に取り組んでまいります。

当年度末における管理・運営駐車場数は950ヶ所（前期比49ヶ所増）、収容台数は19,674台（前期比1,070台増）と桁替わりが視野に入る水準に迫り、重点施策とする駐輪場についても場数40ヶ所（前期比4ヶ所増）、収容台数8,602台（前期比426台増）としっかりと積み上げることができました。

当連結会計年度では、重要ドミナントエリアであるさいたま市・川口市・川越市を中心に本格的なローラー活動を展開したことに加え、勉強会やセミナーを通じて提携金融機関や地場不動産業者との連携強化に努めたほか、公有地等の入札案件への参加やリニューアル提案（改修・更新工事）、個人管理の駐車場の引継ぎにも注力してまいりました。また既存駐車場においては、需要に合わせた機動的な料金変更（時間貸88ヶ所、月極18ヶ所）を進める一方で、チケットレス式（車番認証）やフラップレス式を含むキャッシュレス決済への対応、防犯カメラの増設や設備機器の交換・アップグレードなど、利用者の利便性と安全性の向上に取り組みました。このほかサステナブルな活動として、EV充電器の設置（２か所）、アイドリングストップ看板の掲示（209ヶ所）、太陽光パネル付き外灯への切り替え（11基）を計画どおり実施しております。

これらの取り組みの結果、当事業年度の営業収益は3,695百万円（前期比207百万円増）、営業利益は868百万円（前期比108百万円増）と前連結会計年度を上回るペースでの増収増益となりました。さらに年度後半から月極駐車場の電子契約サービスへの移行やカーシェア事業参入の準備を開始しており、次の成長に向けた土台づくりが進んでいます。今後とも事業環境の変化を的確に捉え、これまでに蓄積してきた運営データやノウハウを活用しながら、立地特性・利用動向に応じた料金設計や設備構成の最適化を進めるとともに、スマートパーキング化に主体的に取り組み、これら活動を通じて「地域のインフラ」として安心・安全で利便性の高い街づくりへ貢献してまいります。

当連結会計年度はブリリアンコート朝霞本町（朝霞市）、デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ（千葉市）などのマンション分譲が好調に推移したほか、収益不動産ではブリリアンクラス南八条（札幌市）、ブリリアンクラス榴岡（仙台市）、ブリリアンクラス河原町（広島市）のレジデンス３物件とココファン山鼻（札幌市）のヘルスケア１施設の流動化による売却が完了しました。

これらの取り組みの結果、当連結会計年度の営業収益は14,546百万円（前期比1,137百万円増）営業利益は857百万円（前期比313百万円減）となり、事業は成長軌道に乗りつつも、仕入等のコスト上昇をマーケット転嫁によっては吸収しきれず減益を余儀なくされました。

住宅市場においては、金利上昇による購入意欲の低下や資材・労務費の高騰を背景とした建築費の上昇による収益性の低下が懸念されております。このため、事業化にあたっては今後とも厳選投資を堅持、社内で各プロジェクトの課題を迅速に共有し、立地・規模・事業スキームにおける価格競争力を慎重に見積もってまいります。また良質な開発用地・販売用不動産の仕入を強化するため、これまで以上に事業法人や金融機関との情報ルート拡大に取り組んでまいります。

当セグメントは、仲介・買取再販事業と2つのソリューション事業（地域ビジネス［開発系］・営業［バリューアド系］）および、大栄不動産投資顧問(株)が展開するファンド事業で構成されています。なお上場企業中心のCRE事業[戦略系]は、地域に根ざした機動的な展開を図るため当連結会計年度に仲介・買取再販事業に集約しております。各事業別の取り組みは以下のとおりです。

仲介・買取再販事業を展開する各支店（さいたま、川越、東京）は、金融機関や税理士等のネットワークから発掘された情報を着実に成果へと結び付け、売買仲介・買取再販がともに好調に推移、当連結会計年度における当セグメント収益に大きく貢献しました。

地域ビジネス事業［開発系］では、「坂戸インターチェンジ地区土地区画整理事業」が順調に進捗しました。2025年7月には進出を予定する企業と不動産売買契約を締結した後、速やかに地盤改良等の造成工事に着手、2028年度の土地区画整理事業終了認可に向けて、協力事業者とも連携のうえ〔新たな産業基盤づくりに向けた取組〕を推し進めております。

営業ソリューション事業［バリューアド系］は、事業立ち上げから6年目を迎え、賃料改定やテナント立ち退き等の合意形成についてノウハウ蓄積が進み当セグメントにおける主力事業に成長しつつあります。当連結会計年度での麻布十番プロジェクト（港区）は「土地を創る」力を発揮して、計画を大きく上回る利益を計上しました。

またファンド事業では「老人福祉・地方応援」をテーマとするDRF3号ファンド（地方中核都市の賃貸レジデンス３棟（札幌市・仙台市・広島市）、ヘルスケア２施設（札幌市・熊谷市））を組成、投資家の裾野も広がり、運用資産残高（AUM）とAM報酬の向上が実現しました。

当連結会計年度は、前連結会計年度に地域ビジネス事業での開発投資をカバーするべく各事業の販売用不動産を前倒しで整理した反動減により営業収益5,273百万円（前期比1,589百万円減）、営業利益1,489百万円（前期比362百万円減）となりましたが、将来の成長に向けた具体的な足場固めは進んでおります。引き続き社会課題の解決に寄与する様々なプロジェクトを確実に取り込むとともに、事業連携による提案力とソリューションの高度化を図り、当社グループの競争力・成長力を向上させて地域やお客様の期待にお応えしてまいります。

団塊世代が75才以上の後期高齢者に達したことで、我が国は本格的な超高齢者社会へと移行し医療・介護に対する需要は一層拡大しております。当連結会計年度はこうした環境変化を事業機会と捉え、営業活動と受入体制の強化に取り組んでまいりました。桜ガーデンにおける「90才以上特別料金キャンペーン」は好評を博し４組４名の新規入居者を獲得、自費ショートスティも新規入居につながる成果を上げました。また楓コートではコロナ感染症発生時の隔離対応として確保していた東西１階居室のうち試験的に3室を改修し販売キャンペーンを実施した結果、２室４名の入居につながりました。これらに加え従来から継続しているインターネット広告の活用、身元保証会社との連携ならびにビジネスマッチング先である金融機関との協働にも注力しました。

このほか施設運営面においては、ご入居様にとって重要なお食事の品質向上を目的として業者選定コンペを行い、約16年間委託していた給食レストラン業務の委託先を新たな事業者に変更しました。職員に向けては2025年7月に人事制度を改定し業界水準を意識した継続的な賃金引き上げを実施、IT導入による業務負荷軽減や心理的安全性の高い職場環境づくりに取り組みました。

このような取り組みの結果、当年度末における総入居者数は262名（前期比18名増）となり、期中平均入居者数の増加により、営業収益は1,142百万円（前期比127百万円増）、営業利益は72百万円（前期は6百万円の営業損失）と増収・黒字転換となりました。今後とも増加が見込まれる介護需要を確実に捉えるとともに「安心して暮らし続けられる住環境」と「質の高い介護サービス」を両立するモデルの深化を図り、地域社会とともに持続的な成長を目指してまいります。

②財政状態の状況

（資産）

当連結会計年度末における総資産は173,613百万円となり、前年度末と比べ5,843百万円の増加となりました。このうち、流動資産は61,865百万円となり、前年度末と比べ5,342百万円の増加となりました。これは、住宅事業において分譲マンションや投資用不動産のキャッシュ化が順調に進んだことに加え、大型開発用地取得の繰越が発生したため、「販売用不動産」が3,726百万円減少した一方で、これら等に起因して「現金及び預金」が6,671百万円、「営業未収入金」が1,937百万円それぞれ増加したことが主な要因であります。

また、固定資産は111,747百万円となり、前年度末と比べ500百万円の増加となりました。有料老人ホーム事業において保有する施設群を流動化により売却したこと等により「有形固定資産」は3,565百万円減少しましたが、投資有価証券の時価評価額の上昇およびエクイティ投資（株式・出資）の積み増しで「投資その他の資産」が4,077百万円増加したことが主な要因であります。

（負債）

当連結会計年度末における負債は111,510百万円となり、前年度末と比べ625百万円の増加となりました。土地区画整理事業等において「前受金」が2,180百万円、また、投資有価証券の時価評価額の上昇により「繰延税金負債」が1,314百万円それぞれ増加しましたが、有利子負債残高（利息を支払っているすべての負債）が2,338百万円減少したことが主な要因であります。なお、当年度末の有利子負債残高は89,816百万円となりました。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産は62,102百万円となり、前年度末と比べ5,217百万円の増加となりました。このうち、株主資本は、「利益剰余金」が前年度末と比べ3,847百万円増加したことにより、48,348百万円となりました。

③キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における「現金及び現金同等物」（以下「資金」という。）は、営業活動により11,090百万円増加し、投資活動により1,448百万円、財務活動により2,925百万円それぞれ減少したことから、前年度末と比べ6,715百万円の増加となり、38,681百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況およびそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における営業活動による資金の増加は11,090百万円（前期比12,736百万円増加）となりました。これは主に、「売上債権の増加額」1,937百万円、「利息の支払額」1,001百万円、「法人税等の支払額」2,043百万円等の資金減少があった一方で、「税金等調整前当期純利益」5,046百万円および「減価償却費」1,763百万円、「棚卸資産の減少額」3,696百万円等の資金増加があったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における投資活動による資金の減少は1,448百万円（前期比5,659百万円増加）となりました。これは主に、「有形及び無形固定資産の売却による収入」1,540百万円、「投資有価証券の払戻による収入」1,286百万円等の資金増加があった一方で、「有形及び無形固定資産の取得による支出」1,128百万円、「投資有価証券の取得による支出」3,099百万円等の資金減少があったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における財務活動による資金の減少は2,925百万円（前期比5,442百万円減少）となりました。これは主に、「借入れによる収入」17,900百万円等の資金増加があった一方で、「借入金の返済による支出」20,238百万円等の資金減少があったことによるものであります。「営業活動によるキャッシュ・フロー」の好調を背景に、借入金は純減となりました。

④生産、受注および販売の実績

(a）生産、受注の実績

当社グループの事業内容は不動産関連事業のため、生産につきまして該当事項はありません。また、受注につきましては、当社グループの営業収益に対して重要な影響を及ぼしていないため、記載を省略しています。

(b）販売の実績

　当連結会計年度における営業収益をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績および当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容は以下のとおりです。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

①経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社グループは、ディスラプティブ（非連続）な経営環境の変化に対処するため、前連結会計年度から、長期ビジョン（経営計画：2018～2026年度）からバックキャストして策定した〔中期経営計画（-フェーズⅢ- 2024～2026年度）〕をスタートさせました。

かかる中期経営計画は、これまでの中期経営計画（フェーズⅠ、Ⅱ）を振り返り、改めて「変革・拡張・体験・入替」をキーワードに課題の洗い出しを行ったものであります。これら課題解決に役職員全員が力を合わせて取り組むことで、各事業の強靭化（レジリエンス強化）とサステナビリティ経営の深化を促進し、基礎収益力の複合化によって持続的成長を目指してまいります。

各課題に対する主な〔新たな取組〕は次のとおりであり、概ね計画どおりに進捗しています。

当連結会計年度では、かかる〔新たな取組〕により、攻め（成長投資）と守り（財務規律）のバランスをしっかりと堅持したうえで、過去２番目となる（営業）利益成長を実現しました。また、評価指標である自己資本比率は35.8％（前年度末33.9％）、ネットDEレシオ（（有利子負債－現金および預金）÷純資産額）は0.8倍（同１.1倍）、EBITDA有利子負債倍率は5.8倍（同7.6倍）となりました。引き続き、財務構成に留意しつつサステナビリティに軸足を置いた組織改革を進め、身の丈に合った成長を実現してまいります。

②経営成績の分析

（営業収益）

当連結会計年度の営業収益は39,275百万円（前期比6.5％減）となりました。主力のビル賃貸事業において、レントギャップの是正等により賃料収入が増加したことに加え、住宅事業でのマンション分譲も好調を維持しましたが、前連結会計年度に、資金効率の改善のため収益オフィス（ワールドビジネスガーデン（千葉市））の大口売却のほか、各事業での販売用不動産を前倒しで整理した反動から、前期比2,751百万円の減収となりました。概要については「（１）経営成績等の状況の概要 ①経営成績の状況」をご参照ください。

（営業利益・経常利益）

当連結会計年度の営業利益は69億93百万円（前期比15.1%増）となりました。オフィス等管理不動産が引き続き98.7％の高稼働を維持、バリューアド事業の好調のほか、2020年度に開発参画した大型物流施設プロジェクト（マルチテナント型）の収益化が実現し、前期比915百万円の増益となりました。一方で経常利益は、営業利益の増加と配当金収入の伸長があったものの、資金調達コストの上昇に伴い営業外収益・費用差が悪化したため、前期比791百万円の増益に留まり、6,542百万円（前期比13.8％増）となりました。

（親会社株主に帰属する当期純利益）

当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は37億79百万円（前期比6.3%減）となりました。前連結会計年度の政策保有株式一部売却による投資有価証券売却益が減少したこと、有料老人ホーム事業で保有する介護施設群を流動化により売却し、特別損失が発生したこと等により前期比252百万円の減益となりました。有料老人ホーム事業の施設群は、予期せぬ修繕負担リスク等運営コスト安定化の上で懸案であったものであります。これにより全てのストレス事象について手当が完了したものと判断しております。

③財政状態およびキャッシュ・フローの状況の分析

当社グループの当連結会計年度末における財政状態およびキャッシュ・フローは、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 ②財政状態の状況 ③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

④資本の財源および資金の流動性

当社グループの資金需要のうち主なものは、不動産（棚卸資産を含む）の取得・開発資金等であり、これら資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フロー（自己資金）のほか、金融機関からの借入金や社債（コマーシャルペーパーを含む）の発行により調達しています。さらに、複数の金融機関と当座貸越契約を締結することにより、十分な資金の流動性を確保するとともに、資金調達に際しては、これら多様な調達手段から時機に応じて最適な手段を選択することで安定的な財源を確保し、あわせて調達コストの低減を図っています。当連結会計年度では、金利上昇を見越し前倒しでの資金調達を行った結果、当連結会計年度末「現金及び預金」残高は38,875百万円となっています。

当連結会計年度では、「坂戸インターチェンジ地区土地区画整理事業」（坂戸市）等で棚卸資産が6,981百万円増加、さらに「成増大栄ビル建替え事業」（板橋区成増）等5,274百万円の設備投資を行ったほか、エクイティ出資を含む投資有価証券4,671百万円を取得しましたが、他方で、保有する投資有価証券や賃貸レジデンス・オフィスビルを売却して資金調達負担を軽減しております。なお、翌連結会計年度におきましては、重要な設備等の新設、拡充、改修、除却、売却等の計画はございません。

なお、当社が取得している当年度末における債券格付は次のとおりです。

⑤重要な会計上の見積りおよび当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しています。 この連結財務諸表の作成にあたり、経営者は、資産、負債、収益および費用の報告額に不確実性がある場合、作成時に入手可能な情報に基づいて、その合理的な金額を算出するために見積りおよび仮定を用いていますが、これらの見積りおよび仮定に基づく数値は、実際の結果と異なる可能性があります。

連結財務諸表の作成に用いた会計上の見積りおよび仮定のうち、特に重要なものは、「第５ 経理の状況 1．連 結財務諸表等　（1）連結財務諸表注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）および（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

６【研究開発活動】

該当事項はありません。

３【設備の新設、除却等の計画】

　重要な設備等の新設、拡充、改修、除却、売却等の計画はありません。

（５）【所有者別状況】

（注）自己株式402,467株は、「個人その他」に402単元および「単元未満株式の状況」に467株を含めて記載しております。

②【自己株式等】